강제명도 특약 유효성과 업무방해죄 및 주거침입죄

주택임대차계약 또는 상가임대차계약을 체결할 때 임대인이 "계약 종료 후에도 임차인이 주택이나 상가를 명도해 주지 않는 경우에는 임대인이 강제로 주택이나 상가의 명도를 할 수 있다"는 특약을 넣자고 하는 경우가 있습니다. 임대인의 입장에서 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 주택이나 상가의 점유를 이전해 주지 않는 경우가 있어 걱정하는 것입니다. 위와 같은 특약을 넣는다면, 임대인이 계약 종료 후에 강제로 주택이나 상가의 점유를 이전할 수 있을까요? 대법원(2004도341)은 위와 같은 계약은 무효라고 판시하였습니다. 대법원은, "강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다."라고 전제한 후 '본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다'는 내용에 관해 "위 내용이 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다. 결국 임대인은 업무방해죄로 처벌을 받게 되었습니다. 임대인은 1심에서 벌금 100만원을, 2심에서는 벌금 50만원의 선고유예를 받았고, 2심 판결은 대법원에서 확정되었습니다. 따라서 위와 같은 특약이 있다고 하더라도 반드시 명도소송을 통해서 주택이나 상가의 명도를 이전받아야 합니다.