건물 지분 증여 후 유언 상속 시 세금과 유류분 문제될까요?

1. 증여 및 유언 상속 시 세금 비교 어머니의 건물 지분을 셋째에게 생전 증여하면 셋째에게 증여세와 취득세가 부과됩니다. 직계존비속 증여재산공제는 10년간 5천만 원이며 이를 초과하는 가액에는 최저 10퍼센트부터 최고 50퍼센트의 증여세율이 적용됩니다. 반면 유언을 통한 유증으로 이전하면 증여세 대신 상속세가 부과됩니다. 상속세는 일괄공제 5억 원 등 공제 한도가 크므로 전체 상속재산 규모에 따라 유언 상속이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 2. 유언의 효력 및 유류분 다툼 가능성 민법 제1060조에 따라 유언은 엄격한 법정 요건을 갖추어야만 효력이 인정되므로 공정증서 유언을 활용하는 것이 바람직합니다. 유언이나 생전 증여로 셋째가 지분을 넘겨받더라도 첫째와 둘째의 법정상속분 절반에 해당하는 유류분을 침해하면 분쟁이 발생합니다. 공동상속인에 대한 증여는 상속개시 1년 이전의 것이라도 유류분 산정 기초재산에 산입되므로, 어머니의 다른 상속재산이 부족하면 첫째와 둘째가 셋째에게 유류분반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 3. 건물 지분만 취득할 때의 실익 토지는 첫째 단독 소유이고 건물 지분만 셋째가 취득하면 재산권 행사에 상당한 제약이 따릅니다. 토지 사용 권원이 정리되지 않으면 토지 소유자인 첫째가 건물 지분권자를 상대로 지료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 또한 건물의 과반수 지분이 없는 상태에서는 단독으로 임대차 계약을 체결하거나 매각하기 어려워 재산적 실익은 낮고 분쟁과 비용 부담만 커질 수 있습니다.

안녕하십니까. 법무법인 도모의 강대현 변호사입니다. 가족분들이 오랜 시간 일궈온 소중한 재산인 만큼, 세금 문제와 향후 발생할 수 있는 유류분 분쟁에 대해 신중하게 접근하시는 것이 현명합니다. 질문자님의 고민을 덜어드리고자 핵심적인 내용을 정리해 드립니다. [1] 세금 문제와 우회 증여의 위험 둘째 분이 어머니께 증여한 지분을 곧바로 셋째에게 다시 증여하는 과정은 과세 당국이 실질적인 증여 관계를 다시 판단할 가능성이 큽니다. 짧은 기간 내에 재증여가 이루어질 경우, 증여세를 이중으로 부담할 뿐만 아니라 우회 증여로 간주되어 세무 조사 대상이 될 위험이 있습니다. 따라서 재산을 넘기기 전, 어머니께서 해당 지분을 실질적으로 관리하고 임대 수익 등을 통해 독자적인 재산권 행사를 하셨음을 입증할 자료를 철저히 준비해야 합니다. [2] 유언과 증여의 법적 효력 비교 자필 유언은 엄격한 형식 요건을 갖추지 못할 경우 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 유언의 확실성을 확보하려면 공정증서로 작성하는 것이 안전합니다. 다만, 유언은 언제든 철회할 수 있어 셋째 분의 몫이 완벽히 보장되지 않는다는 단점이 있습니다. 반면 증여는 즉각적인 소유권 이전이 가능하나, 사망 전 특정 기간 내에 이루어진 증여는 상속 재산에 합산될 수 있으므로 전체 재산 규모에 따른 세금 계산이 선행되어야 합니다. [3] 유류분 다툼 가능성과 실익 어떠한 방식으로 재산을 이전하더라도 유류분 반환 청구의 대상이 될 수 있습니다. 특히 공동상속인에 대한 증여는 기간 제한 없이 유류분 산정 기초 재산에 포함될 수 있기에 주의가 필요합니다. 또한 건물 지분만 받는 경우, 토지 소유권자와의 관계나 지분 처분의 제한 등으로 인해 실질적인 활용도가 낮을 수 있습니다. 분쟁을 최소화하기 위해서는 가족 간의 사전 합의를 서면화하고, 전문가를 통해 정확한 지분 가치와 상속세를 비교 검토하는 과정이 필수적입니다. 보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다. 강대현 변호사 올림.

안녕하세요. 상속전문변호사 이동규입니다. 결론부터 말씀드리면, 어머니가 셋째에게 지분을 생전에 증여하든 유언으로 남기든 법적으로는 가능합니다. 다만 세금, 유류분, 토지와의 관계를 함께 따져야 하고 방식에 따라 결과가 꽤 달라질 수 있습니다. ✔️ 증여와 유언 – 세금 구조가 다릅니다 생전 증여는 셋째가 증여세와 취득세를 내고, 성년 자녀는 10년간 5천만 원까지 공제됩니다. 유언으로 남기면 상속세 체계로 가고 취득세율도 증여보다 낮은 편이지만, 사망 전 10년 이내 증여는 상속세에 다시 합산됩니다. 유언은 법이 정한 방식을 하나라도 어기면 무효가 되므로, 다툼이 예상되면 공정증서 유언이 안전합니다. ✔️ 유류분 – 첫째·둘째가 받은 재산도 함께 계산됩니다 셋째가 받은 지분은 시기와 관계없이 유류분 계산에 들어갈 가능성이 높습니다. 다만 첫째·둘째가 부모로부터 받은 토지·건물이 있다면 그것도 특별수익으로 계산되어, 실제로 청구할 몫이 없거나 줄어들 수 있습니다. 토지가 첫째 명의라 건물 지분만 가진 사람은 처분이나 사용이 제한될 수 있어 실익도 따져 봐야 합니다. ✔️ 지금 하실 일 1) 토지·건물 취득 당시 자금 출처와 명의 경위 정리하기 2) 건물 지분 시가와 임대수익 확인하기 3) 증여와 유언 각각의 세금을 같은 기준으로 비교하기 ✔️ 저는 로톡에서 9,600건이 넘는 상담글에 답변드렸고, 의뢰인분들께서 1,100건이 넘는 후기를 남겨 주셨습니다. 가족 간 재산 이전은 처음 설계가 나중의 유류분 다툼을 좌우하니, 저와 함께 가장 안전한 방법을 정리해 보시면 좋겠습니다. 편하게 상담 예약 주세요.

안녕하세요, 대한변호사협회 등록 상속전문, 삼일회계법인 공인회계사/세무사 출신 서 용 진 변호사 입니다. 문의하신 내용에 대하여 항목별로 말씀드리겠습니다. 1. 어머니가 셋째에게 다시 증여할 때의 세금 셋째에게는 증여세(10년간 자녀공제 5천만 원 후 과세)와 취득세(무상취득 3.5% 및 부가세)가 발생합니다. 특히 둘째→어머니→셋째로 단기간에 지분이 넘어가면, 과세관청이 둘째가 셋째에게 준 우회증여로 보아 형제간 증여(공제 1천만 원)로 재과세할 위험이 있으므로 시점을 신중히 정하시는 것이 좋습니다. 2. 유언으로 주는 방법과 효력 공정증서 유언(민법 제1068조)으로 남기시면 형식상 다툼이 적고, 사망 후 셋째는 상속세와 상속 취득세(2.8%)를 부담하게 됩니다. 어머니 전체 재산이 상속공제(일괄공제 5억 원 등) 범위 안이라면 상속세가 없을 수 있어, 생전 증여보다 유언이 세금상 유리할 가능성이 있습니다. 다만 상속 전 10년 내 상속인에 대한 증여는 상속재산에 합산되므로 두 방안을 함께 계산해 보시는 것이 합리적입니다. 3. 첫째·둘째의 유류분 다툼 가능성 자녀 3명이라면 각자의 유류분은 법정상속분의 2분의 1(재산의 6분의 1)이며(민법 제1112조), 셋째에 대한 증여나 유증은 시점과 관계없이 유류분 산정에 포함될 수 있습니다. 다만 첫째가 토지를 부모 자금으로 받았다면 첫째의 특별수익으로 계산되어 청구액이 줄 수 있으므로, 토지 취득 경위 자료를 남겨 두시는 것이 좋습니다. 4. 건물 지분만 받는 경우의 실익 토지가 첫째 단독 소유라 셋째는 토지 사용권이 없고, 임대수익·수선비·매각 모두 첫째와의 협의가 필요합니다. 증여나 유언 전에 토지사용승낙과 수익분배 약정을 서면으로 마련하시는 편이 안전합니다. 답변이 도움이 되길 바랍니다. 본건과 같은 증여·상속 세금 비교와 유류분 사전 검토는 상속전문 변호사이자 공인회계사·세무사로서의 경험으로 도움을 드릴 수 있을 것으로 보입니다. 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다.