묵시적 갱신 후 전세보증금 반환 시기와 신규 계약은 가능할까요?

Question

현재 거주 중인 전세주택의 보증금 반환 및 신규 전세계약과 관련하여 법률자문을 받고 싶습니다.

현재 아파트에 약 3년째 거주하고 있습니다. 최초 전세계약 이후 별도의 새로운 전세계약서를 작성하지 않고 계속 거주하고 있으며, 계약갱신 과정에서 ‘계약갱신청구권을 행사한다’는 내용이 명시된 문자 자료는 없습니다.

현재 임대인은 해당 주택을 매도 중입니다. 매도 절차가 진행 중이나 매수 희망자가 없는 상황입니다. 임대인은 주택이 매도된 후 매수인에게 받은 잔금으로 기존 임차인의 전세보증금을 반환하겠다는 입장입니다.
저희는 약 한 달 전에 임대인에게 이사 의사를 전달한 상태입니다.

이와 관련하여 다음 사항을 중심으로 자문을 받고 싶습니다.

1.  현재 임대차계약을 계약갱신청구권에 따른 갱신으로 볼 수 있는지, 묵시적 갱신으로 볼 수 있는지 궁금합니다.
2. 현재 계약관계에서 임대인의 전세보증금 반환의무가 언제 발생하는지, 임차인이 이사 의사를 통보한 현재 시점에서 3개월 이후 임대인의 보증금 반환 의무가 주어지는지, 실제 전세 계약 4년 만기일(27년9월) 의무가 주어지는지 궁금합니다.
3. 현재 주택의 매매가 지연되어 보증금 반환이 불확실한 상황에서, 지금 새로운 전셋집을 2027년 2월 말 입주 조건으로 계약하는 것이 법적으로 문제가 없는지 궁금합니다.  계약 체결 시 특별히 주의해야 할 사항이나 기존 임대차계약에 대해 먼저 확보해야 할 조치가 있다면 조언 부탁드립니다.
4.  만일 기존 주택의 보증금을 제때 반환받지 못하여 새로운 주택의 잔금을 마련하기 위해 신용대출 등을 이용하게 되는 경우, 그로 인해 발생하는 이자 등의 비용을 기존 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있는지도 궁금합니다.

유승윤 변호사 · Answer

이사 의사를 전달하신 지 한 달이 지난 시점에서 임대인이 매도 후 잔금으로 반환하겠다는 입장을 보이고 있어, 반환 시기와 신규 계약 진행 여부를 명확히 정리해야 하는 상황입니다.

쟁점은 세 가지입니다.
첫째, 현재 계약을 갱신청구권 행사 갱신인지 묵시적 갱신인지.
둘째, 보증금 반환의무가 언제 발생하는지.
셋째, 신규 전세계약 체결과 대출이자 손해배상 청구가 가능한지.

첫 번째 쟁점인 갱신 형태는 갱신청구권을 행사했다는 명시적 문자 자료가 없다면 묵시적 갱신으로 볼 가능성이 높습니다. 다만 만기 6개월~2개월 전 사이 계속 거주 의사를 밝히고 임대인이 받아들인 정황이 있다면 갱신청구권 행사로 평가될 여지도 있어, 이 시기 자료를 다시 확인해 보실 필요가 있습니다.

두 번째 쟁점인 반환의무 발생 시기는 갱신 형태와 무관합니다. 어느 갱신이든 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생해 반환의무가 성립합니다. 27년 9월 만기나 매도 지연은 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않습니다. 다만 한 달 전 전달한 내용이 "이사 갈 생각"이라는 정도였다면 확정적 해지 통지로 인정될지 다툼이 생길 수 있어 기준일 확정이 중요합니다.

한 달 전 이사 의사를 전달하신 것만으로는 3개월 기산점이 불명확할 수 있으므로, 해지 의사를 분명히 밝힌 내용증명을 다시 보내 반환 기준일을 명확히 잡아두는 것이 우선입니다.

실무적으로는 해지 통지를 내용증명으로 즉시 재발송해 기준일을 확정하시고, 보증금을 받기 전 이사한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기 완료 후 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 신규 계약 체결은 문제없으나 잔금일을 여유 있게 잡거나 조정 특약을 넣어두시기 바랍니다. 반환이 늦어지면 지연손해금 청구는 가능하나 신용대출 이자의 전액 손해배상 인정은 쉽지 않습니다.

문자·통지 내역을 함께 검토하면 더 정확한 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

조현재 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 갱신요구권을 행사한 자료가 없으니 묵시적 갱신으로 보입니다. 그렇다면 해지를 통보한 날부터 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

1. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고, 그 존속기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항).

2. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 한 달 전에 이사 의사를 전달하셨다면 그로부터 3개월 뒤가 반환 시점입니다.

3. 2027년 9월 만기까지 기다리셔야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 매도 대금을 받아 반환하겠다는 것은 임대인 쪽 사정일 뿐이고, 법률상 반환 시기를 늦추는 근거가 되지 않습니다.

4. 새 전셋집을 2027년 2월 말 입주 조건으로 계약하셔도 법적으로 문제는 없습니다. 다만 기존 보증금이 제때 나오지 않을 위험이 있으므로, 새 계약서에 잔금 지급이 지연될 경우의 처리와 계약금 반환 조건을 특약으로 넣어 두십시오.

5. 반환이 늦어져 대출을 받으셨다면 그 이자는 지연손해금의 범위에서 다투게 됩니다. 통상은 반환 지체에 대한 법정이율 상당액이 인정되고, 별도의 대출이자를 특별손해로 인정받으려면 임대인이 그 사정을 알았어야 합니다(민법 제393조 제2항).

지금 하실 일은 ① 해지 통보일을 문자로 특정, ② 3개월 경과일 계산, ③ 임차권등기명령 준비입니다.

이사 의사를 구두로만 전하셨다면 지금이라도 문자로 다시 보내 통보일을 확정해 두십시오. 3개월이 지나도 돌려받지 못하시면 임차권등기명령을 먼저 마친 뒤에 이사하셔야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 매수인이 나타나지 않는 상황이라면 지체가 길어질 수 있으니 서두르시는 편이 좋습니다. 새 집 계약 전에 임대인의 반환 의사를 문서로 확인해 두시면 더 안전합니다.

감사합니다.

이충호 변호사 · Answer

새 계약서 작성이나 갱신을 요구한다는 명시적 의사표시 없이 계속 거주하였다면 원칙적으로 묵시적 갱신으로 봅니다. 다만 갱신요구권 행사는 형식에 제한이 없어, 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계속 살겠다고 말하고 임대인이 이를 받아들였다면 갱신요구권 행사로 볼 여지도 있습니다. 어느 쪽이든 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다는 점은 같으므로, 보증금 반환 시기에는 차이가 없습니다.

따라서 보증금 반환의무는 2027년 9월이 아니라 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 때 발생합니다. 한 달 전 전달한 내용이 이사할 생각이라는 정도였다면 확정적인 해지 통지인지 다툼이 생길 수 있으므로, 지금 해지 의사를 분명히 밝힌 문자나 내용증명을 다시 보내 기준일을 확정해 두시기 바랍니다. 집이 팔린 뒤 돌려주겠다는 임대인의 입장은 법적인 반환 조건이 아닙니다.

2027년 2월 말 입주 조건으로 새 전세계약을 맺는 것 자체는 문제가 없습니다. 다만 기존 보증금을 받지 못하면 새 집 잔금을 치르지 못해 계약금을 잃을 수 있으므로, 잔금일을 여유 있게 잡거나 잔금일 조정에 관한 특약을 협의해 보시는 것이 좋습니다. 기존 집은 계약 종료 후에도 반환이 없으면 임차권등기명령을 신청하여 등기 완료를 확인한 뒤 이사하셔야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

반환이 늦어지면 지연손해금을 청구할 수 있지만, 금전채무 불이행의 손해배상은 민법에 따라 법정이율에 의한 지연손해금으로 정해지므로 신용대출 이자 전액을 별도의 손해로 청구하기는 어렵습니다. 또한 지연손해금은 집을 비워 인도하거나 인도를 제공한 때부터 발생합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 최초 임대차계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인과 주고받은 문자메시지 내역 등에 대한 검토가 필요한데, 그러한 자료들 속에도 임차인이 갱신요구권을 행사한 사실이 드러나지 않음은 물론, 임대인과 사이에서 구두상의 연장합의사실이 없다면, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 
2. 따라서 임대차계약이 갱신요구권행사에 따라서 갱신된 것인지, 구두상의 연장합의에 따라서 연장된 것인지, 묵시적으로 갱신된 것인지 여부에 대해서는 구체적인 사실관계와 관련 증거자료에 대한 검토가 필요합니다.
3. 만일, 묵시적으로 갱신되었거나 갱신요구권을 행사한 경우라고 판단된다면, 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 지나면 임대차계약은 종료될 것인바, 그 시점부터 임차인은 임차권등기, 보증금반환청구소송 등 법적절차를 진행할 수 있습니다. 
4. 보증금반환이 불확실한 상황에서 이사갈 집에 대해서 임대차계약을 체결하는 것은 자제하는 것이 좋습니다. 본건 문제가 해결되는 시점에 하셔야 유리합니다.
5. 결국, 임대차계약기간이 종료됨에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인으로서는 어쩔 수 없이 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 승소판결 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
6. 하여, 임차인께서는 임대차계약서, 등기부등본, 해지통지내역 등을 토대로 상담을 받아 보시고 향후 대응방법을 모색해 보시기 바랍니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 핵심 쟁점
현재 계약이 갱신청구권 행사에 의한 갱신이든 묵시적 갱신이든, 임차인의 해지통지 후 3개월이 지나면 임대인의 보증금 반환의무가 발생한다는 점에서 결론은 동일합니다. 즉 27년 9월 만기와 무관하게, 이사 의사를 전달한 시점부터 3개월 경과 시 반환의무가 성립합니다.

2. 유리한 점과 불리한 점
해지통지일로부터 3개월이 지나면 법적으로 반환청구권이 확정되는 점은 유리하나, 매수인이 없어 매도가 지연되는 상황이라 실제 회수는 불확실하고, 신용대출 이자 등 확대손해는 인과관계·예견가능성 입증이 까다로워 전액 인정이 쉽지 않은 편입니다.

3. 대응 방향
이사 전 반드시 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 이사해야 하며, 신규 전세계약은 기존 보증금 미회수 리스크를 감안해 계약금 규모와 잔금일정에 안전장치를 두어야 합니다. 만기·반환 시점을 명확히 정리하지 않고 구두로만 이사 통보한 상태로 넘어가면 묵시적 갱신 여부를 두고 다툼이 생길 수 있어, 통지 내용을 서면·문자로 재확보해 두시길 권합니다.

4. 정확한 대응을 위해
위 의견은 기재해주신 내용만으로 본 일반적 검토입니다. 유리·불리는 사건마다 차이가 있어, 전후사정과 사건경위를 직접 들어봐야 이 사건의 현실적인 목표와 제가 도와드릴 수 있는 범위를 정확히 잡을 수 있습니다. 상담 신청 주시면 함께 정리해 드리겠습니다.

✅ 내용증명 작성·대응이 고민이라면 아래 글을 참고 바랍니다.
https://www.lawtalk.co.kr/posts/63773

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요, 김범석 변호사입니다. 집이 팔리지 않아 보증금 반환이 불확실한 상태에서 새 집을 알아보셔야 하니 걱정이 크시겠습니다.

갱신요구권 행사가 명확하지 않다면 묵시적 갱신으로 볼 가능성이 높고, 어느 쪽이든 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨 그때 보증금 반환 의무가 발생합니다. 매도 여부는 임대인 사정일 뿐 반환을 미룰 사유가 되지 않습니다. 반환이 늦어지면 지연손해금은 청구할 수 있지만, 새 집 때문에 받은 대출 이자는 특별손해로 보아 인정 범위가 좁은 편입니다.

이사 의사를 전달한 날짜를 문자나 내용증명으로 남겨 두시고, 반환 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐 대항력을 지키시기 바랍니다. 법무법인 게이트에서도 매도 지연을 이유로 반환이 미뤄진 보증금 사건을 처리한 경험이 있습니다.

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