빌라왕 해결사례

의뢰인은 서울의 오피스텔을 임차해서 살고 있습니다. 그런데 도중에 집주인(임대인)이 바뀌더니 집에 국세압류 와 가압류가 들어오기 시작하는 겁니다. 집주인이 국세도 못 내고 있고, 채권채무관계가 복잡해 지고 있다는 거였죠. 의뢰인은 요즘 빌라왕 사건이 워낙 문제가 되다 보니 자신도 빌라왕에 당한 것이 아닌지 걱정이 된 겁니다. 문제는 지금 살고 있는 집이 시세보다도 임대차보증금이 훨씬 높은 상황이었던 겁니다. 그래서 부동산전문변호사를 찾아왔습니다. ​2022. 1. 임대차계약 체결 2022. 2. 임대차보증금 잔금 지급 2022. 3. 소유권이전등기 2023. 1. 압류·가압류 등기 바뀐 집주인에게 연락을 해도 연락이 안 되고, 제가 전화를 해 봤더니 수신금지를 해 두셨더라구요. 집주인 집 주소가 등기부에 나오잖아요. 등기부에 적힌 주소지를 보니 다가구주택에 6평 정도 지하로 되어 있던데. 본인 소유도 아니었구요. 내용증명을 보냈더니 받고 답장을 하지도 않았습니다. 집주인 이름을 인터넷에 검색을 해 봤더니 빌라왕 사기가 의심되는 집주인들 명단에 이름이 올라와 있기도 했습니다. 아무래도 이상해서 저희가 알아봤더니요. 예전 집주인 분이 오피스텔을 몇 채 사고. 얼마 뒤에 컨설팅 회사라는 곳에서 온 광고문을 보게 된 겁니다. 광고에는 임차인도 구해주고, 집도 팔아준다고 되어 있더라는 거지요. 컨설팅 회사라는 곳에서 우선 임차인을 구했다면서 임차인을 데리고 왔다고 하구요. 당시 집 시세가 얼만데, 몇 천 더 올려서 보증금을 정하더라는 겁니다. 임대차계약체결하면서 동시에 집도, 컨설팅 회사가 소개해 주는 사람에게 팔았습니다. 실제로는 집 판 값이 보증금 보다도 몇 천만원 낮았는데, 신고하기로는 매매대금을 보증금과 동일한 액수로 했습니다. 그래서 이 차액이 생기잖아요. 보증금과 집값의 차액 몇 천만원을 컨설팅회사에 도로 줬다고 하더라구요. 컨설팅회사 수수료로 챙긴 거지요. 그리고 하는 말이 자기들은 박리다매다, 많이 사서 집값이 오르면 그 차액을 챙긴다고 했답니다. 근데, 이 컨설팅 회사가 구해온 새 집주인이란 분이 집도 없는 신용불량자더라는 거지요. 이 컨설팅 회사는 전형적인 갭 투자를 하는 건데요. 자기 돈 한 푼 안 들이고 집을 샀죠. 집값이 올라서 이득이 나면, 컨설팅사가 먹고, 집값이 떨어져서 보증금보다 못하게 되면, 집주인이 빈털터리니깐 보증금을 다 못 내줘도 배째라 할 수 있는 상황인거죠. 전형적인 빌라왕 사건입니다. 임차인이 세들어 살고 있는 집을 경매로 넘기더라도 보증금을 다 못 찾아가는 상황입니다. 근데 새로 바뀐 집주인이 자력도 없는 상황이죠. 결국 임차인은 보증금을 다 돌려받지 못하게 되는데요. 이럴 때 임차인이 “원래 집주인한테 돈 받겠다” 라고 할 수 있냐는 건데요. 대법원 판례에 주인이 바뀐 걸 알고 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 기존 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있다고 되어 있습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다. 이런 빌라왕 사건은 사기죄로 처벌될 수가 있거든요. 여차하면 보증금을 반환하지 않겠다는 마음으로 한 푼 들이지도 않고 집을 샀고, 임대인은 정작 바지사장을 내세웠거든요. 여기에 가담한 사람들은 다 사기죄 공범자가 되겠지요. 컨설팅 회사나 바지사장은 당연히 해당하고. 예전 집 주인도 공범이 될 수도 있습니다. 컨설팅 회사가 정해준 대로 집 매매가 보다 보증금을 몇 천이나 더 받았고, 그 차액을 컨설팅 회사에게 줬지요. 돈 한 푼 없이 집을 사들이는 걸 알았고, 보증금은 시세보다 높은 상황이고. 여차하면 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 될 걸 알 수 있었던 걸로 보입니다. 결국 이 사건은 예전 집주인이 어느 정도 책임을 지는 걸로 원만히 합의가 됐습니다. 예전 집주인도 이 게 민사적인 문제 뿐만 아니라 형사적으로되 문제가 될 것으로 판단했기 때문으로 보이는데요. 사기죄 공범이 되면, 합의가 되더라도 양형참작사유. 없어지진 않기 때문에, 집주인들 입장에서도 잘 하신 선택으로 보입니다. 유사 빌라왕 사건이 계속 신문에 나오고 있는데요. 임차인이라면 우리 사건처럼 빨리 예전 집주인에게 이의를 제기할 수 있는 상황인지 판단을 하셔서 재빨리 움직여야 피해를 조금이라도 줄여볼 수 있을 거 같습니다.