갱신한 전세계약의 임차권등기명령 신청 시 계약일자는 언제로 적을까요?

Question

2018년에 최초 전세계약하고
2022년에 5% 증액한 금액으로 계약 갱신했습니다.
확정일자는 둘 다 확보한 상태입니다.
2026년 기준 보증금 반환이 안되고 있는 상태입니다.

이 상태에서 임차권등기명령 걸려고 하는데
임대차계약일자와 확정일자를 어떤 날을 기입해야되는지 모르겠습니다.

마지막 계약서 기준으로 작성하면 대항력에서 문제가 생길거 같아서요. 혹시 어떻게 해야하는건지 알 수 있을까요?

유승윤 변호사 · Answer

2018년 최초 계약과 2022년 갱신계약 모두의 계약일자·확정일자를 함께 기재하는 방식을 근거로, 마지막 계약서만 기준으로 삼을 때 생기는 대항력 순위 문제를 다퉈볼 수 있는 사안입니다. 2018년 전입 이후 계속 거주하며 2022년 5% 증액 갱신과 두 건의 확정일자를 모두 확보했으나 보증금을 반환받지 못하고 있으니, 임차권등기명령 신청서에 어느 날짜를 기재해야 기존 순위가 보호되는지를 지금 확정해야 합니다.

쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 신청서에 계약일자를 어느 시점으로 적어야 대항력이 유지되는가. 둘째, 증액된 보증금 부분의 순위는 어떻게 처리해야 하는가.

첫째 쟁점인 계약일자 기재는 갱신계약서만 기준으로 삼으면 안 됩니다. 대항력은 최초 전입신고·점유 시점부터 유지되며 갱신 시점에 새로 생기지 않으므로 신청서에는 2018년 최초 계약일자·확정일자와 2022년 갱신계약일자·확정일자를 함께 표시해야 법원이 최초 대항력 취득 시점을 인식합니다.

둘째 쟁점인 증액 보증금의 순위는 별도로 판단됩니다. 우선변제권은 확정일자별로 각각 성립하므로 최초 보증금은 2018년 확정일자 순위로, 증액된 5%는 2022년 확정일자 순위로 각각 보호되므로 신청서나 첨부서류에 이를 구분해 드러내야 합니다.

결국 계약서 중 하나만 선택해 적는 방식은 잘못된 접근입니다. 두 계약서와 두 확정일자를 모두 반영해야 2018년부터 이어진 대항력과 2022년 증액분의 우선변제권이 각각 인정됩니다.

실무적으로는 최초 계약서, 갱신계약서, 전입일자가 표시된 주민등록초본을 모두 준비해 신청서 본문이나 별지에 두 계약일자·확정일자를 병기하시기 바랍니다. 임차권등기가 마쳐진 것을 등기부등본으로 확인한 뒤 이사해야 순위가 끊기지 않으며, 이후 소송·강제집행까지 고려해 초기 서류를 정확히 맞추는 것이 유리합니다.

보유하신 계약서·확정일자 서류를 바탕으로 기재 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담으로 문의해 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 두 건 모두 기재하시기 바랍니다. 
2. 먼저, 최초의 계약일자와 확정일자를 기재하시고, () 안에다가는 2차 계약에 따른 계약일자와 확정일자를 기재하시면 됩니다.
3. 보증금이 증액된 경우에는 최종적으로 증액된 금액을 기재하도록 하시기 바랍니다. 다만, () 안에다가 기존 얼마에서 2차 계약 당시 얼마로 증액된 사실을 기재하면 됩니다.
4. 그런데, 향후 보증금반환청구소송과 승소 이후의 강제집행까지 고려하신다면 임차권등기부터 변호사를 선임하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.
5. 하여, 임차인께서는 임대차계약서, 등기부등본, 해지통지내역 등을 토대로 상담을 받아 보시고 향후 대응방법을 모색해 보시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임차권등기명령 신청서에는 현재 효력이 있는 2022년 갱신계약을 기준으로 적으시되, 2018년 최초 계약과 그 확정일자를 함께 소명하셔야 합니다. 대항력은 갱신으로 새로 생기는 것이 아니라 최초 요건을 갖춘 때부터 이어집니다.

2. 쟁점별 검토
가. 두 계약을 모두 적는 이유
주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청서에 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명하도록 정하면서, 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실을 적도록 합니다. 최초 계약의 전입과 확정일자가 대항력의 출발점이므로 그 부분을 빠뜨리면 순위를 스스로 낮추는 결과가 됩니다.

나. 증액분은 따로 본다
5퍼센트 증액분은 갱신계약의 확정일자를 기준으로 순위가 정해집니다. 종전 보증금과 증액분의 순위가 갈릴 수 있으므로 두 계약서와 두 확정일자를 모두 첨부해 각각 드러나게 하시는 편이 안전합니다.

다. 결론
2018년 계약서와 2022년 갱신계약서, 각 확정일자와 전입 기록을 함께 붙여 신청하시고, 신청 이유에 최초 대항력 취득일을 명시하시기 바랍니다. 등기 관련 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 구체적인 대응 방법은 상담을 통해 안내드리겠습니다.

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요, 김범석 변호사입니다. 오래 살아온 집의 보증금을 돌려받지 못해 서류 하나하나가 조심스러우시겠습니다.

대항력은 최초 계약 후 전입신고와 점유를 시작한 때부터 계속 유지되므로 갱신 계약서를 기준으로 적어도 대항력 발생 시점이 늦춰지지는 않습니다. 우선변제권은 확정일자별로 따로 판단하여, 최초 보증금은 2018년 확정일자 순위로, 2022년 증액분은 그 확정일자 순위로 보호됩니다. 따라서 신청서에는 최초 계약일자와 확정일자를 기재하고, 증액 갱신 계약일자와 두 번째 확정일자도 함께 적거나 별지로 표시하는 것이 안전합니다. 두 계약서를 모두 첨부하면 법원이 순위를 정확히 반영할 수 있습니다.

최초 계약서와 갱신 계약서, 주민등록초본의 전입일을 함께 제출하시고, 등기가 된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 대항력이 유지됩니다. 법무법인 게이트에서도 증액 갱신 계약이 있는 임차권등기명령 신청을 여러 건 진행한 경험이 있습니다.

추가 문의를 원하시면 언제든지 전화상담을 신청해 주세요.