특별조치법 허위보증으로 토지 등기가 넘어갔다면 무효가 될까요?

특별조치법에 따라 확인서를 발급받아 소유권이전 또는 보존등기를 마쳤더라도 실제 권리관계와 다른 허위 보증·확인에 기초한 등기라면 그 등기의 효력을 다툴 수 있습니다. 다만 특별조치법에 의한 등기는 일정한 추정력이 인정되므로 단순히 실제 담장 경계와 등기가 다르다는 사정만으로 바로 무효가 되는 것은 아니고, 상대방이 확인서를 발급받게 된 원인이 허위라는 점을 구체적인 자료로 입증해야 합니다. 특히 1980년 매매가 실제로 어느 범위의 토지를 대상으로 했는지가 핵심입니다. 당시 매매계약서, 영수증, 지적도·임야도, 항공사진, 담장 설치 시점과 30년 이상 각자가 점유해 온 범위를 보여주는 사진 및 주변 주민들의 진술을 확보할 필요가 있습니다. 상대방이 일부 토지만 매수했음에도 이를 근거로 별개의 토지까지 50% 지분 또는 단독소유로 확인받았다면 보증서 작성 경위와 보증인들이 어떤 사실을 알고 보증했는지를 집중적으로 확인해야 합니다. 2개 필지를 50% 공유지분으로, 다른 1필지를 100% 단독소유로 등기했다는 차이도 상대방 주장의 일관성을 검토하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 이것만으로 권리행사 방해 목적을 단정하기보다는 각 필지별 과거 지번·분할 및 소유관계와 특별조치법 신청서류를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 관할 행정기관에 당시 확인서 발급신청서, 보증서 및 관련 공고자료 등의 열람·확보 가능 여부를 확인하고 등기부의 변동내역도 과거부터 정리하십시오. 자료상 허위 보증이 확인된다면 소유권이전·보존등기 말소청구 등 민사소송을 검토할 수 있고, 구체적인 고의가 확인되는 경우 형사책임도 별도로 문제될 수 있습니다. 토지 3필지의 등기부와 지적도, 특별조치법 신청자료를 확보한 뒤 변호사에게 필지별로 검토받으시기 바랍니다.

[문제 상황] ■ 상대방이 과거 일부 토지 매수 사실을 근거로 부동산 특조법을 악용하여 의뢰인님 토지 경계를 침범해 등기를 마친 상황입니다. ■ 30년 이상 담장을 경계로 점유해 온 3필지 중 2필지는 지분율 50%로, 1필지는 상대방 단독 소유권 보존등기로 처리되었습니다. ■ 상대방의 권리행사 방해 의도가 의심되며 관련 자료를 수집 중이십니다. [해결 방법] ■ 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마쳐진 등기는 법적으로 매우 강한 추정력을 가지게 됩니다. 따라서 이를 번복하고 소유권을 되찾기 위해서는 당시 특조법 보증인들이 작성한 보증서가 진실에 반하여 허위로 작성되었다는 점을 객관적인 자료를 통해 구체적으로 입증하는 것이 소송의 가장 핵심적인 쟁점입니다. ■ 만약 오랜 시간이 흘러 보증서의 허위 입증이 까다로울 경우, 의뢰인님 가족이 30년 이상 담장을 경계로 하여 평온하고 공연하게 해당 토지를 실질적으로 점유하고 관리해 왔다는 사실을 근거로 점유취득시효 완성을 주장하여 소유권을 이전받는 우회적인 법적 방안도 함께 신중히 검토해야 합니다. ■ 상대방이 2필지에 대해 구분소유적 공유관계를 주장하더라도 나머지 1필지를 단독 등기한 모순된 행태는 상대방 주장의 신빙성을 탄핵할 수 있는 좋은 근거가 됩니다. 이러한 복합적인 법리 구성과 증거 수집은 일반인이 홀로 진행하기 매우 어려우므로 변호사를 선임하여 소송 절차를 체계적으로 밟아나가시는 것이 실익이 큽니다. ■ 본문에 기재되지 않은 과거 매매 계약의 구체적 경위나 재산세 등 세금 납부 내역 등 숨겨진 쟁점이 더 있을 것으로 사료되므로, 관련 자료를 지참하시어 세밀한 법률 조언을 받아보시기를 권유해 드립니다. ■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.