아파트 매매계약 후 미신고 확장 하자로 계약 취소 가능할까요?

Question

수원에 98년식 구축 아파트를 매수하려고 9월 달에 부동산통해서 집 구경을 한번 했엇구요 집이 마음에 들어서 9월 17일에 계약서를 작성 하였습니다.

계약서 작성당시에 등기관련 설명 불법건축물 아니라는 설명은 있엇지만 작은방이 확장되어있다는 설명이나 문구가 계약서에 적혀있지 않았고 사용허가 를 받았는지 안받았는지에 대한 설명도 없었습니다.
그래서 이것에 대한 내용을 전혀 인지하지 못하다가 10월 25일 건축물 대장을 확인해보니 베란다 확장한부분에 대한 내용이 전혀 없었습니다.

그래서 이에대해  부동산에 베란다 확장부분의 사용승인을 매도인에게 요구하라고 전달했습니다  매도인은 5년전 집을 매수할때도 작은방이 확장이 되어있는 상태였고 아무 이상없이 살았고 방보러왔을때 작은방이 확장되어있는걸 확인 하지 않았냐 그러니 이대로 잔금까지 처리후 매수인인 제가 알아서 사용허가를 받든지 하라고 합니다..

제 입장은 잔금일전에 사용승인을 매도인이 받아주던지 아니면 매매금액에서 얼마만큼의 금액을 깍아주던지 하는 등의 문제해결의 노력이라도 보였으면 같이 해결하려 하였지만
너무 일방적인 모습에 조금 당혹스럽기도 합니다.
이 긴글의 요지는 최악의 경우 계약을 취소하고 계약금을 온전히 받든지 아니면 물건지의 중대하자를 인정하고 얼마간의 가격을 양보받을수있을지 궁금합니다.

장재호 변호사 · Accepted Answer

대한변협 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) 장재호입니다.
잔금을 앞두고 매도인이 확장 문제를 떠넘겨, 계약금을 지킬 수 있을지 걱정되실 상황입니다.
물으신 계약 취소는 지금 사정으로는 어렵고, 적법화 비용만큼 감액받는 길이 현실적입니다.

1. 대장 미기재의 의미
발코니 확장은 전용면적이 그대로라 대장에 적히지 않는 경우가 많아, 대장만으로 불법이라 단정할 수 없습니다. 위반건축물 표시가 없다면 행정처분 기록도 없는 것입니다.
사용승인은 구청의 행위허가·신고(공동주택관리법 제35조)이므로, 이번 주 안에 관리사무소·구청에서 이 세대 기록을 확인하시길 바랍니다.

2. 계약 취소·계약금 반환
하자(집이 갖출 성질의 결여)로 해제하려면 계약 목적을 이룰 수 없어야 합니다(민법 제580조·제575조). 확장을 보고 사셨고 시정명령도 없으면 하자를 부정한 서울북부지방법원 2020가합28515 판결은 불리합니다.
반면 시정명령으로 원상복구된 뒤 해제를 인정한 대구지방법원 서부지원 2024가단62476 판결도 있어, 적법화가 안 되면 해제를 다툴 수 있습니다.

3. 가격 양보(감액)
매도인이 몰랐어도 담보책임(잘못이 없어도 지는 책임)은 남아 방화판 등 적법화 비용을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 공장 건물 하자를 이 책임으로 다투어 배상 판결을 받은 사례도 있습니다.
기한은 하자를 안 10. 25.부터 6개월인 2027. 4. 25.까지입니다(민법 제582조). 잔금 전부를 거절하면 위약이 될 수 있으니, 비용 범위에서만 잔금을 미루시길 바랍니다(민법 제583조: 배상금과 잔금의 동시이행).

4. 잔금 전 할 일
잔금 때 「확장 문제는 이의를 보류한다」는 문자를 남기면 착오 취소(잘못 알고 한 계약의 취소)를 주장할 길이 유지됩니다(민법 제145조 단서). 오늘 중개대상물 확인·설명서, 매도인 거절 문자, 확장 부분 사진을 챙겨 두시길 바랍니다.

구청 기록과 확인·설명서를 맞춰 보면 해제와 감액 중 어느 쪽을 요구할지 정할 수 있습니다.

장승우 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요, 법무법인 리온 대표변호사 장승우입니다.

무신고 확장 사실을 뒤늦게 알게 되어 걱정이 크실 것 같습니다. 대응을 안내해 드리겠습니다.

1. 무신고 확장과 하자
법률상 장애도 하자가 될 수 있으며 무신고 확장은 시정명령·이행강제금 대상일 수 있습니다. 다만 신고 누락만으로 하자담보책임이 인정되지는 않습니다. 공사 시기·법령, 사후 허가·신고, 구조·안전과 복구 위험을 확인해야 합니다. 관할 구청에 적법화 가능성과 필요한 조치를 서면으로 문의하십시오.

2. 매수인의 인식과 중개사 책임
하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 담보책임이 제한됩니다. 그러나 확장 상태를 본 사실과 무신고 위법 상태를 안 것은 구별해야 합니다. 대장상 위반 표시 부재, 설명서의 ‘불법건축물 아님’ 기재와 계약상 설명 누락은 유리한 자료입니다. 중개사의 확인·설명 의무 위반도 검토하되 위반 표시 부재만으로 책임이 정해지지는 않습니다.

3. 해제와 비용 배상
하자로 계약 목적을 달성할 수 없다면 해제와 계약금 반환을 검토할 수 있습니다. 적법화 불가와 복구로 인한 주거 목적 훼손이 중요하며 보완 가능하다면 해제는 어려울 수 있습니다. 해제하지 않아도 하자가 인정되면 신고·복구 비용 등 손해배상이나 대금 조정을 검토할 수 있습니다. 이행강제금 가능성만으로 전액 배상되지는 않습니다.

4. 기간과 대응자료
민법 제582조상 담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 내 행사해야 합니다. 2026년 10월 25일 알았다면 2027년 4월 25일 전에 내용증명으로 하자와 청구 의사를 통지하는 것이 안전합니다. 계약서·설명서·대장·사진·대화를 확보하고 구청 회신·견적으로 매도인 배상과 중개사 공제 청구를 검토하십시오.

상담을 주시면 구체적인 상황을 검토하여, 상황에 맞는 대응 방법과 필요한 절차를 자세히 안내해 드리겠습니다.

전병욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 770억 원 부동산 관련 손해배상사건 전부승소의 주역, 전병욱 변호사입니다.
매매 관련 부동산 분쟁을 다수 수행한 경험에 비추어 답변드립니다.

원하시는 두 결과 모두 길이 있습니다. 확장 부분을 적법하게 만들 수 없어 집을 제대로 쓰지 못하게 되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는 길로, 적법하게 만들 수 있으면 그 비용만큼 배상을 받아 대금을 줄이는 길로 갑니다(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항).

법률상 제한이나 장애도 매매 목적물의 하자가 되고, 당사자가 전제하거나 보증한 성질이 없는 것도 하자입니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조). 계약 때 '불법건축물이 아니다'라는 설명을 듣고 사셨다면, 적법한 집을 전제로 거래했다는 근거가 됩니다.

매도인은 확장을 보지 않았느냐고 하지만, 보신 것은 확장된 모습이지 허가가 없다는 사정이 아니었습니다.

먼저 구청 공동주택 담당 부서에 이 세대 확장의 행위허가·신고 기록과 지금 허가를 받을 수 있는지를 서면으로 물어 두시면 좋겠습니다(공동주택관리법 제35조 제1항). 그 회신이 해제와 감액 중 어느 쪽으로 갈지를 정합니다.

중개사가 위반 여부를 제대로 설명하지 않았다면 중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다(공인중개사법 제25조 제1항).

이 권리는 사실을 아신 10월 25일부터 6개월 안, 즉 2027년 4월 25일까지 행사하셔야 하고, 넘기면 해제도 배상 청구도 할 수 없게 됩니다(민법 제582조). 잔금일 전에 하자 사실과 해제 또는 감액 요구를 내용증명으로 보내 두시면 그 요구가 기록으로 남습니다.

제가 매매계약 해제와 하자 손해배상 사건을 다수 수행해 왔습니다. 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 매도인과 주고받은 문자를 가지고 상담을 신청해 주시면, 구청 회신에 맞춰 해제와 감액 중 요구할 쪽과 내용증명 문구를 정해 드려, 계약금을 지키시거나 적법화 비용만큼 대금을 줄이실 수 있도록 도와 드리겠습니다.

이지훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 시티 이지훈 변호사입니다. 잔금을 앞두고 매도인의 태도 때문에 많이 당혹스러우실 것 같습니다. 냉정하게 가능성을 정리해 드립니다.

1. 계약 해제나 취소가 가능한지
매매 목적물에 하자가 있으면 매도인이 담보책임을 지지만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임을 물을 수 없습니다(민법 제580조 제1항). 작은방 확장은 집을 볼 때 눈으로 확인할 수 있는 부분이어서, 확장 사실을 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 쟁점은 "확장된 것"이 아니라 "적법한 절차를 거치지 않은 위반건축물일 수 있다"는 점인데, 이 부분도 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자로 인정되기는 쉽지 않습니다. 따라서 계약금을 온전히 돌려받으며 해제하는 것은 현실적으로 어려울 가능성이 큽니다.

2. 확인할 점
① 구청에 해당 확장 부분이 위반건축물로 적발될 수 있는지, 지금 신고나 사용승인 절차로 적법화할 수 있는지, 이행강제금 위험이 있는지 문의하세요.
② 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 확장 여부나 위반건축물 여부가 어떻게 적혀 있는지 확인하세요. 중개사가 확인·설명을 소홀히 했다면 중개사에게 손해배상을 청구할 여지가 있습니다.

3. 현실적인 해결책
적법화 비용이나 이행강제금 위험이 확인되면, 그 금액을 근거로 매도인과 잔금 감액이나 비용 분담을 협상하는 것이 현실적입니다. 구청 확인 결과를 서면으로 받아 협상 자료로 쓰시고, 중개사에게도 공식적으로 문제를 제기해 두세요.

필요하시면 법무법인 시티로 문의 주시기 바랍니다.

장두식 변호사 · Answer

1. 최악의 경우 계약 취소 및 계약금 온전히 반환받을 수 있을까요?
단순 불법 확장 사실만으로 곧바로 계약 해제가 인정되기는 어렵습니다.

판례에 따르면 매매 목적물에 하자가 있거나 일부 불법 건축(미신고 확장)이 있다는 사정만으로 곧바로 계약을 취소하거나 해제하기는 어렵습니다. 해당 하자가 "계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 너무 중대한 하자"에 해당해야만 계약 해제가 인정됩니다. 입구방(작은방) 확장 부분은 추후 관할 관청에 행위허가 및 추인(양성화) 절차를 거쳐 합법화할 수 있는 여지가 있는 경우가 많기 때문에, 곧바로 계약을 파기하고 계약금을 전액 돌려받는 소송은 현실적으로 승소하기 까다로울 수 있습니다.

다만, '고지의무 위반(사기·착오)'을 주장할 여지는 있습니다.

매도인과 중개사가 계약 당시 작은방이 확장된 상태라는 점을 전혀 고지하지 않았고, 건축물대장이나 계약서에도 관련 문구가 누락되었다면 이는 매수인의 중요 부분에 대한 착오를 유발한 것에 해당합니다. 만약 이 확장이 철거 대상이거나 추인이 전혀 불가능하여 인테리어 및 주거 목적 달성이 불가능한 치명적인 상태라면 계약 취소를 주장해 볼 수 있으나, 소송으로 이어질 경우 상당한 시간과 입증 책임을 수반합니다.

2. 물건지의 중대한 하자로 인정받아 얼마간의 가격을 양보(감액)받을 수 있을까요?
잔금 감액 또는 손해배상(비용 청구) 청구는 충분히 가능합니다.

매도인은 적법한 상태의 부동산을 인도할 채무가 있으므로, 미신고 확장을 고지하지 않은 것은 하자담보책임(민법 제580조) 및 채무불이행에 해당합니다.

얼마까지 감액·청구할 수 있는가?

실제 추인(합법화) 비용: 해당 방을 적법하게 만들기 위해 필요한 설계비, 구조안전진단 비용, 관할 구청에 납부해야 하는 이행강제금(또는 과태료), 추인 공사 비용 전액을 산정하여 그 금액만큼 잔금에서 감액(공제)을 요구할 수 있습니다.

언제든 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

강대현 변호사 · Answer

안녕하십니까. 법무법인 도모의 강대현 변호사입니다.

아파트 매매계약 후 예상치 못한 확장 문제로 마음고생이 많으시겠습니다. 잔금을 앞두고 매도인의 일방적인 태도까지 겹쳐 불안하신 질문자님의 마음 충분히 이해합니다. 원만한 해결을 위해 실질적인 대응 전략을 정리해 드립니다.

[1] 무허가 확장과 계약 취소의 기준
건축물대장에 기재되지 않은 확장 사실만으로 무조건 계약 취소가 가능한 것은 아닙니다. 법원에서는 해당 확장이 원상복구 대상인지, 혹은 추후 적법화가 가능한지 여부를 중요하게 판단합니다. 현재 거주 목적으로 계약하신 만큼, 원상복구 명령으로 인해 실질적인 거주가 불가능한 상황이라면 계약 해제와 계약금 반환을 적극적으로 다투어 볼 수 있습니다.

[2] 감액 협상의 현실적 접근
계약 해제까지 이르지 않더라도, 불법 상태가 확인된다면 그에 따른 이행강제금이나 적법화 비용, 향후 재매도 시의 가치 하락분을 고려하여 매매대금 감액을 요구해야 합니다. 매도인이 이를 거부한다면 중개사법상 확인·설명의무 위반을 이유로 중개사 측의 책임도 함께 검토해야 합니다. 잔금일 전까지 구청을 통해 정확한 위법 여부를 확인하고, 이를 근거로 증거를 남겨두는 것이 협상의 핵심입니다.

[3] 신속한 대응과 증거 확보
잔금 지급을 무조건 거부할 경우 질문자님께서 오히려 계약 위반자가 될 위험이 있습니다. 반드시 잔금일 전까지 내용증명이나 서면을 통해 하자 사실을 통지하고, 대금 감액이나 조정을 위한 합의 노력을 남겨두셔야 합니다. 지금 바로 관련 서류와 매도인과의 대화 내용을 바탕으로 법적 조치를 준비하시길 권합니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
강대현 변호사 올림.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

계약 때는 불법건축물이 아니라는 설명만 들었는데, 계약 후 건축물대장을 보고서야 확장 내용이 없다는 걸 아셨다니 당혹스러우실 만합니다. 결론부터 말씀드리면 대장에 확장이 안 적힌 것만으로 계약을 깨기는 어렵고, 위법 여부와 원상복구 위험이 확인되어야 해제나 감액을 주장할 수 있습니다.

1. 대장 미기재와 불법은 다릅니다
발코니 확장은 대장에 따로 나오지 않는 경우가 많고, 문제는 확장 당시 필요한 행위허가나 신고를 거쳤는지입니다. 관리사무소와 구청에서 허가 이력과 위반건축물 여부를 먼저 확인하세요.

2. 해제와 감액은 하자의 무게에 달려 있습니다
원상복구 명령이나 이행강제금 위험이 있다면 감액이나 손해배상을 다툴 수 있고, 거주 목적을 이룰 수 없을 정도여야 해제까지 갑니다. 집을 볼 때 확장 상태는 보셨으므로 허가 없는 확장이라는 점을 몰랐다는 데 초점을 두어야 하고, 중개사의 설명이 틀렸다면 중개사 책임도 함께 따질 수 있습니다.

3. 잔금을 그냥 미루시면 오히려 위약이 될 수 있습니다
하자가 해제 사유에 못 미치는데 잔금일에 잔금을 내지 않으면, 매도인이 매수인의 위반을 이유로 해제하고 계약금을 위약금으로 가져갈 수 있습니다. 잔금일 전까지 확인 결과를 근거로 서면으로 시정이나 감액을 요구하고, 잔금일을 미뤄야 한다면 반드시 합의로 남겨 두세요.

지금은 잔금일 전에 구청에서 확장 부분의 허가 이력부터 확인하시는 것이 우선입니다.

원만히 해결되기를 바라며, 상담부터 재판까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

김민중 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 로윈 대표변호사 김민중입니다(대한변호사협회 인증 부동산전문변호사, 14년차)

우선 건축물대장에 확장 사실이 기재되지 않았다는 이유만으로 곧바로 불법확장이라고 단정할 수는 없으며, 해당 공사가 공동주택관리법상 행위허가·신고 대상이었는지와 사후 적법화 가능 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다. 공동주택의 증설·비내력벽 철거 등은 행위허가 또는 신고 대상이 될 수 있습니다.

실제로 필요한 허가·신고 없이 확장된 것이 확인되고, 매도인이 이를 알면서 고지하지 않았으며 원상복구명령·추가비용 등으로 계약목적 달성이 어려울 정도라면 계약해제나 착오·기망에 의한 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 확장 부분이 사후 적법화 가능하거나 경미한 하자로 평가된다면 계약 전체 취소보다는 적법화비용·원상복구비·가치하락 상당의 손해배상 문제가 될 가능성이 높습니다.

잔금 전이라면 구청 확인자료, 관리사무소 자료와 견적을 확보하여 매도인에게 적법화 또는 비용부담을 서면으로 요구하는 것이 좋습니다. 가격감액액에는 정해진 기준이 없으며 예상 복구·허가비용과 가치하락을 기준으로 협의합니다. 중개사가 “불법건축물이 아니다”라고 설명했다면 중개사의 확인·설명의무 위반 여부도 함께 검토할 수 있습니다.

자세한 상담이 필요하시면 상담신청부탁드립니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
확장 부분이 적법화될 수 없어 거주 목적을 이룰 수 없는 경우에만 하자를 이유로 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있고, 그 밖에는 손해배상으로 대금을 조정받게 됩니다. 단순히 물러나면 계약금을 잃을 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 매도인의 하자담보책임
민법상 목적물에 하자가 있으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있고 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며, 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다. 확장은 보셨어도 신고 누락까지 아셨다고 보기는 어려워 보이고, 이 권리는 안 날부터 6월 내에 행사하여야 합니다.

나. 계약금 포기 해제와의 구별
민법상 매수인은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 하자를 내세우지 않고 해제하면 이 방식으로 처리될 수 있습니다.

다. 결론
구청에서 적법화 가능성을 확인하신 뒤, 하자를 이유로 해제나 감액을 내용증명으로 요구하셔야 합니다. 공인중개사법상 중개사는 건축물대장 등 근거자료를 제시하며 상태를 설명하고 과실로 생긴 손해를 배상할 책임이 있으므로 함께 청구할 수 있습니다. 다만 해제 가능 여부는 적법화 결과에 따라 달라집니다. 구체적인 대응 방법은 상담을 통해 안내드리겠습니다.

정형준 변호사 · Answer

이 사안은 계약취소도 가능해보이고 손해배상 명목의 가격의 양보를 받는것도 가능합니다.

확장 부분의 위법성이 확인되고, 원상복구 등으로 인해 매수 목적을 달성하기 어렵다는 점이 인정된다면 해제를 주장할 여지가 있습니다.
매도인이 과거부터 확장 상태였다는 이유만으로 책임을 면하는 것은 아닙니다. 매도인이 위법성을 알고도 알리지 않았다면 책임 판단에 불리하게 작용할 수 있습니다.

계약서와 확인·설명서를 함께 검토해 해제 가능성과 감액 협상 전략을 정하는 것이 가장 안전합니다.

박종태 변호사 · Answer

서울대 출신, 4대 대형로펌에 근무하면서 관련 업무를 주로 해왔습니다. 해당 경험을 바탕으로 비교적 합리적인 가격으로 직접 사건을 수행합니다.

🔍 1. 계약 취소 가능성
확장 사실을 매도인이 알고도 고지하지 않았다면 하자담보·고지의무 위반을 주장할 수는 있습니다. 다만 구축 아파트의 발코니 확장은 흔하고, 현장에서 직접 보셨다는 점 때문에 "중대한 하자"로 인정받기는 쉽지 않습니다. 계약서에 특약이 없고 잔금 전이라 매도인은 계약금 포기로 해제할 수 있는 반면, 매수인이 일방 해제하면 계약금을 잃을 위험이 큽니다. ⚠️ 감정적 통보나 잔금 거부는 오히려 불리해질 수 있습니다.

💰 2. 대금 감액·조건 조정
현실적인 목표는 취소보다 감액이나 책임 분담입니다. 발코니 확장은 보통 불법 증축이 아니라 용도변경 문제라 원상복구나 이행강제금 위험은 제한적일 수 있습니다. 😮 그래도 담보대출, 향후 매도, 재건축 시 불이익 가능성을 따져보고 이를 근거로 잔금 전 감액, 잔금 일부 유보, 하자 책임 특약을 요구하는 방식이 유효합니다. 중개사의 설명의무 위반 여부도 별도 협상 카드입니다.

📝 3. 지금 해야 할 일
✅ 중개사에게 확인서를 요구하고 매도인과의 대화를 문자나 녹취로 남기세요.
✅ 관할 구청에서 확장 부분의 위법 여부와 조치 가능성을 확인하세요.
✅ 내용증명으로 시정 또는 감액을 요구해 두세요.
⚖️ 잔금일이 다가와 문구 하나로 계약금 반환 여부가 갈릴 수 있으므로, 계약서와 대화 내역을 토대로 해제 가능성과 협상 전략을 미리 설계해 두시는 것이 안전합니다.

구체적인 내용은 사안에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면 자세하게 안내해드리겠습니다.

김무룡 변호사 · Answer

저한테 맡겨주세요! 10대 법인 수석 출신, 법무법인 해답 대표 변호사 김무룡입니다.

결론적으로, 계약서에 미신고 확장 사실이 기재되지 않았고 매도인이 해결 의지를 보이지 않는다면 계약 취소 또는 가격 감액 청구가 가능합니다.

베란다 확장 후 사용승인을 받지 않은 상태는 건축법 위반 상태로, 매도인이 이를 고지하지 않은 것은 계약상 하자 고지 의무 위반에 해당합니다. 계약 취소를 원하신다면 매도인의 고지 의무 위반을 근거로 계약 해제와 계약금 반환을 청구할 수 있고, 중개사도 설명 의무를 다하지 않았다면 공동 책임을 물을 수 있습니다. 가격 감액을 원하신다면 무허가 확장으로 인한 이행강제금 부과 위험, 추후 합법화 비용 등을 반영해 감액 협상이 가능합니다. 지금 당장 매도인에게 내용증명으로 하자 고지 의무 위반을 공식 통보하고 계약 해제 또는 감액 중 선택을 요구하는 것이 협상력을 높이는 방법입니다.

비용 부담 갖지 말고 연락 주세요. 내용증명 발송과 계약 해제 또는 감액 전략을 함께 도와드리겠습니다.

언제든 편하게 연락주세요. 같이 하나씩 헤쳐나가보시죠.