경매로 취득한 농지 원상복구명령은 행정심판으로 다툴 수 있을까요?

Question

서울 서초구 자연녹지지역, 지목 전(밭) 약 536평 토지를 2023년 법원 경매로 취득했습니다. 취득 당시 토지는 이전 자동차 판금공장 운영자가 불법으로 쓰레기를 매립하고 정지작업을 해 둔 상태였고, 위성사진과 경매 감정평가서 사진에 그 모습이 남아 있습니다. 낙찰 후 폐기물을 반출(처리 계약서 보유)하고 기존 높이를 유지했습니다.

2025년에 농지전용신고, 공작물(보강토 옹벽 4.5m) 축조신고, 농업용 창고 가설건축물 축조신고를 모두 수리받았습니다. 협의 과정에서 도시계획과로부터 "경사도 별도 검토사항 없음, 별도 의견 없음"이라는 회신 메일도 받아 보관하고 있습니다. 이후 고추냉이 스마트팜 온실과 재배동 8동을 지었고, 투입 비용은 약 16억 원입니다.

2026년 10월 구청 세 부서에서 사전통지를 받았습니다.
① 도시계획과: 국토계획법 제56조 위반(무허가 형질변경)으로 원상복구명령 예정. 2024년 제3자가 촬영한 동영상 1편을 근거로 부지 전체에 절·성토가 있었다고 보고, 옹벽 뒷채움도 성토로 봅니다. "개발행위는 추인이 없으니 구조물을 철거한 뒤 다시 허가를 받으라"는 입장입니다.
② 정원여가과: 농지법상 원상회복명령과 창고 농지전용 취소 예고.
③ 건축과: 창고가 신고 면적과 다르게 복층으로 시공되었다며 시정명령 예고.

쇄석과 보도블록은 이미 자진 철거해 흙으로 복구했습니다. 인접 토지 소유자와 통행로 소송이 진행 중인데, 그쪽에서 민원을 반복 제기하고 있습니다.

질문드립니다.
1. 형질변경 상당 부분이 취득 전에 이뤄졌다면, 현 소유자에 대한 원상복구명령이 위법하다고 다툴 수 있을까요? (대법원 2021두41686 판결 참고)
2. 과거 협의 회신을 근거로 신뢰보호원칙 위반, 그리고 전체 철거는 비례원칙 위반이라고 주장할 수 있을까요?
3. 처분이 나오면 행정심판과 행정소송 중 무엇이 유리하고, 집행정지 인용 가능성은 어느 정도일까요?
4. 창고 2층 부분은 철거 없이 변경 신고나 추인으로 정리할 방법이 있을까요?

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

전 주인이 망가뜨린 땅을 치워 농장을 일궜는데 원상복구를 요구받으셔서 억울하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 국토계획법상 원상복구명령은 취득 전 형질변경을 들어 다툴 근거가 분명하지만, 농지법과 건축법 처분은 사정이 달라 따로 준비해야 합니다.

1. 취득 전 형질변경
대법원 취지에 따르면 위반행위를 하지 않은 현 소유자에게 형질변경 원상복구 책임을 지우기는 어렵습니다. 반면 농지법 원상회복은 현 소유자에게도 명할 근거가 있어 구분해서 다퉈야 합니다.

2. 신뢰보호와 비례원칙
신뢰보호는 행정청의 공적인 견해 표명이 있어야 인정돼 회신 메일만으로는 한계가 있지만, 신고 수리와 함께 묶으면 무게가 생깁니다. 이미 자진 철거한 부분이 있다는 점은 전체 철거가 과하다는 주장의 근거가 됩니다.

3. 쟁송 선택과 창고 2층
행정심판은 부당한 처분까지 다룰 수 있어 재량 다툼에 유리하고, 처분 직후 집행정지를 함께 신청해야 합니다. 창고 2층은 가설건축물 변경신고 요건을 충족하는지 먼저 확인하세요.

4. 근거 동영상이 취득 뒤에 찍힌 것이라 폐기물 반출 작업이 형질변경으로 읽히지 않게 설명을 갖추셔야 합니다
구청이 근거로 든 영상은 낙찰 뒤 촬영된 것이어서, 그 장면은 오히려 현 소유자 행위로 볼 근거가 될 수 있습니다. 반출 계약서와 작업 일자, 높이를 유지했다는 측량 자료로 영상 속 작업이 성토가 아니라 폐기물 반출이었음을 보여 주세요.

지금은 사전통지 의견제출 기한 안에 시점별 위성사진과 반출 자료를 담은 의견서를 내시는 것이 우선입니다.

농장을 지켜 내시기를 바라며, 상담부터 행정소송까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

최용석 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 강현 대표변호사 최용석입니다.

경매로 사기 전부터 이미 형질이 바뀌어 있었다는 자료가 있다면, 도시계획과의 원상복구명령은 다퉈볼 여지가 있습니다. 또 2025년에 관련 신고를 수리받고 도시계획과에서도 별도 의견이 없었다는 자료는 신뢰보호나 과도한 철거명령을 다투는 데 도움이 될 수 있습니다.

다만 농지법상 원상회복명령은 현재 소유자에게도 내려질 수 있어 별도로 봐야 합니다. 처분이 나오면 행정소송과 집행정지를 함께 검토하고, 창고 2층은 철거 전에 변경신고나 적법화가 가능한지 확인하는 것이 좋겠습니다.

추가로 궁금하신 점은 전화 주시면 더 상세하게 답변 드리겠습니다. 감사합니다.

공선영 변호사 · Answer

경매로 취득한 농지에 16억원을 투자해 스마트팜을 조성하셨는데, 세 부서에서 원상복구와 철거를 예고해 사업 유지가 걱정되실 것 같습니다.
취득 전 형질변경에 대한 국토계획법상 원상회복명령은 다툴 여지가 크지만, 취득 후 공사와 농지법·건축법 위반 여부는 각각 판단해야 합니다.

무허가 형질변경 후 토지를 샀다는 이유만으로 국토계획법상 복구의무가 승계되지는 않는다는 판례가 있습니다. 감정사진·위성사진과 2024년 영상을 대조해 취득 전후 절·성토를 구분해야 합니다. 다만 옹벽 뒷채움 등 직접 시공한 부분은 별도 위반이 문제될 수 있고, 농지법은 현 소유자에게도 원상회복을 명할 수 있으므로 같은 논리를 적용해서는 안 됩니다. 도시계획과의 '별도 의견 없음' 회신과 신고 수리자료는 신뢰보호 주장에 유용하지만 개발행위허가까지 보장한 것은 아닙니다. 전체 철거에 대해서는 실제 위반 범위와 부분 복구 가능성, 16억원 투자에 따른 불이익을 들어 비례원칙을 다툴 수 있습니다. 먼저 부서별 의견서를 내고, 처분 후에는 취소소송 중심으로 행정심판과 비교해 집행정지를 신청해야 합니다. 처분을 안 날부터 90일 내 다투어야 하며, 집행정지는 회복하기 어려운 손해와 긴급성을 소명해야 합니다. 창고 복층은 구조안전과 신고 요건을 확인해 변경신고 가능성을 협의해야 합니다.

비록 구청이 전체 철거를 요구하는 입장이더라도, 개발행위허가 및 행정처분 사건에 경험이 많은 변호사의 적극적인 조력을 받으신다면 취득 전 위반과 이후 공사를 구분하고 과도한 처분을 다투어 시설 보호에 한 걸음 더 가까워지실 것입니다.

사전통지서의 의견제출 기한을 먼저 확인하고 과거 지반고 자료, 신고도면, 회신 메일 및 공사내역을 부서별로 정리하십시오. 의뢰인님의 권익을 세심하게 살피는 변호사로서, 상담을 신청해주시면 사전통지 내용과 경매자료, 옹벽·창고 도면을 검토하여 의견제출과 취소소송·집행정지 및 복층 시정에 관한 구체적인 법적 대응 전략을 드리겠습니다.

이지훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 시티 이지훈 변호사입니다.

1. 취득 전 형질변경에 대한 원상복구명령
말씀하신 대법원 2021두41686 판결은 허가 없이 형질을 변경한 자가 아닌 토지 양수인에게는 원칙적으로 국토계획법상 원상회복 조치명령을 할 수 없다고 보았습니다. 따라서 성토·정지작업이 경매 취득 전에 이뤄졌다는 점이 입증되면 처분의 위법성을 다툴 핵심 근거가 됩니다. 위성사진, 감정평가서 사진, 폐기물 반출 계약서로 '취득 당시 이미 현재 높이였다'는 점을 시점별로 정리하세요. 구청은 2024년 영상을 근거로 취득 후 절·성토를 주장하므로, 옹벽 뒷채움이 신고 수리된 공작물 축조의 일부라는 점을 함께 밝혀야 합니다.

2. 신뢰보호·비례원칙
신뢰보호는 행정청의 공적인 견해표명이 있어야 인정되는데, 담당 부서의 회신 메일이 이에 해당하는지는 다툼이 있을 수 있어 보조적 주장으로 두는 것이 좋습니다. 반면 16억 원 규모의 시설 전체 철거를 요구하는 것은 침해가 최소한인지, 일부 보완으로 목적을 달성할 수 없는지 측면에서 비례원칙 위반을 적극 주장할 만합니다. 이미 쇄석·보도블록을 자진 철거한 점도 유리합니다.

3. 행정심판과 행정소송, 집행정지
행정심판은 비용이 적고 빠르지만, 쟁점이 판례 해석과 사실관계 입증이라 처음부터 행정소송을 택하는 것도 충분히 합리적입니다. 어느 쪽이든 처분 직후 집행정지를 함께 신청해야 하며, 철거는 회복하기 어려운 손해가 명백해 집행정지가 인용될 가능성은 비교적 높은 편입니다. 제소기간(처분을 안 날부터 90일)을 놓치지 마세요.

4. 창고 복층 부분
가설건축물 변경신고로 정리할 수 있는지 먼저 건축과와 협의하고, 어렵다면 2층 일부만 해체해 신고 면적에 맞추는 방법이 전체 철거보다 현실적입니다.

현재는 사전통지 단계이므로 의견제출 기한 내에 위 자료로 의견서를 내는 것이 첫 단계입니다.

허훈무 변호사 · Answer

안녕하세요 허훈무 변호사입니다.

16억 원이라는 거액을 투자해 스마트팜을 조성하셨는데 구청의 다수 처분 예고로 해체 위기에 처해 얼마나 불안하고 황망하실지 심려가 매우 큽니다.

질문하신 내용에 대해 설명드리겠습니다.

첫째, 취득 전 이전 점유자가 불법 매립 및 형질변경을 해둔 상태였다면, 현 소유자에게 해당 불법 행위 전체에 대한 원상복구책임을 묻는 것은 위법하다는 주장이 가능합니다. 대법원 판례 역시 본인이 하지 않은 불법 형질변경 부분까지 원상복구 의무를 부과하는 처분은 재량권 남용으로 봅니다.

둘째, 구청 부서의 "별도 의견 없음" 회신을 신뢰하여 공사를 진행한 점을 바탕으로 신뢰보호원칙 위반을 주장할 수 있습니다. 또한 수확을 앞둔 온실과 스마트팜 전체를 철거하라는 것은 공익에 비해 임차인과 임대인이 입는 사익 침해가 현저히 크므로 비례원칙 위반(재량권 일탈·남용)을 적극 다퉈야 합니다.

셋째, 행정처분이 나오면 집행정지 신청과 함께 행정소송을 진행하는 것이 유리합니다. 철거가 이뤄지면 회복하기 어려운 손해가 발생하므로 집행정지 인용 가능성이 매우 높습니다.

넷째, 창고 2층 증축 부분은 안전진단 등을 거쳐 시정명령 기간 내 추인이나 변경신고로 양성화 절차를 시도해 볼 수 있습니다.

개별 사안은 면밀한 검토가 필요하며, 변호사와의 심층 상담을 통해 불이익을 최소화하고 막대한 재산권을 지킬 최적의 해결책을 모색하실 수 있습니다.

유사한 행정처분 및 농지·개발행위 분쟁 사건을 다수 해결한 경험이 있으니, 도움이 필요하시면 언제든지 저의 로톡 프로필을 방문하여 상담을 신청해 주시기 바랍니다.

김도영 변호사 · Answer

안녕하세요. 김도영 변호사입니다. 경매로 취득한 서초구 밭에 각종 신고를 수리받고 약 16억 원을 들여 스마트팜을 지었는데, 구청 세 부서가 무허가 형질변경 원상복구명령, 농지 원상회복명령과 창고 전용 취소, 창고 복층 시정명령을 사전통지한 상황에서, 취득 전 형질변경에 대한 책임, 신뢰보호·비례원칙, 행정심판과 소송의 선택, 복층 정리 방법을 물으셨습니다.

다른 변호사님들 설명을 정리하면, 허가 없이 형질변경을 한 사람이 아닌 양수인에게는 명문 규정 없이 원상회복을 명하기 어렵다는 점에서 취득 전 매립·성토 부분은 위성사진과 감정평가서로 취득 전후 경계를 입증하는 것이 관건이고, 구청 회신이 신고 수리로 이어졌다면 신뢰보호를, 16억 원 시설 전체 철거는 비례원칙 위반을 주장할 수 있습니다. 처분이 나오면 행정심판이나 행정소송과 함께 집행정지를 신청하고, 창고 복층은 변경신고나 위반 부분만의 시정으로 정리하는 방안을 검토하며, 사전통지에 대한 의견제출을 충실히 해야 합니다.

여기에 실무상 두 가지를 보완합니다. 첫째 당사자는 처분의 사전 통지가 있는 날부터 의견제출기한까지 해당 사안의 조사결과에 관한 문서와 처분 관련 문서의 열람 또는 복사를 요청할 수 있고, 행정청은 다른 법령에 따라 공개가 제한되는 경우를 제외하고는 이를 거부할 수 없으므로(행정절차법 제37조 제1항), 부지 전체 절·성토 판단의 근거가 된 2024년 동영상과 현장조사 기록, 민원 자료를 먼저 받아 의견서에서 하나하나 반박하셔야 합니다. 둘째 행정청은 인허가 등의 취소 처분을 하는 경우 청문을 실시하므로(같은 법 제22조 제1항 제3호 가목), 창고 농지전용 취소가 이에 해당하는지 확인해 청문 절차를 요구하시고, 청문 없이 취소되면 절차상 하자로 다툴 수 있습니다.

사전통지서와 신고 수리 서류, 회신 메일, 위성사진·감정평가서를 보면 의견서 구성과 심판·소송, 집행정지 순서를 정해 드릴 수 있습니다. 상담 신청을 통해 안내드리겠습니다.

이성준 변호사 · Answer

① 도시계획과의 원상복구명령은 다툴 여지가 있습니다. 국토계획법상 원상회복명령의 상대방은 원칙적으로 무허가 개발행위를 한 자이며, 단순히 그 토지를 나중에 취득한 소유자라는 이유만으로 명령할 수 없다는 대법원 법리가 있습니다. 따라서 2023년 경매 취득 전에 절·성토와 폐기물 매립이 완료되었다는 점, 취득 후에는 폐기물 반출 및 신고·허가 절차를 진행했다는 점을 중심으로 현 소유자인 귀하가 형질변경 행위자가 아니라는 주장을 제기할 수 있습니다. 다만 경매취득 및 국토계획법상 권리·의무 승계를 근거로 현 소유자에게 명령할 수 있다고 본 하급심 판단도 있으므로, 형질변경 시점과 실제 행위자를 입증할 자료가 중요합니다. 2024년 동영상만으로 부지 전체의 절·성토를 단정할 수 있는지도 다투어야 합니다. 옹벽 뒷채움 역시 옹벽 축조에 부수되는 구조적 시공인지, 별도의 지반고 상승을 초래한 성토인지 구분하여 측량감정이 필요합니다.

② 협의 회신은 신뢰보호 및 비례원칙의 근거가 될 수 있으나, “경사도 별도 검토사항 없음”이라는 표현만으로 형질변경 전체를 허용한 공적 견해표명으로 인정될지는 불확실합니다. 반면 농지전용·옹벽·가설건축물 신고가 수리된 뒤 약 16억 원을 투입한 사정은 행정청의 사전 검토 및 신뢰 형성을 보여주는 유리한 자료입니다. 전체 철거 대신 실제 위법 부분만 특정하거나, 안전·배수에 지장이 없는 범위에서 보완·조건부 허가를 하도록 요구하면서 비례원칙을 주장할 수 있습니다.

③ 처분 전에는 의견제출서에 형질변경 시기, 기존 지반고, 옹벽 구조, 폐기물 처리 경위 및 허가·신고 수리자료를 첨부해야 합니다. 처분 후에는 행정심판과 행정소송을 함께 검토할 수 있으며, 긴급한 철거 위험이 있으면 행정소송과 집행정지 신청을 병행하는 방법이 실효적입니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해와 긴급성이 인정되어야 하므로, 철거 시 16억 원 상당 시설의 회복 곤란성, 영업 중단, 재설치 불가능성 및 본안 승소 가능성을 구체적으로 소명해야 합니다.

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표 변호사입니다.

경매로 취득한 토지에 대한 원상복구명령은 여러 각도에서 다툴 여지가 있습니다. 먼저 형질변경 부분과 관련하여, 국토계획법상 원상복구명령은 실제로 개발행위를 한 자에게만 가능하고, 그 이후에 토지를 취득한 양수인에게는 명문 규정이 없는 한 명령을 내릴 수 없다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다. 따라서 취득 전에 이루어진 형질변경 부분에 대해서는 현 소유자인 귀하에게 원상복구를 명하는 것은 위법하다고 강하게 다툴 수 있습니다. 다만 취득 이후 귀하가 직접 시행한 옹벽 뒷채움 등 공사 부분은 별도로 판단될 수 있으므로, 어느 시점에 어떤 공사가 이루어졌는지를 위성사진·감정평가서·공사계약서 등으로 명확히 입증하는 것이 핵심입니다.

신뢰보호원칙과 비례원칙 주장도 충분히 검토할 만합니다. 도시계획과로부터 "별도 의견 없음"이라는 회신 메일을 받고 농지전용신고·공작물 축조신고·가설건축물 신고까지 모두 수리받은 상황에서 약 16억 원을 투입한 것은, 행정청의 공적 견해표명을 신뢰하고 이에 기초하여 행위를 한 경우에 해당할 수 있습니다.

행정심판과 행정소송 중 선택의 문제는, 행정심판은 절차가 비교적 신속하고 비용이 적게 드는 장점이 있으나 인용률이 낮은 편입니다. 반면 행정소송은 심리가 충실하고 판단의 독립성이 높습니다. 집행정지의 경우, 16억 원 규모의 시설을 철거해야 하는 상황은 금전보상만으로는 회복하기 어려운 손해에 해당할 가능성이 높아 인용 가능성이 있으나, 공공복리에 미치는 영향도 함께 고려되므로 신청 시 구체적인 소명이 중요합니다.

창고 2층 부분은 건축법상 사후 추인 제도가 원칙적으로 허용되지 않으므로, 변경 신고나 추인으로 정리하기는 어렵습니다. 다만 구체적인 구조와 면적에 따라 합법화 가능한 방안이 있는지 건축사와 함께 검토해 보시기 바랍니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다

박재휘 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 해송 박재휘 변호사 입니다.

취득 전 형질변경이라는 점이 입증된다면 현 소유자에게 전체 원상복구 책임을 부과한 처분은 다툴 여지가 큽니다. 다만 국토계획법·농지법·건축법상 각 처분의 상대방과 위반행위를 구분해 대응해야 합니다.

Ⅰ. 원상복구 책임
대법원 판결 취지상 명문의 승계 규정 없이 단순히 현재 소유자라는 이유만으로 종전 소유자의 불법 형질변경 책임까지 당연히 승계한다고 보기는 어렵습니다. 위성사진, 감정평가서, 폐기물 처리계약서로 취득 전 토지 상태를 입증하고, 취득 후 옹벽 뒷채움 등 본인이 한 공사 범위와 분리해야 합니다.

Ⅱ. 신뢰·비례원칙
도시계획과 회신과 각종 신고 수리는 신뢰보호 주장의 자료가 됩니다. 다만 “별도 의견 없음”이 형질변경 전체를 적법하다고 확인한 것인지, 당시 정확한 현황을 구청에 알렸는지가 중요합니다. 16억 원 투자만으로 처분이 위법해지는 것은 아니지만, 위반 부분을 특정하지 않은 전체 철거명령은 최소침해·비례원칙 위반을 주장할 수 있습니다.

Ⅲ. 불복 절차
처분 후에는 행정심판 또는 취소소송이 가능하며, 철거가 임박했다면 취소소송과 집행정지 신청을 함께 검토하는 편이 실효적일 수 있습니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해와 긴급성, 공공복리에 미치는 영향을 보므로 인용 가능성을 수치로 단정하기 어렵습니다.

Ⅳ. 창고 복층
변경신고나 사후 허용 가능성은 용도·면적·구조안전·농지전용 범위에 따라 달라지며, 추인이 당연히 보장되지는 않습니다. 적법화가 불가능한 부분만 선별 시정하는 방안도 검토해야 합니다.

지금은 세 부서에 제출할 의견서와 취득 전후 공사 범위표를 각각 준비하시기 바랍니다. 처분 전 단계부터 연락주시면 판결 적용 여부와 집행정지 전략을 구체적으로 검토해드리겠습니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 경매로 취득한 토지에 적법한 절차를 거쳐 스마트팜을 조성하셨으나 구청으로부터 무허가 형질변경 및 농지법 건축법 위반을 이유로 원상복구명령 등 처분 사전통지를 받으신 상황입니다.
■ 인접 토지 소유자와의 통행로 분쟁으로 민원이 지속 제기되고 있어 신속한 법률 대응이 필요합니다.

[해결 방법]
■ 대법원 판례에 따르면 종전 소유자가 무단으로 형질을 변경한 토지를 매수한 자에게 원상회복명령을 발령하는 것은 위법할 소지가 큽니다. 취득 전 상태를 입증할 위성사진과 감정평가서 등 증거를 통해 위법성을 다투어야 합니다.
■ 과거 구청의 회신 내용을 바탕으로 신뢰보호원칙 위반을 다툴 수 있으며 16억 원이 투입된 시설의 철거를 요구하는 것은 비례원칙 위반에 해당할 가능성이 큽니다.
■ 주요 쟁점으로 민원인의 반복적인 민원이 처분에 미친 영향을 분석하고 절차적 하자를 파악하는 것이 중요합니다. 처분이 확정되면 막대한 손해가 발생하므로 행정심판보다는 행정소송과 함께 집행정지 신청을 병행하는 것이 실효적이며 인용 가능성도 충분히 존재합니다.
■ 창고 2층 부분은 철거에 앞서 설계변경 신고나 양성화 절차를 통해 해결할 방안을 관할 부서와 협의하는 것이 바람직합니다. 불법 건축물로 단정하기 전 추인 가능성을 면밀히 타진해 보시기 바랍니다.
■ 본 사안은 복합적인 행정처분이 얽혀 있어 개인이 홀로 대응하기에는 법리적 한계가 큽니다. 재산권을 방어하기 위해 관련 소송 경험이 풍부한 변호사를 선임하여 다투실 실익이 매우 큽니다.
■ 본 게시글에 적지 못하신 세밀한 내용이 더 있을 것으로 사료되므로 심층적인 법률 조언을 받아보시기를 권유합니다. 상담을 요청해주시면 대표 변호사가 자세히 안내해 드리며 사안의 중대성을 감안하여 정해진 상담 제한 시간을 넘기더라도 충분한 상담을 제공해 드리겠습니다.

김정민 변호사 · Answer

경매 취득 농지 원상복구명령 대응 검토를 문의주셨네요

1. 취득 전 형질변경에 대한 원상복구명령의 위법성
국토계획법상 원상회복명령은 직접 개발행위를 한 자에게만 가능하고, 명문 규정 없이 양수인에게는 명할 수 없습니다. 
경매 취득 전 이전 공장 운영자가 행한 불법 정지작업·쓰레기 매립 부분은 귀하가 행한 개발행위가 아니므로, 그 부분에 대한 원상복구명령은 처분사유가 부존재하여 위법합니다. 
위성사진·경매 감정평가서 사진·폐기물 처리 계약서로 취득 전 형질변경 사실을 입증하는 것이 핵심입니다. 
다만 귀하가 직접 시공한 보강토 옹벽 뒷채움 성토 부분은 귀하의 행위이므로 별도로 다투어야 합니다.

2. 신뢰보호원칙 및 비례원칙 위반 주장
도시계획과의 "경사도 별도 검토사항 없음, 별도 의견 없음" 회신 메일이 공적 견해표명에 해당하는지가 관건입니다. 신뢰보호원칙이 적용되려면 ① 행정청의 공적 견해표명, ② 귀책사유 없는 신뢰, ③ 신뢰에 기한 행위, ④ 그에 반하는 처분으로 인한 이익 침해가 모두 충족되어야 합니다. 
해당 회신이 개발행위허가 여부에 대한 실질적 검토 결과라면 공적 견해표명으로 인정될 여지가 있으나, 단순 경사도 검토 의견에 불과하다면 배척될 수 있습니다.

비례원칙 위반 주장은 유력합니다. 약 16억 원을 투입한 스마트팜 온실·재배동 전체 철거를 명하는 것은 달성하려는 공익에 비해 사익 침해가 현저히 크고, 허가를 받아 재시공하는 대안이 존재하므로 재량권 일탈·남용에 해당할 수 있습니다.

3. 행정심판 vs. 행정소송, 집행정지
행정심판이 우선 유리합니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일 이내에 청구해야 합니다. 행정심판은 위법성뿐 아니라 부당성도 심사하므로 비례원칙 위반 주장에 더 유리하고, 재결 후 불복 시 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송 제소기간은 처분이 있음을 안 날부터 90일입니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담가능/ 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다.
결론부터 말씀드리면, 다툴 여지가 상당히 큽니다.

1. 취득 전 형질변경 부분
대법원 2021. 11. 25. 선고 2021두41686 판결은 "허가 없이 형질변경을 한 자에게만 원상회복 조치명령을 할 수 있고, 명문 규정이 없는 한 그 토지를 양수한 자에게는 할 수 없다"고 판시했습니다. 경매로 취득한 후 기존 높이를 유지한 것은 새로운 형질변경이 아니므로, 취득 전 매립·성토 부분에 관한 원상복구명령은 상대방 잘못을 다툴 근거가 됩니다. 다만 취득 후 하신 부분(옹벽 뒷채움 성토 등으로 인정되는 부분)은 별개로 다퉈야 하니, 위성사진·감정서·시공 전후 자료로 취득 전·후 경계를 입증하는 것이 관건입니다.

2. 신뢰보호·비례원칙
"경사도 별도 검토사항 없음" 회신이 구청 공식 견해로서 신고·허가 수리로 이어졌다면 신뢰보호원칙 위반 주장에 무게가 실립니다. 다만 회신이 특정 공작물에 국한된 구두적 의견이면 다툼의 여지가 있으니 회신 메일과 수리 내용의 대응관계를 정리해 두세요. 원상복구 목적 달성 범위를 넘는 전체 철거는 비례원칙(과잉금지) 위반으로도 주장할 수 있습니다.

3. 행정심판 vs 행정소송
행정심판은 90일 내 결정이 나와 빠르지만 구청(재결청 포함)이 스스로 번복할 가능성이 있고, 결국 소송으로 가는 경우가 많습니다. 본안 승소 가능성이 높아 보이므로 행정심판을 거쳐 곧바로 행정소송(처분취소)을 병행 준비하시고, 처분 효과 발생 전에 집행정지 신청을 하는 것이 좋습니다. 16억 원 시설 철거는 회복 불가능한 손해라 집행정지 인용 요건에 부합할 가능성이 비교적 높습니다.

4. 창고 복층
신고 면적을 초과한 부분이 경미한 위반(면적·높이 기준 충족)이면 신고변경(사용승인 전 신고 정정)으로 정리 가능성이 있고, 불가 시에도 위반 부분만 이행강제금 등으로 다툴 여지가 있습니다.

김진호 변호사 · Answer

1. 건축법 등 다른 법률과 달리 국토계획법은 직접 개발행위를 한 자 외에 위반행위에 이용된 토지의 소유자 등에 대하여 조치명령을 할 수 있는 명문의 규정을 두고 있지 않으므로, 이 사건 토지에 대한 무단 성토가 이루어진 이후에 소유권을 취득한 원고에 대하여는 원상복구를 명할 수 없다고 할 것입니다. 대법원 2021두41686 판결은 개발행위허가 없이 토지 형질을 변경한 경우 행정청은 직접 형질을 변경한 자에게만 국토계획법상 원상회복 조치명령을 할 수 있다고 판시했습니다. 토지를 경매나 매매로 양수한 현 소유자에게는 명문의 규정이 없는 한 원상회복을 명할 수 없습니다.2023년 경매 당시의 감정평가서 자료 등은 취득 당시 이미 토지가 평탄화(정지)되어 있었고 현 소유자는 폐기물만 반출하여 기존 지반 높이를 유지했음을 입증하는 핵심 증거가 될 입니다.

2. 2025년에 이미 보강토 옹벽(4.5m) 공작물 축조신고가 적법하게 수리되었습니다. 적법하게 수리된 공작물의 구조적 안정을 위해 필수적으로 수반되는 최소한의 뒷채움이나 기초 터파기까지 무허가 개발행위로 보아 부지 전체의 원상복구를 명하는 것은 처분 사유가 부존재하거나 과도한 법 해석으로 충분히 다투어 볼만하다 할 것입니다.
3.과거 부서 협의 회신과 각종 인허가 수리를 근거로 신뢰보호원칙 및 비례원칙(재량권 일탈·남용) 위반을 강력히 주장할 수 있습니다.
4.본처분이 내려지면 곧바로 '행정소송(취소소송)'과 '집행정지 신청'을 동시에 제기하는 것이 유리합니다. 행정심판은 행정청의 자기 시정을 기대해야 하는데 쉽지 않고 집행정지도 잘 인용되지 않습니다.

5. 창고 복층 부분이 구조·재), 높이, 건폐율·용적률, 그리고 농지법상 농업용 창고 면적 및 농지전용신고 허용 한도 내에 들어온다면 건축과에 복층 면적을 반영한 가설건축물 축조(변경)신고서를 제출하여 사후 추인을 시도할 수 있습니다.

류종민 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 선린 류종민 변호사입니다.

현재는 사전통지 단계이므로 행정절차법상 의견제출 기한 내에 충실한 의견서를 내는 것이 가장 중요합니다. 이 단계에서 처분 범위가 줄어들거나 부분 복구로 정리되는 경우가 있습니다. 인접 토지 소송 상대방의 반복 민원이라는 처분 배경도 의견서에 정리해 둘 필요가 있습니다.

원상복구명령은 위반행위의 주체와 범위가 특정되어야 하므로, 위성사진과 경매 감정평가서 사진으로 취득 전 형질변경 상태를 시점별로 입증하고, 제3자 동영상 1편만으로 부지 전체 절토와 성토를 인정한 부분을 다투어야 합니다. 신뢰보호는 권한 있는 부서의 구체적 공적 견해표명이 있어야 인정되므로 회신 메일과 농지전용 및 공작물 신고 수리 경위가 핵심 근거가 되고, 16억 원 투자와 자진 복구 사정은 전체 철거의 비례원칙 위반 주장에 활용할 수 있습니다.

처분이 나오면 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있습니다. 철거나 대집행이 임박하면 회복하기 어려운 손해를 소명해 집행정지를 함께 신청해야 하며, 인용 여부는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 세 부서의 처분이 연결되어 있어 하나의 전략으로 대응하는 것이 좋습니다. 행정심판은 비용과 기간 부담이 적고 기각되더라도 행정소송을 제기할 수 있으나, 쟁점이 복잡하고 금액이 큰 사안은 처음부터 행정소송으로 가는 것도 검토할 만합니다.

창고 복층 부분은 가설건축물 변경신고 요건 충족 여부를 검토해 변경신고로 정리할 수 있는지 먼저 확인하시기 바랍니다. 기존 수리된 신고 내용과 실제 시공 차이를 도면으로 비교해 두는 것이 좋습니다.

구체적인 사정을 들어보고 정확히 안내드리겠습니다. 편히 연락주십시오. 도와드리겠습니다.

오지영 변호사 · Answer

국토계획법상 원상회복명령은 다툴 근거가 분명합니다. 대법원은 국토계획법이 건축법 등과 달리 토지 소유자에 대한 조치명령 규정을 두지 않았으므로 허가 없이 형질을 변경한 자에게만 원상회복을 명할 수 있고 이후 토지를 양수한 자에게는 명할 수 없다고 판단하고 있습니다. 결국 쟁점은 형질변경의 시기입니다. 구청의 근거인 동영상은 취득 후인 2024년 촬영본이므로 감정평가서 사진과 연도별 항공사진 및 측량자료로 취득 당시와 현재의 지반고가 같다는 점을 입증하고 옹벽 뒷채움은 수리된 공작물 축조신고에 따른 시공이라는 점을 구분해 주장해야 합니다.

농지법과 건축법은 사정이 다릅니다. 두 법은 행위자뿐 아니라 소유자에게도 원상회복이나 시정을 명할 수 있도록 정하고 있어 양수인이라는 주장만으로는 부족하고 2025년 수리된 농지전용신고와 축조신고의 범위 안에서 이용하고 있다는 점을 다투어야 합니다.

신뢰보호원칙은 행정청의 공적인 견해표명이 있어야 인정됩니다. 별도 의견 없음 회신은 그 자체로 형질변경을 허용한 것으로 보기 어려울 수 있으나 신고 수리 과정과 결합하면 신뢰의 근거가 됩니다. 사후 허가가 가능한 시설까지 먼저 철거하라는 요구는 공익에 비해 사익 침해가 과도하다는 비례원칙 주장과 함께 펼 수 있습니다.

행정심판은 위법뿐 아니라 부당한 처분도 취소할 수 있어 재량 다툼에 유리하고 기각되더라도 재결서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해를 막기 위한 긴급한 필요가 있을 때 인용되는데 16억원 규모 시설의 철거는 이를 소명하기에 유리한 사정입니다. 지금은 사전통지 단계이므로 세 부서에 각각 제출하는 의견서가 처분 범위 자체를 줄일 수 있습니다.

창고 복층은 2층을 포함한 면적이 신고 범위 안이라면 변경신고로 정리할 여지가 있고 범위를 넘으면 2층 바닥 부분만 시정하는 방식으로 철거 범위를 줄이는 방안을 검토할 수 있습니다.

김성은 변호사 · Answer

안녕하십니까, 승소하는 날까지 꼼꼼하고 세심한 길잡이가 되어드릴 김성은 변호사입니다.

1. 취득 전 형질변경과 원상복구명령의 위법성
국토계획법은 직접 개발행위를 한 자 외에 토지 양수인에게 원상회복을 명할 수 있는 명문 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 경매 취득 전 이미 이루어진 불법 형질변경 부분에 대해서는 현 소유자인 의뢰인님께 원상복구를 명하는 것이 위법하다고 적극 다툴 수 있습니다. 다만 농지법은 소유자도 원상회복 명령 대상에 포함하고 있으므로, 도시계획과 명령과 정원여가과 명령은 법적 근거가 달라 각각 별도로 대응하셔야 합니다.

2. 신뢰보호원칙 및 비례원칙 위반 주장
2025년 농지전용신고·옹벽 축조신고·가설건축물 축조신고가 모두 수리되었고, 도시계획과로부터 "경사도 별도 검토사항 없음"이라는 회신까지 받으셨다면, 이는 신뢰보호원칙 위반 주장의 유력한 근거가 됩니다. 아울러 약 16억 원이 투입된 스마트팜 전체를 철거하라는 명령은 달성하려는 공익에 비해 침해되는 사익이 지나치게 크므로, 비례원칙 위반으로도 충분히 다툴 수 있습니다.

3. 행정심판·소송 선택과 집행정지
처분이 나오면 행정심판을 먼저 제기하면서 집행정지를 신청하는 것이 실무상 효율적입니다. 온실·재배동 철거는 금전으로 회복하기 어려운 손해에 해당하므로 집행정지 인용 가능성이 있으며, 행정심판 기각 후에도 재결서 송달일로부터 90일 내에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

4. 창고 2층 정리 방안
복층 시공 부분이 신고 면적 범위 안에 해당한다면 변경신고로 정리할 여지가 있고, 그렇지 않더라도 구조안전 검토를 거쳐 건축과와 협의하는 것이 철거보다 현실적인 방법입니다.

5. 유의사항
다만, 2024년 동영상이 취득 후 성토를 입증하는 자료로 활용될 수 있는지, 그리고 옹벽 뒷채움이 수리된 신고 범위 내의 행위로 볼 수 있는지에 따라 결론이 다소 달라질 수 있습니다. 전화 상담을 신청해주시면 몇 가지를 추가로 질문드리고, 이를 바탕으로 더욱 상세하고 정확히 답변드리고자 합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 리브 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2023년 경매로 서초구 자연녹지지역 전 약 536평을 취득했고, 취득 당시 이미 불법 쓰레기 매립과 정지작업이 되어 있던 상태를 폐기물 반출 후 기존 높이로 정리했습니다. 2025년 농지전용, 옹벽 축조, 가설건축물 신고가 모두 수리되었고 도시계획과의 경사도 무관 회신도 받았으나, 2026년 10월 세 부서에서 동시에 원상복구 및 시정명령 사전통지를 받은 상황입니다. 16억 원을 투입해 온실과 재배동을 완공한 상태에서 복수 부서의 처분이 예고되어, 영농 지속 여부와 투자금 회수 문제까지 걸린 매우 무거운 상황으로 보입니다.

[의견]
결론부터 말씀드리면, 취득 전 형질변경 부분에 대한 책임 소재와 자진철거 자료, 협의회신 경위를 어떻게 입증하느냐에 따라 세 처분 모두 다툴 여지가 있습니다. 1. 대법원 2021두41686 판결 취지상 취득 전 이뤄진 위법상태를 그대로 승계한 경우 현 소유자에게 원상복구의무를 전면적으로 지우기 어렵다는 논리를 펼 수 있으나, 2024년 영상이 옹벽 뒷채움 시점의 성토로 해석될 여지가 있어 시점 특정이 쟁점입니다. 2. 도시계획과 회신이 공적 견해표명으로 인정되면 신뢰보호원칙 주장이 가능하고, 전체 철거는 비례원칙 위반 소지가 있습니다. 3. 처분 직후에는 집행정지를 전제로 한 행정심판 또는 행정소송 모두 가능하나, 본안 승소 가능성이 소명되어야 인용률이 높아지므로 처분서 수령 즉시 자료를 정리해야 합니다. 4. 복층 시공 부분은 변경신고나 사후 추인 가능성을 검토할 수 있으나 건축과 입장과 구조 안전 확인이 선행되어야 합니다. 인접지 소유자의 반복 민원이 처분 경위에 영향을 미쳤을 가능성도 함께 짚어볼 필요가 있습니다. 관련 자료를 정리해 상담을 신청해 주시면, 위 쟁점을 검토해 구체적인 대응 전략을 말씀드리겠습니다.

처음 상담부터 마지막 절차까지, 제가 직접 맡습니다.
법률사무소 리브 이진훈 변호사 올림

장재호 변호사 · Answer

대한변협 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) 장재호입니다.
경매로 산 536평에 16억 원을 들인 스마트팜이 세 부서 처분으로 한꺼번에 철거될까 걱정하고 계십니다.
국토계획법 명령은 다툴 근거가 분명하나 농지법·건축법 명령은 따로 대응하셔야 합니다.

1. 취득 전 형질변경
드신 대법원 2021두41686 판결은 국토계획법에 양수인 규정이 없어 형질변경 뒤 산 소유자에 대한 원상회복명령을 위법하다고 보았습니다.
다만 농지법 제42조는 2025. 1. 3.부터 소유자도 원상회복 대상에 넣었고, 건축법 제79조도 소유자를 포함합니다.
구청 동영상이 취득 뒤인 2024년 것이라 그사이 성토로 볼 여지는 불리하므로, 감정평가서 사진과 국토정보플랫폼 연도별 항공사진으로 취득 전후 높이를 비교해 두시길 바랍니다.

2. 신뢰보호·비례원칙
2025년 수리된 옹벽 축조신고는 건축법 제83조 제3항·제14조 제2항에 따라 개발행위허가로 의제(허가받은 것으로 봄)될 수 있고, 대법원 2010두14954 판결은 이를 요건 심사 뒤 수리하는 신고로 봅니다.
도시계획과 "경사도 별도 검토사항 없음" 회신이 그 협의였다면 옹벽 뒷채움은 무허가 성토가 아니라고 다툴 수 있습니다.
다시 허가될 시설의 선철거 요구는 비례원칙 위반으로 다툴 만합니다.

3. 심판과 소송
처분을 안 날부터 90일 안에 서울시 행정심판위원회에 청구하면 부당한 처분도 취소 대상이라(행정심판법 제5조) 비례 다툼에 맞고, 기각돼도 재결서 송달 뒤 90일 안에 소송할 수 있습니다.
철거는 되돌릴 수 없어 집행정지(처분 효력을 잠시 멈춤) 소명은 유리한 편이나 단정할 수는 없습니다.

4. 창고 2층
복층은 2층을 더한 면적이 가설건축물 신고 범위 안이면 변경신고로, 넘으면 2층 바닥만 걷어 내는 부분 시정으로 줄일 수 있습니다.

첫 할 일은 통지서별 의견제출기한 안에 세 부서에 각각 의견서를 내는 것입니다.
옹벽 신고 서류, 회신 메일 원본, 세 통지서를 보면 어느 처분부터 막을지 정할 수 있습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
원상회복명령은 개발행위를 한 자에게 하도록 정해져 있어 절·성토의 시기와 주체를 취득 전후로 나누는 것이 첫 쟁점입니다. 지금은 의견제출로 다투고, 처분 뒤에는 바로 취소소송도 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 원상회복의 상대방과 의견제출
국토계획법상 원상회복은 개발행위허가를 받지 아니하고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에게 명할 수 있습니다. 행정절차법상 당사자등은 처분 전에 의견제출을 할 수 있고 증거자료를 첨부할 수 있으며, 정당한 이유 없이 기한까지 내지 않으면 의견이 없는 것으로 봅니다. 감정평가서 사진과 위성사진으로 취득 당시 이미 정지된 상태였음을 보여야 합니다.

나. 쟁송 선택과 집행정지
취소소송은 다른 법률에 재결 전치 규정이 없는 한 행정심판을 거치지 아니하고 제기할 수 있습니다. 소 제기만으로 집행은 멈추지 않고, 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있을 때 집행정지가 되며, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 아니합니다. 온실·재배동 철거가 소명할 손해입니다.

다. 결론
사전통지 기한 안에 세 부서에 의견서를 따로 내시기 바랍니다. 인용 여부는 공공복리 영향 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 창고 2층 정리 방안은 상담을 통해 안내드리겠습니다.

정진열 변호사 · Answer

1.  대법원 판결에 따라경매 취득 이전에 이미 불법 매립 및 정지작업으로 형질변경이 완료된 상태였다면, 그 부분에 대해 현 소유자인 질문자님께 원상복구를 명하는 것은 위법한 처분으로 다툴 수 있습니다. 국토계획법은 무단 형질변경이 이루어진 이후 토지 양수인에게 원상복구를 부과할 근거가 없습니다.
 구청은 2024년 동영상을 근거로 '취득 이후에 질문자님이 직접 절·성토를 했다'고 보고 있는 것 같습니다. 취득 전 위성사진·경매 감정평가서상의 지반고(레벨)와 폐기물 반출량, 반출 후 지반고, 옹벽 축조신고 도면상의 계획고 등을 정밀 비교하여 "취득 이후에는 폐기물만 걷어냈을 뿐 인위적인 절·성토는 없었고, 옹벽 뒷채움 역시 적법하게 수리된 공작물 축조신고에 수반된 경미한 행위"임을 측량성과도 등으로 입증해야 하겠습니다

2. 농지법상 원상회복명령의 경우 국토계획법과 달리 불법 전용된 농지를 취득한 소유자에게도 원상회복을 명할 수 있는 근거가 있습니다. 다만 질문자님은 2025년에 적법하게 농지전용신고를 수리받았으므로, 신고된 목적(농업용 창고 등)과 면적 범위 내에서는 불법 전용이 아님을 강조해야 하겠습니다.

3. 협의 당시 제출한 도면에 현재의 지반고나 옹벽 계획이 사실대로 반영되어 있었는지가  중요하겠습니다.  설령 일부 구간에 경미한 미신고 성토나 옹벽 뒷채움이 인정되더라도, 약 16억 원이 투입되어 정상 가동 중인 스마트팜 온실과 재배동 8동 전체를 철거하라는 명령은 달성하려는 공익에 비해 침해되는 사익이 지나치게 크다는 비례원칙을 주장해 볼 수 있겠습니다.

4. 행정심판이 보수적인 경향이 있긴 합니다. 그래도 행정심판을 제기한 후 행정소송을 하는 것이 집행정지를 고려하여 전략상 필요합니다. 형질변경이 토지 양수 이전에 대부분 이루어졌고, 원상복구명령에 따라 16억 원 규모의 스마트팜 온실과 재배동을 철거하게 되면 회복하기 어려운 손해가 발생한다는 점을 강조하면 집행정지 인용 가능성은 있어보입니다.

추가검토 등 도움이 필요하시면 문의주세요

국진호 변호사 · Answer

민사/행정 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사입니다.
토지 취득 후 복잡한 행정처분 예고로 많이 혼란스러우실 듯합니다. 가장 걱정하시는 부분이 원상복구명령의 적법성과 창고 2층 정리 방안으로 보입니다.
1. 형질변경이 경매 전 이뤄졌다면, 현 소유자에게 원상복구명령을 내리는 것이 부당하다고 주장할 수 있습니다. 실제로 취득 전후 변경 범위와 귀하의 관여 여부가 쟁점이 됩니다.
2. 도시계획과 회신 등은 신뢰보호원칙 위반 주장에 활용 가능하나, 행정청의 명확한 허가나 적극적 유인행위가 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 전체 철거 명령이 과도하다면 비례원칙 위반도 함께 주장해볼 수 있습니다.
3. 처분이 나오면 행정심판으로 집행정지 신청이 일반적이나, 신속한 대응을 원하신다면 행정소송 병행도 고려할 수 있습니다. 집행정지 인용 여부는 처분의 회복불능성, 긴급성, 본안 승소 가능성 등 여러 요소에 따라 달라집니다.
4. 창고 2층은 신고와 다르다면 원칙적으로 시정명령 대상입니다. 다만, 경미한 변경이거나 안전상 문제가 없다면 변경신고나 추인 가능성도 관할청과 협의해볼 수 있습니다.
이 사건은 형질변경 시점, 행정청 회신, 실제 공사 내역, 창고 구조 변경 경위 등이 핵심입니다. 혼자 고민하지 마시고, 편하실 때 연락 주시면 함께 정리해드리겠습니다.
추가적인 문의나 구체적인 대응 방안이 필요하시다면 언제든 상담 요청 부탁드립니다.

최동준 변호사 · Answer

안녕하십니까, 토지 형질변경 및 개발행위 분쟁을 주로 다루는 최동준 변호사입니다.

말씀주신 내용으로 보건대, 토지 취득 전 이미 상당 부분의 형질변경이 이루어졌다면 현 소유자에게 원상복구명령을 내리는 것은 부당하다고 적극적으로 다툴 수 있습니다. 위성사진, 감정평가서, 폐기물 처리계약서 등으로 직접 위법행위가 없었음을 입증하는 것이 핵심입니다.

이 사건의 주요 쟁점은 형질변경의 시점과 주체, 행정청의 과거 회신에 대한 신뢰보호, 그리고 처분의 비례성입니다. 도시계획과의 회신 메일은 신뢰보호원칙 위반 주장에 중요한 근거가 되고, 온실 등 대규모 투자와 전체 철거의 과도함을 들어 비례원칙 위반도 충분히 주장할 수 있습니다.

행정심판과 행정소송 중 선택은 처분의 성격과 시급성, 집행정지 필요성에 따라 달라집니다. 일반적으로 집행정지는 행정소송에서 인용 가능성이 높지만, 행정심판도 병행해 신속 대응하는 것이 실무상 효과적입니다. 인용 가능성은 입증자료의 충실도에 달려 있으니 관련 자료를 최대한 확보해야 합니다.

창고 2층 부분은 무단 증축에 해당할 수 있으나, 경미한 변경이거나 구조적 문제가 없다면 사후 변경신고나 추인 가능성도 있습니다. 구체적 설계도면과 시공 내역 등 자료를 토대로 구청과 협의가 필요하니 추가 상담을 권합니다.

저는 토지 개발행위, 형질변경, 행정처분 관련 사건을 다수 다뤄왔고, 이런 유형의 분쟁은 자신 있는 분야입니다. 전화 상담을 예약해주시면 관련 자료를 꼼꼼히 검토한 뒤, 어떤 증거를 중심으로 어떤 순서로 대응해야 할지 명확하게 안내드리겠습니다.

고용준 변호사 · Answer

이 사건은 경매 취득 전 이미 이루어진 형질변경과 취득 이후 추가 공사를 구분하는 것이 핵심입니다. 경매 감정평가서와 위성사진으로 기존 성토 및 정지작업이 확인된다면 구청이 주장하는 위반행위의 시기와 범위를 다툴 수 있습니다. 특히 대법원 2021두41686 판결을 근거로 종전 소유자의 무단 형질변경에 대한 현 소유자의 원상회복의무를 다툴 여지가 있습니다. 다만 취득 후 실시한 옹벽 뒷채움 등은 별도로 검토해야 합니다.

도시계획과의 사전 협의 회신과 각종 신고 수리 내역은 신뢰보호원칙 위반을 주장할 자료입니다. 다만 해당 회신이 구체적인 형질변경까지 허용한 것인지는 확인해야 합니다. 약 16억 원이 투입된 시설 전체의 철거를 요구하는 처분에 대해서도 실제 위반 범위, 부분 시정 가능성 등을 근거로 비례원칙 위반을 다툴 수 있습니다.

현재는 사전통지 단계이므로 처분 전 의견제출을 통해 위반행위의 주체와 시기, 원상복구 범위 등을 적극적으로 다투는 것이 우선입니다. 처분 이후에는 행정심판이나 취소소송과 함께 집행정지를 신청할 수 있습니다. 철거로 회복하기 어려운 손해가 발생한다는 점은 집행정지 판단에 중요한 사정입니다.

창고 복층 부분은 실제 구조와 신고 내용, 건축법령상 허용 기준을 확인하여 변경신고나 사후 적법화 가능성을 검토해야 합니다. 세 부서의 처분은 법적 근거가 다르므로 각각 대응하되, 경매자료와 공사내역, 사전 협의자료를 종합한 의견서를 먼저 제출하는 방향을 권합니다.

임원균 변호사 · Answer

안녕하세요. 법조경력 10년차, 민사전문, 임원균 변호사입니다.

16억 원을 들이신 상태에서 세 부서의 사전통지를 한꺼번에 받으셔서 막막하셨을 것 같습니다. 처분 전인 지금이 중요한 시기이니 아래 순서로 움직이시는 것이 좋습니다.

1. 결론(지금 하실 일)

가장 먼저 사전통지서에 정해진 기간 안에 부서별로 의견제출서를 내시기 바랍니다. 취득 전 상태를 보여주는 위성사진, 감정평가서 사진, 폐기물 처리 계약서, 신고 수리서, "별도 의견 없음" 회신 메일을 첨부하십시오. 취득 전 형질변경이라면 현 소유자가 곧바로 원상복구 의무자가 되는지는 다툴 여지가 있습니다. 다만 옹벽 뒷채움 등 취득 후 시공 부분은 별도로 판단되므로 구분해 정리해 두셔야 합니다. 신뢰보호와 비례원칙 주장도 같은 자료로 뒷받침됩니다. 전체 철거 대신 일부 복구 같은 덜 침해적인 대안도 의견서에 제시하시면 좋습니다.

창고 복층은 철거 전에 건축과와 변경 신고나 사용승인 가능 여부를 먼저 협의해 보시고, 가능하면 시정기간 안에 자진 정리하시는 편이 안전합니다.

2. 이후 절차

처분이 나오면 처분서를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 행정소송을 제기해야 하며, 행정심판은 비용 부담이 적은 반면 소송은 사실관계를 더 깊이 다툴 수 있습니다. 어느 쪽이든 집행정지를 함께 신청하셔야 하는데, 철거 시 회복이 어렵다는 점과 16억 원 규모의 손해를 소명하시면 인용 가능성이 있으나 결과는 장담하기 어렵습니다. 민원이 이어지고 있으니 의견서 단계부터 법률적 조력을 받아 보시기를 권합니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 결론상 전체 철거명령은 다툴 여지가 큽니다

2023년 법원 경매로 취득하기 전 자동차 판금공장 운영자가 쓰레기를 매립하고 정지한 부분이라면, 대법원 판결의 취지상 그 행위를 하지 않은 현 소유자에게 국토계획법상 원상복구를 명하기 어렵다는 주장이 유력합니다. 다만 2025년 신고·수리 후 설치한 보강토 옹벽 4.5m, 온실 및 재배동 8동에 관한 별도 위반은 제외될 수 있고, 2024년 제3자 동영상만으로 부지 전체의 절·성토와 옹벽 뒷채움을 단정할 수 있는지도 다퉈야 합니다. 농지법상 명령은 행위자·현재 이용상태에 따라 별도 판단됩니다.

📌 2. 협의 회신과 16억 원 투자는 보조 근거가 됩니다

도시계획과의 “경사도 별도 검토사항 없음, 별도 의견 없음”이라는 회신 메일과 2025년 농지전용신고·옹벽·창고 신고 수리는 신뢰보호의 자료입니다. 행정청이 별도 허가가 필요한 형질변경을 명시적으로 허용했다 보기 어려우나, 약 16억 원을 투입해 고추냉이 스마트팜을 완성했고 기존 높이를 유지했다는 사정은 비례원칙 주장에 유리합니다. 따라서 주위적으로 처분사유 부존재를, 예비적으로 철거 범위의 축소를 구하는 것이 적절합니다.

📌 3. 처분 전 의견제출과 집행정지를 즉시 준비해야 합니다

처분이 나오면 행정심판은 신속한 집행정지에, 행정소송은 2024년 동영상의 증명력과 위법성 다툼에 유리하므로 병행 검토가 필요합니다. 즉시 각 부서에 의견제출서를 내며, 양 절차의 집행정지신청을 동시에 준비하십시오. 또한 2층은 철거보다 구조안전 검토 후 변경신고 등 법적 절차를 우선 확인해야 합니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

김동아 변호사 · Answer

안녕하세요. 경매로 취득한 농지에 거액을 투자하여 스마트팜을 운영하시면서, 갑작스러운 행정 처분 예고로 큰 심려가 많으실 의뢰인의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 취득 전 형질변경에 대한 책임: 대법원 판례(2021두41686 등) 취지에 따르면, 원상복구명령의 상대방은 위반행위자뿐만 아니라 현재의 토지 소유자도 포함될 수 있습니다. 다만, 취득 전 발생한 사실관계임을 입증하여 처분의 재량권 일탈·남용을 다툴 여지는 있어 보입니다.

2. 신뢰보호 및 비례원칙 주장: 관할 관청의 사전 회신과 허가 수리 과정을 고려할 때, 의뢰인은 적법한 절차를 신뢰한 것으로 보입니다. 전체 철거는 사익의 침해가 극심하므로, 과잉금지원칙 및 비례원칙 위반을 적극 주장하여 처분의 적정성을 다툴 수 있습니다.

3. 행정쟁송 전략 및 집행정지: 행정심판은 비용과 시간 면에서 효율적이나, 사안의 복잡성을 고려할 때 행정소송과 집행정지를 병행하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 집행정지는 원상복구로 인한 회복하기 어려운 손해를 소명할 경우 인용 가능성이 있을 것으로 보입니다.

4. 건축물 추인 가능성: 복층 시공 부분은 건축법상 위반 사항이므로 즉시 추인이 어렵더라도, 기술사 검토를 통해 안전성이 확보됨을 증명하여 설계 변경 등을 통한 사후 승인을 시도하는 것이 현실적인 방안으로 보입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.