권리금회수방해 손해배상

기초사실 원고의 남편인 망 C은 2016. 5. 18. D로부터 경산시 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임차보증금 1,000만 원, 월차임 120만 원, 임대차기간 24개월로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 망 C은 2016. 5. 18. 이 사건 건물에서 세차장 영업을 하던 기존 임차인 E에게 권리금 5,000만 원을 지급하고, 세차장 관련 사업을 양수하였습니다. D는 2017. 7.경 아들인 피고에게 이 사건 건물을 증여하였고, 이에 따라 망 C은 2017. 7. 15. 피고로부터 이 사건 건물을 임차보증금 1,000만 원, 월차임 120만원, 임대차기간 7. 14.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 새로 체결하였습니다. 망 C 사망 후 원고는 위 임대차계약상 임차인 지위를 승계하여 피고와 사이에 동일한 내용의 임대차계약서를 다시 작성하였습니다. 원고는 2022. 1. 14. F에게 이 사건 건물의 권리, 시설에 대하여 매매대금 8,000만 원에 양도하기로 하는 양도양수계약을 체결하였습니다. 원고는 2022. 1. 21. 피고에게 위 양도양수계약 사실을 알렸습니다. 피고는 2022. 1. 24. 원고에게 신규임차인과 계약을 할 수 없다고 통보하였습니다. 피고는 2022. 2. 17. 원고에게 ‘임대인인 피고는 2022. 1. 22. 부동산사무소에 방문해 상담한 결과 신규임차인과의 임대차는 불가능 하다는 결론을 내렸습니다. 피고는 2022. 1. 24. 원고에게 신규임차인과의 계약거부를 통보하면서 현 임차인인 원고에게는 임대차 보장 기한을 지켜주겠다고 통보하였다.’는 내용의 내용증명을 보냈습니다. 원고는 이러한 피고에 대해 권리금 회수 기회를 보장하지 않았다면서 손해배상청구를 했습니다. 법원의 판단 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다[상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문 제4호]. 법원은 "기초사실에 의하면, 원고가 신규임차인이 되려는 자로 F을 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 판시하였습니다. 이에 대하여 피고는 "상가임대차법 제10조의4 제5항에 의하면 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하는데, 원고는 F과 권리금 8,000만 원을 지급받기로 약정하였는지 여부, F이 권리금 8,000만 원과 임대보증금 1,000만 원을 지급할 자력이 되는지 여부를 피고에게 알려주지 않아 위 규정을 위반하였으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다"고 주장하였습니다. 그러나 법원은 "상가임대차법 제10조의4 제5항은 신규임차인의 권리금과 관련한 자력 여부 등에 대하여 임대인에게 정보를 제공하도록 정하고 있지 않은 점, 피고가 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 명백히 밝혔기 때문에 원고로서도 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 대한 정보를 더 이상 제공할 필요가 없게 되었던 점, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제1호는 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우”에 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 것에 정당한 사유가 있다고 규정하고 있을 뿐이지, 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제5항을 위반하였다 하여, 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상책임이 발생하지 않는다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 피고가 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다."고 판시하였습니다.