문자 재계약 합의 후 보증금 미반환 우려로 취소 가능한가요?

Question

우선 제가 살고 있는 집은 다가구 반전세 집입니다.
2년 전(2024년 10월 7일), 융자가 4억이 있는 것을 알고는 있었지만 위치나 내부 조건이 좋다고 판단하여 계약했고 살아보니 좋아서 1년 더 연장하고자 했습니다.

올해 9월 18일에 집주인에게 문자를 보냈습니다. 제가 1년 연장해도 괜찮냐는 물음에 승낙하셨고 해당 기록은 남아있는 상태입니다.
하지만, 9월 26일에 갑자기 옆집에서 건물 내 모든 임차인들을 불러 모았습니다. 그리고는 자신은 지금 이번 년도 3월에 나가야만 하는데 여태껏 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황이라고 알려주셨습니다. 더불어 제 아랫집 세대주도 9월에 나가기로 되어있었는데 돈을 돌려받지 못하고 있는 상황이라는 것도 알게되었습니다.

26일자로 새로 갱신한 등기부등본을 확인해보니 25년 11월에 근저당이 8억 5천이 설정되어있었고 그 아래 임차권설정이 두 건 잡혀있었습니다. 제 옆집과 아랫집이 등록한 것이었습니다. 이 상황에서 저는 1년 연장을 취소하고자 합니다. 하여 저도 임차권설정을 등록하려고 하는데 이미 문자로 재계약을 합의한 상태임에도 이런 경우에 재계약을 취소할 수 있을까요?

현재 상황은 집주인이 전혀 문자나 연락을 받지 않은 상태이며, 내용 증명을 보내겠다고 문자로 보냈지만 그 마저도 답장이 없는 상태입니다.

유승윤 변호사 · Answer

9월 18일 문자로 재계약에 합의하셨지만 이후 8억 5천만 원의 근저당과 옆집·아랫집의 임차권설정 사실을 알게 되셨다면, 착오를 근거로 그 합의를 취소할 수 있는 사안입니다.

쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 문자로 이미 합의한 재계약을 되돌릴 수 있는가. 둘째, 취소가 가능하더라도 보증금은 안전하게 지킬 수 있는가.

첫 번째 쟁점인 문자 합의 취소는 가능성이 있습니다. 계약 당시 알지 못했던 중요한 사정, 즉 임대인의 채무 상황과 담보권 설정 규모가 사후에 드러났다면 착오 또는 고지의무 위반으로 다툴 수 있습니다. 9월 18일 합의 당시에는 4억 융자만 알고 계셨는데, 옆집·아랫집이 보증금을 못 받아 임차권등기까지 마친 사정을 임대인이 알리지 않았다면 취소 주장의 근거가 됩니다.

두 번째 쟁점인 보증금 보전은 지금 당장 조치가 필요합니다. 계약대로 10월 7일 만기에 종료한다면, 만기 이후 임차권등기명령을 신청해 순위를 확보해야 합니다. 이미 근저당이 설정된 상태이므로, 전입일·확정일자가 근저당보다 앞서는지가 회수 가능성을 좌우합니다.

문자 합의는 있었지만 그 이후 건물 전체의 보증금 미반환 상황이 드러난 지금, 관건은 합의 취소 여부보다 순위 보전과 임차권등기 시점입니다. 등기부상 권리가 근저당보다 앞서 있는지를 최우선으로 확인하셔야 합니다.

임대인이 연락을 받지 않는 상태이므로, 재계약 취소 의사와 만료일에 맞춰 종료하겠다는 내용의 내용증명을 다시 발송해 두시기 바랍니다. 만기 이후에는 지체 없이 임차권등기명령을 신청하시고, 등기가 완료될 때까지는 전입 상태를 유지하며 이사하지 않아야 합니다. 아울러 9월 18일 문자 내역과 갱신된 등기부등본, 옆집·아랫집 사례를 자료로 정리해 두시기 바랍니다.

보유하고 계신 문자 내역과 등기부등본을 바탕으로 구체적인 대응 순서를 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

오치원 변호사 · Answer

35년의 경험을 바탕으로 단순한 법률 설명에 그치지 않고, 질문자님의 상황에 맞는 현실적인 해결 방법을 안내해 드립니다.

🏠 문자로 1년 연장 의사를 제안하고 임대인이 승낙했다면 별도 계약서를 쓰지 않았어도 갱신 합의가 성립했다고 판단될 수 있습니다. 다만 그 문자가 법정 계약갱신요구권의 행사인지 단순한 합의 갱신인지에 따라 중도해지 가능성이 달라집니다. 계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

🏠 반면 고정된 1년을 별도로 합의한 갱신이라면 보증금 반환 위험을 뒤늦게 알았다는 사정만으로 즉시 취소된다고 단정하기 어렵습니다. 근저당 설정과 다른 임차인들의 보증금 미반환 사실을 임대인이 알고도 숨겼는지, 질문자님이 이를 알았다면 갱신하지 않았을 것이 분명한지 등을 토대로 착오·기망 또는 합의해지를 검토해야 합니다.

🏠 최초 전입일과 확정일자, 근저당 설정일, 건물 시세, 선순위 채권과 전체 임차보증금 규모를 확인하면 실제 회수 위험을 판단할 수 있습니다. 기존 대항력과 우선변제권보다 뒤에 설정된 근저당이라면 순위상 유리할 수 있으나 다가구주택은 다른 선순위 임차인까지 함께 계산해야 합니다.

🏠 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청하는 절차이므로 현재 곧바로 신청하기는 어렵습니다. 해지 또는 취소 의사를 내용증명으로 통지하되, 계약 종료와 보증금 반환 대책이 정리되기 전에 먼저 전출하거나 주택을 인도해 기존 권리를 잃지 않도록 주의하는 것이 좋습니다.

☎️ 프로필 사무실 연락처 또는 빠른문의로 연락주시면 공개 답변이 어려운 부분에 대해서도 구체적인 설명 도와드리겠습니다.

신지수 변호사 · Answer

재계약 취소와 임차권등기명령 신청이 가능한 상황입니다. 핵심을 정리해 드리겠습니다.

문자 합의 취소 가능 여부입니다. 9월 18일 문자로 갱신에 합의했더라도 이후 알게 된 중대한 사정을 근거로 합의를 취소할 수 있습니다. 25년 11월 근저당 8억 5천 설정, 두 세대의 보증금 미반환 사실은 계약 시점에 알았다면 갱신하지 않았을 중요한 사정에 해당합니다. 이를 근거로 착오(민법 제109조) 또는 사정 변경을 이유로 갱신 합의를 취소하겠다는 의사를 내용증명으로 발송하시기 바랍니다. 집주인이 연락을 받지 않더라도 내용증명 발송으로 의사표시 효력이 발생합니다.

임차권등기명령 신청 시점입니다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청하는 것이 원칙입니다. 현 시점에서는 갱신 취소 의사와 계약 만료 시 보증금 반환 요구를 내용증명으로 통보하고, 만료일에도 반환되지 않으면 즉시 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다. 등기 완료 후에는 이사하더라도 대항력이 유지됩니다.

보증금 회수 가능성 검토입니다. 근저당 8억 5천에 기존 임차권 두 건이 이미 설정된 상황에서 귀하의 보증금이 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다. 경매가 진행될 경우 배당 순서를 면밀히 검토하셔야 하므로 프로필 링크를 통해 문의 주시면 구체적인 회수 가능성을 검토해 드리겠습니다.

지금 하실 일입니다. 갱신 취소 의사와 보증금 반환 요구를 담은 내용증명을 즉시 발송하시고, 등기부등본, 인접 임차인들과의 대화 내용, 집주인과의 문자를 모두 보관하시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

공선영 변호사 · Answer

믿고 연장을 결정했는데 뒤늦게 드러난 권리관계의 실상이 얼마나 큰 불안으로 다가왔을지, 충분히 헤아려집니다.

기재해주신 내용을 바탕으로 판단하면, 문자로 이루어진 갱신 합의를 취소하고 원래 계약 만기일에 임대차를 종료하는 방향으로 대응하는 것이 가능합니다. 의뢰인님께서 9월 18일 연장에 합의하실 당시 8억 5천만 원의 근저당과 다른 임차인들의 보증금 미반환 및 임차권등기 사실을 알지 못했다면, 임대인의 미고지를 이유로 갱신 합의 취소를 주장할 수 있고, 중요 부분에 관한 착오를 이유로 한 취소도 검토할 수 있습니다. 이미 내용증명 발송 의사를 문자로 전달하셨으므로, 취소 의사를 명확히 담은 내용증명을 정식으로 발송하여 증거를 확보하는 것이 우선입니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 신청할 수 있습니다. 갱신 합의 취소가 인정되어 10월 7일 계약이 종료된다면 그 직후 신청할 수 있으며, 등기가 완료되기 전까지는 현재 주소지의 전입 상태를 유지해야 합니다. 이사나 전출은 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로 삼가셔야 합니다.

다만 정확한 결론을 위해서는 기존 임대차계약서상의 확정일자 취득일, 전입신고일, 근저당 설정 시점의 선후관계와 갱신 당시 임대인이 어떤 정보를 알고 있었는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

비록 현재는 임대인의 무응답으로 앞길이 막막하게 느껴지실 수 있으나, 이와 유사한 다가구 주택 보증금 위기 상황에서 임차인의 권리를 지켜온 경험이 있는 변호사의 조력을 받으신다면 보증금을 온전히 지켜내실 수 있을 것입니다.

임대차보증금반환, 임차권등기명령, 내용증명 사건의 경우, 권리 순위 분석과 보증금 회수 전략 수립이 결과를 가르는 핵심임을 잘 알고 있습니다. 상담 신청해주시면 등기부 분석 등 단계별로 최적의 전략을 드리고자 합니다.

이영규 변호사 · Answer

1. 일단 문자메시지로 이루어진 재계약 합의도 원칙적으로 유효한 계약으로 성립됩니다. "1년 연장해도 괜찮냐"는 질문에 집주인이 승낙한 것이라면 보증금·차임 등 계약 조건이 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장하기로 하는 합의가 성립한 것으로 볼 여지가 있습니다.

2. 재계약을 취소하는 방법으로는 착오를 이유로 한 취소가 있겠습니다. ① 옆집 임차인이 3월부터 보증금을 돌려받지 못하고 있는 사실, ② 아랫집 임차인도 9월에 나가기로 했으나 보증금을 돌려받지 못하고 있는 사실, ③ 2025년 11월에 근저당 8억 5천만 원이 추가 설정된 사실에 비추어 보면 보증금 반환 가능성에 대한 착오가 발생하여서 재계약 합의를 취소할 여지가 있습니다.

3. 현재 상황에서는 일단 착오를 이유로 한 취소 의사표시를 내용증명 우편으로 집주인에게 발송하시는게 가장 필요하다고 보입니다. 내용증명에는 취소의 사유, 즉 다른 임차인들의 보증금 미반환 사실 및 근저당 추가 설정 사실을 알지 못한 상태였음을 밝히고, 재계약을 취소하겠다는 의사를 표시하시기 바랍니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

9월 18일 문자로 1년 연장을 합의한 지 여드레 만에 이웃 세대들이 보증금을 못 받고 있다는 사실을 알게 되셨다니 많이 놀라셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 문자 합의도 유효한 갱신 합의라 일방적으로 취소하기는 어렵고, 지금 당장 임차권등기를 하실 수도 없습니다.

1. 문자 재계약을 취소할 수 있는지
계약서가 없어도 문자로 연장을 묻고 승낙받았다면 합의갱신이 성립합니다. 집주인이 당시 다른 세대 미반환 사실을 숨겼다는 이유로 사기 취소를 주장해 볼 수는 있지만, 알릴 의무까지 인정받기는 쉽지 않습니다.

2. 묵시적 갱신으로 다툴 여지
만기 두 달 전까지 양쪽 모두 아무 통지를 하지 않았으므로 이미 묵시적 갱신 요건이 갖춰졌다고 주장해 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신이라면 언제든 해지를 통지할 수 있고 석 달 뒤 계약이 끝나지만, 이후 문자 합의가 우선한다고 볼 가능성도 있어 단정하기 어렵습니다.

3. 임차권등기는 계약이 끝난 뒤에만
임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에 신청할 수 있어, 갱신된 상태에서는 받아들여지지 않습니다. 해지 통지든 합의 해지든 종료 시점을 먼저 확정해야 합니다.

4. 그런데 새 근저당보다 순위가 앞서는지는 확인하셨을까요
2024년에 전입과 확정일자를 갖추셨다면 작년 11월 근저당보다 앞서 배당받습니다. 다만 연장하면서 보증금을 올렸다면 오른 부분은 순위가 뒤로 밀리니, 증액 여부를 꼭 확인하세요.

지금은 확정일자 날짜와 기존 융자, 선순위 임차인 보증금부터 따져 실제 위험이 얼마나 되는지 확인하시는 것이 우선입니다.

불안이 잘 정리되기를 바라며, 상담부터 재판까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면 문자상 연장 합의를 단순히 취소할 수 있다고 단정하기보다는, 해당 의사표시가 계약갱신요구권 행사에 해당한다면 해지통지를 통해 임대차를 종료시키는 방법을 우선 검토하는 것이 적절합니다.

질문 내용을 보면 기존 계약은 2026년 10월 7일 만료 예정이고, 9월 18일 임대인에게 1년 연장을 요청하여 승낙을 받았습니다. 이후 다른 임차인들의 보증금이 장기간 반환되지 않았고, 등기부상 8억 5천만 원의 근저당과 임차권등기 두 건이 존재한다는 사실을 새롭게 확인하였으며 현재 임대인은 연락에 응하지 않고 있습니다.

이 사안의 핵심은 9월 18일 문자의 법적 성격입니다. 단순한 합의갱신이라면 이미 성립한 계약을 보증금 반환이 불안하다는 사정만으로 일방적으로 취소하기는 어렵습니다. 반면 그 문자가 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사로 평가된다면 갱신된 임대차에 대해서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 따라서 근저당 증가나 다른 임차인의 보증금 미반환만을 이유로 즉시 기존 만료일에 계약이 종료된다고 단정하기보다는 문자 내용과 갱신 경위를 먼저 확인해야 합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 즉시 내용증명으로 갱신된 임대차의 해지 의사를 명확하게 통지하고 도달일을 확보하는 것이 중요합니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우 신청할 수 있으므로 종료시점을 먼저 확정해야 합니다. 이푸름 법률사무소에서는 보증금 반환청구, 임차권등기명령 신청 및 임대차 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

김남오 변호사 · Answer

1. 사건 요약

2024년 10월 시작한 다가구주택 임대차를 9월 18일 문자로 1년 연장하기로 합의했으나, 이후 다른 세대의 보증금 미반환과 임차권등기, 추가 근저당을 확인하셨습니다. 연장 합의를 되돌리고 보증금을 지킬 수 있는지가 핵심입니다.

2. 사건 의견

문자 합의도 계약으로 인정될 수 있으므로 새로 알게 된 위험만으로 자동 취소되지는 않습니다. 다만 임대인이 연장 당시 이미 보증금 미반환 사정을 알면서도 중요한 사실을 숨겼다면 민법 제110조의 사기 취소 등을 검토할 수 있습니다. 기존 근저당과 새 근저당의 설정일·말소 여부, 다른 세대의 반환 지체 시점, 당시 주고받은 문자 전체를 확보하십시오.

**연장 합의 취소와 원래 임대차의 종료일은 별개**입니다. 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 없었다면 묵시적 갱신 여부를 살펴야 합니다. 그 경우 임차인은 해지를 통지할 수 있으나 효력은 임대인에게 도달한 때부터 3개월 후 발생합니다. 내용증명에는 취소 이유와 예비적인 해지 의사를 명확히 적고, 배달·도달 자료를 보관하십시오.

임차권등기명령은 임대차가 끝나고 보증금이 반환되지 않을 때 신청할 수 있습니다. 그 전에는 전입·점유·확정일자와 선순위 보증금 현황을 확인하고, 이사나 전출이 필요하다면 임차권등기가 **완료된 뒤** 진행할지를 검토해야 합니다. 실제 회수 가능액은 건물 가치와 선순위 권리에 따라 달라집니다.

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 임대인이 연장 합의 당시 다른 세입자들의 보증금 미반환 사실을 알고도 이를 알리지 않았다면 사기 또는 착오를 이유로 연장 합의를 취소할 여지가 충분히 있으며, 보증금 회수를 위한 법적 조치도 충분히 가능합니다.

우선 취소 근거와 관련하여, 임대인이 연장 합의 전부터 다른 세대의 보증금을 반환하지 못하고 있었다는 사실을 알면서도 이를 숨겼다면 이는 기망에 해당하여 사기를 이유로 한 취소 주장이 가능합니다. 다만 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 연장 합의 취소가 인정되더라도, 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있고, 이 경우 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 임대차가 종료됩니다. 따라서 내용증명에는 연장 합의 취소 의사와 함께 예비적으로 계약 해지 통지도 반드시 함께 담아 발송하셔야 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 이후에야 신청할 수 있으므로, 종료 시점이 확정되는 즉시 신청하시고, 그 전까지는 절대로 이사나 전출을 하지 마십시오.

다만 보다 정확한 결론을 말씀드리기 위하여는 1) 기존 계약의 정확한 만료일과 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 오갔는지 여부, 2) 기존 전입일·확정일자와 근저당 설정일의 선후관계 및 선순위 임차보증금 합계액을 확인하여야 할 것으로 보입니다.

저는 국내 10대 대형로펌에서 근무하며 수많은 고액 임대차보증금 사건을 진행했고, 임대인의 재산 은닉 상황에서도 보증금을 온전히 회수하는 결과를 이끌어냈습니다. 임차인의 편에 서왔던 변호사로서 의뢰인님의 절박한 상황을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

지금은 앞이 막막하게 느껴지시겠지만, 의뢰인님의 소중한 보증금을 지키기 위하여 끝까지 치열하게 싸워줄 변호사와 함께하신다면 분명 유리한 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

김단 변호사 · Answer

안녕하십니까, 의뢰인의 이익을 위해 끝까지 싸우는 김단 변호사입니다.

문자 재계약 합의의 취소 가능성과 이후 대응 방법에 관하여 설명드리겠습니다.

가장 중요한 것은 연장 합의를 취소할 근거를 확보하는 것입니다. 임대인이 9월 18일 합의 당시 다른 세대의 보증금 미반환 사실을 이미 알고 있었음에도 이를 알리지 않았다면, 이는 계약 체결에 결정적인 영향을 미치는 사정을 고의로 숨긴 기망행위에 해당하여 사기를 이유로 합의를 취소할 수 있습니다. 이를 위해 옆집·아랫집 세대주의 진술과 임차권등기 접수일 등 임대인이 사전에 알고 있었음을 뒷받침하는 자료를 확보하는 것이 핵심입니다.

한편, 합의 취소가 인정되더라도 원래 만기일인 10월 7일에 곧바로 계약이 종료되는 것은 아닐 수 있습니다. 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 볼 여지가 있고, 이 경우 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 내용증명에는 합의 취소 의사와 함께 예비적으로 해지 통지도 함께 기재하시는 것이 안전합니다.

주의할 점은, 임차권등기명령은 임대차가 종료된 이후에야 신청할 수 있으므로 지금 당장은 신청이 어렵다는 것입니다. 또한, 임차권등기가 완료되기 전에 이사하거나 전출신고를 하면 기존에 갖추신 대항력과 우선변제권이 소멸할 수 있으니 등기 완료 전까지는 절대 이사나 전출을 하지 마십시오. 또한, 기존 4억 근저당이 말소되었는지 여부와 선순위 임차보증금 합계에 따라 실제 배당 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

따라서, 보다 정확한 답변을 드리기 위하여는 9월 18일 이전에 임대인이 다른 세대의 보증금 미반환 사실을 알고 있었음을 입증할 수 있는 구체적인 정황이 있는지, 그리고 기존 4억 근저당의 현재 말소 여부를 여쭤봐야 합니다.

저는 지금껏 다양한 민사 사건을 수행했기에 보증금반환청구 사건에는 강점이 있습니다. 자신 있는 분야이니만큼, 전화 상담을 예약해주시면 주어진 시간 이상으로 충분히 상담해 드리고자 합니다.

이민철 변호사 · Answer

문자로 기간 연장에 합의했다면 새 계약서를 작성하지 않았어도 합의가 유효할 수 있습니다. 이후 근저당이나 다른 임차인의 보증금 미반환 사실을 알았다는 이유만으로 연장을 곧바로 취소할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 임대인이 무엇을 설명하거나 숨겼는지, 그 사정이 연장 결정에 어떤 영향을 주었는지 등을 확인하여 착오·사기에 의한 취소 요건을 검토해야 합니다.

특히 연장 합의가 취소되더라도 원래 만기에 바로 끝나는지는 별도 문제입니다. 계약서의 정확한 만료일과 만료 2개월 전까지 오간 통지를 확인해야 하며, 그때까지 적법한 갱신거절 통지가 없었다면 묵시적 갱신 문제가 남을 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 적법한 갱신요구권 행사에 따른 갱신이면 해지 통지가 도달한 뒤 3개월이 지나 효력이 생기는 규정이 적용되지만, 단순 합의갱신에 이를 그대로 적용할 수는 없습니다. 9월 18일 문자만 보고 종료일을 확정하지 않는 것이 중요합니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다. 지금은 종료 근거와 통지의 도달을 확보하면서 보증금 순위를 점검하는 것이 우선입니다. 기존 전입·점유·확정일자와 근저당의 접수일, 기존 담보의 말소 여부 및 선순위 임차보증금을 함께 확인하십시오. 근저당의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않을 수 있습니다. 보증금을 받기 전 이사나 전출을 계획한다면, 임차권등기를 신청했다는 사실만으로 안심하지 말고 등기가 완료됐는지 확인해야 합니다.

기존 계약서와 연장 문자 전체, 최신 등기사항증명서, 전입·확정일자 자료를 준비해 전화상담이나 방문상담을 신청해 보시기 바랍니다. 연장 합의 취소의 근거와 임대차 종료 시점, 통지서에 담을 내용 및 보증금 회수 방안을 검토하겠습니다. 임대인이 연락을 받지 않는 경우에도 단순히 내용증명을 보내겠다고 예고한 것과 실제 종료 의사가 도달한 것은 구분해 대응해야 합니다.

장재호 변호사 · Answer

9. 18. 문자로 1년 연장을 합의한 뒤 같은 건물 세대들의 보증금 미반환을 알게 되신 상황으로 이해했습니다. 많이 놀라셨겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 문자 합의도 유효해 단순 변심으로는 취소할 수 없지만, 임대인이 다른 세대의 보증금 미반환을 알고도 숨겼다면 사기 취소(민법 제110조)를 다툴 수 있습니다.

1. 재계약 취소: 알았다면 계약하지 않았을 사정을 숨긴 것도 기망이 됩니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). 등기부에 공개된 근저당보다, 임대인이 9. 18. 전에 다른 세대 미반환을 알았다는 점이 핵심이니 두 세대 진술과 임차권등기 접수일을 확보하십시오.

2. 취소되어도 10. 6.에 바로 끝나지 않습니다. 만료 2개월 전(8. 6.)까지 갱신거절 통지가 없어 묵시적 갱신이 되기 때문입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이때는 해지 통지 도달 후 3개월이 지나야 끝나므로(제6조의2), 10. 7. 도달하면 2027. 1. 7.경 종료됩니다. 내용증명에 취소와 예비적 해지 통지를 함께 넣으십시오.

3. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있어(제3조의3 제1항) 지금은 어렵습니다. 종료 후 바로 신청하시고, 등기 전에는 이사·전출하지 마십시오.

4. 보증금 순위: 2024. 10. 확정일자를 받아 두셨다면 2025. 11. 근저당보다 앞섭니다. 보증금 증액 없는 연장이면 순위가 유지됩니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결). 기존 4억 근저당 말소 여부와 먼저 들어온 세대 보증금 합계를 확인하셔야 합니다.

5. 연락 두절: 반송되더라도 문자와 함께 거듭 보내 도달 기록을 남기십시오. 종료 후에도 반환이 없으면 보증금반환소송과 강제경매로 회수합니다. 대리는 가능하고, 비용은 자료를 검토한 뒤 안내드립니다.

임대차계약서, 9. 18. 문자, 최신 등기사항증명서, 확정일자 부여현황을 보면 기한 안에 취할 조치를 구체적으로 말씀드릴 수 있습니다.

고준용 변호사 · Answer

🔔 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
🔍 15분 상담으로 복잡한 상황의 실마리를 짚어드립니다.

【①】 임대인과 문자메시지로 합의한 갱신 계약은 통상 유효하나, 계약 전후로 발생한 거액의 근저당 설정과 타 세입자의 임차권등기 사실을 고지받지 못했다면 이는 계약의 중요 부분에 관한 착오 내지 사기에 해당하여 취소 사유가 존재합니다. 임대차 목적물에 대한 담보권이 비정상적으로 증가하여 보증금 회수가 불투명해진 상황은 임대인이 의무를 다할 수 없음을 의미하므로, 이를 근거로 연장 합의를 철회하고 당초 만기일에 임대차를 종료하겠다는 의사를 관철할 수 있습니다.

【②】 현재 임대인이 연락을 피하는 상황에서 내용증명은 향후 법적 분쟁에서 질문자님의 귀책사유 없음을 증명하는 가장 강력한 수단이 됩니다. 계약 종료 의사와 함께 보증금 반환 의무를 명시하여 발송하시고, 만기일 직후 즉시 임차권등기명령 신청 절차에 착수해야 합니다. 등기 설정 전까지는 대항력을 유지하기 위해 반드시 현재 주소지에 전입 상태를 유지해야 하며, 이사나 전출은 절대 금물입니다.

【③】 건물의 권리 관계가 급격히 악화된 만큼, 단순히 합의 취소를 다투는 것을 넘어 보증금 채권의 우선순위를 확보하고 경매 절차까지 염두에 둔 포괄적인 권리 보전 전략이 필요합니다. 다른 임차인들과의 연대도 중요하지만, 각자의 대항력 순위에 따라 배당 전략이 달라질 수 있으니 등기부상 권리 순위를 정밀하게 분석하여 대응해야 합니다.

🔶 결론
재계약 합의 당시 존재하지 않았던 과도한 근저당과 임차권 설정은 명백한 계약 취소 사유입니다. 지금 단계에서는 즉각적인 내용증명 발송으로 계약 종료 의사를 공표하고, 만기 직후 임차권등기명령을 통해 보증금 회수를 위한 법적 대항력을 확보하는 것이 최우선입니다. 이후 임대인과의 보증금 반환 소송 및 강제경매 절차까지의 로드맵을 사전에 준비해야 합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
고준용 올림

한대섭 변호사 · Answer

1. 귀하께서 지난 9월 18일 임대인과 문자메시지로 1년 연장에 합의한 것은 원칙적으로 법적 구속력을 가지는 계약의 성립으로 볼 수 있습니다. 그러나 민법 제542조 등의 법리에 비추어 볼 때 임대인이 임차인에게 목적물을 온전히 사용수익하게 할 의무를 다하기 어려운 객관적인 사정이 발생했다면 이야기가 달라집니다. 귀하가 연장에 동의할 당시에는 알지 못했던 8억 5천만원의 거액의 근저당권이 새롭게 설정되었고 임대인이 다른 세입자들의 보증금을 반환하지 못하여 임차권등기명령까지 내려진 상황은 귀하의 보증금 반환에도 심각한 위험을 초래하는 중대한 사정변경에 해당합니다.

2. 따라서 임대인의 채무 불이행 위험과 사정변경을 이유로 9월 18일의 재계약 합의를 취소 내지 해제하고 원래 계약대로 10월 7일 만기일에 맞춰 계약을 종료하겠다는 의사를 합법적으로 주장할 수 있습니다. 임대인이 연락을 피하고 내용증명 우편에도 묵묵부답으로 일관한다면 귀하께서는 주택임대차보호법에 따라 계약 만료일인 10월 7일이 지난 직후 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다.

3. 임차권등기명령 신청서에는 기존 임대차계약서와 새롭게 발급받은 등기부등본, 그리고 보증금 미반환 사태를 알게 되어 재계약을 취소하겠다는 의사를 보낸 문자메시지 내역을 증거로 첨부하십시오. 임차권등기가 완료되어 등기부등본에 귀하의 이름이 오를 때까지는 절대로 다른 곳으로 전입신고를 하거나 이사를 가시면 안 됩니다. 등기가 완료된 후에 퇴거하셔야 기존에 갖추신 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받은 뒤 강제경매 절차를 밟아 배당금으로 보증금을 회수하셔야 합니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
9월 18일 문자로 연장에 합의한 뒤 8억 5천만 원의 근저당과 두 건의 임차권설정을 알게 되셨다면, 사기를 이유로 그 합의를 취소할 여지가 있습니다. 다만 지금 더 급한 것은 보증금 순위를 지키는 일입니다.

2. 쟁점별 검토
가. 합의를 되돌리는 근거
민법은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 계약 당시 융자가 4억이라고 알고 계셨는데 2025년 11월에 근저당이 8억 5천만 원으로 설정되어 있었고, 옆집과 아랫집이 보증금을 받지 못해 임차권등기까지 해 둔 사정을 임대인이 알리지 않았다면 이 주장이 가능합니다.

나. 순위를 지키는 일이 먼저다
임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 연장 합의를 다투는 것과 별개로, 기존 계약의 전입일과 확정일자가 근저당 설정일보다 앞서는지를 등기부로 확인하셔야 합니다. 그 순위가 살아 있다면 서둘러 이사하지 않는 편이 안전할 수 있습니다.

다. 결론
9월 18일 문자와 갱신된 등기부등본, 옆집·아랫집의 임차권설정 내역을 갖추어 임대인에게 내용증명을 보내시고, 같은 건물 임차인들과 자료를 모아 함께 대응하시기 바랍니다. 구체적인 대응 방법은 상담을 통해 안내드리겠습니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 소중한 보금자리에 관한 갑작스러운 소식으로 마음고생이 심하실 의뢰인의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 1 임대차 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

문의하신 내용에 대해 다음과 같이 정리하여 대응 방안을 제안합니다.

1. 문자 합의의 효력 및 취소 가능성

의뢰인께서 문자로 재계약을 합의하셨으나, 계약 체결 당시에는 알 수 없었던 임대인의 보증금 반환 불능 및 과도한 근저당 설정 사실이 확인되었습니다. 이는 민법상 '착오'에 의한 취소 혹은 임대인의 계약상 의무 이행이 불가능해질 것이 명백한 경우로 보아, 계약 해지 사유를 주장할 수 있을 것으로 생각합니다.

2. 임차권등기명령 및 보증금 회수 전략

현재 임대인이 연락을 회피하고 있으므로, 우선 임대차 계약이 종료됨을 알리는 내용증명을 발송하여 증거를 확보하시기 바랍니다. 이후 임대차 기간 만료 시 보증금을 반환받지 못할 것에 대비해, 지금 즉시 임차권등기명령 신청을 준비하는 것이 좋습니다. 다만, 임차권등기는 계약 종료 후 가능하므로 시기 조율이 중요합니다.

3. 대응 전략 비교

내용증명 발송을 통해 의사를 명확히 전달하고, 향후 보증금 반환 소송 및 경매 절차 등을 염두에 두어야 합니다. 합의보다는 권리 보전 조치에 집중하는 것이 손실을 최소화하는 길로 보입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.