상속 부동산 양도소득세 취득가액, 양도소득세 조세심판 쟁점

Question

2021.6.28. 모친 사망으로 상속받은 부동산 지분이 2023년 법원경매로 양도되었습니다. 전체 법원 감정가는 약 17억원, 낙찰가는 15억8,800만원인데 2026년 양도소득세 약 7,900만원이 무신고 결정고지됐습니다. 세무서가 상속 당시 취득가액을 지나치게 낮게 적용한 것으로 의심되어, 2021년 상속개시일 기준 소급감정 또는 비교매매사례를 통해 취득가액을 다투는 조세심판청구를 검토 중입니다. 조세심판만 수임하는 경우 착수금과 성공보수를 알고 싶습니다.

윤준기 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 새율의 대표변호사 윤준기입니다.

경제범죄수사팀장으로서 유사 사건들을 직접 수사했던 경험을 바탕으로 귀하의 사안에 대해 실질적인 조언을 드리도록 하겠습니다.

상속받은 부동산을 경매로 양도한 경우 양도차익은 상속개시 당시의 평가액을 취득가액으로 삼아 계산되는데, 실무에서는 과세관청이 별도 감정 없이 공시가격 등 낮은 기준을 적용해 취득가액을 과소하게 잡는 일이 적지 않습니다. 감정가 17억 원, 낙찰가 15억 8,800만 원이라는 규모를 보면 취득가액을 어떻게 잡느냐에 따라 세액 차이가 상당히 크게 벌어질 사안입니다.

다투는 방법은 크게 상속개시일을 기준시점으로 한 소급감정과, 상속개시일 전후 일정 기간 내의 유사 부동산 매매사례를 제시하는 것입니다. 다만 소급감정은 언제 받았는지, 감정법인이 몇 곳인지에 따라 과세관청이 인정하지 않는 경우가 있어 준비 단계에서 요건을 꼼꼼히 맞춰야 합니다. 무신고 결정이 내려진 경위와 가산세 부과 내역도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

불복 절차에는 통지를 받은 날부터 정해진 기간이 있고 이 기간을 놓치면 본안 판단 자체를 받지 못하므로, 결정통지서를 받으신 날짜부터 먼저 확인하시기 바랍니다. 비용은 로톡 정책상 직접 안내드리기는 불가능하며, 구체적인 사안에 따라 크게 달라질 수 있어 자세한 상담 이후 안내가 가능합니다.

법률사무소 새율의 대표변호사들은 최초 사건 상담부터 사건이 종결될 때까지 직접 의뢰인과 소통하고 사건을 수행하며, 유사한 사례를 경찰 수사관으로서도, 변호사로서도 성공적으로 처리한 경험이 있습니다.

보다 상세한 상담을 원하시면 법률사무소 새율로 연락 주시기 바랍니다.

법률사무소 새율 대표변호사 윤준기 올림.

[경찰대/3대 로펌/형사팀장/경제범죄수사팀장/교통조사팀장/사이버수사대]

이민철 변호사 · Answer

모친 사망으로 상속받은 부동산이 경매로 매각된 뒤 3년 만에 거액의 양도소득세 고지를 받으시어 무척 당황스러우실 것으로 보입니다. 세무서가 무신고 결정을 하면서 상속 당시 취득가액을 시가가 아닌 기준시가 등 보충적 평가방법으로 낮게 산정한 것으로 추정됩니다. 현재 고지된 본세 약 7,900만 원 외에도 20%의 무신고가산세와 납부지연가산세, 본세의 10%에 달하는 개인지방소득세까지 연동되어 실제 부담할 총세액은 1억 원을 상회할 가능성이 높아 불복의 실익 자체는 충분합니다.

다만 소급감정이나 비교매매사례를 통해 취득가액을 높이려는 계획은 신중한 손익 계산이 선행되어야 합니다. 판례상 객관적인 소급감정이 시가로 인정될 여지는 있으나, 평가 대상 부동산의 가액이 높아 복수의 공인 감정평가법인을 거쳐야 할 경우 수백만 원 이상의 감정 비용이 발생할 수 있습니다. 더욱이 양도소득세 단계에서 사후적으로 제출하는 소급감정에 대해 조세심판원은 매우 보수적으로 판단하는 경향이 있으므로, 2023년 경매 당시의 감정평가 내역과 시점 수정 자료를 활용하여 2021년 당시 시가를 합리적으로 증명해 낼 수 있는지가 승패를 가르는 핵심 변수입니다.

조세심판청구는 세무서로부터 결정고지서를 송달받은 날로부터 90일 이내에 반드시 제기해야 하는 엄격한 기한이 적용되며, 이 기간을 놓치면 행정소송조차 제기할 수 없습니다. 따라서 세무서가 발행한 납세고지서 및 세액산출근거표, 그리고 법원 경매 감정평가서와 매각물건명세서를 지참하시어 전화상담이나 방문상담을 신청해 주시기 바랍니다. 고지서 검토를 통한 과세처분의 적법성 및 취득가액 산정 오류 진단, 감정평가 비용 대비 예상 세액 절감액 시뮬레이션, 90일 기한 내 조세심판청구서 작성 방향 등을 짚어 드리겠습니다.

김동엽 변호사 · Answer

안녕하세요. 김동엽 변호사입니다.

상속으로 취득한 부동산의 양도소득세 취득가액은 원칙적으로 2021​. 6. 28. 상속개시일 현재의 시가입니다.

말씀대로 세무서가 기준시가 등 낮은 금액만 적용하였다면, 상속개시일 기준 소급감정가액이나 적정한 비교매매사례가액을 근거로 취득가액을 다툴 여지가 있습니다. 소득세법 시행령은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액으로 보도록 규정하고 있기 때문입니다.

2023년 경매자료는 상속개시일 당시의 가치가액을 보강하는 간접자료로 활용할 수 있습니다.

조세심판청구는 결정고지서를 송달받은 날부터 원칙적으로 90일 이내 제기해야 하므로, 고지서의 실제 송달일 확인이 필요하며,

구체적인 진행비용은 상담주시면 자세하게 안내드리도록 하겠습니다.

장재호 변호사 · Answer

기존 답변에서 다루지 않은 쟁점을 짚겠습니다.

세무사 관점에서 총 분쟁금액을 먼저 계산해야 합니다. 양도소득세 본세 7,900만 원 외에 무신고가산세(본세의 20%, 약 1,580만 원), 납부지연가산세(미납세액 x 1일 0.022% x 법정납부기한 다음 날부터의 경과일수), 개인지방소득세(본세의 10%, 약 790만 원)와 그 가산세까지 합산하면 총액이 1억 원을 상회합니다. 취득가액이 상향되면 본세와 가산세 전체가 연동하여 감소하므로 조세심판의 실익이 본세보다 큽니다. 참고로, 법원경매에 의한 양도는 과세요건 사실이 경매기록에 공개되어 있어 부정무신고(40%)가 아닌 일반무신고(20%)에 해당합니다(국세기본법 제47조의2).

소급감정의 판례 근거는 확립되어 있습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결은 "소급감정이라는 이유만으로 시가에서 배제할 수 없다"고 판시했고, 대법원 2024두61780(2026. 4. 30.)도 동일 법리를 재확인했습니다. 다만 기준시가 10억 원을 초과하는 부동산이므로 감정평가법인 2곳 이상의 감정이 필요합니다(상증세법 제60조 제5항).

지금 가장 시급한 조치 두 가지입니다. 첫째, 결정고지서 수령일로부터 90일 이내에 조세심판을 청구하면서 감정평가법인 2곳에 2021. 6. 28. 기준 소급감정을 의뢰하십시오. 둘째, 개인지방소득세는 별개 세목이므로 양도소득세 심판과 별도로 관할 지자체에도 불복해야 합니다(지방세기본법 제91조). 양도소득세만 불복하면 지방소득세는 감액되지 않습니다.

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

상속받은 부동산이 경매로 넘어간 데다 예상치 못한 거액의 양도소득세 고지까지 받으셨으니, 얼마나 당혹스럽고 억울하셨을지 헤아릴 수 없습니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 상속 당시 취득가액을 현실에 맞게 재산정하여 조세심판청구를 제기하면 양도소득세를 상당 부분 줄일 수 있을 것으로 보입니다.

핵심 쟁점은 2021년 상속개시일 당시의 시가를 얼마로 볼 것인가입니다. 대법원은 공신력 있는 감정기관의 소급감정가액도 객관적·합리적으로 평가된 것이라면 시가로 인정될 수 있다고 판시하고 있으며, 유사 매매사례가액 역시 면적·위치·용도 등이 유사하다면 시가로 인정될 수 있습니다. 다만 2023년 경매 감정가나 낙찰가를 2021년 시가의 근거로 활용하려면, 그 사이 가격변동이나 물건 현황의 변화가 없었음을 함께 소명해야 합니다. 또한 취득가액이 높아지면 본세뿐 아니라 무신고가산세도 함께 줄어드는 효과가 있으므로, 실제 절감액은 7,900만 원보다 클 수 있습니다. 수임료는 쟁점의 난이도와 예상 절감세액에 따라 달라지므로, 자료를 검토한 후 구체적으로 안내드릴 수 있습니다.

보다 정확한 판단을 위해서는 무신고 결정고지서의 송달일(심판청구 기간 확인용), 세무서가 적용한 취득가액의 산출 근거, 그리고 상속세 결정 자료를 확인해야 할 것으로 보입니다.

저는 국내 10대 대형로펌에서 근무하며 수많은 고액의 부동산 사건과 중대한 행정심판/행정소송 사건을 진행하며 납세자에게 유리한 결과를 이끌어낸 경험이 있습니다. 조세심판을 다수 경험한 변호사로서 의뢰인님의 답답한 심정을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

지금은 막막하고 불안하시겠지만, 의뢰인님의 정당한 권리 회복을 위하여 끝까지 치열하게 싸워줄 변호사와 함께하신다면 분명 유리한 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
2021년 6월 28일 모친 사망으로 부동산 지분을 상속받으신 뒤, 2023년 법원경매로 해당 지분이 양도되었고 낙찰가는 15억8,800만원 상당입니다. 그런데 2026년에 이르러서야 양도소득세 약 7,900만원이 무신고 결정고지되어, 상속 당시 취득가액 산정 방식에 의문을 갖고 계십니다. 오랜 시간이 지난 뒤 예상치 못한 거액의 세금을 통보받으신 상황에서, 취득가액을 다시 다투어야 하는 부담이 상당히 크실 것으로 생각됩니다.

[의견]
상속세및증여세법 제60조, 제61조에 따라 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재 시가가 원칙이며, 시가를 확인하기 어려운 경우 보충적 평가방법인 개별공시지가 등이 적용됩니다. 세무서가 보충적 평가액으로 취득가액을 낮게 산정했다면, 상속개시일 전후 6개월 이내 유사매매사례가액이나 소급감정가액을 통해 시가를 입증하여 취득가액을 상향시킬 여지가 있습니다. 다만 소급감정가액이 상속세 신고 이후 사후적으로 인정되는지, 심판원이 유사 사례를 인정할 정도의 개별성 요건을 충족하는지는 개별 사안마다 결론이 달라지므로, 감정평가 가능성과 비교사례 존재 여부를 먼저 검토해야 합니다. 또한 무신고 가산세 및 신고불성실가산세 부과의 적법성, 부과제척기간 도과 여부도 함께 다툴 쟁점입니다. 조세심판청구는 원칙적으로 처분청의 통지를 받은 날로부터 90일 이내에 청구해야 하므로 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 비용 부분은 로톡 규정상 이 자리에서 안내드리기 어려우니, 상담을 신청해 주시면 구체적으로 설명드리겠습니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 리브 이진훈 변호사 올림

정진열 변호사 · Answer

1. 취득가액을 다투면 본세뿐 아니라 무신고가산세도 함께 줄어듭니다
무신고가산세는 납부할 본세의 20%로 산정되므로, 조세심판을 통해 상속 당시 취득가액이 인정되어 본세가 줄어들면 가산세도 같은 비율로 함께 감소합니다. 이번 심판의 실익은 본세 7,900만 원 자체보다 클 수 있습니다.
3. 쟁점은 소급감정·비교매매사례의 '객관성'입니다
2021.6.28. 상속개시일 당시의 시가를 소급감정이나 비교매매사례로 입증해야 하며, 2023년 경매의 감정가·낙찰가가 상속개시일 시가를 그대로 반영한다고 인정받으려면 그 사이 가격변동, 물건의 현황·권리관계 변동이 없었음을 함께 소명해야 합니다.
4. 수임료 안내
조세심판만 별도로 수임하는 경우 착수금과 성공보수는 통상 쟁점의 난이도와 예상 절감세액을 기준으로 정해지며, 성공보수는 실제 감액된 세액(가산세 포함)의 일정 비율로 산정하는 방식이 일반적입니다. 구체적인 비용은 여기서 언급할수 없습니다. 합리적 비용으로 조롁드리니 도움이 필요하시면 문의주세요

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 조세심판만 맡길 때의 보수와 판단

구체적인 착수금과 성공보수는 사건자료, 쟁점의 복잡성, 예상 감액세액 및 심판 진행 범위에 따라 달라 일률적인 금액으로 안내하기 어렵습니다. 통상 조세심판청구서 작성·제출, 세무서 의견에 대한 반박, 추가자료 제출 및 결정문 검토를 포함한 착수금과, 양도소득세 및 이에 연동되는 지방소득세가 실제 감액·환급되는 경우의 성공보수를 별도로 협의합니다. 수임 전 처분서와 세액계산서를 검토한 뒤 서면으로 보수조건을 제시하겠습니다.

📌 2. 상속가액을 다툴 수 있는 근거

2021.6.28. 모친 사망으로 상속받은 부동산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가이며, 세무서가 적용한 가액이 객관성과 합리성을 갖추지 못했다면 양도소득세 단계에서도 다툴 여지가 있습니다. 대법원은 객관적·합리적인 감정이라면 소급감정도 시가가 될 수 있다고 판단했습니다. 대법원- 다만 2023년 법원경매의 감정가 약 17억원과 낙찰가 15억8,800만원은 2021.6.28. 당시 가격을 직접 나타내는지, 시간·현황·권리관계의 차이가 없는지를 입증해야 합니다. 비교매매사례 역시 면적·위치·용도·기준시가가 유사하고 가격변동의 특별한 사정이 없어야 인정될 가능성이 높습니다.

📌 3. 지금 진행할 절차와 준비자료

우선 무신고 결정고지서의 송달일을 확인하여 조세심판청구 제기기간을 놓치지 않도록 하고, 양도소득세 7,900만원의 산출근거와 상속세 결정자료를 확보해야 합니다. 이후 주위적으로 2021.6.28. 기준 소급감정가액, 예비적으로 객관성이 입증되는 비교매매사례가액을 취득가액으로 적용해 달라고 청구하는 방식이 적절합니다. 감정평가서, 법원경매 감정평가서·매각물건명세서, 낙찰자료, 등기부 및 주변 거래자료를 함께 검토하겠습니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 상속받은 부동산이 경매로 매각되며 발생한 양도세 문제로 고민이 많으실 의뢰인의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 상속 당시 취득가액 재산정 및 경정청구

상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액이나 감정평가액이 없는 경우, 세무서가 보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용해 취득가액을 낮게 산정했을 가능성이 큽니다. 의뢰인께서 고려하시는 소급감정은 법원 경매 사례와 비교하여 합리적인 입증 자료가 될 수 있으므로, 조세심판청구를 통해 취득가액 현실화를 주장하는 것은 매우 전략적인 선택으로 보입니다.

2. 조세심판청구 전략 및 수임 관련

현재 무신고 결정고지가 내려진 상황이므로 불복 절차는 신중해야 합니다. 전략적으로는 첫째, 감정평가사와 협업하여 소급감정가액의 객관성을 확보하고, 둘째, 유사 매매사례를 적극 발굴하여 입증하는 것입니다. 다만, 수임료(착수금 및 성공보수)는 사건의 난이도, 예상 절감액, 업무 범위에 따라 변동 폭이 크기에 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다.

객관적으로 볼 때, 감정평가 비용 대비 양도세 절감 효과를 먼저 시뮬레이션해보는 것이 우선입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.