분양권 잔금 불가 시 중도금대출 만기 전 합의해제 가능한가요?

안녕하세요, 서울대 로스쿨 김강희 변호사입니다. 【▶: ①】 시행 측 귀책이 없다면 일방적으로 합의해제를 강제하기는 어렵습니다. 다만 계약금 귀속을 수용하고 대출 원리금·대납이자·연체료를 일괄 정산하는 안을 제시하면, 보증 부담이 있는 시공사까지 협상에 참여할 실익은 있습니다. 신탁사에는 해제 의사와 계약상 권한을, 시행위탁사에는 반환·정산 권한을, 시공사에는 대위변제 및 구상금 처리 조건을 동시에 확인할 필요가 있습니다. 【▶: ②】 재통지는 단순한 해제 요청보다 ‘반환금, 공제 항목별 금액, 농협 직접 상환일, 부족액 부담자, 구상권 범위’를 적은 합의서 초안 형태가 좋겠습니다. 농협도 합의 당사자는 아니더라도, 만기일 기준 상환예정액·연체 시 처리·보증인 청구 절차를 서면으로 확인받아야 합니다. 시공사가 대위변제하면 원칙적으로 그 금액을 청구할 수 있으므로, 구상 포기나 분할상환을 원한다면 시공사의 명시적 동의가 필요합니다. 반환금만으로 부족액이 해소되는지 여부는 대출잔액증명과 대납이자 산정근거를 대조해야 판단됩니다. 【▶: ③】 만기를 넘기면 연체이자, 신용정보 등록, 보증인의 대위변제, 구상금 청구가 이어질 수 있으나 정확한 시점은 대출약정과 보증약정에 따라 달라집니다. 지급명령을 받는 경우에는 송달일로부터 정해진 기간 내 이의하지 않으면 확정될 수 있습니다. 현재는 분양계약서의 해제·위약금 조항, 최고서 2건, 대출약정서, 보증서, 농협 상환예정액, 기존 내용증명을 함께 검토하여 회신기한을 둔 정산안을 보내는 방향이 적절하겠습니다. 🛑 결론 합의해제의 핵심은 해제 자체보다 농협 직접 상환과 부족액·구상금의 종결 조건을 문서화하는 데 있습니다. 계약서와 대출·보증 서류를 확인하면 협상 상대별 요구사항과 합의서 문구를 구체화할 수 있겠습니다. 당신의 이야기를 법이 들을 수 있도록 하겠습니다. 도움이 필요하시면 편하게 연락주세요. 김강희 올림

안녕하세요. 지헌의 임대환 변호사입니다. 📌 1. 11/26 만기 전 협상 상대는 시공사가 가장 현실적입니다 📌 2. 시공사는 중도금 대출 연대보증인으로서 대위변제 위험을 직접 안고 있어 협상 유인이 가장 큽니다. 9월 중순 내용증명에 한 달 넘게 무회신한 상황이므로, 이번 주 안에 시공사 앞으로 "11/26 만기 전 합의해제 및 정산 협의 요청" 내용증명을 재발송하되, 합의 불성립 시 대위변제 후 구상 분쟁이 장기화될 수 있다는 점을 명시해 협상 테이블로 끌어내야 합니다. 신탁사에는 분양대금 반환 정산 내역 공개를 별도 서면으로 요구하고, 시행위탁사에는 계약금 4,840만 원 위약금 처리 방식을 확인하는 공문을 동시에 발송하는 것이 효과적입니다. 📌 3. 합의해제 시 2.9억 대출 상환 부족액은 시공사 대위변제로 처리되고, 구상 합의해제 시 2.9억 대출 상환 부족액은 시공사 대위변제로 처리되고, 구상 청구 서류가 핵심입니다 반환금에서 대납이자·연체료를 공제하면 2.9억 전액 상환이 어려울 수 있습니다. 이 경우 시공사가 농협에 부족액을 대위변제하게 되고, 이후 시공사는 귀하에게 구상금을 청구합니다. 합의서에는 ① 시행위탁사의 분양대금 반환 시기와 금액, ② 시공사의 농협 상환 시기, ③ 부족액에 대한 구상 포기 또는 분할 상환 조건을 명시하고, 신탁사·시행위탁사·시공사·귀하 4자 서명을 받아야 추후 구상 분쟁을 차단할 수 있습니다. 11/26을 넘기면 단기연체 등록이 먼저 오고, 지금 당장 내용증명 재발송이 필요합니다 만기 다음 날부터 농협의 단기연체 등록, 이후 시공사 대위변제, 시공사의 지급명령 신청 순으로 진행됩니다. 이번 주 내 시공사 앞 내용증명 재발송이 최우선 조치이며, 협상 수임 기간은 사안 복잡도에 따라 다르나 4자 합의 구조상 1~2개월을 예상하시는 것이 현실적입니다. 구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다. 꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!