재개발 아파트 매수 후 조합원 권리 승계와 청산금 특약은 유효할까요?

Question

재개발 신축아파트를 매수하면서 조합원 권리·의무와 청산 시 분담금·환급금을 승계한다는 특약을 넣었는데, 잔금 지급 후 매도인이 두 채를 보유한 단일 조합원이라 권리 분리 승계가 불가능하다는 통보를 받았습니다. 조합원 지위 승계 여부와 별개로 특약상 청산금 귀속 약정의 효력, 매도인 및 중개사의 책임을 확인하고 싶습니다.

재개발 신축아파트 A평형을 매수하였습니다.
매매계약 체결 당시 해당 아파트는 소유권보존등기가 완료된 상태였으나,
재개발조합의 해산 및 청산 절차는 완료되지 않은 상태였습니다.

매도인은 해당 아파트의 A평과 B평 아파트 2채를 모두 소유하고 있었으며,
저는 그중 A평형 아파트만 매수하였습니다. (계약 당시 2채 소유 내용 고지 없었음)
매매계약서에는 조합원의 권리와 의무를 매수인이 승계한다는 취지로 다음과 같은 특약을 기재하였습니다.
“조합원의 모든 권리와 의무는 포괄승계하며, 조합의 해산·청산 시 분담금이나 환급금은 매수인의 몫으로 한다.”

매매 잔금을 전액 지급하고 소유권이전등기를 접수하였으나 조합원 권리 승계가 불가능하다는 연락을 받았습니다.
설명에 따르면, 매도인의 조합원 지위는 아파트별로 각각 존재하는 것이 아니라 매도인에게 하나만 존재하기 때문에, A평만 매수한 저에게 조합원 지위를 분리하여 승계할 수 없다는 것입니다.

계약 당시 저는 조합원 지위와 청산 시 발생하는 환급금 및 추가분담금까지
승계받을 수 있는 것으로 알고 계약하였으며, 매매계약서에도 위 특약을 명시하였습니다.

이에 다음 사항에 관하여 상담을 받고 싶습니다.
1. 이전고시 이후 체결된 매매계약인지에 따라 조합원 지위 승계 여부가 달라지는지
2. 승계 특약 및 승계 의사 통지에 따라 조합원 지위 승계 가능 여부
3. 잔금 이후 알게 된 사항이더라도 특약 불이행 손해배상 청구 가능한지

유승윤 변호사 · Answer

매도인이 A·B 두 채의 단일 조합원이어서 A평형만 분리 승계가 불가능하다는 통보를 받으셨지만, 매매계약서에 명시한 청산금 귀속 특약을 근거로 매도인에게 손해배상을 청구해볼 수 있는 사안입니다.

쟁점은 조합원 지위 승계와 청산금 귀속 특약의 효력이 별개로 다뤄져야 하는지, 그리고 잔금 지급 이후 알게 된 사정으로도 매도인에게 책임을 물을 수 있는지 두 가지입니다.

첫 번째 쟁점인 조합원 지위 승계는 특약이나 승계 의사 통지만으로 해결되지 않습니다. 도시정비 관련 법령상 조합원 지위는 원칙적으로 토지등소유자 1인에게 귀속되므로, 매도인이 두 채를 보유한 단일 조합원이라면 A평형만 매수한 질문자에게 지위를 분리해 넘길 방법이 없습니다. 이전고시 이후 계약 여부도 이 구조를 바꾸지는 못합니다. 다만 이것이 특약의 효력까지 부정하는 근거는 아닙니다.

두 번째 쟁점인 특약 불이행 책임은 지위 승계와 별도로 인정될 여지가 큽니다. "조합의 해산·청산 시 분담금이나 환급금은 매수인의 몫으로 한다"는 특약은 당사자 사이의 경제적 귀속을 정한 약정이어서 유효할 가능성이 높습니다. 매도인이 계약 당시 두 채 보유 사실과 분리 승계 불가 가능성을 알면서도 고지하지 않았다면 설명의무 위반에 해당하고, 잔금 지급 후 알게 된 사정이라 해도 손해배상청구권이 당연히 소멸하지는 않습니다.

2채 소유 사실이 고지되지 않은 채 특약이 작성되었고 잔금과 등기를 마친 뒤에야 승계 불가 통보를 받았으므로, 매도인의 고지의무 위반 여부와 특약 문언에 따른 환급금·분담금 귀속 범위를 정리해야 합니다.

조합의 승계 불가 통보를 문서로 확보하시고, 매도인과 중개사에게 특약 이행 및 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송하시기 바랍니다. 중개대상물 확인설명서에 매도인의 2채 보유 사실이 기재되었는지도 확인해 중개사 책임도 따져보셔야 합니다.

계약서와 중개대상물 확인설명서, 조합 통보문을 바탕으로 구체적인 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
조합원 자격은 토지등소유자인 사람을 단위로 정해집니다. 그래서 두 채를 가진 매도인에게서 한 채만 매수한 경우 조합원 지위가 그대로 넘어오는지가 다툼이 되고, 청산금을 매수인에게 귀속시키기로 한 특약은 그와 별개로 매도인에 대해 효력을 가집니다.

2. 쟁점별 검토
가. 조합원 지위
도시 및 주거환경정비법은 조합원을 토지등소유자로 하되 공유나 1세대에 해당하는 때에 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 본다고 정하고, 권리자의 변동이 있으면 종전 권리자의 권리·의무를 새 권리자가 승계한다고도 정합니다. 승계되는 것이 조합원 지위 자체인지 개별 권리인지가 갈림길입니다.

나. 특약과 책임
환급금을 매수인에게 귀속시키는 약정은 채권을 양도하는 취지로 볼 수 있고, 채권양도는 양도인이 조합에 통지하거나 조합이 승낙하면 대항할 수 있습니다. 두 채 보유 사실을 알리지 않은 점과 특약이 지켜지지 않은 점은 채무의 내용에 좇은 이행이 없었다는 이유로 손해배상을 구할 근거가 됩니다.

다. 결론
매도인에게 환급금 채권의 양도 통지를 조합으로 보내도록 요구하고, 조합에서 청산 일정과 귀속 주체를 서면으로 확인받으시기 바랍니다. 중개사가 두 채 보유를 알고 있었는지도 함께 확인하셔야 합니다. 구체적인 대응 방법은 상담을 통해 안내드리겠습니다.

고준용 변호사 · Answer

🔔 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
🔍 15분 상담으로 복잡한 상황의 실마리를 짚어드립니다.

【①】 조합원 지위는 법령상 단일하게 귀속되는 성질을 가지므로, 매도인이 2채를 소유한 상태라면 A평형만 매수한 질문자님께 지위를 분리하여 승계시키는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 이는 특약의 유무나 조합에 대한 통지 여부와 무관하게 법적으로 제한되는 부분입니다.

【②】 조합원 지위 취득과는 별개로, 계약서상 명시된 ‘청산금 귀속 특약’은 매도인과 질문자님 사이의 채권적 합의로서 유효합니다. 따라서 조합이 환급금을 매도인에게 지급하더라도, 질문자님은 매도인을 상대로 해당 환급금의 반환을 청구하거나 안분 계산된 금액을 정산받을 권리가 있습니다.

【③】 계약 당시 매도인이 다주택 보유 사실이나 분리 승계 불가 가능성을 고지하지 않았다면 이는 계약 위반에 해당합니다. 중개사 또한 권리관계를 명확히 설명해야 할 의무가 있으므로, 잔금 이후라도 손해배상 책임을 묻기 위해 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 조합의 통보 내용을 즉시 검토해야 합니다.

🔶 결론
조합원 지위 분리 승계는 사실상 불가하나, 특약에 근거하여 매도인에게 환급금 지급을 청구하거나 손해배상을 요구하는 방향으로 대응해야 합니다. 현재 단계에서는 매도인에게 청산금채권 양도를 요구하거나 가압류를 통해 채권을 확보하는 전략이 중요합니다. 자료를 준비해 연락 주시면 권리관계 안분과 손해배상 범위를 확정해 드리겠습니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
고준용 올림

김재현 변호사 · Answer

안녕하세요. 일상에 '힘'이 되는 힘 법률사무소 김재현 변호사입니다.
잔금까지 지급한 뒤 조합원 지위를 넘길 수 없다는 말을 들으셔서 당황스럽고 걱정되실 것 같습니다.

✅ 이전고시 전후를 확인해야 합니다
이전고시 전에는 조합원 지위가 종전 토지·건축물의 권리와 함께 이전될 여지가 있지만, 법령상 양도 제한과 조합 정관을 살펴야 합니다. 이전고시 후에는 아파트 소유권과 조합원 지위가 분리될 수 있어, A아파트를 매수했다는 이유만으로 지위가 자동 승계되지는 않을 수 있습니다. 계약일뿐 아니라 이전고시일도 확인해야 합니다.

✅ 특약과 청산금은 별도로 봅니다
조합이 지위 승계를 인정하지 않더라도, “환급금은 매수인의 몫”이라는 약정은 매도인과 매수인 사이에서 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 조합에 직접 지급을 요구하려면 환급채권의 양도와 통지 등 별도 절차가 필요할 수 있고, 분담금 납부의무까지 조합에 대해 이전되는지는 별개입니다.

✅ 매도인·중개사 책임
매도인이 지위 승계가 불가능한 사정을 알면서도 약정하거나 중요한 사실을 알리지 않았다면 계약 위반이나 손해배상 책임을 검토할 수 있습니다. 중개사도 이를 알았거나 확인·설명할 의무를 다하지 않았다면 책임이 문제 될 수 있으나, 고의·과실과 손해를 입증해야 합니다.

이전고시일, 조합의 서면 답변, 정관, 계약서와 중개대상물 확인·설명서를 확보해 두세요. 자료를 함께 살펴 구체적인 대응 방향을 안내해드리겠습니다.

전병욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 770억 원 부동산 관련 손해배상사건 전부승소의 주역, 전병욱 변호사입니다.
재개발 관련 부동산 분쟁을 다수 수행한 경험에 비추어 답변드립니다.

조합원 지위를 넘겨받지 못하셔도 A평 몫의 환급금은 받아 내실 수 있습니다. 특약 중 청산금 귀속 부분은 매도인과 질문자님 사이의 약정으로 효력이 있기 때문입니다.

1. 소유권보존등기는 이전고시 뒤에 하므로 이 계약은 이전고시 이후 매매로 보입니다(도시정비법 제88조 제1항). 이전고시 뒤에는 정관에 특별한 정함이 없으면 아파트를 팔아도 조합원 지위가 자동으로 넘어가지 않습니다(대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결).

2. 지위가 넘어가려면 특약과 통지에 조합의 승낙까지 있어야 하는데, 매도인의 지위가 두 채에 하나라 A평 몫만 떼는 길보다 돈을 넘겨받는 길이 확실합니다. 청산금은 매도인에게 지급되므로, A평 몫 청산금채권을 양도하고 조합에 확정일자 있는 통지를 하라고 매도인에게 요구하실 수 있습니다(도시정비법 제89조 제1항, 민법 제449조, 제450조).

매도인이 응하지 않으면 그 청산금채권을 가압류해 둘 수 있습니다(민사집행법 제276조).

3. 잔금 이후에 알게 되셨어도 매도인에게 특약 불이행 손해배상을 청구하실 수 있습니다(민법 제390조). 중개사는 거래하는 권리·지위를 조사해 설명할 의무가 있어, 두 채 보유와 승계 가능 여부를 확인하지 않았다면 책임을 물을 수 있습니다(공인중개사법 제25조 제1항, 제30조 제1항, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결).

조합이 청산하며 환급금을 매도인에게 지급해 버리면, 그 돈을 되찾는 일은 매도인을 상대로 한 별도 다툼이 됩니다.

제가 매매 관련 손해배상 사건과 가압류 사건을 다수 수행해 왔습니다. 매매계약서와 승계 불가 통보, 중개대상물 확인·설명서를 가지고 상담을 신청해 주시면, 두 채 몫을 나눌 기준과 가압류할 시점을 정해 드려, A평 몫 환급금을 확보하실 방법을 찾아 드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

이 사건은 조합원 지위 승계 문제와 매도인과의 특약 효력을 분리해서 봐야 합니다.
첫째, 이전고시 이후 매매라면 소유권을 취득했다고 조합원 지위가 자동 승계되는 것은 아닙니다. 대법원도 이전고시 후에는 아파트 소유권과 조합원 지위를 반드시 함께 이전해야 하는 관계가 아니라고 보고 있습니다. 특히 매도인이 A·B 두 채를 분양받았지만 조합원 지위가 하나뿐이라면, A만 매수한 사람에게 조합원 지위를 절반처럼 분리하여 넘기는 것은 상당히 어렵습니다. 단순한 승계특약이나 조합에 대한 통지만으로 해결되기도 어렵습니다. 법제처
둘째, 그렇다고 특약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 조합에 대해서 조합원 지위를 주장하지 못하더라도, 매도인과 매수인 사이에서는 “청산 시 A아파트에 대응하는 환급금은 매수인에게 지급하고, 추가분담금은 매수인이 부담한다”는 내부적 정산약정으로 해석될 여지가 큽니다. 따라서 조합이 환급금을 매도인에게 지급한다면 그 금액을 매수인에게 넘기도록 청구하거나, 특약 이행이 불가능해 손해가 발생하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 A·B 중 어느 금액이 A에 귀속되는지 산정기준이 중요합니다.
셋째, 매도인이 두 채를 보유해 조합원 지위 분리승계가 불가능하다는 사실을 알고도 이를 알리지 않고 포괄승계 특약을 체결했다면 매도인의 채무불이행·손해배상책임을 충분히 검토할 수 있습니다. 중개사 역시 조합원 승계가 거래의 핵심조건이라는 점을 알고도 확인·설명하지 않았다면 공인중개사법상 확인·설명의무 위반 및 손해배상책임이 문제될 수 있습니다. 법제처
지금은 매매계약서, 이전고시일, 조합 정관, 매도인의 A·B 권리내역, 조합의 승계불가 통보를 확보해서, 조합 상대 승계 주장보다 매도인 상대 특약이행·환급금 지급청구 및 손해배상 쪽을 중심으로 검토하는 것이 좋습니다.

조영준 변호사 · Answer

안녕하세요, 조영준 변호사입니다.

잔금까지 치른 뒤에 승계가 안 된다는 통보를 받으셔서 많이 당황스러우실 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 조합에 대해 조합원 지위를 넘겨받기는 어렵더라도, 청산금을 매수인 몫으로 한다는 특약은 매도인과의 사이에서 유효해 이행이나 손해배상을 청구하실 수 있어 보입니다.

1. 이전고시 이후의 매매라면 청산금은 원칙적으로 이전고시 당시 분양받은 사람, 즉 매도인을 기준으로 정산됩니다. 그래서 조합은 매수인을 조합원으로 인정하지 않는 것이 일반적이며, 계약 시점이 이전고시 전인지 후인지가 출발점입니다.

2. 특약이나 통지만으로 조합에 조합원 지위 승계를 강제하기는 어렵습니다. 다만 특약은 당사자 사이의 약정으로 유효하므로, 매도인에게 A평형 몫의 환급금 채권을 양도하고 조합에 통지하도록 요구하거나, 매도인이 받은 환급금을 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다. 두 채가 하나의 조합원 지위로 묶여 있어 A평형 몫을 어떻게 나눌지도 매도인과 정해야 합니다.

3. 잔금 이후에 알게 되었더라도 특약 불이행에 따른 손해배상 청구는 가능합니다. 중개사가 청산 미완료와 승계 가능 여부를 제대로 확인·설명하지 않았다면 중개사와 공제조합에도 책임을 물을 수 있습니다.

지금은 1) 조합에 이전고시일과 예상 청산금 내역을 확인하시고, 2) 매도인에게 내용증명으로 특약 이행 방법을 요구하시며, 3) 중개대상물 확인·설명서를 확보해 두시길 권합니다.

다만, 계약 당시 조합원 지위에 대해 중개사가 어떻게 설명했는지 확인해야 합니다.

7대 대형로펌에서 근무하며 손해배상·대여금·부동산 등 다양한 민사 사건을 수행했고, 의뢰인에게 유리한 결과를 이끌어낸 경험이 있습니다. 상담을 신청해 주시면 자료를 함께 검토해 사건 진행 방향을 구체적으로 안내드리겠습니다.

장재호 변호사 · Answer

부동산전문변호사(제2023-818호) 장재호입니다.
잔금을 치렀는데 조합원 지위를 넘겨받지 못해, 청산 때 환급금과 분담금이 누구 몫이 되는지 염려하시는 것으로 읽힙니다.
결론부터 말씀드리면 조합원 지위 승계는 어렵지만, 특약 중 환급금·분담금 귀속 부분은 매도인과의 약정으로 남아 청구할 수 있습니다.

1. 이전고시 전후의 차이
보존등기는 이전고시 뒤에 촉탁되므로(도시정비법 제88조 제1항) 이전고시 후 계약으로 보입니다. 대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결은 이전고시 뒤에는 정관에 정함이 없으면 조합원 지위가 자동승계되지 않는다고 보았습니다. 이전고시 전이었어도 매도인과 1명의 조합원으로 묶여(같은 법 제39조 제1항 제3호) 단독 승계는 어렵습니다.

2. 특약·통지로 승계되는지
사원 지위는 1사람당 하나이고 정관이 허용해야 양도되므로(대법원 91다26850) 특약·통지만으로 조합에 대항하기는 어렵습니다. 대신 해산총회 전에 A평 몫 환급금채권을 양도받고 매도인이 조합에 확정일자 있는 통지를 하게 하면(민법 제450조) 직접 받을 길이 생깁니다. 합산 지급에 대비한 'A평 몫 = 합산액 × A평 권리가액 ÷ 두 채 권리가액 합계' 같은 안분식도 서면으로 정해 두시길 바랍니다.

3. 손해배상
잔금 뒤에 알았어도 청구할 수 있으며, 특약을 문언으로 남겨 두신 점이 도움이 됩니다. 매도인에게는 약정 불이행(민법 제390조, 시효 10년)과 두 채 보유 미고지(대법원 2013다97076)를, 중개사에게는 확인·설명의무 위반(공인중개사법 제25조·제30조)을 물을 수 있습니다. 분양권 미고지 재개발 매매에서 매수인을 대리해 해제·대금 반환 판결을 받은 사례(제1심 기준)도 있으나 사안마다 사정은 다릅니다. 매도인은 환급금만 넘기면 손해가 없다고 다툴 수 있으니, 분담금 등 남는 손해를 금액으로 정리해 두시는 것이 좋습니다.

특약 원문, 조합 정관, 두 채 권리가액 자료를 대조하면 채권양도와 손해배상 중 먼저 밟을 길이 정해집니다.

박수범 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 쉴드의 박수범 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님께서는 재개발 신축아파트 A평형을 매수하면서 조합원 권리·의무 포괄승계 및 청산 시 분담금·환급금 귀속을 매수인 몫으로 하는 특약을 기재하였는데, 잔금 지급 후 매도인이 A·B 두 채를 보유한 단일 조합원이어서 권리를 분리 승계할 수 없다는 통보를 받은 상황입니다. 이에 조합원 지위 승계 가능 여부와 특약의 효력, 매도인 및 중개사에 대한 손해배상 청구 가능성을 문의하신 것으로 이해됩니다.

■ 검토의견
조합원 지위 자체는 승계되지 않더라도 매도인에게 특약 불이행에 따른 손해배상 책임을 묻는 것은 충분히 가능해 보이는 사안입니다. 도시정비법상 조합원 지위는 토지등소유자 1인에게 귀속되는 것이 원칙이어서 1인이 다수 세대를 소유한 경우 분리 승계가 구조적으로 제한되는데, 매도인이 계약 당시 2채 보유 사실을 고지하지 않고 승계 가능한 것처럼 특약을 넣었다면 이는 고지의무 위반 내지 특약 불이행으로 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 다만 이전고시 시점, 조합 정관상 승계 통지 절차 이행 여부, 중개사의 인식 여부에 따라 책임 범위와 상대방이 달라지므로 계약서와 중개대상물 확인설명서, 조합 통보문을 먼저 정리해 보실 필요가 있습니다. 지금은 승계 불가 통보 경위를 문서로 확보하고, 매도인에게 손해배상 요구 취지의 내용증명을 발송해 입장을 받아두시는 것이 향후 절차에 도움이 됩니다.

민사 사건은 결국 주장과 증거로 판가름 나므로, 유리한 사실관계를 어떻게 구성하고 어떤 증거로 뒷받침하느냐가 결과를 좌우합니다. 대응 시기를 놓치면 회복하기 어려운 경우도 적지 않습니다. 지금 무엇을 먼저 해야 할지 짧은 전화상담으로 구체적으로 짚어 드리겠습니다. 혼자 고민하지 마시고 상담받아 보시기 바랍니다. 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 청산금 약정은 유효하나 조합원 지위는 별도 판단됩니다

소유권보존등기가 끝났다는 사정만으로 이전고시 후라고 단정할 수 없습니다. 이전고시 전에는 조합원 지위와 분양권이 정비사업 절차와 결합되어 매수인에게 제한될 수 있고, 관리처분계획 인가 후 투기과열지구라면 법률상 승계 제한도 문제됩니다. 반면 이전고시 후에는 소유권과 조합원 지위를 별도로 처분할 여지가 있지만, 조합의 정관과 승낙·신고가 필요합니다.

📌 2. 두 채 중 A평형만의 승계는 어렵고 매도인 책임은 인정될 여지가 있습니다

매도인이 A평형과 B평형을 보유한 단일 조합원이라면, A평형 매매만으로 독립된 조합원 지위 또는 별도 분양권이 생긴다고 단정하기 어렵습니다. 여러 주택을 가진 1인의 권리를 일부 양수한 경우 대표조합원 1인의 권리 범위가 문제되기 때문입니다. 다만 “조합원의 모든 권리와 의무는 포괄승계하며, 조합의 해산·청산 시 분담금이나 환급금은 매수인의 몫으로 한다”는 특약은 조합에 대항하는 지위 승계와 별개로 매도인과 의뢰인 사이의 경제적 귀속을 정한 약정으로 유효하게 인정될 가능성이 큽니다. 따라서 매도인이 두 채 보유 및 분리 승계 불가를 알면서도 고지하지 않았다면, 특약 불이행에 따른 환급금·추가분담금 상당 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사도 조합원 자격 등 중대한 제한사항을 확인·설명할 의무가 있어, 이를 확인하지 않았다면 공동불법행위 또는 중개계약상 채무불이행 책임이 문제됩니다.

📌 3. 내용증명과 손해배상청구를 바로 준비해야 합니다

먼저 매도인과 중개사에게 내용증명을 보내 조합원 지위 승계 불가 통보, A평형·B평형 보유 사실의 미고지, 특약 이행 및 청산금 귀속을 명시적으로 요구하시기 바랍니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

윤관열 변호사 · Answer

재개발사업에서 조합원 지위 승계 여부는 도시정비법, 조합 정관, 이전고시 여부 및 매도인의 권리관계에 따라 판단해야 합니다. 특히 이전고시 후 소유권보존등기까지 완료된 아파트를 매수했다면 일반적인 부동산 매매와 구분하여 조합원 지위가 별도로 승계되는지 확인할 필요가 있습니다.

매도인이 두 채를 소유하면서 하나의 조합원 지위만 가지고 있었다면, 그중 한 채를 매수했다는 이유만으로 조합원 지위가 분리되어 승계되는 것은 아닙니다. 당사자 사이에 포괄승계 특약을 작성하거나 조합에 승계 의사를 통지했더라도 법령이나 정관상 인정되지 않는 조합원 지위를 새롭게 취득할 수는 없습니다.

다만 조합원 지위 승계가 불가능하다는 점과 청산금의 경제적 귀속에 관한 약정의 효력은 별개입니다. 특약에 환급금과 추가분담금의 귀속을 명시했다면, 조합에 대한 직접 청구권이 인정되지 않더라도 매도인에게 환급금 지급이나 정산을 요구할 계약상 권리가 인정될 여지가 있습니다.

따라서 조합이 매도인에게 환급금을 지급하는 경우 매도인이 이를 매수인에게 이전해야 하는지, 추가분담금은 누가 부담하는지 등을 특약의 문언과 계약 체결 경위에 따라 판단해야 합니다.

매도인이 조합원 지위 승계가 불가능하다는 사실을 알면서도 이를 고지하지 않았거나 승계를 보장했다면 채무불이행 또는 설명의무 위반에 따른 손해배상책임을 검토할 수 있습니다. 잔금을 지급하고 등기를 마쳤다는 이유만으로 손해배상청구권이 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

공인중개사 역시 조합원 지위 및 권리 승계 가능성이 거래의 중요한 조건이었고 이를 확인·설명할 의무를 위반했다면 책임이 문제 될 수 있습니다. 다만 중개사의 책임은 확인 가능한 자료와 실제 설명 내용에 따라 달라집니다.