무허가주택 매수용역 사기 피해금 반환청구와 가압류가 가능한가요?

Question

2023년 3월 29일 부동산 용역회사 대표 A와 매수용역 계약을 체결하고 총 1억 2,700만 원을 지급했습니다. A의 지시에 따라 제3자 명의 계좌 2곳으로 각각 6,800만 원과 5,900만 원을 송금했으며, A는 계좌 명의자 중 한 명이 가족이라고 설명했습니다.

1. 사기가 의심되는 정황
계약서에는 무허가건물 면적이 약 30평으로 기재되어 있으나, 구청 확인원에는 8평으로 기재되어 있습니다.
철거 보상금 8,500만 원이 계약서에 명시되어 있지만, 산정 근거를 확인하지 못했습니다.
2023년 이내 보상이 안 되면 원금 반환 또는 동일 조건의 물건으로 교체하기로 했으나, 기한 내 반환이 없었고 2025년 7월 대체 물건 제공 시도도 성사되지 않았습니다.
용역회사나 대표 A가 아닌 제3자 명의 계좌로 대금을 지급했습니다.
전주인과 임차인의 임대차계약은 2023년 2월 16일 체결되었고, 관련 도로개설 사업의 도시관리계획 결정안 열람공고는 2023년 9월 27일 게시되었습니다. 당시 장기임대주택 입주 자격과 보상 가능성에 관한 설명이 사실과 일치했는지 의문입니다.
대표 A가 전주인의 위임장 없이 저와 계약을 진행하였으며, 과세표준을 5,000만 원으로 신고한 경위도 확인이 필요합니다.

2. 현재 확보한 증거
계약서 원본: 건물 면적 약 30평, 보상금 8,500만 원, 원금 반환·대체 물건 특약 및 대표 A의 연대보증 문구 기재
송금내역: 제3자 명의 계좌 2곳에 총 1억 2,700만 원 지급
구청 발급 무허가건축물 확인원: 건물 면적 8평 기재
2023년 9월 27일 도시관리계획 결정안 열람공고문 및 지도
계약 당시 및 이후의 관련 녹취자료
대표 A는 별도 사기사건으로 2026년 1월 22일 선고받고 복역 중인 것으로 알고 있으며, 제 피해는 해당 사건에 포함되지 않았습니다.

상담 요청: 별도 사기 고소 가능성, 연대보증에 따른 피해금 반환 청구, 민사소송 및 가압류 가능성, 소멸시효와 실제 피해금 회수 방법을 상담받고 싶습니다.

조승연 변호사 · Answer

계약 당시 면적과 보상 가능성, 원금 반환 특약, 전주인 위임 여부에 관해 사실과 다른 설명이 있었고 그 설명 때문에 대금을 지급했다면 별도 사기 고소를 검토할 수 있습니다. 특히 대표가 지정한 제삼자 계좌로 큰돈을 받게 한 경위, 사업계획 공고 시점과 계약 내용의 불일치, 대체 물건 제공 실패 및 기존 사기 전력은 편취 의사와 자금 귀속을 살필 중요한 정황입니다. 다만 투자나 용역의 실패만으로 사기가 되는 것은 아니므로 계약 당시부터 이행 의사나 능력이 없었고 핵심 정보를 허위로 알렸다는 점을 녹취와 공문, 계좌흐름으로 구체화해야 합니다. 별도 사건으로 복역 중이라는 사실도 이 사건의 범죄를 자동 입증하지는 않습니다.

계약서의 연대보증 문구가 보증인과 보증 범위 및 책임을 분명히 특정하고 있다면 회사와 대표 개인을 상대로 반환청구를 함께 할 수 있습니다. 대금을 받은 제삼자 계좌 명의자도 실제 수령 경위에 따라 부당이득반환 책임을 검토할 대상이 됩니다. 민사판결만으로 바로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 회수 가능성은 보전 속도에 달려 있습니다. 소송 전에는 부동산, 차량, 예금채권 등 보전할 재산을 특정하여 가압류를 서둘러야 하고, 타인 명의 재산은 실제 자금 출처와 사용 주체를 입증해야 합니다. 계약상 또는 불법행위상 청구권은 원인에 따라 시효가 달라질 수 있으므로 지체하지 마십시오. 계약서 원본과 송금내역, 구청 확인원, 공고문, 녹취 원본을 사선변호사와 검토해 고소장과 반환청구 및 가압류 대상을 함께 설계하는 것이 필요합니다. 3대 대형로펌 파트너 출신 변호사로서 누구보다 효율적인 조력을 드릴 수 있으니 상담신청 부탁드립니다.

전병욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 770억 원 손해배상사건 전부승소의 주역, 전병욱 변호사입니다.
부동산 사기 피해 사건을 다수 대리해 온 경험에 비추어 답변드립니다.

계약서에 원금 반환 특약과 A의 연대보증 문구가 있다면, 사기를 입증하지 않고도 A 개인에게 1억 2,700만 원을 바로 청구하실 수 있습니다. 연대보증인은 회사부터 받으라고 미룰 수 없습니다(민법 제428조의2 제1항, 제437조).

시효도 여유가 있습니다. 용역회사의 영업상 거래라면 반환채권의 시효는 5년이고(상법 제64조), 2025년 7월의 대체 물건 제시가 채무를 인정한 것으로 평가되면 그때부터 다시 계산됩니다. 그 효력은 연대보증인 A에게도 미칩니다(민법 제168조, 제440조).

별도 고소도 가능합니다. 사기는 계약 당시의 설명으로 판단하므로(대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결 참조), 30평과 8평의 차이와 열람공고(2023. 9. 27.) 전에 보상금 8,500만 원을 계약서에 적은 경위가 그 증거입니다.

다만 배상명령은 배상 범위가 분명하지 않으면 할 수 없으므로(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항), 민사 청구를 따로 세우시는 편이 안전합니다.

돈이 들어간 두 계좌는 명의자의 재산으로 보여 바로 묶기 어렵습니다. 다만 명의자가 사정을 알고 받아 넘겼다면 방조자로 함께 청구할 수 있습니다(민법 제760조 제3항).

A에게는 다른 사기 피해자들의 채권도 있어, 그들이 먼저 집행을 마치면 남는 재산이 줄어듭니다. 판결을 집행하기 어려울 염려가 소명되면 소송 전에 가압류를 할 수 있습니다(민사집행법 제277조).

제가 가압류 사건을 다수 수행해 왔습니다. 계약서의 보증 문구와 대체 물건 녹취를 가지고 상담을 신청해 주시면, A·회사·계좌 명의자 중 누구의 재산을 먼저 묶을지와 고소 시점을 정해 드려, 남은 재산에서 피해금을 회수하실 수 있도록 도와 드리겠습니다.

조민성 변호사 · Answer

큰 돈을 맡긴 상대가 복역 중이라는 소식까지 들으셨으니 회수가 가능할지 걱정이 크실 것 같습니다. 가장 걱정되실 '1억 2,700만 원을 돌려받을 길이 남아 있는지'부터 말씀드리겠습니다.

１. 연대보증 문구가 있다면 대표 개인에게 직접 청구할 수 있는 구조입니다
계약서에 원금 반환 특약과 대표 A의 연대보증이 기재되어 있다면, 용역회사와 별개로 A 개인을 상대로 반환을 청구할 수 있습니다. 말씀하신 반환 기한을 기준으로 보면 아직 소멸시효로 막히는 시점은 아닌 것으로 보이나, 채권의 성격에 따라 시효 기간이 달라져 정확한 계산이 필요합니다.

２. 면적 차이와 열람공고 시점은 사기 고소의 핵심 근거가 될 수 있습니다
말씀하신 정황이 맞다면 계약 당시 30평과 보상금 8,500만 원을 제시한 경위는 기망행위로 다퉈볼 여지가 있는 사안으로 보입니다. 이번 피해는 기존 선고 사건에 포함되지 않았으므로 별도 고소도 검토할 수 있는 구조입니다.

３. 사기 사건 경험이 많은 조민성 변호사의 진단
이 사건의 방향을 가르는 것은 제3자 명의 계좌 2곳의 돈이 실제로 누구에게 귀속되었는지입니다. 계좌 명의자가 A의 가족이라면 그 명의자를 상대로 한 청구와 가압류 가능성까지 열리고, 복역 중인 A의 재산 유무와 함께 실제 회수 가능성을 좌우합니다. 저는 투자사기 사건에서 피해자를 대리하여 8억 원대 합의를 이끌어낸 경험이 있습니다. 형사 고소로 압박하면서 민사상 보전처분으로 재산을 묶는 순서를 어떻게 설계하느냐가 회수의 관건이며, 확보하신 계약서와 녹취를 토대로 그 순서를 함께 잡아드릴 수 있습니다. 언제든 상담 도와드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

매수용역 계약으로 1억 2,700만원을 보냈는데 계약서의 30평이 구청 확인원에는 8평이었다니 많이 억울하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 별도 고소와 연대보증에 따른 반환 청구가 모두 가능하지만, 대표가 복역 중이라 회수 경로를 어떻게 잡느냐가 관건입니다.

1. 별도 고소
대표가 받은 판결에 질문자님 피해가 포함되지 않았다면 따로 고소할 수 있습니다. 면적 차이와 근거 없는 보상금 설명, 가족 명의 계좌로 송금을 지시한 점이 기망을 뒷받침합니다.

2. 연대보증과 민사 청구
2023년 안에 보상이 안 되면 원금을 반환한다는 특약과 대표의 연대보증 문구가 있으니, 회사와 대표 개인을 함께 상대로 반환을 청구할 수 있습니다. 회사와의 계약이라 반환채권에 5년 시효가 적용될 수 있으니 반환 기한이 지난 때부터 계산해 두세요.

3. 가압류
회사와 대표 명의 재산을 먼저 찾아 소송 전에 가압류해 두셔야 합니다. 다른 사기 사건 피해자들과 같은 재산을 두고 경쟁하는 구조라 속도가 중요합니다.

4. 새 재판이 열리면 그 안에서 배상명령을 받을 수 있습니다
별도 고소로 대표가 다시 기소되면 형사재판에서 배상명령을 신청해, 민사소송 없이도 강제집행할 수 있는 근거를 받을 수 있습니다. 복역 중인 대표 쪽은 형량 때문에 합의를 시도할 가능성도 있어, 고소가 곧 회수의 지렛대가 됩니다.

지금은 대표의 기존 판결 내용과 송금 계좌 명의자를 확인해 고소장과 가압류를 함께 준비하시는 것이 우선입니다.

피해금이 꼭 회수되기를 바라며, 상담부터 형사와 민사 절차까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

박현철 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 스케일업 박현철 대표변호사입니다.

[사실관계]

부동산 용역회사 대표와 무허가건물 매수용역 계약을 맺고 제3자 명의 계좌로 총 1억 2,700만 원을 지급했으나, 계약서상 면적과 보상 설명이 사실과 다르고 약정한 원금 반환도 이루어지지 않았습니다. 대표는 다른 사기 사건으로 복역 중이며, 질문자님의 피해는 그 사건에 포함되지 않았습니다. 큰 금액이라 걱정이 크실 것으로 생각합니다.

[박현철 변호사의 의견]

대표의 다른 사건과 별개로 질문자님의 피해에 대해 사기죄로 고소할 수 있습니다. 계약 당시 이미 면적과 보상 가능성이 사실과 달랐다는 점을 대표가 알고 있었다면 기망행위로 평가될 수 있고, 제3자 명의 계좌로 송금을 지시한 경위도 편취 의도를 뒷받침하는 정황입니다. 계약서의 원금 반환 특약과 연대보증 문구는 형사와 별도로 민사상 반환청구의 직접적인 근거가 됩니다.

회수를 위해서는 대표 개인과 돈이 흘러간 계좌 명의자의 재산을 파악해 가압류를 먼저 신청하고, 반환청구 소송을 함께 진행하는 것이 현실적입니다. 반환 약정 기한이 지난 지 상당 시간이 흘렀으므로 소멸시효가 문제되지 않도록 가급적 빨리 조치하셔야 합니다.

법률사무소 스케일업 박현철 대표변호사인 제가 피해 내용을 직접 검토하여 고소와 가압류, 반환청구 방향을 정리해 드리겠습니다. 상대방이 재산을 처분하기 전에 저에게 상담을 요청해 주시길 바랍니다.

감사합니다.

이지훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 시티 이지훈 변호사입니다. 큰돈이 묶인 채 상대방이 수감되어 회수가 막막하실 것 같습니다. 민사적인 회수 방법을 중심으로 정리해 드립니다.

1. 누구에게 청구할 수 있는지
계약서에 "기한 내 보상이 안 되면 원금 반환" 특약과 대표 A의 연대보증 문구가 있다면, 용역회사와 A 개인 모두에게 1억 2,700만 원 반환을 청구할 수 있습니다. 면적이 계약서(약 30평)와 구청 확인원(8평)이 크게 다르다는 점은 계약 취소나 손해배상의 근거로도 쓸 수 있습니다. 돈을 받은 제3자 명의 계좌의 주인은 A의 지시로 받은 것일 뿐이라면 직접 책임을 묻기 어려울 수 있지만, 실제로 그 돈을 사용했다면 부당이득반환을 검토할 수 있습니다.

2. 소멸시효
용역회사가 영업으로 한 거래라면 상사채권으로 5년의 시효가 적용될 수 있습니다(상법 제64조). 반환 기한이 2023년 말이었다면 아직 시간이 있지만, 시효 다툼을 피하려면 일찍 소송을 제기하는 것이 안전합니다.

3. 실제 회수 방법
A가 다른 사기 사건으로 복역 중이라면 다른 피해자들과 재산을 두고 경쟁하게 됩니다. 따라서 ① 소송 전에 A와 회사 명의 재산, 제3자 계좌 등에 가압류를 먼저 하고, ② 판결 후 재산명시와 재산조회로 숨은 재산을 찾는 순서가 필요합니다. 형사 절차를 진행할지와 관계없이 민사 절차는 별도로 바로 진행할 수 있습니다.

4. 준비할 자료
계약서 원본, 송금 내역, 구청 확인원, 도시관리계획 공고문, 녹취 파일을 원본 그대로 보관하세요. 녹취는 일시와 대화 내용을 정리해 두면 소송에서 유용합니다.

필요하시면 법무법인 시티로 문의 주시기 바랍니다.

서동민 변호사 · Answer

본문으로 볼 때 a의 기망행위가 인정될 가능성이 높습니다.

따라서 a를 사기로 형사고소 하여야 하며

a를 상대로 민사소송으로 계약 해제에 기한 대금반환청구 내지 연대보증이행청구를 하여야 합니다.

또한 위 소 제기와 동시에 피고 재산에 가압류를 할 수 있습니다.

2023. 사건이므로 소멸시효가 완성되지 않았습니다.

별도의 구체적 상담을 통해 정확한 문제 해결이 가능하며 구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

동종·유사 사건에 대한 제 승소 사례는 제 로톡 홈페이지 해결사례(www.lawtalk.co.kr/directory/profile/5239-서동민)나 제 네이버 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

김성돈 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 해든 김성돈 대표변호사입니다.

판례상 계약 체결 당시부터 보상 가능성이나 무허가건축물 면적(약 30평 대 8평)을 허위로 고지하고 이행 의사나 능력 없이 대금을 편취한 정황이 인정된다면 대표 A에 대해 별도의 형사 사기죄 고소가 가능하며, 이미 타 사건으로 복역 중이더라도 별개의 범죄 사실로 추가 고소할 수 있습니다.

계약서상 대표 A의 연대보증 문구가 명시되어 있으므로 용역 계약상 채무불이행이나 원금 반환 특약 위반을 원인으로 하여 대표 A를 상대로 민사상 연대보증 채무 이행 또는 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있으며,

실제 피해금 회수를 위해서는 소송 전 또는 소송과 동시에 대표 A 및 대금을 수령한 제3자 명의 계좌의 재산, 부동산, 채권 등에 대한 가압류 등 보전처분을 진행하여 은닉 재산을 확보하는 절차가 필수적입니다.

불법행위에 의한 손해배상 청구권의 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년이며, 계약상 약정금 청구권의 채권 소멸시효는 5년(상사채권) 또는 10년(민사채권)이 적용되므로 시효가 완성되기 전에 고소 및 소송 절차를 착수하시는 것이 안전합니다.

관련하여 자세한 상담이 필요하시다면 편하게 문의주세요. 감사합니다.

백종빈 변호사 · Answer

계약서상 면적과 실제 관할 구청 확인원상 면적이 크게 다르고, 원래 소유자의 위임장 없이 계약이 진행되었으며, 보상금 지급에 대한 명확한 근거 없이 기망한 정황이 뚜렷하므로 사기죄가 성립할 가능성이 매우 높습니다. 가해자가 이미 다른 사기 사건으로 복역 중이더라도 본 사건은 별개의 범죄이므로, 확보하신 계약서와 녹취록 등 객관적인 증거를 바탕으로 수사기관에 별도의 형사 고소를 진행하여 추가적인 처벌을 받도록 조치해야 합니다.

형사 절차와 동시에, 계약서에 명시된 원금 반환 특약과 대표의 연대보증 조항을 근거로 용역회사와 대표를 상대로 민사상 매매대금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 특히 피해금을 제삼자 명의의 계좌로 송금하였으므로, 해당 계좌 명의자들을 상대로도 부당이득반환청구 또는 사기 방조에 따른 공동불법행위 책임을 물어 피고로 함께 묶어 진행하는 것이 실제 피해금 회수 가능성을 높이는 핵심 전략입니다. 불법행위에 기한 손해배상청구권의 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년이므로 시효 완성 전에 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다.

실질적인 피해금 회수를 위해서는 민사소송 제기와 더불어 가해자 대표와 제삼자 명의자들의 예금 계좌나 부동산 등 파악 가능한 모든 재산에 대해 즉각적인 가압류를 신청하여 재산 은닉을 원천적으로 차단하는 보전 처분이 가장 시급합니다.

혼자 대응하기 막막하시거나 무허가주택 매수 사기 고소 및 피해금 회수를 위한 민사소송, 가압류 절차에 조력이 필요하시다면 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다. 상황에 맞춘 전략으로 최선의 결과를 이끌어내도록 도와드리겠습니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 용역회사 대표와 매수용역 계약을 체결하고 제3자 명의 계좌로 1억 2,700만 원을 지급하셨습니다.
■ 계약상 면적과 실제 공적 장부상 면적이 상이하며 약정한 원금 반환 및 대체 물건 제공이 이행되지 않았습니다.
■ 상대방 대표는 타 사기 사건으로 복역 중이며 의뢰인님은 형사 고소와 민사상 피해금 회수 방안을 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 형사 고소를 통해 상대방이 기망행위로 재산상 이익을 취득했음을 입증해야 합니다. 계약 당시부터 약정을 이행할 의사나 능력이 없었음을 면적 허위 기재나 무단 계약 진행 사실 등을 통해 강력하게 주장할 수 있습니다.
■ 상대방이 이미 다른 형사 건으로 수감 중이므로 의뢰인님의 사건을 추가 고소하여 형사 절차 압박을 통한 합의 및 피해 회복을 유도하는 것이 실무상 중요합니다.
■ 민사 소송은 연대보증인인 대표를 상대로 약정금 반환을 청구할 수 있습니다. 여기서 의뢰인님이 생각하지 못하셨을 주요 쟁점은 대금을 수령한 제3자 계좌 명의자들의 책임입니다. 이들의 공모나 방조 정황을 밝혀 부당이득반환이나 공동불법행위 손해배상을 병합 청구하면 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다.
■ 소멸시효는 사안의 성격에 따라 5년 또는 10년이 적용됩니다. 가압류 신청으로 시효를 중단하고 책임 재산을 보전하는 절차가 시급합니다. 수감 중인 대표와 계좌 명의자들의 은닉 재산을 추적해 가압류하는 것이 실제 피해금 회수의 핵심입니다.
■ 제3자 개입 등 치밀한 재산 은닉이 의심되므로 변호사를 선임하여 형사와 민사 절차를 동시에 진행하는 실익이 매우 큽니다. 질문에 적지 못하신 내용이 더 있을 수 있으니 심층 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받아보시기 바랍니다.

상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

추은혜 변호사 · Answer

안녕하세요,
마음을 다해 듣고, 함께 해결의 길을 찾아가는 더든든 법률사무소 추은혜 변호사입니다.

1억 2,700만 원이라는 큰 피해를 입으셨고, 상대방은 이미 복역 중인 상황에서 내 피해는 빠져 있다는 사실이 얼마나 억울하고 막막하실지 충분히 헤아려집니다.

📌 별도 사기 고소 가능성
A가 별도 사건으로 복역 중이라도 선생님 피해는 별개 사건으로 고소 가능합니다.
계약서상 면적 허위 기재, 제3자 명의 계좌 송금, 기한 내 반환 불이행, 위임장 없는 계약 진행은 사기죄 구성요건을 뒷받침하는 정황으로 충분히 검토 가능합니다.
녹취자료와 계약서 원본이 있다는 점은 매우 유리합니다.

📌 연대보증에 따른 피해금 반환 청구
계약서에 A의 연대보증 문구가 기재되어 있다면 민사상 반환 청구의 직접적 근거가 됩니다.
A가 복역 중이라도 민사 청구와 강제집행은 별개로 진행 가능합니다.
다만 실제 회수 가능성은 A의 재산 현황에 따라 달라지므로 재산 조회가 선행되어야 합니다.

📌 가압류 가능성
소송 제기 전이라도 A 또는 제3자 명의 계좌 수취인의 재산에 대해 가압류 신청이 가능합니다.
제3자 계좌 수취인들도 공동불법행위자로 볼 여지가 있어 이들 재산에 대한 보전 조치도 검토 가능합니다.
지금 즉시 재산 보전 조치를 취하지 않으면 회수 가능한 재산이 줄어들 수 있습니다.

증거를 이미 충분히 확보하고 계신 상황입니다.
시효가 임박하기 전에 지금 바로 움직이셔야 합니다.
본 사안과 관련하여 도움이 필요하시면 지금 바로 전화주세요.

오지영 변호사 · Answer

계약서에 기한 내 보상이 이루어지지 않으면 원금을 반환한다는 특약과 대표 A의 연대보증 문구가 있다면 사기를 입증하지 않더라도 약정에 따른 반환청구가 가능하고 이것이 회수의 출발점이 됩니다. 연대보증은 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 있으므로 원본에서 A의 서명과 보증 범위가 원금 반환채무까지 미치는지를 먼저 확인해야 합니다.

A가 복역 중이더라도 질문자님 피해가 그 판결의 범죄사실에 포함되지 않았다면 별도 사기 고소가 가능합니다. 다만 반환 약속을 지키지 않았다는 사정만으로는 부족하고 30평과 8평의 면적 차이와 열람공고 이전에 보상금 8500만원을 확정적으로 설명한 경위처럼 처음부터 속였다는 정황이 녹취와 공문서로 연결되어야 합니다.

제3자 명의 계좌의 예금은 원칙적으로 명의자의 재산으로 보기 때문에 A의 재산으로 곧바로 가압류하기는 어렵고 명의자가 사정을 알고 돈을 받아 넘겼다면 공동불법행위 책임을 함께 묻는 방식이 됩니다. A가 수감 중이어도 재산 처분 우려가 있다면 보전의 필요성은 인정될 여지가 크고 담보제공이 요구될 수 있습니다.

약정 반환채권이 상사채권이면 반환기한 다음 날부터 5년의 시효가 적용되고 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년이어서 시점에 따라 여유가 많지 않을 수 있습니다. 2025년 7월 대체 물건 제공 시도가 채무 승인으로 평가되면 그때부터 시효가 새로 진행될 수 있고 형사고소만으로는 민사 시효가 중단되지 않습니다.

지금은 고소보다 A와 계좌 명의자의 재산을 확인해 가압류로 책임재산을 먼저 묶는 순서가 가장 중요합니다. 계약서 원본과 송금확인증 그리고 대체 물건 협의 녹취를 가지고 상담을 주시면 청구 상대와 가압류 대상 재산 및 고소 시점을 구체적으로 정리해 드릴 수 있습니다.

한병철 변호사 · Answer

I. 결론
무허가주택 매수용역 계약 당시 허위 설명으로 대금을 지급하게 했다면 별도 사기 고소와 민사상 반환청구를 함께 진행할 수 있습니다. 다만 계약 불이행만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 현재는 계약상 반환 특약과 대표의 연대보증을 근거로 민사청구 및 가압류를 우선 검토할 사안입니다.

II. 법적 쟁점
사기죄는 계약 당시 상대방이 허위 사실을 알면서도 기망하여 금전을 지급받았는지가 핵심입니다. 건물 면적과 보상금 산정 근거, 입주 자격에 관한 설명이 당시 객관적 사실과 달랐는지 확인해야 합니다.

민사상으로는 반환 특약의 조건 성취 여부와 연대보증의 효력이 쟁점입니다. 대표 개인의 보증 의사와 서명 등도 확인해야 합니다. 제3자 계좌로 송금했다는 사실만으로 계좌 명의자에게 반환책임이 발생하지는 않습니다.

III. 사안 분석
계약서와 구청 확인원의 면적 차이는 중요한 기망 정황입니다. 다만 두 문서가 동일한 면적 기준을 사용하는지 확인해야 합니다.

보상 지연 시 원금 반환 특약이 있고 대체 물건 제공도 성사되지 않았다면 계약상 반환청구를 검토할 근거가 있습니다. 대표의 다른 사기 사건 유죄판결은 참고자료지만 이번 계약의 사기까지 입증하지는 않습니다.

IV. 대응 전략
먼저 계약서 원본과 녹취를 대조하여 반환 의무자, 보증 범위, 지급기한을 확정하십시오. 이후 반환을 최고하고 민사소송과 재산 가압류를 검토해야 합니다. 가압류에는 피보전채권과 재산 처분 위험에 관한 소명이 필요합니다.

계약상 채권과 불법행위 손해배상채권은 소멸시효의 기산점이 다르므로 별도로 계산해야 합니다. 형사고소만으로 민사상 소멸시효가 중단되는 것은 아닙니다.

법무법인 대한중앙 한병철 대표변호사로서 반환 특약과 연대보증 문구, 송금 경위를 확인하여 고소 대상과 민사청구 상대방, 가압류 및 회수 가능성을 판단하겠습니다.

조영준 변호사 · Answer

안녕하세요, 조영준 변호사입니다.

큰돈을 맡겼는데 몇 년째 돌려받지 못하고 계셔서 많이 답답하실 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 별도 사기 고소와 민사상 원금 반환 청구, 가압류 모두 검토할 수 있습니다. 다만 A가 복역 중이라 재산이 남아 있는지가 실제 회수의 관건이므로, 돈이 들어간 계좌 명의자까지 함께 살펴봐야 합니다.

말씀하신 내용을 정리하면 ① 매수용역 대금 1억 2,700만 원을 제3자 계좌 2곳으로 보냈고 ② 계약서와 구청 확인원의 면적이 크게 다르며 ③ 원금 반환 특약과 A의 연대보증이 있는데도 반환되지 않은 상황입니다.

면적과 보상 가능성을 사실과 다르게 설명해 돈을 받았다면 사기죄가 문제 될 수 있고, A의 기존 사건과 별개로 고소할 수 있습니다. 민사로는 계약서의 원금 반환 특약과 연대보증을 근거로 반환을 청구할 수 있습니다. 대금이 A의 가족 등 제3자 계좌로 들어갔다면, 그 명의자에게도 반환 책임을 묻고 재산을 가압류하는 방안을 검토할 수 있습니다. 소멸시효는 청구 근거에 따라 달라 서둘러 확인해야 합니다.

지금은 1) 계약서, 송금 내역, 확인원, 녹취를 날짜순으로 정리하시고, 2) A의 기존 판결문에서 범행 방식과 사용 계좌를 확인하시며, 3) A와 계좌 명의자들의 재산을 파악해 가압류를 서두르시길 권합니다.

다만, 정확한 판단을 위해 1) 계좌 명의자들이 누구이고 A와 어떤 관계인지, 2) A나 용역회사에 남은 재산이 있는지를 확인해야 합니다.

대형로펌에서 근무하며 사기 등 다양한 형사 사건을 수행한 경험이 있습니다.

상담을 신청해 주시면 자료를 함께 검토해 사건 진행 방향을 구체적으로 안내드리겠습니다.

자료가 잘 갖춰져 있는 만큼 피해 회복의 길을 꼭 찾으시길 바랍니다.

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요, 김범석 변호사입니다. 큰돈을 맡겼는데 약속된 보상도 반환도 이루어지지 않아 많이 불안하실 것 같습니다.

민사상으로는 기한 내 보상이 안 되면 원금을 돌려주기로 한 약정이 있으므로, 이 약정에 따른 반환청구가 가장 명확한 청구 근거가 됩니다. 면적이나 보상금 설명이 사실과 달랐다면 사기를 이유로 계약을 취소하고 부당이득이나 손해배상을 청구하는 방법도 함께 주장할 수 있습니다. 가압류는 청구권과 보전의 필요성을 소명하면 가능하며, 계약서와 송금 내역, 구청 확인원, 반환 약속 관련 대화가 핵심 소명자료입니다. 돈이 제3자 명의 계좌로 들어갔기 때문에 그 명의자를 상대로 하려면 A와 함께 이익을 얻었다는 사정까지 소명해야 합니다. 형사적으로는 처음부터 보상 가능성이 없음을 알면서 면적이나 자격을 부풀려 설명했다면 사기죄 고소가 가능합니다.

가장 시급한 것은 A 명의의 부동산이나 예금, 계좌 명의자의 재산을 파악해 가압류로 묶어 두는 것입니다. 고소와 민사소송을 함께 진행하면 수사 과정에서 자금 흐름이 확인되어 회수에 도움이 되는 경우가 많습니다. 시간이 지날수록 재산이 빠져나갈 위험이 커지므로 서두르시는 것이 좋습니다. 법무법인 게이트도 부동산 용역 사기 피해 회수 사건을 자주 상담하고 있습니다.

추가 문의를 원하시면 언제든지 전화상담을 신청해 주세요.

김도영 변호사 · Answer

안녕하세요. 김도영 변호사입니다. 매수용역 대금 1억 2,700만 원을 돌려받는 방법에 대해 답변드립니다.

여러 변호사님들 답변을 한데 모으면 방향은 같습니다. 이번 피해는 A의 기존 사건과 별개라 따로 사기 고소가 가능하고, 계약서의 원금 반환 특약과 연대보증 문구가 있으니 사기를 입증하지 않아도 반환을 청구할 수 있으며, A가 복역 중인 만큼 재산을 찾아 가압류부터 하는 것이 실제 회수의 핵심이라는 점입니다.

다만 답변마다 설명이 엇갈리는 두 가지를 정리해 드립니다. 첫째, 시효입니다. 용역회사가 영업으로 맺은 계약이라면 특약에 따른 반환청구에는 상법 제64조의 상사시효 5년이 적용될 수 있어 반환기한이 지난 2024년 1월부터 따져도 아직 여유가 있지만, 불법행위 손해배상은 사기임을 안 날부터 3년이라 더 짧을 수 있습니다. 그러니 특약 청구를 중심에 두되 소 제기를 미루지 않는 것이 안전합니다. 둘째, 돈을 받은 제3자 계좌 명의자입니다. 명의자라는 이유만으로 곧바로 반환을 구하기는 원칙적으로 어렵고, 사정을 알고 돈을 받아 넘긴 경우에 공동불법행위(민법 제760조) 책임을 물을 수 있습니다. 그래서 고소장에 명의자들을 함께 적어 수사로 자금 흐름과 관여 여부를 밝히고, 그 결과에 따라 명의자 재산까지 가압류하는 순서가 현실적입니다.

계약서와 송금확인증, 녹취를 보면 청구 상대방과 가압류 대상, 고소 범위를 한 번에 정해 드릴 수 있으니 상담 신청을 통해 안내드리겠습니다.

서아람 변호사 · Answer

먼저 면적 부풀리기, 산정 근거 없는 보상금 제시, 제3자 계좌 대금 수령, 권한 없는 계약 체결 등은 사기죄의 뚜렷한 정황입니다. A가 다른 사기 사건으로 복역 중이더라도 귀하의 피해 건에 대해 별도로 사기죄 고소가 가능하며, 이는 A에게 심리적 압박을 가하고 수사 과정에서 합의를 유도하는 중요한 수단이 됩니다. 또한 계약서상 A의 연대보증 약정 및 원금 반환 특약이 명시되어 있으므로, A 및 용역회사, 계좌 명의인(불법행위 방조 또는 부당이득)을 상대로 1억 2,700만 원 상당의 피해금 반환 청구 민사소송을 제기할 수 있습니다. 불법행위에 따른 손해배상청구권은 피해 및 가해자를 안 날로부터 3년(민법 제766조)의 소멸시효가 적용되나, 계약상 채무불이행에 따른 반환청구권은 10년의 상사/민사 채무 시효가 적용되어 현재 시점에서도 시효는 충분히 남아있습니다.

실제 피해금을 회수하기 위해서는 승소 판결에 앞서 A 및 용역회사, 제3자 계좌 명의인들의 부동산, 예금 채권, 보증금 등에 대한 '부동산 및 채권 가압류'를 신속히 진행해야 합니다. A가 수형 중이라 하더라도 은닉 재산이나 연대보증인으로서의 재산, 계좌 명의인의 부당이득 반환 채권을 압류·가압류하여 회수 실효성을 확보하는 것이 핵심입니다. 현재 확보하신 계약서 원본, 8평 확인원, 1억 2,700만 원 송금 내역 및 녹취록은 범죄 사실과 채권 존재를 입증할 강력한 증거가 됩니다. 다만 A가 이미 복역 중인 상황에서는 재산 은닉 및 집행 실효성에 대한 면밀한 법리 검토가 필수적이므로, 사건 초기부터 전문가의 조력을 받아 고소장 작성과 가압류, 민사소송을 동시에 진행하시길 권해드립니다. 검사 출신 변호사로 유사사건을 다뤄보았으며 성공사례가 축적되어 있으니 상담신청해주시면 연락드리겠습니다.

강유진 변호사 · Answer

안녕하세요. 10대 로펌 출신, 강유진 변호사입니다.

[의견]

큰돈을 지급하고 반환도 받지 못해 막막하실 것입니다. 말씀하신 자료라면 별도 사기 고소와 반환청구, 가압류를 검토할 수 있습니다. A가 다른 사건으로 복역 중이더라도 이번 피해에 관한 고소나 민사청구는 가능합니다.

사기는 계약 당시 면적·보상 가능성 등을 거짓으로 설명하여 돈을 지급하게 했는지가 핵심입니다. 30평과 8평의 차이, 보상금 산정 근거와 녹취는 중요한 자료입니다. 다만 실제 면적과 공부상 면적의 차이인지 확인해야 하며, 반환 지연이나 제3자 계좌 송금만으로 사기를 단정할 수는 없습니다.

민사에서는 원금 반환 특약이 중요한 근거입니다. 계약상 채무자가 회사인지 A인지, 반환 조건이 충족됐는지 확인해야 합니다. A 개인의 연대보증 의사가 기명날인 또는 서명된 서면에 표시되고 반환채무까지 보증한다면 A에게도 청구할 수 있습니다. 계좌 명의자는 가족이거나 돈을 받았다는 이유만으로 전액 반환책임을 지지는 않으며, 공모나 부당이득 여부를 따로 검토해야 합니다.

[대응방안]

계약서·녹취·송금 원본을 보존하고, 구청에 해당 물건의 보상·입주 자격 기준과 산정자료를 확인하십시오. A의 송금 지시와 2025년 대체 물건 협의 내용도 정리해야 합니다.

회사와 A의 부동산·예금 등 재산을 파악해 가압류를 검토하십시오. 청구권과 장래 집행이 어려워질 우려를 소명해야 하며 담보제공이 필요할 수 있습니다. 실제 회수액은 재산과 선순위 권리, 다른 채권자 유무에 좌우됩니다.

계약채권은 상사시효 5년 적용 가능성이 있고, 불법행위 손해배상은 원칙적으로 손해·가해자를 안 날부터 3년, 행위일부터 10년입니다. 기산점과 채무승인 여부를 확인해야 하며, 형사고소만으로 민사시효가 중단되지는 않습니다.

상담 요청해 주시면 반환 특약과 보증 범위, 재산 상황을 검토해 청구 대상과 가압류·회수 순서를 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

감사합니다.

이정식 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 크라운입니다.
부동산 매수용역 계약과 관련하여 1억 2,700만 원이라는 큰 피해를 입으시고 가해자 A의 수감 사실까지 확인되어 심적으로 매우 답답하실 것으로 생각됩니다.

1. 별도 사기 고소 가능성: 계약서상 무허가건물 면적 허위 고지 및 보상금 기망 정황이 명백하므로, A가 수감 중이더라도 별도 사기죄 추가 고소가 가능하며 진행하셔야 합니다.

2. 민사소송 및 제3자 계좌 대응: A 개인 및 용역회사를 상대로 한 손해배상 청구는 물론, 대금이 입금된 제3자(가족 등) 명의 계좌에 대해 부당이득반환 및 가압류를 함께 진행하여 채무자를 다각화해야 합니다.

3. 실질적 피해 회수 방향: A 명의 재산이 없더라도 돈이 흘러간 제3자 계좌를 타깃으로 한 민사집행과 추가 고소를 통한 합의 유도가 회수 가능성을 높이는 핵심입니다.

A가 복역 중인 특성상 대화로는 회수가 불가능합니다. A에 대한 추가 형사고소와 제3자 명의자에 대한 가압류 및 민사소송을 동시에 진행해야 하므로, 확보하신 증거 자료를 바탕으로 신속히 변호사와 회수 절차를 시작하시길 권해드립니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 리브 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2023년 3월 29일 A와 무허가주택 매수용역 계약을 체결하고 총 1억 2,700만 원을 A의 지시에 따라 제3자 명의 계좌 2곳에 나누어 송금하셨습니다. 계약서상 건물 면적은 약 30평으로 기재되었으나 구청 확인원에는 8평으로 확인되었고, 8,500만 원의 철거 보상금 산정 근거도 불명확합니다. 2023년 이내 원금 반환 또는 대체 물건 제공 약정이 있었으나 이행되지 않았고, 2025년 7월 대체 물건 제공 시도마저 무산되었습니다. A는 별도 사기 사건으로 2026년 1월 22일 선고받고 복역 중이나 의뢰인님의 피해는 그 사건에 포함되지 않은 상태입니다. 오랜 기간 피해금을 회수하지 못한 채 형사 처리 결과까지 지켜보셔야 했던 상황에 대해 깊이 공감합니다.

[의견]
결론부터 말씀드리면, 형사 고소와 민사상 피해금 반환청구 및 가압류를 함께 진행할 수 있는 사안입니다.

1. 사기 고소 가능성: 면적 허위 기재, 보상금 산정 근거 불명, 위임장 없는 계약 진행, 제3자 명의 계좌로의 대금 지급 등은 기망행위와 편취 고의를 뒷받침하는 유력한 정황입니다. A가 다른 사건으로 처벌받았더라도 본 건 피해는 별도 고소가 가능하고, 사기죄 공소시효(10년)도 아직 남아 있습니다.

2. 연대보증에 따른 반환청구: 계약서에 A의 연대보증 문구가 기재되어 있다면 전주인 내지 계약 상대방과 별도로 A를 상대로 반환청구가 가능합니다.

3. 가압류: 소송 전 A 및 제3자 명의 계좌 명의자의 재산을 조속히 조사해 가압류를 진행하는 것이 실제 회수 가능성을 좌우하는 핵심 절차입니다.

4. 소멸시효: 계약상 반환청구권은 통상 10년이나, 불법행위에 기한 손해배상청구권은 안 날로부터 3년이므로 지체 없이 절차를 진행하셔야 합니다.

묻지 않으셨으나, 제3자 명의 계좌 명의자에 대한 부당이득 반환청구 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다. 비용은 사안 검토 후 상담에서 부가세 별도로 안내해 드리겠습니다.

장재호 변호사 · Answer

대한변협 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) 장재호입니다.
A가 복역 중이라 1억 2,700만 원을 실제로 회수할 수 있을지가 가장 걱정되시는 상황입니다.
고소·연대보증 청구·가압류 모두 가능하고, 원금반환 특약과 연대보증 문구로 사기 입증 없이도 청구할 수 있습니다.

1. 사기 고소
계약일 2023. 3. 29.은 도로개설 열람공고(2023. 9. 27.) 전이라, 보상금 8,500만 원을 단정할 근거가 있었는지가 기망 판단의 핵심이고 30평과 8평의 차이도 정황입니다.
기소되면 형사판결로 피해금 지급을 명하는 배상명령도 신청할 수 있습니다.

2. 연대보증 청구
계약서에 A의 서명이 있으면 보증이 유효하고(민법 제428조의2), A는 회사부터 받으라고 미룰 수 없습니다(민법 제437조).
지연손해금(늦은 기간의 이자)은 2024. 1. 1.부터 연 6%면 1년에 762만 원, 소장 송달 다음 날부터 연 12%입니다.
상대방이 과세표준 5,000만 원 신고를 들어 대금을 다툴 수 있으니 송금내역으로 대비해 두시기 바랍니다.

3. 가압류
고소 전에 A 명의 재산 가압류부터 신청하시는 것이 좋고, 이후 본안소송·강제집행 순입니다.
송금 계좌 2곳은 명의자 소유로 추정되어(금융실명법 제3조 제5항) A 재산으로 묶기 어렵습니다. 명의자가 알고 받아 넘겼다면 방조자(민법 제760조 제3항)로 함께 청구·가압류할 수 있습니다.

4. 소멸시효
2024. 1. 1.부터 가장 짧은 상사시효 5년(상법 제64조)이어도 2028. 12. 31.까지입니다. 2025년 7월 대체 물건 제의가 채무 인정(승인)이면 그때부터 다시 진행하고 A에게도 미칩니다(대법원 2020다46663 판결).

5. 회수 방법
수감 중인 A에게는 교도소장에게 송달합니다(민사소송법 제182조). 오늘 수취인 실명이 찍힌 송금확인증 2장과 대체 물건 녹취의 녹취록을 준비해 두시기 바랍니다.

가압류와 고소의 선후는 연대보증란과 녹취로 정해지니, 두 자료로 상담받아 보시길 권해 드립니다.

조재황 변호사 · Answer

안녕하세요, 조재황 변호사입니다. 제 답변이 의뢰인님께 작은 위로와 도움이 되기를 바랍니다.

🔸질의에 대한 답변
계약서상 건물 면적이 실제보다 과장되게 기재되고 철거 보상금 산정 근거가 불분명한 점, 대금을 용역회사나 대표 A가 아닌 제3자 명의 계좌로 지급하도록 한 점, 전주인의 위임장 없이 계약을 진행한 정황 등은 처음부터 보상 가능성을 허위로 설명하여 대금을 편취하려는 의도가 있었는지를 의심하게 하는 사정으로 볼 수 있습니다. 다만 사기죄가 성립하려면 계약 체결 당시 변제 의사나 능력이 없었음에도 이를 속였다는 점이 구체적으로 증명되어야 하므로, 구청 확인원과 열람공고문, 녹취자료 등을 토대로 시간 순서에 따른 기망행위의 경위를 체계적으로 정리하는 작업이 선행되어야 합니다.
계약서에 대표 A의 연대보증 문구가 기재되어 있다면 원금 반환 및 대체 물건 제공 의무 불이행을 원인으로 한 민사상 반환청구가 가능하며, A의 재산 상황을 파악하여 보전 조치로서 가압류를 함께 검토할 필요가 있습니다. 소멸시효는 원금 반환 기한이 도과한 시점이나 대체 물건 제공이 최종적으로 무산된 시점부터 기산될 여지가 있어 구체적인 기산점을 확정하는 작업이 선행되어야 합니다. 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 편안히 연락주시면 구체적인 대응전략을 말씀드리겠습니다.

🔸맺음말
고소장은 사건을 이해하는 첫 단계인 만큼, 고소장에는 정돈된 사실관계, 치밀한 법률적 주장을 담아야 합니다. 수많은 형사사건을 담당하며 수사기관의 생리를 정확히 꿰뚫고 있는 쉴드의 변호사들이 고소장 작성부터 고소인조사 동행, 수사지원, 합의 대리까지 책임지고 수행하여 의뢰인의 억울함을 풀어드리겠습니다.

"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD

정진열 변호사 · Answer

1. 별도 사기 고소 가능성
무허가건물의 면적 허위 고지(30평 ➔ 8평), 근거 없는 철거 보상금 제시, 위임장 없는 계약 진행 등은 계약 체결 당시 질문자님을 속여 대금을 편취하려는 기망 행위가 있었다고 볼 수 있습니다. 대표 A가 현재 다른 사기 사건으로 복역 중이더라도, 질문자님의 사건은 별개의 범죄 사실이므로 독립된 사기죄로 추가 고소하여야 합니다. 형량이 가중될 수 있어 상대방에게압박이 됩니다.
대금을 수령한 제3자 명의 계좌주(가족 등) 역시 사기 범행의 방조범 또는 공범으로 함께 고소하여 수사 과정에서 자금의 흐름을 추적해야 합니다.

2. 계약서상 명시된 '원금 반환 특약'과 '대표 A의 연대보증' 조항을 근거로 민사소송을 제기해야 합니다.
계약의 당사자인 '부동산 용역회사'와 연대보증인인 '대표 A 개인'을 공동 피고로 지정하여 연대 책임을 물어야 합니다.
 면적 불일치(구청 확인원), 약정 기한(2023년 내) 도과, 대체 물건 이행 불능 등의 명확한 증거(계약서, 녹취록)가 확보되어 있어 민사소송 승소 가능성은 상당해 보입니다.

3.  소송 제기와 동시에 용역회사의 법인 계좌, 사무실 보증금, 대표 A 명의의 부동산이나 차량 등에 대해 즉시 채권가압류 및 부동산가압류를 신청해야 합니다. 만약 회사나 A의 명의로 된 재산이 없다면, 실제로 돈이 흘러 들어간 제3자 명의 계좌의 소유자들을 상대로 부당이득반환청구소송을 검토해야 합니다.

4. 사기죄의 공소시효는 10년으로, 2023년 3월 범행이 발생했으므로 시효는 여유가 있습니다. 일반 상거래(부동산 용역계약)로 인한 채권의 소멸시효는 5년입니다. 2023년 3월 계약 및 2023년 말 반환 기한 도과 시점을 기준으로 보면 2028년 말까지 민사소송을 제기해야 시효로 소멸하지 않습니다. 추가검토 등 도움이 필요하시면 문의주세요

최봉균 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 평안 형사팀 팀장 변호사 최봉균입니다.

1억 2,700만 원이라는 큰 금액을 지급했는데 약정한 보상이나 원금 반환도 받지 못했고, 상대방은 다른 사기 사건으로 복역 중이라면 피해 회복이 막막하게 느껴지실 것 같습니다.

형사적으로는 별도의 사기 고소를 검토할 수 있습니다. 다만 단순히 약속을 지키지 않았다는 사실만으로 사기죄가 되는 것은 아니고, 계약 당시부터 A가 중요한 사실을 허위로 설명하거나 이행 의사·능력 없이 돈을 받았는지가 핵심입니다. 계약서상 약 30평과 구청 확인원상 8평의 차이, 보상금 8,500만 원의 산정 근거, 제3자 명의 계좌로 송금을 요구한 경위, 원금 반환 특약을 이행하지 않은 사정은 모두 중요한 판단자료가 됩니다.

A가 다른 사기 사건으로 이미 복역 중이더라도 질문자님의 피해가 그 사건에 포함되지 않았다면 별도 고소가 가능합니다. 다만 기존 사건과 이번 계약의 관계, 이번 피해가 독립된 범죄사실이라는 점을 고소장에 명확히 정리해야 합니다.

민사적으로는 계약서상 원금 반환 특약과 A의 연대보증 문구를 근거로 회사와 A 개인을 상대로 반환청구를 검토할 수 있습니다. 다만 연대보증의 정확한 문구와 서명·날인, 이후 대체 물건 제공에 관한 합의가 기존 반환채무를 변경한 것인지도 확인해야 합니다.

가장 중요한 것은 실제 회수 가능성입니다. 승소판결만 받아도 A에게 집행할 재산이 없다면 회수가 어렵기 때문에 부동산이나 예금 등 책임재산이 확인된다면 가압류를 함께 검토하는 것이 좋습니다. 제3자 명의 계좌 역시 단순 명의만으로 바로 책임을 물을 수 있는 것은 아니고, 자금 귀속과 공모·관여 여부를 확인해야 합니다.

전화상담이나 방문상담을 신청해 주시면 계약서, 송금내역, 구청 확인원, 녹취와 대체 물건 협의자료를 함께 검토해 사기 고소와 반환청구, 가압류 중 어떤 순서로 진행하는 것이 실질적인 피해 회복에 유리한지 구체적으로 정리해드리겠습니다.

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표 변호사입니다.

계약서상 건물 면적이 약 30평으로 기재되어 있으나 구청 확인원에는 8평에 불과하고, 보상금 산정 근거도 불분명하며, 기한 내 원금 반환이 이루어지지 않은 점, 무엇보다 용역회사나 대표 A 본인이 아닌 제3자 명의 계좌로 대금을 수령한 점은 처음부터 편취 의사가 있었음을 강하게 시사합니다. 대표 A가 이미 별도 사기사건으로 복역 중이라는 사실도 범의 인정에 유리하게 작용할 수 있으므로, 별도 사기 고소를 검토하시기 바랍니다.

민사적으로는 계약서에 대표 A의 연대보증 문구가 명시되어 있다면, 이를 근거로 A를 상대로 피해금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 A가 현재 복역 중인 점을 고려하면 실질적인 회수 가능성을 위해 A 명의의 재산을 미리 파악하고 가압류를 신청하는 것이 중요합니다. 가압류는 본안 판결 전에도 채무자의 재산을 동결할 수 있는 수단으로, 피보전권리와 보전의 필요성이 소명되면 신청이 가능합니다.

소멸시효와 관련하여, 불법행위에 기한 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년 내에 행사하셔야 합니다. 계약 체결일이 2023년 3월이므로 아직 시효가 완성되지 않았으나, 지체 없이 법적 조치를 취하시는 것이 안전합니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

장승우 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 리온 대표변호사 장승우입니다.

사기죄는 상대방을 속여 착오에 빠뜨리고 재산을 처분하게 하여 이익을 얻으면 성립합니다. 고지의무가 있는 사실을 숨기는 경우도 포함되며, 계약 당시의 기망과 이행 의사·능력을 기준으로 판단합니다. 단순한 반환 지연만으로 성립하지는 않습니다.

계약서상 약 30평인 건물이 구청 확인원에는 8평으로 기재됐다면 중요한 기망 정황입니다. 보상금 8,500만 원의 근거, 계약 이후 게시된 공고, 위임장 없는 계약 진행도 확인해야 합니다. 보상이 확정된 것처럼 설명했는지는 녹취 등으로 입증해야 하며, 별도 사건으로 복역 중이어도 이번 피해에 대한 고소는 가능합니다.

민사적으로는 원금 반환 특약에 따른 청구, 민법 제750조의 손해배상청구, 제110조의 사기에 의한 계약 취소와 대금 반환을 검토할 수 있습니다. 연대보증은 실제 당사자 관계와 서명 등 서면 요건을 확인해야 합니다.

제3자 계좌로 송금했다는 이유만으로 명의자에게 직접 부당이득 반환을 청구하기는 원칙적으로 어렵습니다. 다만 사기 공모·방조가 입증되면 민법 제760조에 따른 공동불법행위 책임을 물을 수 있습니다.

가압류에는 금전채권과 보전의 필요성에 대한 소명이 필요합니다. 계약서·송금내역·확인원·녹취를 확보하고 대상 재산을 특정해야 합니다. 수감 사실만으로 인용이 보장되지는 않으며, 담보 제공이 요구될 수 있습니다.

불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년의 시효가 적용됩니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 내 행사해야 하므로 신속한 검토가 필요합니다.

상담을 주시면 계약 내용과 확보하신 자료를 꼼꼼히 살펴, 피해금 반환청구와 가압류 등 구체적인 대응 방법을 자세히 설명드리겠습니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면 별도의 사기 고소와 계약상 반환청구, 대표 개인에 대한 연대보증 책임 추궁이 가능하며, 재산이 확인된다면 가압류도 검토할 수 있습니다.

질문 내용을 보면 2023년 3월 매수용역 계약을 체결하고 제3자 계좌로 총 1억 2,700만 원을 송금하셨습니다. 이후 계약서상 건물 면적과 구청 확인원상 면적이 다르고 보상금 산정 근거도 확인되지 않았습니다. 약정한 원금 반환과 대체 물건 제공도 이행되지 않았으며, 대표는 별도 사기사건으로 복역 중인 상황입니다. 계약서에는 대표의 연대보증 문구가 기재되어 있습니다.

이 사안의 핵심은 계약 당시 기망행위와 반환약정 및 연대보증의 효력입니다. 실제 면적을 허위로 설명하거나 실현 가능성이 없는 보상을 확정적으로 약속하여 대금을 받았다면 사기죄가 성립할 가능성이 있습니다. 별도 사건으로 복역 중이더라도 새로운 피해에 대한 고소는 가능합니다. 민사적으로는 원금 반환 특약과 연대보증 문구를 근거로 회사 및 대표에게 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 보증의 서면요건과 책임 범위는 확인해야 합니다. 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년의 시효가 문제 되므로 계약상 청구권과 구분하여 신속히 검토해야 합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 계약서와 녹취, 송금내역, 건축물 확인원을 대조하여 고소장과 민사소송을 준비하시기 바랍니다. 대표와 회사의 재산을 확인하여 가압류를 검토하고, 제3자 계좌 명의자의 관여 여부도 조사해야 합니다. 승소하더라도 재산이 없다면 회수가 어려우므로 재산 확보가 중요합니다. 이푸름 법률사무소에서는 증거 정리, 내용증명 작성 및 민사소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

김홍식 변호사 · Answer

김홍식 변호사입니다.

대표가 다른 사기 사건으로 복역 중이어도, 질문자님의 거래가 그 사건의 심판 대상이 아니었다면 별도 고소를 검토할 수 있습니다. 다만 반환 약속을 지키지 않았다는 사정만으로 사기가 성립하는 것은 아닙니다.

계약 당시 면적이나 보상 가능성을 허위로 설명해 돈을 받았는지가 핵심입니다. 30평과 8평이 같은 토지·권리의 면적을 뜻하는지부터 대조하고, 8,500만원의 보상 산정 내역과 실제 지급 여부를 확보하는 것이 좋습니다. 면적 차이만으로 편취를 단정하기는 어렵습니다.

민사상으로는 2023년 말까지 미보상 시 반환한다는 특약에 따른 청구를 검토할 수 있습니다. 2025년 대체 물건 협의가 기존 반환채무를 없애거나 기한을 바꾼 합의인지 살펴야 하며, 대표 개인의 연대보증도 서명·날인과 보증 범위를 확인해야 합니다.

회사와 대표의 책임은 구분해 청구하고, 재산 처분이나 집행 곤란 우려가 있으면 부동산·예금 등에 가압류를 검토할 수 있습니다. 복역이나 승소가 회수를 보장하지는 않으므로 실제 재산과 선순위 채권 확인이 중요합니다.

반환채권은 상사채권이면 5년 시효가 문제될 수 있고, 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 원칙입니다. 형사고소만으로 민사시효가 중단되지는 않습니다. 계약서와 대체 물건 협의 내역을 가지고 상담을 받으시면 청구 상대와 시효 보전 순서를 함께 정할 수 있습니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김홍식 드림

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

1억 2,700만 원이라는 큰 금액을 지급하셨음에도 아무런 이행도 받지 못하신 상황에 대하여 깊은 위로의 말씀을 드립니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 형사 고소와 민사 청구를 병행하여 피해금 회수를 도모할 수 있습니다.

형사적으로는, 계약서상 면적(30평)과 구청 확인원상 면적(8평)의 현저한 불일치, 보상금 산정 근거 부재, 제3자 명의 계좌로의 송금 유도, 기한 내 원금 미반환 등은 계약 당시 A에게 이행 의사나 능력이 없었음을 뒷받침하는 유력한 정황입니다. A가 이미 별도 사기 사건으로 복역 중이더라도 의뢰인님의 피해는 그 사건에 포함되지 않았으므로 별도 고소가 가능하며, 고소장에는 기존 사건과의 독립성을 명확히 구분하여 기재하는 것이 중요합니다. 민사적으로는, 계약서상 원금 반환 특약과 A의 연대보증 문구를 근거로 반환청구 소송을 제기할 수 있고, 불법행위에 기한 손해배상청구권의 소멸시효는 아직 도과되지 않은 것으로 판단됩니다. 소송과 동시에 A의 부동산·예금 등 재산에 대한 가압류를 신청하여 책임재산을 조기에 동결하는 것이 실질적 회수의 핵심입니다.

다만, 보다 정확한 전략을 수립하기 위하여는 1) 계약서상 연대보증의 구체적 문구와 보증 범위, 2) 제3자 계좌 명의인과 A의 실제 관계 및 자금 귀속 경위, 3) A의 현재 재산 현황을 확인해야 할 것으로 보입니다.

저는 국내 10대 대형로펌에서 근무하며 수많은 사기/공갈 사건과 고액의 가압류/가처분 사건을 진행하였고, 피해자 측의 편에 서서 실질적인 피해금 회수라는 결과를 이끌어낸 경험이 있습니다. 피해 회복을 원하시는 의뢰인님의 절박한 심정을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

지금은 막막하고 지치셨겠지만, 의뢰인님의 피해금 회수를 위하여 끝까지 치열하게 싸워줄 변호사와 함께하신다면 분명 긍정적인 결과를 기대하실 수 있을 것입니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 사기 고소와 민사 피해금 반환 청구 모두 가능합니다

계약서에 건물 면적 약 30평으로 기재되어 있으나 구청 무허가건축물 확인원에는 8평으로 기재된 점, 보상금 8,500만 원의 산정 근거를 확인할 수 없는 점, 2023년 이내 원금 반환 또는 동일 조건 물건 교체 특약을 이행하지 않은 점은 기망행위의 핵심 정황입니다. 대표 A가 이미 별도 사기사건으로 2026년 1월 22일 선고를 받고 복역 중이라는 사실은 편취 범의를 뒷받침하는 유력한 간접증거가 됩니다. 민사상으로는 계약 해제에 따른 원상회복(1억 2,700만 원 반환)을 주위적 청구로, 불법행위 손해배상을 예비적 청구로 구성하는 것이 적절합니다.

📌 2. 연대보증 문구가 있으면 A 본인에게 직접 청구할 수 있습니다

계약서에 대표 A의 연대보증 문구가 기재되어 있다면, A는 용역회사의 채무불이행 또는 사기로 인한 반환채무에 대해 보증책임을 집니다. 다만 대금이 A 명의가 아닌 제3자 명의 계좌 2곳(6,800만 원, 5,900만 원)으로 지급된 점은 A의 직접 수령 여부를 다툴 여지를 줍니다. 소멸시효는 계약일인 2023년 3월 29일 기준으로 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날로부터 3년이므로 현재 시효가 진행 중이며, 조속한 소 제기 또는 가압류 신청으로 시효를 중단시켜야 합니다.

📌 3. 이번 주 안에 가압류 신청과 형사 고소장을 동시에 준비하십시오

A가 복역 중이더라도 출소 후 재산 처분 가능성이 있으므로, A 명의 부동산·예금채권에 대한 가압류 신청을 즉시 진행하는 것이 우선입니다. 형사 고소는 계약서·송금내역·구청 확인원·녹취자료를 첨부하여 별도 사건으로 접수하면 수사 과정에서 추가 증거 확보에도 도움이 됩니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

조범수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 약속의 조범수 변호사입니다.

말씀하신 내용이라면 대표 A에 대한 별도 사기죄 고소와 민사상 피해금 반환청구를 함께 진행할 수 있습니다. 특히 계약서에 원금 반환 특약과 대표 A의 연대보증 문구가 기재되어 있어 이를 근거로 반환책임을 물을 여지가 있습니다.

계약서에는 건물 면적이 약 30평으로 기재되어 있지만 구청 확인원에는 8평으로 되어 있고, 철거보상금 8,500만 원의 산정 근거도 확인되지 않는 상황입니다. 이러한 내용이 계약 당시 허위였고 A가 이를 알면서 계약을 체결하게 했다면 사기죄가 문제될 수 있습니다. 계약 당시 설명이 담긴 녹취와 실제 보상 가능성을 확인할 수 있는 행정자료가 중요합니다.

민사적으로는 2023년 내 보상이 이루어지지 않으면 원금을 반환한다는 특약을 근거로 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 계약 당사자와 연대보증의 효력, 대체 물건 제공에 관한 후속 합의 내용을 확인해야 합니다.

가압류도 가능합니다. A나 계약상 반환의무자의 부동산, 예금 등 재산이 확인된다면 소송 전이라도 가압류를 신청할 수 있습니다. 제3자 계좌로 송금했다는 사정도 자금의 실제 귀속과 계좌 명의자의 관여 여부를 확인하는 데 중요합니다.

소멸시효는 계약상 청구권의 성격과 반환기한 등을 확인해야 정확히 판단할 수 있습니다. A가 이미 다른 사건으로 복역 중이라면 판결을 받더라도 실제 회수가 어려울 수 있으므로 재산조사와 채권보전이 우선입니다.

피해금액이 상당하고 형사·민사절차를 함께 진행해야 하는 사건인 만큼 변호사를 선임하여 계약서와 송금내역을 분석하고, 고소장 작성부터 가압류 및 반환청구 소송까지 대응하시길 권합니다.

위 내용은 질문에 기재된 사실관계를 기준으로 한 일반적인 참고사항이며, 구체적인 사건 내용에 따라 결론은 달라질 수 있습니다. 매수용역 계약서와 연대보증 약정, 송금내역, 녹취자료 및 상대방의 재산현황을 확인한 뒤 전문가의 도움을 받아 준비하시기 바랍니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 큰 재산적 피해로 인해 심적 고통이 크실 의뢰인의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 사기/공갈 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 형사 고소 및 입증 전략

대표 A가 이미 복역 중이더라도 별도의 사기 혐의로 추가 고소가 가능합니다. 계약 당시 면적을 허위로 고지하고 제3자 계좌로 대금을 수령한 행위는 기망의 고의를 입증할 중요한 정황입니다. 확보하신 계약서와 구청 확인원의 불일치, 녹취록 등을 바탕으로 사기죄 성립을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

2. 민사상 손해배상 및 연대보증 책임

계약서상 대표 A의 연대보증 문구는 강력한 입증 자료입니다. 다만, 상대가 현재 복역 중이라 즉각적인 자력 회수가 어려울 수 있습니다. 실익을 위해 A의 재산이나 가족 명의 계좌로 흘러간 자금에 대한 사해행위 취소 소송 등 다각적 검토가 필요합니다. 우선 민사소송을 통해 집행권원을 확보해 두어야 소멸시효(불법행위 시 손해배상청구권은 3년 또는 10년)를 관리할 수 있습니다.

3. 피해 회수 및 가압류

현재 상태에서 승소 판결을 받더라도 A의 재산이 없다면 실질적 회수가 어렵습니다. 따라서 소송 제기와 동시에 A의 소유 재산에 대한 가압류를 진행하여 강제집행 가능성을 확보하는 것이 최우선입니다. 형사 절차에서의 배상명령 신청도 고려해 볼 수 있으나, 사안의 복잡성을 고려할 때 별도의 민사소송이 더 효과적일 수 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 임현수 변호사입니다.

■ 사건의 개요

의뢰인님께서는 2023년 3월 부동산 용역회사 대표 A와 매수용역 계약을 체결하고 1억 2,700만 원을 제3자 명의 계좌로 송금하셨으나, 계약서상 면적과 구청 확인원상 면적이 크게 다르고 보상금 산정 근거도 불분명하며, 약정 기한 내 원금 반환이나 대체 물건 제공도 이루어지지 않은 상황으로 보입니다. A가 별도 사기 사건으로 이미 구속 복역 중임에도 의뢰인님 피해는 그 사건에 포함되지 않아 피해 회복 방법을 찾지 못해 답답하고 불안하실 심정이 충분히 공감됩니다.

■ 의견

형사적으로는 계약 당시 면적, 보상금 산정 근거 등에 관한 허위 고지 여부와 애초 이행 의사·능력 없이 금원을 편취하였는지가 핵심 쟁점입니다. 면적 불일치, 제3자 명의 계좌 송금 유도, 기한 내 미반환 등은 기망행위와 편취 고의를 뒷받침하는 정황이 될 수 있습니다. 다만 A가 별도 사건으로 복역 중이므로, 고소장 작성 시 기존 사건과의 관련성 및 피해 사실의 독립성을 명확히 구분해야 합니다.

민사적으로는 계약서상 연대보증 문구를 근거로 A 개인과 용역회사에 대한 손해배상 내지 부당이득반환 청구가 가능할 것으로 보이며, 불법행위에 해당한다면 소멸시효는 아직 도과되지 않은 것으로 판단됩니다. 다만 실질적 채권 회수를 위해서는 가압류를 통한 책임재산 확보가 선행되어야 하며, 제3자 명의 계좌 명의인에 대한 책임 추궁 가능성도 함께 검토가 필요합니다.

보유하신 계약서, 송금내역, 구청 확인원 등 자료는 형사·민사 절차 모두에서 중요한 증거가 될 것으로 보입니다. 사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.