퇴거합의가 성립했는지 퇴거합의 항소 쟁점을 살펴봅니다

Question

계약갱신청구권 거절에 대한 1심패소로 인해 항소심을 준비하고자 합니다.

피고: 새 매수인이 임대차계약 이후 입주하기로 했다.
원고: 그럼 저희 전세금은 어떻게..피고가 주나요? (중략)  이사를 한 2~3일이나 당기거나 미룰 수 있고 이러니까요.
피고: 새 매수인과 조율해보겠다.
원고: 네, 그러면 저희도 그때쯤으로 일단 알고 준비를 해보든지 할게요.

이 대화로 1심은 아래와 같이 판결했습니다.
"원고는 피고에게 임대차보증금을 언제 반환받을 수 있는지, 피고로부터 받는 것인지 매수인으로 받는 것인지 묻기도 하였고, 이사 준비를 해보겠다는 취지로 말하기도 하였다.이는 임대차만료일에 임대차계약을 종료하기로 합의하였다고 봄이 타당하다"

이걸 확정적 퇴거합의로 보는지 고견을 들려주시길 바라며, 항소장을 어떤 방향으로 써야하는지 조언해주시기 바랍니다.

이지훈 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요, 법무법인 시티 이지훈 변호사입니다.

원고의 발화 내용을 보면 보증금 반환 주체·시기를 확인하는 문의와 이사 일정 조정 가능성을 언급한 것에 불과하고, 갱신요구권을 명시적으로 철회한 표현은 없어 "확정적 퇴거합의"로 해석하기에는 무리가 있습니다. 항소심에서 사실인정과 법리 재구성 여지가 큰 사건입니다.

(1) 상담 전 증거 수집
- 1심 판결문·소장·답변서·준비서면 전문
- 갱신요구권 행사 관련 서면·문자·카톡·통화 녹취 전문
- 문제된 대화 전후 맥락 원본(요약·편집 아닌 전체 흐름)
- 이사 준비·대체거주지 알아보기 여부·실제 실행 여부 자료
- 매수인 정보·매매계약서·인도예정일 관련 정황
- 임대인의 실거주 사유 부존재 여부 자료

(2) 법리 검토
- 주택임대차보호법상 갱신요구권의 성질(형성권)과 철회의사표시 요건: 명시적·확정적일 것 필요
- 문제 대화의 조건성("~라면", "일단 알고", "준비를 해보든지")과 협의 진행 취지 강조
- "확정적 퇴거합의"로 보려면 임대차 종료에 대한 의사합치 명확해야 하며, 반환 주체·시기 질문이 병존한다면 오히려 미합의 상태로 봄이 타당
- 갱신 후 임차인 해지통지 vs 종료합의 구분, 3개월 후 효력 규정 원용
- 필요 시 문언 해석 원칙·의사표시 착오·불명료 조항 임차인 유리 해석 주장
- 항소이유서에 사실오인·법리오해·채증법칙 위반을 항목별로 구성

경찰·판사 출신 정철희 대표변호사와 강력한 공동 대응으로 항소심 뒤집기를 이끌어드리겠습니다.

조승연 변호사 · Answer

제시된 대화만 보면 원고가 임대차 종료를 확정적으로 승낙했다기보다, 새 매수인 입주 예정과 보증금 반환 주체·시기가 정리되지 않은 상태에서 이사 가능성을 잠정적으로 언급한 것으로 해석할 여지가 있습니다. “조율해보겠다”, “그때쯤으로 일단 알고 준비를 해보든지 하겠다”는 표현은 구체적 퇴거일, 보증금 반환일, 반환의무자, 명도 조건이 확정된 합의라기보다 향후 협의를 전제로 한 대화에 가깝습니다. 임대차 종료 합의가 인정되려면 갱신요구권을 포기하고 만료일에 명도하겠다는 당사자의 명확하고 합치된 의사가 필요하므로, 일심이 위 대화만으로 확정적 퇴거합의를 인정했다면 문언과 전체 맥락을 충분히 살피지 않았다는 주장을 할 수 있습니다.

항소이유서에서는 원고가 보증금 반환 문제를 계속 확인한 점, 피고가 매수인과 추가 조율하겠다고 한 점, 원고가 확정일을 수락한 것이 아니라 준비 가능성을 말한 점을 시간순으로 적고, 이후 문자·통화·내용증명에서 갱신 의사 또는 퇴거 조건 협의가 계속되었는지 함께 제출해야 합니다. 갱신요구권 행사 시점, 피고의 거절 사유와 새 매수인의 실제 매수·입주 경위, 보증금 반환 준비 여부도 중요한 쟁점입니다. 특히 계약 종료 합의는 쉽게 추정할 수 없고, 임차인의 불확정적·조건부 표현만으로 권리포기 의사를 인정해서는 안 된다는 방향으로 사실오인과 법리오해를 구체화해야 합니다. 항소장 제출기간을 놓치지 말고, 판결문과 녹취 전체를 기준으로 사선변호사와 항소이유를 정리하는 것이 필요합니다. 3대 대형로펌 파트너 출신 형사 전문 변호사이자 디지털포렌식전문가로서 수사 및 공판과정에 대해 누구보다 잘 알고 있으며, 기업법무, 경제범죄, 성범죄, 마약범죄 등 다양한 분야에서 많은 성공사례가 축적되어 있으니 상담신청해주시면 효율적인 조언을 드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

두 갈래로 나누어 다투셔야 합니다.

첫째는 갱신 거절 사유가 애초에 있었는지입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 거절할 수 있는 경우를 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우로 적고 있고, 괄호로 넓히는 범위도 임대인의 직계존속과 직계비속까지입니다. 새 매수인은 이 문언에 들어 있지 않습니다. 갱신을 요구한 시점에 소유권이 아직 넘어가지 않았다면 이 점을 정면으로 세우실 수 있습니다.

둘째는 합의가 있었는지입니다. 1심이 근거로 든 대화는 보증금을 누가 언제 주는지 묻고 이사 준비를 해보겠다고 한 것인데, 이는 갱신이 거절된 상황을 전제로 그 뒷일을 확인한 말입니다. 갱신요구권을 포기한다는 뜻과는 층위가 다릅니다. 항소이유서에서는 대화 전체의 시간 순서를 복원해, 갱신요구가 먼저 있었고 피고가 거절 사유를 말한 뒤에 그 대화가 나왔다는 순서를 드러내는 것이 핵심입니다.

제6조의3 제5항도 함께 보십시오. 제8호를 이유로 거절했는데 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 하고, 제6항이 그 산정 기준을 두 가지로 정하고 있습니다.

조범수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 약속의 조범수 변호사입니다.

질문에 인용된 대화만으로 임대차 만료일에 확정적으로 퇴거하기로 합의하였다고 볼 수 있는지는 다툴 여지가 있어 보입니다.

특히 “새 매수인과 조율해보겠다”, “그때쯤으로 일단 알고 준비를 해보든지 할게요”라는 표현은 퇴거일을 확정하였다기보다 향후 일정에 따라 이사를 준비할 수 있다는 취지로도 해석될 수 있습니다. 당시 보증금을 누구에게, 언제 반환받을 것인지까지 질문하고 있었다는 점도 전후 대화의 맥락과 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 이미 1심 법원이 해당 대화를 근거로 임대차 종료 합의를 인정한 상태이므로, 항소심에서는 단순히 “퇴거에 동의한 적이 없다”고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 전체 녹취에서 퇴거시기와 조건이 실제로 확정되었는지, 이후에도 당사자들이 이를 확정된 합의로 인식하고 행동했는지, 계약갱신요구권을 언제 어떤 방법으로 행사했는지 등을 구체적으로 제시하여 1심의 사실인정을 다툴 필요가 있습니다.

따라서 항소장은 인용하신 통화 일부만으로 방향을 정하기보다는 1심 판결문과 전체 녹취록, 계약갱신요구 전후의 문자·카카오톡 등을 함께 검토하여 항소이유를 구성하는 것이 좋겠습니다.

위 내용은 질문에 기재된 사실관계를 기준으로 한 일반적인 참고사항이며, 구체적인 사건 내용에 따라 결론은 달라질 수 있습니다. 1심 판결문과 전체 녹취내용, 계약갱신요구권 행사 전후의 자료를 확인한 뒤 전문가의 도움을 받아 준비하시기 바랍니다.

이민철 변호사 · Answer

제시된 대화만 보면 1심 판단을 다툴 여지는 있습니다. 다만 “준비를 해보든지 할게요”라는 문구 하나만 떼어 조건부 표현이라고 주장하는 것으로는 부족합니다. 항소심은 통화 전체 맥락, 그 전후의 문자, 갱신요구 시점, 매매계약·소유권이전 시점, 실제 이사 준비 등 객관적 행동까지 함께 보게 됩니다. 따라서 항소이유는 일부 문구의 의미보다 ‘임대차를 만료일에 종료한다는 확정적 의사합치가 실제로 있었는지’를 전체 증거로 다시 구성해야 합니다.

특히 질문의 대화에는 보증금을 누가 언제 반환하는지조차 정해지지 않았고, 피고도 “새 매수인과 조율해보겠다”고 답했습니다. 이는 종료일과 이사일이 아직 협의 중이었다는 근거가 될 수 있습니다. 반면 이후 실제로 이사업체를 알아보거나 새집 계약을 추진하고, 상대방에게 퇴거를 전제로 한 말을 반복했다면 1심 판단을 강화하는 자료가 될 수 있으므로 불리한 정황까지 먼저 점검해야 합니다.

또 하나는 매수인 실거주 문제입니다. 매수인이 임대인의 지위를 승계한 뒤 법정기간 내 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 것은 가능하지만, 아직 소유권을 취득하지 않은 단계에서 기존 임대인이 단순히 “매수인이 들어온다”는 이유만으로 갱신을 거절할 수 있는지는 별도 문제입니다. 따라서 매매계약일, 소유권이전일, 갱신요구·거절일을 날짜별로 놓고 봐야 합니다.

항소장은 우선 기간 내 제출하고, 항소이유서에서는 1심 판결문 전체와 녹취 전문을 문장별로 대조하는 것이 좋습니다. 지금 새로 내용증명을 보내 과거 의사를 만들기보다 당시 자료를 보존하는 편이 중요합니다. 판결문, 전체 녹취, 계약갱신 요구자료, 매매·등기 시점을 함께 검토해 ‘종료합의 부존재’와 ‘갱신거절의 적법성’을 각각 항소쟁점으로 정리하는 것이 필요해 보입니다.

구체적인 도움이 필요하시면 상담 요청 바랍니다. 감사합니다.

윤준기 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 새율의 대표변호사 윤준기입니다.

경제범죄수사팀장으로서 유사 사건들을 직접 수사했던 경험을 바탕으로 귀하의 사안에 대해 실질적인 조언을 드리도록 하겠습니다.

인용하신 1심 판단은 대화의 일부 표현을 종료 합의로 평가한 것으로 보입니다. 항소심에서는 그 대화가 오간 전후 맥락, 즉 갱신청구권을 행사한 시점과 방식, 피고가 주장하는 갱신거절 사유가 실제로 존재했는지를 먼저 다투실 필요가 있습니다.

다음으로 합의의 성립 자체를 다투어야 합니다. 준비를 해보겠다는 취지의 표현은 확정적인 의사표시로 보기 어렵고, 보증금 반환의 주체와 시기가 전혀 정해지지 않은 상태였다는 점, 피고가 매수인과 조율해보겠다고만 답한 점은 오히려 합의가 미완성이었음을 보여주는 사정입니다. 임대차 종료 합의는 임차인에게 중대한 불이익이 따르므로 그 인정에 신중해야 한다는 점도 함께 지적하실 수 있습니다.

항소이유서는 1심이 어떤 증거를 어떻게 잘못 평가했는지를 구체적으로 짚어야 설득력이 생깁니다. 대화 전문과 당시 문자, 갱신거절 통지를 시간순으로 재구성해 제출하시기 바랍니다.

법률사무소 새율의 대표변호사들은 최초 사건 상담부터 사건이 종결될 때까지 직접 의뢰인과 소통하고 사건을 수행하며, 유사한 사례를 경찰 수사관으로서도, 변호사로서도 성공적으로 처리한 경험이 있습니다.

보다 상세한 상담을 원하시면 법률사무소 새율로 연락 주시기 바랍니다.

법률사무소 새율 대표변호사 윤준기 올림.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 핵심 쟁점
계약갱신요구권 행사 후 임대인과의 대화만으로 '합의해지'가 성립했는지가 쟁점입니다. 합의해지는 청약과 승낙이라는 명확한 의사합치가 있어야 하는데, 이사 시기·보증금 반환 방법을 문의한 정도로 이를 인정할 수 있는지가 다투어질 부분입니다.

2. 유리한 점과 불리한 점
질문자님의 발언은 "새 매수인 조율 결과에 따라 준비하겠다"는 조건부·잠정적 태도로 읽힐 여지가 있어, 확정적 종료 합의로 보기엔 무리가 있다는 점은 유리합니다. 다만 1심이 이미 문언 전체를 종합해 종료 의사로 판단했고, 갱신거절 이후 대안을 모색하는 취지로도 읽힐 수 있어 반박이 쉽지만은 않습니다.

3. 대응 방향
항소이유서에는 대화 전체 맥락(피고의 매수인 조율 제안이 전제였다는 점, 조건 미성취 시 합의 효력 없음)과 갱신요구권 행사가 선행됐다는 사실관계를 구체적으로 재구성해 제출해야 하며, 민사소송은 변론주의가 적용되어 같은 사실관계도 어떻게 법리 구성해 주장하느냐에 따라 결과가 크게 갈릴 수 있습니다. 감정적으로 "합의가 아니었다"고만 주장하기보다, 대화 전후 문자·통화 등 추가 정황증거를 확보해 의사표시 해석 법리로 정면 반박하는 전략이 필요합니다.

4. 정확한 대응을 위해
위 의견은 기재해주신 내용만으로 본 일반적 검토입니다. 유리·불리는 사건마다 차이가 있어, 전후사정과 사건경위를 직접 들어봐야 이 사건의 현실적인 목표와 제가 도와드릴 수 있는 범위를 정확히 잡을 수 있습니다. 상담 신청 주시면 함께 정리해 드리겠습니다.

김강희 변호사 · Answer

안녕하세요, 서울대 로스쿨 김강희 변호사입니다.

【▶: ①】 제시된 대화만으로 임대차를 만료일에 확정적으로 종료하고 퇴거하기로 합의하였다고 단정하기는 어렵습니다. 보증금 반환 주체와 시기를 묻고, “조율해보겠다”는 답변을 들은 뒤 “준비를 해보든지”라고 한 것은 새 매수인 입주 가능성을 전제로 한 잠정적 대응으로도 충분히 해석됩니다. 다만 대화 전후에 퇴거일, 보증금 반환일·주체를 구체적으로 정했거나 갱신 요구를 철회한다는 취지의 표현이 있었다면 불리하게 작용할 수 있습니다.

【▶: ②】 항소이유는 1심이 일부 문구를 떼어 내어 조건부·미확정적 의사표시를 종료합의로 확대 해석했다는 점에 두는 것이 좋겠습니다. 종료합의라면 적어도 언제, 누가, 어떤 방식으로 보증금을 반환하고 퇴거할 것인지에 관한 핵심 사항이 정리되어야 하는데, 제시된 대화에서는 오히려 그 부분이 미정으로 보입니다. 매수인의 실제 입주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 역시 소유권 이전 시점, 매수인의 지위, 실제 거주 의사와 준비 정황에 따라 별도로 판단됩니다.

【▶: ③】 판결문을 송달받은 날부터 2주 안에는 우선 항소 제기 여부를 결정해야 합니다. 항소이유서에는 대화 전문을 시간순으로 정리하여, 보증금 반환에 관한 질문과 피고의 ‘조율’ 답변, 확정일 부재를 연결해 제시하는 방식이 적절합니다. 임대차계약서, 갱신요구 통지와 도달자료, 통화 녹취·문자 전체, 매매계약 및 소유권 이전 시점, 매수인의 입주 관련 자료를 함께 확인해두시는 것이 좋겠습니다.

🛑 결론
현재 문언만으로는 확정적 퇴거합의가 있었다는 1심 판단을 다툴 여지가 있습니다. 대화 전문과 갱신요구 시점, 매수인의 실제 입주 관련 자료를 기준으로 항소이유를 구성할 필요가 있겠습니다.

당신의 이야기를 법이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

정진욱 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 법무법인 쉴드 정진욱 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님께서는 계약갱신청구권 행사와 관련하여 임대인 측과 나눈 대화 내용이 임대차 종료에 관한 확정적 합의로 해석될 수 있는지가 쟁점이 된 사건에서 1심 패소 후 항소를 준비하고 계십니다. 1심 법원은 의뢰인님이 보증금 반환 시기와 방법을 문의하고 이사 준비를 하겠다고 언급한 부분을 임대차 종료 합의의 근거로 삼았는데, 이러한 판단이 타당한지, 그리고 항소장을 어떤 방향으로 구성해야 하는지에 대한 자문을 구하고 계십니다.

■ 검토의견
말씀하신 대화 내용을 보면 의뢰인님의 발언은 매수인 입주가 예정되어 있다는 피고의 일방적 통보를 전제로 보증금 수령 주체와 시기를 확인하는 취지로 보이고, 조건부·잠정적 표현이 다수 포함되어 있어 이를 임대차 종료에 관한 확정적이고 명시적인 의사합치로 단정하기는 신중해야 할 부분이 있습니다. 항소심에서는 갱신거절 통지의 적법성과 시기, 대화 전후 맥락 및 문언의 객관적 의미, 조건부 표현의 존재, 실제 갱신청구권 행사 의사표시가 명확히 있었는지 여부를 중심으로 계약 종료 합의가 성립하기 위한 요건인 명확하고 확정적인 의사표시가 결여되었다는 점을 논증하는 방향으로 구성하는 것이 필요합니다. 다만 개별 대화의 전체 맥락과 사건 기록 전반을 함께 검토해야 정확한 결론을 낼 수 있는 사안입니다.

대형로펌에서 쌓은 실전 경험을 바탕으로 작은 사실관계 하나, 증거 하나도 놓치지 않고 살피겠습니다. 혼자 고민하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다. 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 확정적 퇴거합의로 보기 어렵다는 판단이 타당합니다

대화만으로는 임대차 만료일 퇴거 및 갱신청구권 포기에 대한 확정적 의사 합치가 있었다고 보기 어렵습니다. 원고의 “그럼 저희 전세금은 어떻게..피고가 주나요?”는 보증금 반환 의무자와 시기를 확인한 질문이며, 피고의 “새 매수인과 조율해보겠다”는 답변은 일정 미확정을 보여줍니다. 또한 “준비를 해보든지 할게요” 역시 조건부·잠정적 준비 의사에 가깝습니다. 유사 판결도 이사 가능성 언급만으로 확정적 종료 합의를 인정하지 않았습니다.

📌 2. 항소심에서는 합의의 확정성과 갱신거절 사유를 함께 다투어야 합니다

항소이유는 첫째, 1심이 ‘준비해보겠다’를 확정적 퇴거 의사로 확대해석했고 보증금 액수·반환일 등에 관한 합의가 없었다는 점입니다. 둘째, 계약갱신요구권 포기는 명시적이고 종국적이어야 하므로 매수인 입주 예정이라는 장래 사정만으로 권리 포기를 인정할 수 없습니다. 유사 사건에서도 이후 거주 의사를 보인 경우 갱신청구권 포기 및 종료 합의를 부정했습니다. 또한 법은 임대인의 실제 거주를 갱신거절 사유로 정하고 있으므로, 새 매수인 입주가 누구의 실제 거주인지 구분해야 합니다.

📌 3. 항소장 제출과 항소이유서에서 대화 전체를 증거로 재구성해야 합니다

항소장을 제출하고, 이유서에 통화·문자 녹취록 및 계약서를 함께 정리해야 합니다. 특히 “피고가 주나요?”와 “조율해보겠다” 사이에 확정된 날짜·금액·반환 주체가 없다는 점을 표로 제시하세요. 주위적으로 갱신 임대차 존속을, 예비적으로 부당한 갱신거절 시 손해배상을 검토하는 방향이 적절합니다. 1심에서 누락된 대화와 매수인의 실제 입주 여부도 반드시 다투어야 합니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 1심 판결로 인해 마음고생이 많으실 의뢰인님의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 1번 임대차 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

1심의 판단은 대화 중 일부만을 근거로 하여 '합의'의 효력을 인정했으나, 의뢰인님의 상황에 맞춰 다음과 같이 전략을 수립할 수 있습니다.

1. 확정적 퇴거 합의의 부존재 입증

해당 대화는 보증금 반환 주체와 이사 일정에 대한 '조율 및 의사 확인' 과정이지, 확정적인 퇴거 합의로 보기는 어렵습니다. 계약갱신요구권은 임차인의 강력한 권리이며, 이를 포기하려면 명확하고 구체적인 의사표시가 존재해야 합니다. 대화 중 '알고 준비를 해보겠다'는 표현은 이사 가능성을 열어둔 것일 뿐, 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 확정적 의사로 해석하는 것은 무리라고 생각합니다.

2. 항소심 전략 수립

항소심에서는 '합의의 성립 요건'을 집중적으로 다퉈야 합니다.

- 내용증명: 상대방에게 계약갱신요구권을 행사한다는 점과 1심에서 인용된 대화가 합의가 아닌 이사를 전제로 한 사전 협의였음을 명확히 하는 문서를 보내 증거를 확보할 수 있습니다.

- 주장 입증: 당시 대화의 맥락상 보증금 반환 주체가 명확하지 않았고, 의뢰인님이 이사를 강제로 해야 할 상황이 아니었음을 입증하여 '합의의 실체'가 결여되었음을 강조하는 것이 좋습니다.

- 불필요한 전략: 상대방과의 감정적 소모가 큰 합의 시도는 현시점에서 실익이 적으므로 배제하고, 법리적 다툼에 집중해야 할 것으로 보입니다.

객관적으로 볼 때, 임차인의 갱신요구권을 제한적으로 해석한 1심 판결을 뒤집기 위해 대화의 전문을 법리적으로 재구성하는 전략이 효과적입니다. 방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.