기획부동산 토지 분양 허위 설명과 도로 미확보, 소송 승소 가능할까요?

Question

한 필지에 소개해준사람+지인+저 세명이고 소개해준사람도 당한걸수도 있을것 같아요
지인과 제가 같이 소송할 예정인데 
이길 가능성 있을까요?
현금이 없어 망설이자 가계약당시대출을 유도했으며
계약금 내는 날짜/금액 대출에 맞춰 변경(계약서엔 제 날짜에 모든금액 낸걸로 기재) 도로를 직접 만든다+놀이동산이 조성된다며 오르는 땅이라는걸 강조했으나 계약당시 녹음이 사라져 증거 찾기는 힘든 상황입니다 
근데 특약에 “본물건은 현재 도로에 접하여 있지 않으나 갑이 허가를 받아 일정 면적 약 육백육십미터제곱 내외로 분할하여 내부 도로를 확보해 주기로 한다
”라는 사항이 있었는데 원주시에 전화해보니 도로변경 사항은 없다고 답변주셨어요
27년에 팔수있다했는데 28년도 후반에 팔수있다면서 계속 미뤄지는 상태
상대측+소개해준사람이 저와 지인이 소송 하려는건 아직 몰라요 증거를 얻으려면 질문과 녹음을 통해 할수있을거 같아요 
부동산 팀장과 저 /소개해준지인(당시부동산직원)과 저의 대화 녹음 내용 2개 중 핵심내용 첨부
[거의 끝나가고 있고남은게 도안나온거 토목설계 반영해서 도시계획 심의를 하면돼요 목표는 4월안 장마전후에서 끝날것 같고 건축허가서류가 나오면 공사가 시작된다 전화드린 내용은 길목열려고 셋팅해놓은게 허가받았고 허가중에 일이발생해서 면적이 늘어났다 중대사항이라 전체공유자 동의를 받아야 한다 ~(이하 생략)]
[투자한거 진행사항 전달하려 전화했어 심의가 안나 공사가 진행안됐고 환경보안쪽이 세게 나와서 3월정도에 심사받고 허가 받으면 우기때 말고 가을 좀 지나서 공사가 되는데 공사가 1년정도 잡아서 우리 원래 27년도에 내놓으려 했는데 27말이나 28년도로 밀릴것 같어 진행상황 전달 못했던거는 기간연장이라 좋은소식이 아니라 늦어졌어 Q.그럼 만약에 그때 팔게되면 최소기대수익은 어떻게 돼? A.매도 되면 좋겠지만 빨리 안팔릴수도 있어 쩜오는 되지않을까?이하생략]
궁금한 점은
Q1.이 정보로 기획부동산이라는게 확실한지 
Q2.기획부동산인게 확인되면 승소확률 필요한 자료

윤상현 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 윤상현 입니다.
기획부동산 피해 사건을 다뤄온 경험을 바탕으로 답변드립니다.

대출까지 받아 산 땅이 약속과 다르니 불안하실 듯합니다. 결론부터 말씀드리면 승부는 '기획부동산이냐'가 아니라 '도로 특약 위반'이고, 이 부분은 승산이 상당합니다.

첫 번째 질문입니다. 기획부동산은 법률용어가 아니라, 법원은 무엇을 약속하고 무엇을 속였는지로 판단합니다. 말씀하신 정황은 전형적이고, 등기부의 매도 법인 취득 시점·가격과 공유자 수를 보면 구조가 드러납니다.

두 번째 질문입니다. 대법원은 설명·광고가 계약서에 없으면 청약의 유인에 불과해 책임을 묻기 어렵다고 봅니다(99다55601). 질문자님은 다릅니다. 도로 확보가 특약으로 적혀 매도인의 계약상 의무이고, 원주시 회신처럼 신청조차 없다면 이행을 최고한 뒤 해제해 매매대금을 돌려받는 경로(민법 제544조)가 열립니다. 기망 취소(제110조)도 주장하되, 대상은 수익 예측이 아니라 도로·놀이동산처럼 현재 사실로 단정한 부분입니다. 통화녹음 두 개는 "허가 진행 중"이라고 스스로 인정한 것이라 의무의 증거가 됩니다.

필요한 자료는 원주시 정보공개청구로 받는 허가·분할 신청 이력 회신, 등기부·토지이용계획확인원, 계약서와 실제 입금내역(날짜 불일치도 정황), 통화녹음입니다. 당사자 간 녹음은 적법하니(대법원 2006도4981) 추가 통화에서 허가 접수번호·신청일과 놀이동산 근거를 물어 두면 됩니다. 소개인은 공동피고(제760조)도 증인도 될 수 있으니 소송 계획은 알리지 말고 진술부터 확보하는 게 좋습니다.

다만 이런 법인은 폐업·재산 은닉이 잦아 이기고도 못 받는 일이 흔하니 소 제기와 가압류를 함께 준비하고, 취소권은 3년 안에 행사해야 합니다(제146조).

서류를 함께 보면 해제와 취소 중 빠른 길이 나옵니다. 보다 자세한 내용은 상담 문의 주시면 빠르고 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.

▶ 법무법인 현림 윤상현 변호사 : 02-3487-1174

정진열 변호사 · Accepted Answer

1. 기획부동산의 핵심 징후들이 거의 포함되어 있습니다. 
계약서 특약에 '내부 도로를 확보해 주기로 한다'고 명시했으나, 원주시청 확인 결과 도로 변경이나 개발 허가 관련 신청·진행 사항이 전혀 없다는 점은 기망 행위(사기)에 해당할 수 있습니다. 한 필지에 소개해 준 사람, 지인, 본인 등 여러 명을 묶어 파는 방식은 추후 독립적인 처분이나 개발이 불가능한 전형적인 지분 매매 수법으로 보입니다.  통화 녹음에서 '도시계획 심의', '토목설계', '환경보안' 등 전문 용어를 쓰며 핑계를 대고 매도 시기를 2027년에서 2028년으로 미루는 것 역시 투자자의 환불 요구를 막기 위한 시간 끌기 수법일 가능성 높습니다.

2. 상대방이 눈치채지 못하게 투자 진행 상황을 묻는 척하면서 답변을 유도해 녹음해야 합니다. 
 계약서 특약에 육백육십미터제곱 도로 내주신다고 해서 원주시에 물어봤더니 신청 들어온 게 없다던데 어떻게 된 것인지, 당시에 저희 돈 없어서 망설였을 때 팀장님이 대출 서류랑 날짜 다 맞춰줄 테니 무조건 오르는 땅이라고 사라고 하지 않았느냐라는 질문을 해서 답변을 유도해 보세요. 당연히 허가가 날 줄 알았지" 등의 답변만 받아내도 당시 대출 유도와 기망 행위가 있었음을 입증하는 간접 증거가 됩니다.
지인 역시 당한 피해자일 수도 있지만, 당시 부동산 직원으로서 수수료(인센티브)를 챙겼다면 공범으로 엮일 수 있습니다. 지인에게는 팀장과의 대화나 내부 사정을 공유해달라고 유도하여 정보를 얻어내야 합니다.
토지정보(토지이용계획확인원, 등기부),관공서 확인(도로개설이나 분할허가신청 여부), 팀장 등과의대화녹취 등을 확보할 필요가 있습니다. 계약 당시 이미 해당 토지가 개발 불가능한 보전산지이거나 지분이 수십 명으로 쪼개져 있어 도로 개설이 원천적으로 불가능한 상태였다는 점을 입증할 수 있어야 합니다.

추가검토 등 도움이 필요하시면 문의주세요

장두식 변호사 · Answer

기획부동산 사기의 전형적 수법은 ① 개발 가능성이 없거나 불확실한 토지를 ② 개발 예정지인 것처럼 허위·과장 정보를 제공하여 ③ 시세보다 고가에 매도하는 것입니다. 형사 판례상 "도로 개설", "놀이동산 조성" 등 개발 호재를 허위로 고지하여 토지를 판매한 행위가 사기죄로 처벌된 사례가 다수 있습니다.

특약상 도로 확보 의무 불이행은 현재 가장 명확한 법적 근거이며, 이를 중심으로 계약 해제 및 계약금 반환 청구를 구성하는 것이 현실적입니다. 기망을 이유로 한 계약 취소는 허위 고지의 구체성과 고의를 입증해야 하므로 증거 확보가 관건입니다. 원주시로부터 도로변경 계획이 없다는 내용을 서면으로 받아두시고, 계약서상 특약 이행 기한이 언제인지 확인하여 이행 최고 절차를 밟는 것을 우선적으로 검토하시기 바랍니다.

주어진 정보만으로 승소 확률을 수치로 단정하기는 어렵습니다만, 특약 불이행 근거는 상당히 유력하고, 녹음 증거도 증거능력이 인정될 가능성이 높으므로, 추가 증거 확보 여부에 따라 승소 가능성이 크게 달라질 것으로 보입니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 다수의 기획부동산 사기사건 승소경험이 있습니다. 편한 방식으로 상담 신청하여 주시기 바랍니다. 자세한 안내 가능합니다. 감사합니다.

장혁준 변호사 · Answer

기재하신 내용을 보면, 기획부동산 피해로 볼 수 있는 정황이 상당히 갖춰져 있습니다.

계약서 특약에 매도인이 직접 허가를 받아 내부 도로를 확보하기로 명시되어 있는데, 원주시 확인 결과 관련 신청 자체가 없다면 이는 단순한 이행 지연이 아니라 처음부터 이행 의사나 능력이 없었던 기망행위로 평가될 수 있습니다. 놀이동산 조성·2027년 매도 가능 등의 설명이 확정적 사실처럼 제시되었다면 사기에 의한 계약 취소 또는 특약 불이행을 원인으로 한 계약 해제·손해배상 청구 모두 검토 가능합니다. 계약 당시 녹음이 없더라도 이후 녹음 2건, 계약서 특약, 지자체 공식 회신, 대출 유도 정황, 실제 지급일과 다른 계약서 기재는 유력한 증거가 됩니다.

지금 상대방이 소송 사실을 모르는 시점에 도로 허가 진행 현황과 사업 근거를 자연스럽게 확인하고 녹음해 두신다면, 승소 가능성을 한층 높이실 수 있을 것입니다.

기획부동산 및 부동산 사기 사건의 증거 확보 전략부터 소송 방향까지 구체적으로 검토해 드릴 수 있으니, 상담 신청해 주시면 최적의 전략을 드리겠습니다.

최용석 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 강현 대표변호사 최용석입니다.

지금 자료만으로 기획부동산이라고 확정할 수는 없습니다. 법원은 이름보다 계약 당시 어떤 설명을 했는지, 그 설명이 사실과 달랐는지를 봅니다. 특약에 도로를 확보해 주기로 적혀 있는데 실제로 도로 관련 변경이나 허가가 전혀 진행되지 않았다면 중요한 증거가 될 수 있습니다.

또한 놀이동산 조성, 개발 진행, 매도 시기 등을 사실처럼 설명했는데 당시부터 근거가 부족했다면 사기나 착오에 따른 계약 취소를 검토할 수 있습니다. 민법상 중요한 부분을 잘못 알고 계약했거나 거짓 설명으로 계약했다면 취소가 가능합니다.

승소 가능성을 숫자로 말하기는 어렵고, 특약, 원주시 답변, 현재 인허가 진행자료, 계약 당시 설명을 다시 확인하는 녹취가 중요합니다. 새로 녹음할 때는 사실을 유도하기보다 당시 설명과 현재 진행상황을 자연스럽게 확인하는 정도가 좋겠습니다.

추가로 궁금하신 점은 전화 주시면 더 상세하게 답변 드리겠습니다.

이충호 변호사 · Answer

대출을 유도하며 개발 호재와 도로 개설을 강조하고, 한 필지를 여러 명이 지분으로 나누어 매수하게 한 구조는 기획부동산의 전형적인 모습과 겹칩니다. 다만 녹취에 도시계획 심의와 환경 검토 등 인허가 절차가 실제로 진행 중이라는 내용이 있어 단순한 개발 지연으로 다툴 여지도 있으므로, 이것만으로 확정하기는 어렵습니다. 토지 등기부에서 매도인이 언제 취득했는지와 실거래가를 확인하여, 짧은 기간에 싸게 사서 지분으로 쪼개 높은 가격에 팔았는지를 보면 판단이 분명해집니다. 토지이용계획확인원으로 개발이 가능한 용도지역인지도 함께 보셔야 합니다.

소송에서 가장 유리한 근거는 녹음보다 계약서 특약입니다. 매도인이 허가를 받아 분할하고 내부 도로를 확보해 주기로 한 것은 명백한 계약상 의무이므로, 이행기가 지났거나 상당한 기간을 정해 이행을 최고하였는데도 이행하지 않으면 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 매매대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 놀이동산 조성 같은 구체적 사실을 허위로 알린 점이 입증되면 사기에 의한 의사표시로 취소하여 대금 반환을 구하는 것도 가능하나, 녹음이 없어 입증이 쉽지 않습니다.

필요한 자료로는 계약서와 특약, 대금 송금과 대출 내역, 등기부와 실거래가, 토지이용계획확인원, 광고물과 문자가 있고, 원주시에 분할이나 개발행위 허가 신청이 실제로 있었는지 정보공개청구로 확인해 두시면 됩니다. 대화 당사자가 직접 참여한 대화를 녹음하는 것은 적법한 증거가 되므로, 도로 확보 시점과 방법, 놀이동산 계획의 근거를 물어 답변을 받아두시면 도움이 됩니다. 지인과 공동으로 소송하는 것도 가능하고, 계약서의 대금 납부일이 실제와 다르더라도 송금 내역으로 실제 경위를 입증하실 수 있습니다.

김전수 변호사 · Answer

이 사안은 현재 자료만으로 이른바 기획부동산이라고 단정하기보다 계약 당시 중요사항을 허위·과장하여 매수를 유도했는지, 계약상 약속한 도로 확보 의무를 이행하지 않았는지를 중심으로 보는 것이 적절합니다. 특히 특약에 도로에 접하지 않은 토지임을 전제로 매도인이 내부 도로를 확보해 주기로 명시했다면 상당히 중요한 계약상 의무로 평가될 수 있습니다.

놀이동산 조성이나 향후 가격상승 전망은 당시 녹음이 없다면 입증이 쉽지 않을 수 있는 반면, 도로 확보 특약은 계약서 자체에 남아 있고, 이후 녹음에서도 허가·심의·공사 진행 및 매도 예상시기가 계속 언급되고 있으므로 실제 인허가 진행상황과 설명 내용이 일치하는지 확인할 필요가 있습니다. 원주시의 답변 역시 구두 확인에 그치지 말고 관련 인허가 및 도시계획 자료를 객관적으로 확보하는 것이 중요합니다.

승소 가능성은 기획부동산이라는 명칭 자체가 아니라 계약취소나 해제 사유를 입증할 수 있는지에 따라 달라질 수 있는 부분으로 계약 당시부터 실현 가능성이 없는 개발계획을 가능한 것처럼 설명했다면 사기·착오에 의한 취소가 문제될 수 있고, 도로 확보가 계약의 핵심 내용인데 이를 이행하지 못한다면 채무불이행에 따른 해제 및 손해배상도 검토할 수 있습니다.

상대방이 아직 소송 준비 사실을 모른다면 지금의 대화와 자료 확보가 매우 중요합니다. 추가 녹음도 유도신문식으로 만들기보다 기존 설명과 현재 진행상황을 자연스럽게 확인하는 방식이 바람직하고, 계약서, 토지등기와 토지이용계획, 인허가 자료, 녹취 전체를 바탕으로 변호사와의 구체적인 상담을 통해 현실적인 가능성과 부담을 함께 점검해 보고, 대응 방향과 전략을 종합적으로 검토해 보시길 권유드립니다. 방문·유선 상담 시 보다 상세히 안내해 드리겠습니다.

안태욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 로어스 대표 변호사 안태욱입니다.

질문 내용만으로 해당 업체를 기획부동산이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 개발 가능성, 도로 개설, 시세 상승 등을 강조해 계약을 체결하게 했는데 실제 내용과 다르다면 계약취소나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

특히 계약서 특약에 '내부 도로를 확보해 주기로 한다'는 내용이 있는데 원주시 확인 결과 관련 인허가가 진행되지 않았다면 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 또한 대출을 권유한 점, 실제 지급일과 계약서 기재가 다른 점, 매도 시기를 반복적으로 연기한 점도 함께 검토 대상입니다.

승소 가능성은 '기획부동산인지'보다 계약 당시 어떤 설명을 했고, 그 설명이 허위였는지, 그 설명을 믿고 계약했다는 점을 입증할 수 있는지가 핵심입니다.

계약서, 특약, 입금내역, 광고자료, 문자·카톡, 통화녹음, 도로 인허가 관련 자료, 원주시 회신 등을 확보하시고, 상대방이 진행 상황을 설명하는 통화는 사실 확인 차원에서 녹음해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다.

지인도 동일한 설명을 듣고 계약했다면 함께 소송을 진행하는 것이 입증에 유리할 수 있습니다.

도움이 필요하시다면 법무법인 로어스로 문의해주세요. 계약서와 증거를 검토하여 계약취소, 손해배상 및 사기 여부까지 종합적으로 검토해 드리겠습니다.

권민정 변호사 · Answer

해결 방향은 ‘기획부동산’이라는 명칭을 입증하는 것보다 계약 당시 허위·과장 설명과 도로 확보 약정의 불이행을 객관적으로 입증하는 데 집중하는 것입니다. 우선 계약서·특약, 실제 입금일과 계약서상 지급일이 다른 자료, 대출자료, 홍보물, 카톡·문자, 녹음 원본을 모두 보존하세요. 특히 원주시에 도로개설·토지분할·개발행위·도시계획 심의 및 허가 신청·진행 여부를 서면으로 확인받는 것이 중요합니다. 이후 계약 당시 “도로 허가가 거의 끝났다”, “2027년 매도가 가능하다”, “놀이동산이 조성된다”는 설명이 당시 객관적 사실과 달랐는지 비교해야 합니다. 상대방에게는 현재 소송 사실을 알리기보다 자연스럽게 당시 설명과 현재 진행상황을 질문해 문자·통화 등 추가 증거를 확보하는 방법도 검토할 수 있습니다. 확보한 자료를 토대로 상세한 상담을 거쳐 계약 해제/취소 및 대금 반환 가능성을 고려해보시기바랍니다.

오지영 변호사 · Answer

질문자님께서 말씀하신 정황을 종합해 보면, 도로에 접하지 않은 토지를 도로 확보와 개발 호재를 강조하며 분양한 점, 현금이 없는 매수인에게 대출을 유도하고 계약서 기재를 실제와 다르게 작성한 점, 그리고 약속한 도로 변경 사항이 관할 관청에 접수조차 되어 있지 않은 점은 이른바 기획부동산에서 나타나는 전형적 특징에 해당할 여지가 큽니다. 다만 기획부동산인지 여부는 법률상 확정된 개념이라기보다, 실제로 개발이 불가능하거나 가치가 낮은 토지를 조직적으로 부풀려 판매하였는지를 종합적으로 판단하는 문제이므로, 분양 주체의 사업 실체와 다른 피해자의 존재 여부까지 함께 확인하는 것이 정확합니다.

승소 가능성과 관련하여 가장 유리한 자료는 특약 사항입니다. 특약에 도로를 확보해 주기로 한다는 내용이 명시되어 있음에도 관할 관청에 도로 변경 사항이 전혀 없다는 점은, 계약의 중요한 전제가 이행되지 않았거나 애초에 이행 의사나 능력이 없었음을 뒷받침하는 핵심 근거가 됩니다.

첨부하신 녹음 내용 역시 개발 진행이 계속 지연되고 매도 시점이 반복하여 미뤄지는 정황, 확정되지 않은 수익을 언급하는 부분 등이 담겨 있어 정황 증거로서 의미가 있습니다. 다만 계약 당시 구두로 강조되었다는 놀이동산 조성이나 도로 신설 약속은 녹음이 소실되어 입증이 관건이므로, 소개해 준 사람이나 부동산 관계자와의 대화를 통해 당시 설명 내용을 재확인하고 이를 기록으로 확보해 두는 것이 도움이 됩니다.

필요한 자료로는 계약서와 특약, 대출 관련 서류, 실제 납입 내역, 토지 등기부와 지적도, 관할 관청에 대한 도로 및 개발 관련 사실조회 결과, 그리고 확보하신 녹음과 향후 추가로 얻을 대화 자료가 있습니다. 지인분과 공동으로 진행하실 경우 피해 정황이 축적되어 유리하게 작용할 수 있습니다. 구체적 자료를 바탕으로 상담을 통해 승소 가능성과 대응 전략을 자세히 정리해 드리겠습니다.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 쉴드 임현수 대표변호사입니다.

■ 사건의 개요
의뢰인님께서는 소개인, 지인과 함께 도로에 접하지 않은 한 필지의 토지를 지분으로 매수하셨습니다. 매수 당시 도로 개설과 놀이시설 조성 등 개발 호재를 설명받았고, 대출을 유도받았으며, 특약에는 매도인이 내부 도로를 확보해 주기로 기재되어 있습니다. 그러나 시청 확인 결과 도로 관련 변경 사항이 없고, 매도 가능 시기도 계속 미뤄지고 있는 상황입니다.

■ 답변
첫째, 기획부동산 여부에 대해 말씀드리겠습니다. 도로가 없는 토지를 여러 명에게 지분으로 나누어 판매한 점, 확인되지 않은 개발 호재를 강조한 점, 대출까지 유도하며 계약을 서두른 점은 전형적인 기획부동산 수법과 상당히 일치합니다. 다만 최종 판단은 매도 회사의 판매 이력과 매입 가격 등을 함께 확인해야 합니다.
둘째, 승소 가능성에 대해 말씀드리겠습니다. 가장 유리한 부분은 계약서 특약에 도로 확보 의무가 명시되어 있다는 점입니다. 기망에 의한 취소는 입증이 까다롭지만, 도로 확보 의무를 이행하지 않은 것은 서면으로 확인되므로 채무불이행을 이유로 한 계약 해제와 손해배상 청구가 충분히 검토될 수 있습니다. 필요한 자료는 계약서와 특약, 토지이용계획확인서와 등기부, 대출 및 송금 내역, 인허가 신청 여부에 대한 정보공개청구 결과, 추가 녹음 등이 있습니다. 본인이 참여한 대화의 녹음은 적법한 증거가 되므로, 도로 확보 약속과 개발 설명을 재확인하는 질문을 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다. 또한 사안에 따라 사기죄 형사 고소를 병행하여 협상력을 높이는 방법도 가능합니다. 증거 수집 방향이 결과를 좌우하므로 상대방이 소송을 인지하기 전에 전략을 세우시는 것이 중요합니다.사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
승소 가능성
승소 여부를 확률로 단정하기는 어렵지만, 도로 확보 특약 불이행을 이유로 한 계약해제 및 매매대금 반환 청구는 비교적 유망한 쟁점입니다. 법원은 매도인이 도로 허가·사용승낙 또는 도로 개설을 부담하고도 이행하지 않으면, 토지 사용의 목적을 달성할 수 없는 주된 채무의 불이행으로 보아 계약해제와 대금 반환을 인정한 사례가 있습니다.도로 확보가 토지 이용에 필요불가결한 경우 그 의무는 주된 채무가 되어 계약해제가 인정될 수 있습니다.  
매도인의 책임으로 도로를 개설하기로 한 특약을 이행하지 않으면 계약해제와 원상회복이 인정될 수 있습니다.

다만 허위 설명에 따른 사기·착오 취소는 설명 내용, 상대방의 인식, 계약 체결과의 인과관계 및 상대방의 고의를 입증해야 하므로 도로 특약 청구보다 불확실합니다. 단순한 장래 전망은 부족하지만, 확정되지 않은 개발계획을 확정된 사실처럼 설명하면 기망이 될 수 있습니다.확정되지 않은 개발계획을 확정적·구체적 사실처럼 고지한 경우 사기상 기망행위가 될 수 있습니다.

우선 확보할 자료
원주시의 공식 서면 회신, 토지이용계획확인원·지적도·도로 현황·인허가 조회자료, 등기부와 매매계약서, 대금 지급내역, 광고문자·홍보자료, 두 녹음의 원본과 녹취록, 상대방의 사후 발언을 확보하십시오. 법원은 계약 당시 녹음이 없더라도 계약서, 행정기관 자료, 사후 대화, 주변인 진술을 종합해 판단할 수 있습니다.사후 녹음과 제3자 진술도 다른 객관자료와 함께 허위 설명의 존재를 입증하는 간접증거가 될 수 있습니다.

소송 전 상대방에게 새로운 사실을 유도하기보다, 보유 자료를 보존한 뒤 내용증명으로 도로 확보 의무의 이행 또는 계약해제·대금 반환 의사를 명확히 통지하는 것이 안전합니다.
추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

장기훈 변호사 · Answer

안녕하세요, 당신을 지키는 장기훈 변호사입니다.

🚩 [제공해주신 사실 관계]

의뢰인님은 도로 개설과 개발 호재를 믿고 대출까지 받아 한 필지의 지분을 매수하셨습니다. 특약에는 매도인이 허가를 받아 내부 도로를 확보해 주기로 되어 있으나, 시청에서는 도로 관련 변경 사항이 없다는 답변을 받으셨고 매도 시점도 계속 미뤄지고 있습니다. 큰돈을 투자했는데 약속된 내용이 이행되지 않아 불안하고 답답하실 것으로 보입니다.

🚩 [질의에 대한 답변]

개발이 어려운 땅을 지분으로 나누어 호재를 과장해 고가에 판매했다면 기획부동산으로 볼 여지가 있습니다. 다만 현재 정보만으로 단정하기는 어렵고, 매입 가격과 실제 시세의 차이, 매도인의 판매 이력 등을 함께 살펴야 합니다. 이 사안에서 주목할 부분은 특약입니다. 내부 도로 확보가 계약상 의무로 명시되어 있으므로, 이것이 이행되지 않거나 이행이 불가능하다면 사기 입증과 별개로 계약 해제와 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 필요한 자료로는 토지이용계획확인원, 등기부, 공시지가와 주변 시세 자료, 시청에 대한 인허가 신청 여부 정보공개청구 결과, 대출 유도 경위와 입금 내역 등이 있습니다. 의뢰인님이 직접 참여한 대화를 녹음하는 것은 원칙적으로 허용되므로, 도로 개설과 허가 진행에 관한 설명을 추가로 확보해 두는 것이 유리할 수 있습니다. 도움이 필요하신 경우 제가 끝까지 의뢰인님의 옆을 든든히 지키겠습니다.

🏁 [맺음말]

"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD 장기훈 변호사 올림
저는 서울대학교를 졸업하고 대형 로펌에서 근무하며 다수의 사건에서 성공적인 결과를 이끌어 낸 경험이 있습니다.

정진욱 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 법무법인 쉴드(SHIELD) 정진욱 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님께서는 한 필지를 소개자와 지인, 의뢰인님 세 사람이 함께 매수하였는데, 계약 당시 도로 개설 및 놀이동산 조성 등 개발호재를 강조하며 대출을 유도받았고 계약금 납부 일정과 계약서 기재 내용이 실제와 다르게 작성된 정황이 있습니다. 특약사항으로 매도인이 내부 도로를 확보해 주기로 하였으나 원주시 확인 결과 해당 도로 변경 사항이 없다는 답변을 받았고, 매도 예정 시기도 27년에서 28년 후반으로 계속 미뤄지고 있는 상황입니다. 이에 지인과 함께 소송을 준비 중이며 기획부동산 여부와 승소 가능성, 필요한 증거자료에 대해 문의하셨습니다.

■ 검토의견
기획부동산으로 단정하기 위해서는 계약 당시 매도인 측이 개발계획의 실현 가능성이 없음을 알면서도 이를 적극적으로 고지하여 매수를 유인하였는지, 즉 기망의 고의와 인과관계가 입증되어야 합니다. 특약사항인 도로 확보가 실제로 이행되지 않았다는 원주시 답변은 계약 불이행 및 허위 고지를 뒷받침하는 유력한 정황이 될 수 있으며, 계약서상 대금 납부일과 실제 납부 경위가 다르게 기재된 부분도 계약의 진정성을 다투는 데 활용될 수 있습니다. 다만 민사상 계약취소나 손해배상 청구, 형사상 사기죄 고소 모두 개별 진술과 녹음 내용을 시계열대로 정리하고, 원주시 회신을 공문 형태로 확보하며, 추가 통화를 통해 개발 실현 불가능성에 대한 인식을 뒷받침하는 진술을 확보하는 작업이 선행되어야 승소 가능성을 높일 수 있습니다.

고소가 실제 처벌로 이어지려면 사실관계 나열만으로는 부족하고, 구성요건에 맞는 주장과 이를 뒷받침하는 증거가 고소장에 함께 담겨야 합니다. 혼자 고민하지 마시고 편히 상담을 받아보시기 바랍니다. 대형로펌 프리미엄 법률서비스를 활용하여 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.

유수빈 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 유수 대표변호사 유수빈입니다.

말씀하신 정황만 보면 “기획부동산에 속은 것 아닌가” 충분히 의심하실 수 있습니다. 다만 법적으로는 상대방이 기획부동산이라는 이름으로 불리는지보다, 계약 당시 도로와 개발 가능성을 사실과 다르게 설명했는지, 그 설명을 믿고 계약과 대출까지 하게 되었는지가 더 중요합니다.

현재 가장 강한 자료는 계약서의 내부도로 확보 특약입니다. 단순히 “개발될 수 있다”는 전망이 아니라 매도인이 도로를 확보하기로 구체적으로 약정했다면, 실제 이행 여부를 계약상 책임으로 따져볼 수 있습니다.

또 “놀이동산이 들어온다”, “2027년경 매도할 수 있다”, “허가가 진행 중이다”는 설명이 실제 행정절차와 달랐다면 허위·과장 설명도 문제될 수 있습니다. 다만 지금 원주시에서 전화로 들은 내용만으로는 부족하므로, 도로 개설·분할·개발행위허가가 실제로 있었는지 공식 서면으로 확인하는 것이 중요합니다.

개발이 아직 안 됐다는 결과만으로는 부족하지만, 계약 당시부터 허가나 사업계획이 없었는데도 확정적으로 설명했다는 자료가 있다면 사건의 성격은 크게 달라집니다.

따라서 지금은 상대방에게 따지기보다 계약서·특약·대출자료·문자·녹음 원본을 보존하고, 원주시의 공식 회신과 동일한 설명을 들은 다른 매수인의 자료를 함께 확보하는 것이 중요합니다.

강유진 변호사 · Answer

안녕하세요. 10대 로펌 출신, 강유진 변호사입니다.

현재 자료만으로 이른바 기획부동산이라고 확정하거나 승소 가능성을 수치로 판단하기는 어렵습니다. 소송에서는 명칭보다 계약 당시 도로 확보와 개발 가능성을 허위로 설명했는지, 그 설명이 계약 체결의 결정적인 이유였는지가 중요합니다.

특약에 매도인이 허가를 받아 내부 도로를 확보한다고 명시된 점은 중요한 근거입니다. 다만 원주시에서 현재 도로 변경사항이 없다고 답한 것만으로 곧바로 계약 위반이 확정되지는 않습니다. 실제 개발행위허가 신청 여부, 진입도로 확보 가능성, 이행기한과 현재까지의 진행 상태를 확인해야 합니다. 놀이동산 조성이나 2027년 매각 가능성도 단순 전망이었는지, 확정된 사업인 것처럼 설명했는지에 따라 판단이 달라집니다.

계약 당시 녹음이 없다는 점은 부담이지만, 계약서 특약과 이후 녹음, 문자, 홍보자료, 대출 유도 및 실제 지급일과 다른 계약서 기재는 함께 증거로 활용할 수 있습니다. 지금은 상대방에게 자연스럽게 도로 허가번호, 신청일, 설계도, 공사 일정, 놀이동산 사업의 근거와 매각 약속 경위를 질문하고 본인이 참여한 통화를 녹음해 두는 것이 좋습니다.

토지이용계획확인서, 등기부·지적도, 개발행위허가 및 도로 관련 정보공개 자료, 감정가와 매수가 비교자료도 확보하십시오. 지인과 공동소송은 가능하지만 각자의 설명 내용과 손해를 따로 입증해야 합니다. 자료에 따라 사기에 의한 계약취소, 특약 불이행에 따른 해제·손해배상 또는 형사고소를 검토할 수 있습니다.

자료를 가지고 상담을 받아보시면 계약 취소·해제 가능성과 실제 청구 가능한 손해 범위, 소송 실익을 구체적으로 검토해 드릴 수 있습니다.

감사합니다.

조범수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 약속의 조범수 변호사입니다.

현재 말씀하신 내용만 보면 기획부동산 피해를 의심할 만한 사정은 충분히 있습니다. 다만 소송에서는 ‘기획부동산인지’ 자체보다 계약 당시 어떤 설명을 듣고 토지를 매수했는지, 그 설명이 실제 사실과 달랐는지가 중요합니다.

특히 계약서에 매도인이 허가를 받아 내부 도로를 확보해 주기로 한다는 특약이 있다는 점은 중요합니다. 단순히 땅값이 오를 것이라는 전망과 달리 계약서에 구체적으로 기재된 내용이기 때문입니다. 녹취에서도 허가, 도시계획심의, 공사 진행 등을 계속 설명하고 있으므로 실제 인허가 진행내역과 비교해볼 필요가 있습니다.

소송을 준비한다면 계약서와 특약, 토지이용계획 및 인허가 자료, 매수 당시 대출을 권유받은 자료, 매도인과 소개자의 카카오톡 및 녹취 전체를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 지인분도 같은 설명을 듣고 매수했다면 그 자료도 함께 정리하시기 바랍니다.

추가 대화가 가능하다면 도로 확보를 어떻게 진행하기로 했는지, 현재 허가가 어느 단계인지, 언제까지 공사가 가능한지 등 기존 설명을 구체적으로 확인해 두는 것도 도움이 됩니다.

현재 자료만으로 승소 가능성을 수치로 말씀드리기는 어렵습니다. 계약서와 녹취 전체, 실제 인허가 현황을 함께 확인하면 계약 취소나 손해배상 등 어떤 청구가 가능한지 보다 구체적으로 판단할 수 있습니다.

위 내용은 질문에 기재된 사실관계를 기준으로 한 일반적인 참고사항이며, 구체적인 계약내용과 증거에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

박종태 변호사 · Answer

4대 대형로펌에 근무하면서 관련 업무를 주로 해왔습니다. 해당 경험을 바탕으로 비교적 합리적인 가격으로 직접 사건을 수행합니다.

🚨 1. 기획부동산 여부 판단(Q1): 전형적인 기획부동산 사기 확정
확보하신 특약상 '내부 도로 확보 약정'이 지켜지지 않았고(관할 지자체 미신청 확인), 가계약 대출 유도, 계약서상 금액/날짜 허위 기재, 기약 없는 개발·매도 시기 연기 및 확정적 수익률 제시(1.5배)는 전형적인 기획부동산 사기 수법입니다. 특히 계약서 특약에 도로 개설을 명시했음에도 실제 지자체에 관련 인허가 신청조차 접수되지 않았다는 사실은 상대방의 처음부터 이행 의사나 능력이 없었던 기망행위(사기죄 및 계약 해제 사유)를 법적으로 입증하는 결정적 스모킹 건입니다.

⚖️ 2. 승소 확률(Q2) 및 피해 회수를 위한 필수 준비 자료
확보하신 녹음 파일과 지자체 확인 답변이 존재하므로 민사상 매매계약 취소/해제에 따른 대금 반환 소송 및 형사고소 시 승소 가능성은 매우 높습니다. 입증을 완벽히 하기 위해 ① 계약서 및 특약사항, ② 원주시청 담당 부서와의 통화 내역/민원 답변서(도로 허가 미접수 확인서), ③ 부동산 팀장 및 소개자와의 통화 녹음 파일 및 녹취록, ④ 입금 내역 및 대출 실행 증빙을 신속히 정리해야 합니다. 소송 사실을 알기 전 추가 질문을 통해 "도로 개설 불가능성"과 "매도 장담" 관련 진술을 더 확보하면 승소율은 100%에 가까워집니다.

구체적인 내용은 사안에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면 자세하게 안내해드리겠습니다.