상속부동산 양도세 고지, 상속부동산 양도세 재산정 가능할까

Question

2021년 상속부동산이 2023년 법원경매로 매각된 후 양도소득세 약 7,900만원을 고지받아 문의드립니다.

모친은 2021.6.28. 사망했고, 용인시 수지구 풍덕천동 소재 토지·건물을 형제자매 4명이 대체로 각 1/4 지분으로 상속했습니다. 해당 부동산은 수원지방법원 2022타경5955 경매에서 감정평가액 1,700,142,480원(약 17억원), 2023.4.20. 매각가 15억8,800만원으로 낙찰되었습니다.

제 지분을 1/4로 보면 양도가액은 약 3억9,700만원인데, 세무서 고지내용은 과세표준 약 1억9,593만원, 최종 국세 약 7,893만원입니다. 이를 역산하면 [추정] 취득가액·필요경비가 제 지분 약 1억9,856만원, 전체 기준 약 7억9,400만원 수준으로 반영된 것으로 보입니다.

그런데 상속 약 1년 후 법원 감정가가 약 17억원이고 2023년 실제 낙찰가도 15억8,800만원이므로, 2021년 상속 당시 객관적 시가가 실제로 약 8억원에 불과했는지 의문입니다. 2021.6.28. 기준 소급감정·비교매매사례 등으로 당시 시가를 다시 입증해 양도세 취득가액을 재산정할 수 있는지 궁금합니다.

특히 ① 2022년 법원 감정가를 2021년 시가의 간접증거로 활용 가능한지, ② 과거 상속세 평가와 별도로 양도세에서 객관적 시가를 주장할 수 있는지, ③ 무신고 후 결정·고지된 경우 경정청구인지 직권경정 요청인지, ④ 세무서가 오류를 인정하면 심판·소송 없이 감액 가능한지, ⑤ 제 양도세만 다툴 때 형제자매 동의가 필요한지, ⑥ 대법원 2022두67357·2025두32147 판결을 적용할 수 있는지 검토 부탁드립니다.

단순 세무서 직권경정 요청으로 끝날일인지, 
받아들여지지 않을 경우 조세심판청구까지 가야할지  직권으로 요청하면 해결이 될 사항인지 궁금합니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 상속 당시 시가 주장과 대법원 판례의 적용
과세관청이 상속 당시 기준시가로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 고지하였더라도 납세자는 상속개시 당시의 객관적 시가를 입증하여 취득가액 재산정을 주장할 수 있습니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결과 대법원 2026. 8. 12. 선고 2025두32147 판결은 과세관청이 종전에 상속재산가액을 결정하였더라도 그 가액이 객관적 시가에 부합하지 않는다면 양도소득세 과세 단계에서 상속 당시의 객관적 시가를 취득가액으로 주장할 수 있다고 명시하였습니다. 2022년 경매 감정평가액이나 2023년 낙찰가액은 상속개시일인 2021년 6월 28일 당시의 객관적 가액을 소급하여 감정평가하거나 입증할 때 유력한 간접증거로 충분히 활용될 수 있습니다.

2. 무신고 결정고지와 불복 절차의 진행
당초 법정신고기한 내에 신고하지 않아 과세관청이 직권으로 결정 고지한 경우에는 국세기본법상 일반 경정청구권이 인정되지 않습니다. 과세관청에 고지 오류를 이유로 직권경정을 요청하는 것은 가능하지만 세무서가 자체적으로 소급감정이나 시가 재산정을 받아들여 직권으로 세액을 깎아줄 가능성은 실무상 매우 희박합니다. 따라서 단순한 직권경정 요청에만 의존할 것이 아니라 납세고지서를 송달받은 날부터 90일 이내에 국세기본법 제55조에 따른 조세심판원 심판청구를 제기하여 권리를 구제받아야 불복기간 도과로 처분이 확정되는 위험을 방지할 수 있습니다.

3. 단독 불복 가능성과 형제자매 동의 여부
양도소득세는 공유재산 전체가 아니라 각 공유자의 고유 지분과 양도차익에 대해 개별적으로 부과되는 국세입니다. 따라서 다른 형제자매들의 동의를 받거나 공동으로 청구할 필요가 전혀 없으며 본인 지분에 부과된 양도소득세에 대해서만 단독으로 조세심판청구나 행정소송을 진행할 수 있습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

상속 후 경매로 넘어간 지분에 8천만 원 가까운 양도세가 고지됐는데, 취득가액이 법원 감정가의 절반 수준으로 잡힌 것으로 보이니 억울하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 상속개시일 기준 시가를 입증해 취득가액을 올리는 주장은 해볼 만하지만, 무신고 결정이라 경정청구가 아니라 불복 기한부터 지켜야 합니다.

1. 불복 절차와 기한
신고를 하지 않아 결정 고지된 세금은 일반적인 경정청구 대상이 아니어서, 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판청구를 하셔야 합니다. 직권경정 요청은 세무서가 오류를 인정하면 감액되지만 받아줄 의무가 없으니, 병행하더라도 90일 기한은 반드시 지키세요.

2. 시가 입증 방법
올해 선고된 대법원 판결 중에는 상속세를 낮은 평가액으로 신고했더라도 양도세 단계에서 상속개시 당시의 객관적 시가를 취득가액으로 주장할 수 있다는 취지가 있어 검토할 만합니다. 법원 감정가는 간접 자료로 쓰되, 상속개시일 기준 소급감정을 따로 받아 두는 것이 핵심 증거가 됩니다.

3. 형제분들 동의
양도세는 지분별로 각자에게 과세되므로 본인 세금만 다투는 데 형제분들 동의는 필요 없습니다. 다만 함께 대응하면 감정 비용을 나눌 수 있습니다.

4. 그런데 취득가액을 올리면 상속세가 다시 문제될 수 있다는 점은 고려하셨을까요
상속재산의 시가가 더 높았다는 주장은 상속세를 적게 냈다는 말도 되어, 부과할 수 있는 기간이 남아 있으면 세무서가 상속세를 다시 볼 여지가 있습니다. 양도세 감액분과 늘어날 수 있는 상속세를 형제분들 전체 기준으로 먼저 비교해 보셔야 합니다.

지금은 고지서 수령일을 확인해 90일 안에 불복 절차를 밟을 준비부터 하시는 것이 우선입니다.

과세가 바로잡히기를 바라며, 불복부터 소송까지 제가 직접 맡고 있으니 편하게 문의하시기 바랍니다.

한병철 변호사 · Answer

I. 결론

재산정 가능성이 있습니다. 최근 대법원은 과거 세무서가 상속재산가액을 결정·경정했더라도 그 금액이 객관적 시가로 인정되지 않는다면, 상속 당시 실제 시가가 감정가액이나 비교매매사례로 증명된 경우 이를 양도세 취득가액으로 적용할 수 있다고 판단했습니다.

II. 법적 쟁점

대법원 2022두67357은 감정가액, 2025두32147은 비교매매사례가액을 통해 상속 당시 시가를 다시 인정할 수 있다는 취지입니다. 따라서 2021년 상속 당시를 기준으로 한 소급감정도 중요한 증거가 될 수 있습니다. 2022년 법원경매 감정가 17억 원 역시 시간적 간격 등을 고려하여 2021년 시가를 뒷받침하는 간접자료로 활용할 수 있습니다.

III. 사안 분석

상속 당시 평가액이 전체 약 8억 원 수준인데 약 1년 뒤 법원 감정가가 17억 원에 이르렀다면 그 차이가 발생한 원인을 확인할 필요가 있습니다. 다만 2022년 감정가를 그대로 2021년 취득가액으로 적용하는 것은 아니며, 상속개시일인 2021. 6. 28. 당시 시가를 객관적으로 입증해야 합니다.

IV. 대응 전략

우선 상속 당시 소급감정, 인근 비교매매사례, 법원 감정평가서 등을 확보하여 관할 세무서에 감액을 요청하는 방안을 검토할 수 있습니다. 세무서가 이를 받아들여 직권경정하면 심판절차까지 갈 필요는 없습니다. 다만 이미 결정·고지된 세액을 다투는 구체적인 불복방법과 기간은 고지일 등을 확인해야 합니다. 직권경정만 기다리다가 불복기간을 놓쳐서는 안 됩니다. 본인의 양도소득세 처분은 원칙적으로 본인이 개별적으로 다툴 수 있으므로 형제자매 전원의 동의가 필요한 것은 아닙니다.

조현재 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 무신고 후 세무서가 결정·고지한 사건이므로 경정청구가 아니라 고지처분에 대한 불복으로 다투셔야 합니다. 말씀하신 두 판결은 이 사안에 정면으로 들어맞습니다.

1. 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재의 시가이고, 시가에는 수용가격·공매가격·감정가격 등이 포함됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항). 시가를 산정하기 어려울 때에만 보충적 평가방법으로 넘어갑니다(같은 조 제3항).

2. 대법원은 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결과 2025두32147 판결에서, 세무서장 등이 상속재산에 대하여 결정·경정한 가액은 객관성과 합리성을 충족한 경우에 한하여 양도소득 계산 시 취득가액으로 삼을 수 있다고 판시했습니다.

3. 따라서 전체 약 7억9,400만 원이라는 평가액이 어떤 방법으로 산정되었는지부터 확인하셔야 합니다. 개별공시지가나 기준시가로 계산된 것이라면 객관성과 합리성을 다툴 여지가 큽니다. 정보공개청구로 결정 근거자료를 받아 보십시오.

4. 2022년 법원 감정가 약 17억 원은 평가기준일이 달라 그 자체가 시가는 아니지만, 2021년 시가를 추정하는 간접자료로는 쓸 수 있습니다. 상속개시일 기준 소급감정서를 따로 받아 제출하는 편이 낫고, 같은 시기 인근 실거래사례도 함께 정리하십시오.

5. 경정청구는 신고서를 낸 사람에게 인정되는 절차입니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 무신고 상태에서 결정·고지를 받으셨다면 통지받은 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구를 하셔야 합니다(같은 법 제68조 제1항). 이 기간을 넘기면 내용이 옳아도 다툴 길이 막힙니다.

지금 하실 일은 ① 고지서와 결정 근거자료 확인, ② 2021. 6. 28. 기준 소급감정 의뢰, ③ 90일 기한 계산입니다.

세무서가 직권으로 바로잡는 경우도 있으나 불복기간은 그와 무관하게 진행되므로 기한은 별도로 지키셔야 합니다. 양도세는 각자 과세되므로 형제자매의 동의는 필요하지 않습니다.

감사합니다.

유승윤 변호사 · Answer

2021년 6월 상속 개시 당시 시가가 세무서 반영액 약 8억원보다 높았을 가능성을 소급감정·경매자료로 입증해, 양도소득세 취득가액 재산정을 다퉈볼 수 있는 사안입니다. 감정평가액 17억원, 낙찰가 15억8,800만원에 약 7,900만원이 고지됐으니, 재산정 여부와 절차 확정이 필요합니다.

쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 2021년 상속 당시 시가를 다시 입증해 취득가액을 높일 수 있는가. 둘째, 다투려면 경정청구·직권경정·조세심판 중 어느 절차를 밟아야 하는가입니다.

첫 번째 쟁점인 시가 재입증은 인정될 여지가 있습니다. 취득가액 기준은 상속개시일 당시 객관적 교환가치이므로, 상속세 신고·결정가액이 시가에 못 미쳤다면 양도세 단계에서 다툴 수 있습니다. 2022년 감정가·2023년 낙찰가가 2021년 시가로 곧바로 인정되진 않으나 유력 간접자료이며, 소급감정·거래사례·공시지가 변동률로 입증력을 높일 수 있습니다. 상속세 평가와 취득가액은 별개라 과거 신고와 무관합니다.

두 번째 쟁점인 절차는 무신고 후 결정·고지된 사실관계에 좌우됩니다. 고지가 끝나 경정청구보다 고지처분 불복절차가 중심이며, 세무서에 직권경정을 요청하되 고지서 수령일부터 90일 내 조세심판청구도 준비해야 안전합니다. 직권경정만으로는 불복기간이 정지되지 않기 때문입니다. 오류가 인정되면 심판·소송 없이 감액되며, 본인 지분 고지처분만 다투므로 형제자매 동의는 불필요합니다.

감정평가액·낙찰가라는 수치는 확보돼 있어, 소급감정·비교사례를 더하면 재산정 근거가 갖춰지는 구조입니다. 남은 문제는 고지서 수령일 기준 불복기간의 잔여 확인입니다.

직권경정 요청서와 감정평가서를 제출하고, 90일 기한을 넘기지 않도록 조세심판청구도 준비하시기 바랍니다. 고지서 송달일, 상속세 신고 당시 평가자료, 경매 감정평가서를 정리해 두시기 바랍니다.

고지서와 감정평가 자료를 함께 검토하면 감액 가능성과 절차를 구체적으로 판단해 드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

심규덕 변호사 · Answer

안녕하세요. 경매로 넘어간 상속부동산에 양도세가 고지되었고 취득가액이 낮게 잡힌 것으로 보입니다. 세금과 행정 사건을 다루어 온 입장에서 말씀드리겠습니다.

1. 결론
상속으로 취득한 부동산은 취득가액을 상속 당시 가액으로 잡는데, 실지거래가액을 확인할 수 없으면 감정가액 등을 순차로 적용하게 되어 소급감정으로 다툴 여지가 있습니다. 다만 무신고 후 결정·고지를 받은 경우에는 경정청구가 아니라 불복 절차의 기한을 먼저 확인하셔야 합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 취득가액을 다시 세우는 길
소득세법은 양도차익을 계산할 때 공제할 필요경비로 취득가액을 정하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액과 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용한다고 정합니다. 상속개시일 기준 소급감정과 인근 거래 자료가 이 순서에서 근거가 됩니다.

나. 어떤 절차로 다투는가
국세기본법은 신고서를 낸 자가 5년 이내에 경정을 청구할 수 있다고 정하면서, 결정을 받은 자는 후발적 사유가 생긴 것을 안 날부터 3개월 이내에 청구할 수 있다고 따로 정합니다. 무신고 상태에서 결정·고지를 받으셨다면 어느 쪽인지에 따라 경로와 기한이 갈립니다.

다. 결론
고지서 수령일과 결정 결의서를 먼저 확인하시고, 상속개시일 기준 감정과 경매 감정평가서를 준비하시기 바랍니다. 지분권자마다 처분이 따로 있어 형제자매 동의 없이 본인 부분만 다투실 수 있습니다.

오치원 변호사 · Answer

상속재산에 대한 과세가 부당하다고 보인다면 고지서의 세목, 과세표준, 납부기한과 불복기간을 먼저 확인해야 합니다. 상속세인지 양도소득세·취득세인지에 따라 과세 기준과 대응 절차가 다릅니다.

상속개시일 당시의 등기부, 감정평가·공시가격, 매매사례, 상속재산 분할협의서, 채무와 장례비 증빙, 세무서의 결정내역과 재산평가 근거를 확보하십시오. 공동상속인별 취득분과 실제 처분 대금의 귀속도 구분해야 합니다.

과세전적부심사, 이의신청·심사청구·심판청구 및 행정소송은 각각 기한이 있으므로 고지서를 받은 뒤 시간을 두고 계산하지 말고 즉시 검토해야 합니다. 납부와 불복은 별개일 수 있고 체납 가산금·압류 위험도 있으므로, 납부유예나 분납 가능성까지 세무대리인과 함께 확인하시기 바랍니다.

김강희 변호사 · Answer

안녕하세요, 서울대 로스쿨 김강희 변호사입니다.

【▶: ①】 상속개시일 당시의 객관적 시가가 세무서가 반영한 가액보다 높았음을 입증할 수 있다면, 양도소득세 취득가액을 다시 산정하여 세액 감액을 구할 여지가 있습니다. 다만 무신고 후 결정·고지된 사안이라면 통상 경정청구보다는 고지처분에 대한 불복절차가 중심이 되므로, 고지서 수령일로부터의 기간을 먼저 확인해야 합니다.

【▶: ②】 2022년 법원 감정가와 2023년 낙찰가는 2021년 상속 당시 시가 그 자체로 인정되기는 어렵지만, 약 8억원의 평가가액이 실제 가치와 괴리되었다는 간접자료가 될 수 있습니다. 2021년 6월 28일 기준 소급감정, 인근 유사 부동산의 실제 거래사례, 당시 공시가격 및 가격변동 자료를 함께 제시하는 것이 중요합니다. 상속세 단계에서 사용된 가액이라도 객관적 시가가 아니었다면 양도세 단계에서 다툴 수 있으나, 상속세 부담이 새로 늘어나는지까지 함께 계산할 필요가 있습니다.

【▶: ③】 세무서에는 취득가액 산정근거와 상속재산 평가자료의 열람·사본을 요청한 뒤, 소급감정 및 비교사례를 첨부한 감액 직권경정 요청을 검토할 수 있겠습니다. 다만 직권경정 요청은 불복기간을 멈추게 하지 않으므로, 고지서 수령일부터 90일 내라면 조세심판청구 등 정식 불복절차를 병행하는 편이 안전합니다. 본인 지분에 대한 고지처분만 다투는 것이므로 형제자매의 동의는 원칙적으로 필요하지 않습니다.

🛑 결론
취득가액이 낮게 산정되었을 가능성은 검토할 만합니다. 고지서, 취득가액 산정내역, 상속세 자료, 경매 감정평가서와 2021년 전후 거래사례를 대조하면 감액 가능성을 구체적으로 판단할 수 있겠습니다.

당신의 이야기를 법이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

이동규 변호사 · Answer

대법원은 상속 당시 세무서가 정한 가액이 있더라도 객관성과 합리성을 갖춘 시가가 아니라면, 상속 당시 실제 시가가 감정가액이나 비교매매사례로 증명되는 경우 이를 양도세 취득가액으로 반영할 수 있다고 판단했습니다. 대법원 2022두67357은 감정가액, 2025두32147은 비교매매사례가액이 문제 된 사건입니다.

따라서 2021.6.28.을 기준으로 한 소급감정은 검토할 가치가 크며, 2022년 법원 감정가 17억 원과 2023년 낙찰가 15억8,800만 원도 시가 판단의 보조자료로 활용할 수 있습니다. 다만 2022년 감정가를 그대로 2021년 취득가액으로 인정받는 것은 아니므로 상속개시일 당시 시가를 객관적으로 입증하는 것이 핵심입니다.

이미 세무서가 무신고에 대해 결정·고지한 경우라면 고지서 수령일과 불복기간을 먼저 확인해야 합니다. 처분에 대한 심사청구 등은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일이라는 기간 제한이 있으므로, 직권경정 요청만 해놓고 불복기간을 넘기는 것은 피해야 합니다. 법률정보시스템 세무서가 자료를 받아들여 스스로 감액경정하면 심판까지 갈 필요는 없지만, 받아들이지 않는 경우에는 적법한 불복절차를 진행해야 합니다.

질문자님 지분에 대한 양도소득세 처분을 다투는 것이므로 원칙적으로 다른 형제자매의 동의가 있어야만 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 현재는 고지일과 상속 당시 평가근거를 확인한 뒤, 2021년 기준 소급감정 및 비교매매사례를 확보하여 2022두67357·2025두32147 판결을 근거로 감액을 요구하는 방향을 복수의 변호사와 구체적으로 검토하시길 권합니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시기 바랍니다.

홍은영 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 채비의 홍은영 변호사입니다. 손에 쥐신 매각대금에 비해 세액이 과도해 보이니 많이 답답하셨을 것 같습니다.

1. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 보고, 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있으면 그 가액이 기준이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 결국 양도세 계산만 따로 다투기보다 2021. 6. 28. 당시의 시가 자체를 다시 세우는 것이 출발점입니다.

2. 다만 시가로 인정되는 매매ㆍ감정ㆍ경매가액은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월의 평가기간 안의 것이고, 그 밖의 기간에 있었던 가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 등이 신청하는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항). 따라서 2022년 법원 감정가를 곧바로 2021년 시가로 주장하기는 어렵고, 평가기준일 무렵의 자료와 위 절차를 함께 준비하셔야 합니다.

3. 절차 선택은 특히 신중하셔야 합니다. 경정청구는 과세표준신고서나 기한후과세표준신고서를 제출한 자가 할 수 있으므로(국세기본법 제45조의2 제1항), 신고 없이 결정ㆍ고지된 경우라면 직권경정 요청만 기다리다 불복기간을 넘길 위험이 있습니다. 심판청구는 처분의 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기하여야 하니(같은 법 제68조 제1항) 이 기간부터 확보해 두시기 바랍니다. 각자에게 별도로 고지된 처분이라면 형제자매의 동의 없이 본인 몫만 다투실 수 있습니다.

다만 위 내용은 올려주신 사실관계만을 전제로 한 일반적인 법률 자문이므로, 고지서와 상속세 결정 내역, 경매기록과 감정평가서, 언급하신 대법원 판결들의 사안을 대조하기 전에는 결론을 단정해 드리기 어렵습니다. 위 자료를 지참하여 상담 신청해 주시면 불복 방향을 자세히 안내해 드리겠습니다.

김범수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 대청 김범수 변호사입니다.

이 사안은 ① 상속 당시 취득가액을 다시 산정할 수 있는지, ② 소급감정·법원 감정가를 활용할 수 있는지, ③ 직권경정과 조세심판 중 어떤 절차를 밟아야 하는지가 핵심입니다.

상속받은 부동산의 양도소득세상 취득가액은 원칙적으로 상속 당시의 시가를 기준으로 합니다. 따라서 세무서가 반영한 약 8억 원 상당의 가액이 실제 시가보다 현저히 낮았다면, 2021년 상속개시일 기준 소급감정, 비교매매사례, 공시가격, 이후 법원 감정자료 등을 통해 실제 시가가 더 높았다는 점을 주장해 볼 수 있습니다.

특히 2022년 법원 감정가가 약 17억 원이라는 점은 중요한 자료입니다. 다만 그 금액이 곧바로 2021년 시가로 인정되는 것은 아니므로, 상속개시일 기준 소급감정과 당시 가격변동 자료를 함께 제시하는 방식이 보다 설득력이 있습니다.

과거 상속세 신고·결정에서 일정한 가액이 반영되었더라도, 그 가액이 객관적인 시가와 다르다면 양도소득세 취득가액을 별도로 다툴 여지가 있습니다. 최근 판례도 실제 시가가 객관적으로 입증된다면 이를 취득가액으로 인정할 수 있다는 방향입니다.

이미 세무서가 결정·고지한 상태라면 우선 취득가액 산정근거를 확보한 뒤 감액 직권경정을 요청할 수 있습니다. 세무서가 오류를 인정하면 심판이나 소송 없이 감액될 수도 있습니다. 다만 직권경정 요청만 하다가 불복기간을 놓쳐서는 안 되므로, 고지일을 기준으로 조세심판청구 등 불복절차도 동시에 검토해야 합니다.

본인에게 부과된 1/4 지분 상당의 양도소득세를 다투는 것이므로 원칙적으로 다른 형제자매의 동의가 필요한 것은 아닙니다.

현재 제시된 수치만 보면 상속 당시 취득가액이 과도하게 낮게 반영되었는지 충분히 검토할 실익이 있는 사안입니다. 양도소득세 고지서, 취득가액 산정내역, 상속세 자료, 경매 감정평가서를 가지고 상담을 신청해 주시면 소급감정 필요성부터 직권경정, 조세심판청구까지 실제 감액 가능성을 중심으로 검토해드리겠습니다. 감사합니다.

김태환 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 다봄 대표변호사 김태환입니다.

1. 결론
재산정을 다툴 실체가 있는 사안이고, 먼저 절차부터 짚어드립니다. 무신고 후 세무서가 결정·고지한 경우는 경정청구 대상이 아니라 "불복" 대상이므로, 고지서를 받은 날부터 90일 내에 이의신청 또는 조세심판청구를 해야 합니다. 직권경정 요청은 세무서의 재량에 맡기는 것이라 기한을 지켜주지 않으므로, 직권경정을 요청하더라도 90일 내 정식 불복을 병행하는 것이 안전합니다.

2. 사안분석
상속부동산의 양도세 취득가액은 상속개시일 현재의 시가이고, 시가가 없을 때만 기준시가로 평가합니다. 세무서가 약 8억으로 잡은 것은 시가 자료 없이 기준시가로 결정했을 가능성이 크며, 상속 1년 뒤 법원 감정 17억, 2년 뒤 낙찰 15.9억이라는 객관적 지표는 그 평가가 실제 시가와 크게 괴리되었음을 보여줍니다. 이를 뒤집는 정석은 2021. 6. 28. 기준의 소급감정입니다. 판례는 사후에 이루어진 감정이라도 객관적·합리적이면 시가로 인정하며, 감정평가법인 2곳의 평가액 평균을 취득가액으로 주장하는 방식이 실무에서 통합니다. 2022년 법원 감정가는 평가기간 밖이라 직접 시가는 아니지만, 그 기간 가격 변동이 없었다는 보조 자료로 심판에서 유효하게 쓰입니다. 본인 지분만 다투는 것은 가능하고 형제자매 동의는 필요 없습니다.

3. 쟁점
반드시 함께 검토할 것이 있습니다. 취득가액을 시가로 올리면 그것이 곧 상속재산 평가액이 되어 상속세가 다시 계산될 수 있습니다. 상속세 신고 여부와 공제 구조에 따라 양도세 감액분보다 상속세 증가분이 커질 수도 있으므로, 불복 전에 두 세목의 합산 손익을 반드시 계산해야 합니다. 말씀하신 두 대법원 판결은 원문의 사안과 법리를 확인한 뒤 적용 가능성을 판단해 드리는 것이 정확합니다.

4. 대응방안
고지서 수령일 확인, 상속세 신고 내역 확인, 소급감정 의뢰, 합산 손익 검토, 90일 내 심판청구의 순서로 진행하시면 됩니다.

장재호 변호사 · Answer

① 활용할 수 있습니다. 다만 2022년 경매감정은 평가기준일이 달라 그 자체로 2021. 6. 28. 시가가 되기는 어렵고, 같은 날을 기준으로 한 소급감정과 인근 매매사례를 보강하는 자료로 쓰는 것이 효과적입니다. 객관적인 소급감정가액도 시가가 될 수 있습니다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결).
② 가능합니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 세무서가 상속세 단계에서 결정한 가액을 취득가액으로 보도록 하지만, 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가일 때에만 적용됩니다.
③ 무신고 후 결정을 받으셨으므로 국세기본법 제45조의2 제1항의 통상 경정청구 대상이 아닙니다. 직권경정 요청은 할 수 있으나 세무서의 직권 발동을 촉구하는 민원이어서, 요청을 해도 불복기간은 멈추지 않습니다.
④ 세무서가 받아들이면 심판·소송 없이 감액됩니다.
⑤ 필요 없습니다. 공유자산의 양도소득은 공유자마다 납세의무를 지므로(소득세법 제2조의2 제5항) 본인 고지분만 단독으로 다툴 수 있습니다.
⑥ 적용 여지가 큽니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결과 같은 날 선고된 2025두32147 판결은, 상속세가 0원이어서 다툴 기회가 없던 상속인은 세무서가 보충적 평가로 결정한 가액과 달리 양도세 단계에서 상속개시일 시가를 주장할 수 있다고 보았습니다. 상속세가 과세미달로 결정되었는지부터 확인하셔야 합니다.
직권경정으로 끝날지에 대해서는, 직권경정 요청만으로 끝내지 마시고, 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판청구를 제기하면서(국세기본법 제68조) 같은 자료로 직권경정 요청을 함께 내시길 권합니다. 지분 취득가액이 양도가액 약 3억9,700만원에 가깝게 인정될수록 과세표준과 가산세가 함께 줄어듭니다. 연동된 지방소득세도 별도로 불복 여부를 확인하셔야 하고, 소급감정비는 따로 듭니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
2021.6.28. 모친 사망으로 용인시 수지구 풍덕천동 소재 토지·건물을 형제자매 4인이 각 1/4 지분으로 상속하였고, 이후 2022타경5955 경매절차에서 2023.4.20. 15억8,800만원에 매각되었습니다. 세무서는 취득가액을 낮게 산정해 의뢰인 지분에 대해 약 7,893만원의 양도소득세를 고지하였는데, 경매 감정가(약 17억원)와 실제 낙찰가에 비추어 상속 당시 시가가 그보다 낮게 평가된 것이 맞는지 의문이 드는 상황으로 보입니다. 갑작스러운 고액의 세금 고지에 더해 형제자매 간 지분 문제까지 겹쳐 상당히 부담스러운 상황일 것으로 생각됩니다.

[의견]
결론적으로 상속 당시 시가를 다시 입증해 취득가액을 재산정받을 여지가 있습니다. 순서대로 답변드립니다. ① 상속개시일로부터 시간적으로 근접하고 가격변동이 크지 않다면, 평가기간을 벗어난 경매 감정가도 보충적 시가 판단의 간접자료로 활용될 수 있습니다. ② 상속세 신고 당시 시가를 신고하지 않았더라도, 양도소득세에서는 별도로 객관적 시가를 입증해 취득가액을 다툴 수 있습니다. ③ 무신고 후 결정·고지된 경우에도 국세기본법 제45조의2의 경정청구가 가능합니다. ④ 세무서가 오류를 인정하면 심판·소송 없이 직권감액될 수 있으나, 받아들여지지 않으면 이의신청, 심사청구 또는 조세심판청구로 나아가야 합니다. ⑤ 의뢰인 본인 지분만 다투는 것이므로 다른 형제자매의 동의는 필요하지 않습니다. ⑥ 말씀하신 대법원 판결들은 참고할 수 있으나, 실제 적용 여부는 감정가액 산정 경위와 시가 근접성 등 구체적 사실관계에 따라 달라집니다. 경정청구는 기간 제한이 있으므로 서둘러 진행하시는 것이 바람직합니다. 감정평가서와 경매 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 리브 이진훈 변호사 올림

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 2021년 시가를 입증하면 7,893만원은 감액될 수 있습니다

상속받은 부동산의 양도소득세 취득가액은 2021.6.28. 상속개시일 현재의 객관적 시가입니다. 상속세 신고·결정가액이 약 7억9,400만원이라도 그것이 객관성과 합리성을 갖추지 못했다면 양도소득세 단계에서 다시 다툴 수 있습니다. 공신력 있는 감정기관의 합리적인 소급감정도 시가가 될 수 있습니다.

📌 2. 2022년 감정가와 경매자료는 유력한 간접증거입니다

수원지방법원의 감정평가액 1,700,142,480원과 2023.4.20. 낙찰가 15억8,800만원은 2021년 시가 그 자체로 확정되지는 않지만, 상속 당시 가치가 약 8억원이었다는 평가의 신빙성을 흔드는 자료입니다. 다만 2021년과 경매일 사이의 시장변동, 건물 상태, 경매 특유의 할인·권리관계를 조정해야 하므로 2021.6.28. 기준 소급감정, 인근 비교매매사례, 공시지가·지역 지가변동률을 함께 제출해야 합니다. 법원은 상속세 평가와 별개로 양도소득세 소송에서 상속 당시 시가를 인정할 수 있습니다. 형제자매 4명의 동의는 필요하지 않고, 본인 지분 1/4 및 본인에게 고지된 약 7,900만원만 다툴 수 있습니다.

📌 3. 직권경정 요청을 먼저 하고 불복기간을 즉시 확인하십시오

주위적으로 관할 세무서에 「양도소득세 결정·경정 및 직권경정 요청서」를 제출하면서 감정평가서와 자료를 첨부하고, 예비적으로 고지서를 받은 날부터 90일 이내라면 「조세심판청구」를 제기하는 순서가 적절합니다. 세무서는 결정 후 오류가 발견되면 다시 경정할 수 있으므로 세무서가 오류를 인정하면 심판·소송 없이 감액됩니다. 이미 90일이 지났다면 심판 가능성은 별도 검토가 필요하므로, 고지서 송달일·결정내역·상속세 평가자료를 우선 확인해야 합니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요, 상속 부동산의 예상치 못한 과도한 양도세 고지로 인해 마음고생이 많으셨을 의뢰인께 깊은 위로를 전합니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다. 문의하신 내용에 대해 쟁점별로 정리해 드립니다.

1. 법원 감정가와 상속 시가 입증: 2022년 법원 감정가는 상속 시점(2021년)과 인접하여 시가 산정의 강력한 간접 자료가 될 수 있습니다. 다만 상속세 결정 당시 평가액이 낮았다면, 소급 감정을 통해 당시 시가가 현재 반영된 가액보다 높았음을 입증하여 취득가액을 재산정하는 방식이 효과적일 것으로 보입니다.

2. 양도세 경정청구 절차: 이미 고지된 세액에 대해서는 ‘경정청구’를 진행하는 것이 원칙입니다. 과세당국이 오류를 인정할 경우 행정적 절차를 통해 감액이 가능하나, 받아들여지지 않을 시 조세심판청구 등 불복 절차가 필요할 수도 있습니다.

3. 형제자매 동의 및 판례 적용: 의뢰인의 지분만큼만 다투는 것이 가능하므로 형제자매의 동의가 필수는 아닙니다. 언급하신 대법원 판례들은 상속 재산의 시가 평가 기준을 구체화한 것이므로, 의뢰인의 사례에 법리적으로 유리하게 원용할 수 있을 것으로 판단합니다.

전략 비교: 과세당국에 대한 경정청구(비용 절감)를 우선하되, 거부 시 조세심판청구(전문성 활용)를 준비하는 것이 합리적입니다. 소송은 최종 수단으로 남겨두는 것이 손실을 최소화하는 방법입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.