장기 연체한 임대료와 관리비를 받고 퇴거시킬 수 있을까요?

Question

2026년 2월 25일 임대차 계약을 하였고, 첫 임대비 납부 이후에 3개월간 임대비를 안주었습니다. 임대비 달라고 문의를 하니 그 이후에 주었습니다. 이후 또 다시 4개월간 임대비를 안 주고 있네요. 그리고 관리비는 입주한 이후로부터 한 번도 납부를 하지 않아서 관리사무소로부터 내용 증명을 지금 받고 있는 상태입니다. 수차례 어, 임대비를 주겠다고 약속을 하였지만 아직까지 약속을 지키지는 않고 있습니다. 퇴거 요청을 하였지만 임대비를 주겠다고만 문자로만 반복하고 전화를 피하네요. 밀린 임대비를 받고 퇴거를 요청하고 싶습니다. 장소는 가산동 기숙사입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 주택임차인이 장기간 동안 월임대료를 연체하고 있으며 약속을 불이행하고 있다면,
2. 문자, 카톡메시지 등으로 임대차계약에 대한 해지를 통지하면서 언제까지 나가라고 명도요구를 하시기 바랍니다. 증거자료를 확보해 두셔야 합니다.
3. 그럼에도 불구하고 임차인이 명도를 하지 않는다면 어쩔 수 없이 임차인을 상대로 건물인도 등(월세 상당의 부당이득반환청구 포함) 청구소송을 제기하여 해결하셔야 할 것입니다. 물론, 점유이전금지가처분도 병행하여야 할 것입니다. 
4. 임대차계약서, 내용증명, 문자메시지 내역 등을 지참하여 대면상담을 받아 보시기 바랍니다.
5. 보증금이 모두 공제되기 전에 서둘러야 할 것입니다.

배성환 변호사 · Answer

현재처럼 임대료를 3개월 연체한 뒤 다시 4개월간 지급하지 않았다면 계약 해지와 퇴거를 요구할 가능성이 높아 보입니다. 일반적인 건물 임대차라면 임대료 연체액이 2개월분에 이른 경우 해지를 검토할 수 있고 민간임대주택으로 등록된 경우에도 3개월 이상 연속 연체는 해지 사유가 될 가능성이 있습니다. 관리비는 계약서에 임차인 부담으로 정해져 있거나 임차인이 부담하기로 한 자료가 있다면 함께 청구할 수 있습니다.

임대료와 관리비의 내역을 정확히 산정한 뒤 지급기한과 계약 해지 및 퇴거 요구를 담은 내용증명을 보내시기 바랍니다. 이후에도 지급이나 퇴거가 없으면 보증금에서 미납액을 공제하고 남은 금액 및 인도일까지의 사용료를 청구하는 건물인도소송을 검토할 수 있습니다. 임의로 문을 잠그거나 짐을 옮기는 조치는 피하시고 계약서와 입금내역 관리사무소의 청구자료 문자 내용을 보관하시기 바랍니다. 여러가지 사정을 고려할 때 변호사의 정확한 판단이 필요해 보입니다. 연락주시면 성심껏 도와드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

첫 달 이후 3개월 밀렸다가 겨우 받았는데 다시 4개월째 월세를 안 내고 관리비는 한 번도 안 냈다니, 문자로 약속만 반복하는 상대를 보며 많이 지치셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 이미 계약을 해지할 수 있는 연체 상태라, 해지 통지 후 명도소송과 미납 차임 청구를 함께 진행하시면 됩니다.

1. 해지할 수 있는지
주거용 임대차로 보고 말씀드리면, 차임이 2기 이상 연체되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 퇴거 요청만으로는 해지 의사가 분명하지 않을 수 있으니 내용증명으로 해지를 명확히 통지하셔야 합니다.

2. 밀린 월세와 관리비
명도소송에 미납 차임과 인도 때까지의 차임 상당액을 함께 청구하고, 판결 후 남은 보증금에서 먼저 공제합니다. 관리비는 임차인이 내기로 약정했다면 함께 청구할 수 있습니다.

3. 그런데 실제로 사는 사람이 계약한 사람과 같은지는 확인하셨을까요
기숙사로 쓰는 곳이라 계약자와 실제 거주자가 다르거나 사람이 바뀌면, 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없습니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두셔야 판결이 헛돌지 않습니다.

지금은 연체 내역을 표로 정리해 해지 통지 내용증명을 보내고, 곧바로 점유이전금지가처분을 신청하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되기를 바라며, 상담부터 재판까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 2026년 2월 25일 가산동 기숙사 임대차 계약을 체결하였으나 임차인이 초기 3개월분 연체 후 변제에 이어 재차 4개월간 임대비를 미납하고 있습니다.
■ 임차인은 입주 후 관리비도 전혀 납부하지 않아 관리사무소에서 내용증명이 발송된 상태이며 연락을 피한 채 문자메시지로만 변제를 약속하며 퇴거에 불응하고 있습니다.

[해결 방법]
■ 민법상 건물 임차인의 차임 연체액이 2기분 이상에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 현재 4개월분 임대비가 연체되었으므로 계약 해지 요건을 충족합니다. 다만 문자메시지만으로는 향후 소송에서 적법한 해지 통보 여부가 다투어질 수 있으므로 계약 해지 의사와 퇴거 기한을 명시한 내용증명을 발송하여 명확한 증거를 확보하시기 바랍니다.
■ 본 사안의 주요 쟁점은 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨 집행을 어렵게 만들거나 일부 금액만 변제하여 절차를 지연시키는 행위 및 미납 관리비로 인한 손해 확대입니다. 이를 해결하려면 명도소송 제기와 함께 점유이전금지가처분을 신청하여 점유 상태를 고정해야 하며 관리비 미납에 따른 불이익을 막기 위해 보증금 공제 또는 부당이득반환 청구를 병행해야 합니다.
■ 임대인이 임의로 퇴거를 요구하며 공간을 침범하면 형사상 분쟁이 발생할 우려가 있으므로 변호사를 선임하여 내용증명 발송부터 가처분과 본안소송까지 체계적이고 적법하게 진행하는 것이 추가 손실을 줄이고 미납금을 회수하는 데 큰 실익이 있습니다.
■ 보증금 규모나 계약서 특약 등 질문에 적지 못하신 내용이 더 있을 것으로 보이니 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받으시기 바랍니다. 상담 요청을 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

손웅 변호사 · Answer

안녕하세요? 법무법인 채비의 손 웅 변호사입니다.

■ 질의의 요지
임차인이 수개월간 임대료를 연체하고 관리비도 전혀 납부하지 않으면서 지급 약속만 반복하는 상황에서, 밀린 임대료를 받고 퇴거시키는 절차를 문의하셨습니다.

■ 검토 의견
1. 주거용 임대차에서 차임 연체액이 2기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 4개월 연체라면 해지 요건은 충분히 갖추어졌으므로, 먼저 내용증명으로 연체 사실과 계약 해지 의사, 명도 기한을 통지해 해지의 효력과 증거를 확보하시기 바랍니다. 문자로 반복된 지급 약속은 연체 사실을 스스로 인정한 자료가 되므로 그대로 보존하십시오.
2. 기한 내 퇴거하지 않으면 건물명도(인도)소송을 제기하면서 연체 차임과 관리비 상당액을 병합 청구합니다. 이때 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 반드시 먼저 해 두셔야 합니다. 소송 중 제3자에게 점유가 넘어가면 판결을 받아도 다시 소송해야 하는 일이 생기기 때문입니다. 판결 후에도 버티면 강제집행으로 퇴거시키고, 밀린 금액은 보증금에서 공제한 뒤 부족분을 집행할 수 있습니다.
3. 유의하실 점은 자력구제 금지입니다. 임차인이 괘씸하더라도 임의로 짐을 들어내거나 출입문 비밀번호를 바꾸거나 단전·단수를 하면 오히려 주거침입·재물손괴 등으로 형사 문제가 되어 입장이 뒤바뀔 수 있습니다. 반드시 법적 절차로 진행하셔야 하며, 연체가 계속 쌓이는 만큼 통지와 소 제기를 서두르는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

■ 결론
① 내용증명 해지 통지부터 발송하십시오. ② 점유이전금지가처분 후 명도소송과 연체 차임 청구를 병합해 진행하시기 바랍니다. ③ 임의로 짐을 빼는 등 자력구제는 절대 금물입니다.

■ 맺음말
저는 SKY 출신으로 7년간 로펌에서 쌓은 실전 경험을 바탕으로, 작은 사실관계 하나, 증거 하나도 놓치지 않고 살피겠습니다. 상담 예약을 남겨주시면 사안에 맞는 대응 전략을 안내드리겠습니다.

정찬 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 반향 대표변호사 정찬입니다.

현재 상황이라면 계약해지와 퇴거, 밀린 임대료·관리비 청구를 함께 검토할 수 있습니다. 특히 현재 다시 4개월분 임대료가 연체된 상태라면 계약해지 사유가 될 가능성이 높습니다.

먼저 전화로 계속 독촉하기보다는 내용증명으로 연체된 임대료와 관리비의 금액·기간을 정확하게 적고, 임대차계약을 해지하며 일정 기한까지 목적물을 인도하라는 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다. 기존에 “곧 지급하겠다”고 한 문자도 보관해 두세요. 채무를 인정한 자료로 활용될 수 있습니다.

내용증명을 받고도 나가지 않는다면 건물인도(명도)소송을 진행하면서 연체 임대료와 관리비를 함께 청구할 수 있습니다. 퇴거할 때까지 발생하는 차임 상당액도 청구 대상이 될 수 있습니다.

다만 임차인이 버티더라도 임의로 비밀번호를 변경하거나 짐을 빼고 전기·수도를 끊는 방식으로 내보내면 별도의 문제가 생길 수 있으므로 피해야 합니다. 판결 등을 받은 뒤에도 퇴거하지 않으면 강제집행 절차로 진행해야 합니다.

보증금이 있다면 최종적으로 미납 임대료·관리비 등을 정산하는 문제도 함께 검토해야 합니다. 계약서, 연체내역, 관리사무소 내용증명, 문자내역을 가지고 상담받으시면 명도와 금전청구를 같이 진행할 수 있는 사안으로 보입니다.

구체적인 대응 방안은 별도 상담을 통해 자세하게 안내해드리겠습니다. 감사합니다.

이민철 변호사 · Answer

밀린 임대료를 받고 퇴거까지 구하려면 내용증명에 독촉만 적을 것이 아니라, 계약을 해지할 요건과 해지 의사표시의 도달을 함께 준비해야 합니다. 기숙사라는 명칭만으로 적용 법률이 정해지지는 않으므로 실제 주거용인지, 사업용 임대차인지부터 확인할 필요가 있습니다. 일반 건물 임대차는 차임연체액이 2기분에 달하면 해지를 검토할 수 있고, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에는 3기분 기준을 살펴봅니다.

적어주신 현재 4개월 미납이 실제로 남아 있다면 해지 사유를 검토할 수 있지만, 이전에 늦게 냈다가 정산한 금액까지 다시 미납으로 계산해서는 안 됩니다. 월별 약정 차임, 납부일, 실제 입금액과 충당 내역을 정리하십시오. 관리비는 차임과 별개로 항목과 부담 주체를 확인해야 하므로 곧바로 차임 연체액에 합산하지 않는 것이 좋습니다. 관리사무소가 누구에게 어떤 근거로 청구하는지도 계약서와 관리규약 등을 보고 따로 확인해야 합니다.

내용증명에는 임대차 목적물, 연체 기간과 금액, 해지 의사 및 인도·정산 요구를 구체적으로 적고 배달증명 등 도달자료도 확보하는 방향이 좋습니다. 이미 보낸 퇴거 요청이 분명한 해지 통지였는지도 검토할 수 있습니다. 해지 후에도 나가지 않으면 건물인도와 미납 차임 등의 청구를 검토하고, 소송 중 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분의 필요성도 살펴봐야 합니다. 보증금에서 정산할 범위와 실제 인도 시점까지의 청구 역시 함께 정리해야 합니다.

임대료가 밀렸더라도 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼고 전기·수도를 끊는 방식은 별도 분쟁을 만들 수 있습니다. 계약서, 입금내역, 퇴거 요청 문자와 관리사무소 내용증명을 준비해 전화상담이나 방문상담을 신청해 주세요. 적용 법률과 해지 통지의 효력, 인도소송 및 보전처분의 필요성과 비용·실익을 검토해 드리겠습니다.

강대현 변호사 · Answer

안녕하십니까. 법무법인 도모의 강대현 변호사입니다.

반복되는 임대료 연체와 관리비 미납으로 마음고생이 심하셨을 질문자님의 상황에 깊이 공감합니다. 상대방이 연락을 피하며 시간을 끄는 상황이라면, 더 이상 대화로 문제를 해결하기보다 법적인 절차를 준비해야 할 시점입니다.

[1] 내용증명의 전략적 활용
우선, 임대차 계약 해지의 근거를 명확히 하는 내용증명을 발송해야 합니다. 상대방의 반복된 연체 사실을 기재하고, 기한 내에 미납금을 지급하지 않을 시 계약을 해지하겠다는 점을 공식화해야 합니다. 이는 향후 소송에서 질문자님께 유리한 증거로 작용합니다.

[2] 점유이전금지 가처분의 필수성
임차인이 퇴거를 거부할 경우 소송을 고려해야 합니다. 이때 가장 중요한 절차는 '점유이전금지 가처분'입니다. 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능해집니다. 이를 미리 막아두어 소송의 실효성을 확보해야 합니다.

[3] 명도소송 및 강제집행 절차
상대방이 계속해서 응하지 않는다면 명도소송을 통해 판결을 받고, 이후 강제집행을 진행해야 합니다. 특히 관리비 미납 문제까지 겹쳐 있으므로, 이를 포함한 정확한 채권 계산과 퇴거 절차를 빠르게 진행하여 피해를 최소화하는 것이 핵심입니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
강대현 변호사 올림.

박종태 변호사 · Answer

안녕하세요

임대료를 상습적으로 지연 지급하고 퇴거도 거부하는 임차인을 상대로, 내용증명 발송, 부동산 인도 소송 및 점유금지 가처분을 진행하여 최종적으로 퇴거를 시킨 경험이 있습니다.
위 사건의 경우 판결이 났음에도 나가려고 하지 않아 결국 강제집행까지 진행을 했었습니다.

선생님의 상황이 위 사건과 유사해보입니다.
연락 주시면 자세히 안내해드리겠습니다.