계약금 반환 뒤 발생한 손해, 계약금 반환과 배상 가능할까요?

Question

친구가 집주인이라고 해서 돈을 주고 계약을 하기로 했어요 그래서 집 계약일자만 남은상태에서 제가 계약금을 일부줬어요 (지금은 받은상태) 근데 그걸 믿고 수기원서를 다 인천으로 지원을 넣었어요 그리고 대학교 자퇴까지 했구요(이사가는곳이 인천이어서요) 근데 연락이 점차안되고 계약금을 더줄게 라고 말해야 연락이 되었어요 그리고 병원이라면서 연락도 잘 되지않았구요 결국에는 병원에 있는것도 아니었고 제주도에서 놀고 있었어요 최근에 80만원(계약금준돈)을 받았지만 나머지 그사람 말을 믿고 날린 원서지 자퇴해서 저의 등록금 일부분을 받고 싶어요 그돈으로 다시 학교도 수시원서도 작성해야하고 ㅠㅠ 제가 잘모르고 돈을 빌려줬지만 이것도 고소가 되거나 돈을 받을수 있는방법이 있을까요

백종빈 변호사 · Answer

친구가 본인이 집주인이라 속여 계약금을 편취하고, 이를 신뢰해 진행한 대학 자퇴와 수시 원서 지원으로 막대한 부대 피해를 입으신 데 대해 심적 상실감과 고통이 매우 크실 줄 압니다.

사후에 계약금 80만 원을 돌려받았더라도 계약 체결 당시를 기준으로 범죄 성립을 판단하므로 형법상 사기죄는 성립합니다. 친구가 실제 소유권이나 정당한 임대 권한 없이 집주인 행세를 하며 계약금을 받은 것은 명백한 기망행위이며, 사후 반환은 양형 참작 사유에 불과합니다. 다만 실무상 원금이 모두 환불된 사건은 수사기관이 단순 민사 채무불이행으로 종결하려는 경향이 있으므로, 고소장 작성 시 병원 거짓말, 유흥 잠적, 연락 회피 등 처음부터 임대할 의사 없이 돈을 융통하려 했던 편취의 고의를 입체적으로 소명해야 정식 입건 및 처벌을 이끌어낼 수 있습니다. 피의자 신분으로 수사를 받게 되면 형사 처벌을 피하기 위해 합의를 요청해 올 가능성이 높으며, 이때 부대 손해를 합의금에 포함해 보상받는 전략이 유효합니다.

계약금 외에 발생한 등록금 손실과 수시 원서 접수 비용은 민법상 '특별손해'에 해당합니다. 민사상 특별손해를 배상받으려면 "상대방이 인천 집 계약을 전제로 질문자님이 자퇴하고 인천권 수시를 다시 접수한다는 사정을 사전에 알았거나 알 수 있었음(예견가능성)"을 객관적으로 입증해야 합니다. 이사를 위해 학교를 그만두고 원서를 넣는다는 사정을 사전에 공유한 메시지나 통화 녹음이 있다면, 민사 손해배상 청구 소송을 통해 원서비, 등록금 손실분 및 정신적 위자료를 정당하게 청구할 수 있습니다.

등기부등본, 계약금 입출금 내역, 사전 고지 대화 캡처본, 원서 접수 영수증 및 자퇴 확인서를 체계적으로 정리하여 내용증명으로 우선 배상을 최고하고, 불응 시 경찰 고소와 소액 손해배상 소송을 병행하시길 권장합니다. 조력이 필요하시다면 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다. 최선의 결과를 이끌어내도록 돕겠습니다.

홍은영 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 채비의 홍은영 변호사입니다. 믿었던 친구의 말만 보고 진로까지 바꾸셨는데 연락마저 피하니 많이 속상하셨을 것 같습니다.

1. 고소는 검토해 볼 수 있습니다. 상대방이 처음부터 집주인이 아니었거나 계약할 생각 없이 계약금을 받은 것이라면 사기죄가 문제될 수 있고, 나중에 80만원을 돌려주었더라도 이미 성립한 범죄가 없어지는 것이 아니라 처벌 수위에서 참작될 뿐입니다. 반면 실제로 계약하려다 사정이 바뀐 것이라면 사기로 보기는 어렵습니다.

2. 원서비나 등록금 같은 손해는 민사상 손해배상으로 청구하셔야 합니다. 다만 민법은 특별한 사정으로 생긴 손해에 대해서는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상책임을 인정하고(제393조 제2항), 이 규정은 불법행위에도 준용됩니다(제763조). 결국 상대방이 질문자님이 이 집을 믿고 인천 지역에 원서를 넣고 자퇴까지 한다는 사정을 알고 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 자퇴는 본인의 선택이었다는 반론도 예상되므로 전액이 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

3. 지금은 상대방이 집주인이라고 말한 대화, 계약금 송금 및 반환 내역, 인천 이사와 진학 계획을 상대방에게 알린 대화를 캡처해 두시기 바랍니다. 원서비와 등록금 영수증도 함께 정리해 두시면 청구 금액을 특정하는 데 도움이 됩니다.

다만 위 내용은 올려주신 사실관계만을 전제로 한 일반적인 법률 자문이므로, 상대방과의 대화 전체와 송금·반환 내역, 원서비와 등록금 납부 영수증을 확인하기 전에는 결론을 단정해 드리기 어렵습니다. 관련 자료를 지참하여 상담 신청해 주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

박동민 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 아크로, 박동민 대표변호사입니다.

[사실관계]

친구가 자신이 집주인이라고 하여 임대차계약을 믿고 80만 원을 지급했고, 인천으로 이사할 것을 전제로 대학 지원과 자퇴까지 진행했으나 계약이 이루어지지 않은 상황으로 보입니다. 지급한 80만 원은 반환받았지만 원서비와 등록금 손실 등이 남아 있습니다.

[의견]

계약금을 돌려받았더라도 별도의 합의나 손해배상 포기 의사를 표시한 것이 아니라면 추가 손해를 청구할 가능성은 남아 있습니다. 다만 원서비와 등록금 손실을 받으려면 실제 임대차계약이 성립했거나 상대방의 잘못으로 계약이 무산됐다는 점, 해당 손해가 계약을 믿고 발생했다는 점을 입증해야 합니다.

특히 친구가 인천 이사와 학교 지원·자퇴 계획을 미리 알고도 계약이 확실히 진행되는 것처럼 말한 자료가 있다면 손해배상 판단에 중요합니다. 반면 자퇴가 본인의 독립적인 선택으로 보이거나 상대방이 이러한 사정을 몰랐다면 등록금 손실 전액을 인정받기는 쉽지 않을 수 있습니다.

사기 고소는 친구가 실제 소유자나 적법한 임대권한이 없다는 사실을 알면서도 집주인이라고 속여 처음부터 돈을 받을 의도였는지가 핵심입니다. 단순히 약속을 지키지 못한 것만으로는 사기죄가 성립하지 않지만, 등기부상 소유관계, 허위 설명, 연락 회피 경위 등을 종합해 고소 가능성을 검토할 수 있습니다.

대화내역, 송금·반환내역, 원서비 영수증과 자퇴·등록금 환불자료를 가지고 연락 주시면, 민사상 청구 가능한 손해의 범위와 사기 고소 가능성까지 제가 자세히 검토해 드리겠습니다.

감사합니다.

변성훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 장헌 변성훈 변호사입니다.

돌려받으신 80만 원 외에 원서접수비나 등록금 손실도 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 친구의 말을 믿고 지출했다는 이유만으로 전액 배상받는 것은 아닙니다. 친구가 실제 집주인이었는지, 계약이 무산된 이유가 무엇인지, 친구가 인천으로 이사하고 학교를 옮기려는 사정을 알고 있었는지가 중요합니다.

집주인이라고 한 말이 처음부터 거짓이었고 이를 믿게 해 돈을 받았다면 사기 고소도 검토할 수 있습니다. 그러나 계약이 무산됐다는 사실이나 병원에 있다고 거짓말한 사정만으로 사기죄가 곧바로 성립하지는 않습니다.

친구가 집주인이라고 말한 대화, 계약 조건과 예정일, 80만 원 송금·반환 내역, 인천 이사와 진학 계획을 알렸던 메시지를 보관하세요. 원서접수비 영수증과 자퇴로 실제 반환받지 못한 등록금 내역도 따로 정리해야 합니다. 특히 자퇴는 손해의 인과관계가 다투어질 수 있으므로, 친구의 약속 때문에 자퇴를 결정했다는 자료가 중요합니다.

먼저 확인되는 손해액과 지급기한을 적어 반환을 요구하고, 응하지 않으면 민사청구를 검토할 수 있습니다. 필요하시다면 대화내역과 지출증빙을 기준으로 청구 가능한 항목과 사기 고소 가능성을 구분해 설명드리겠습니다.

곽영윤 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 곽영윤 변호사입니다.

계약금 80만원은 이미 돌려받으셨지만, 그 약속을 믿고 지출한 원서비나 자퇴로 인한 등록금 손해까지 돌려받을 수 있는지는 별도로 다투어 볼 수 있는 부분입니다. 다만 형사상 사기죄가 성립하려면 처음부터 돈을 받을 목적으로 속였다는 고의가 인정되어야 하므로 상황을 함께 살펴봐야 합니다.

우선 확보해두셔야 할 자료는 다음과 같습니다.
1) 상대방과 주고받은 문자, 카카오톡 등 대화 전체(계약 약속, 병원 핑계 등)
2) 계약금 지급 및 반환 내역이 나온 계좌이체 내역
3) 원서 접수 취소나 자퇴로 실제 발생한 손해(등록금, 수수료 등) 내역

가능한 조치로는, 상대방의 거짓 해명과 잠적 정황을 근거로 형사상 사기 고소를 검토할 수 있고, 별도로 신뢰관계를 이용해 발생한 손해에 대해 민사상 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다. 다만 자퇴나 원서 취소로 인한 손해는 상대방의 기망행위와 손해 사이의 인과관계를 구체적으로 입증해야 인정받기 쉬워집니다.

지금 가지고 계신 대화 내역과 이체 내역을 함께 살펴보면 고소가 실익이 있는지, 손해배상으로 청구할 수 있는 범위가 어디까지인지 구체적으로 안내드릴 수 있습니다. 상담 연결을 통해 도와드리겠습니다.

이환진 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도결 이환진 대표 변호사입니다.

갑작스럽게 집 문제와 진학, 자퇴까지 겹치면서 많이 당황스럽고 억울하셨을 것으로 보입니다. 단순한 금전 문제를 넘어 앞으로의 진로까지 흔들린 사안이라면 심리적 부담이 매우 크셨을 것입니다.

1. 우선 사기 성립 가능성은 검토해볼 수 있습니다
상대방이 실제 집주인이 아니었거나, 처음부터 계약을 이행할 의사나 능력이 없었는데도 돈을 받아갔다면 사기죄 성립 가능성이 있습니다. 다만 단순히 약속을 어긴 것인지, 처음부터 속일 의도가 있었는지가 핵심입니다. 연락을 피하고, 병원에 있다고 거짓말을 하며, 실제로는 제주도에서 놀고 있었다는 사정은 기망 정황으로 볼 여지가 있습니다.

2. 돌려받을 수 있는 돈의 범위와 입증이 중요합니다
이미 돌려받은 80만원 외에, 원서 접수비나 자퇴로 인한 등록금 손해까지 모두 바로 인정되기는 어렵습니다. 형사상으로는 편취한 돈의 반환이 중심이고, 추가 손해는 민사로 별도 청구해야 할 가능성이 큽니다. 다만 상대방의 거짓말 때문에 지출한 비용이 명확히 입증되면 손해배상 주장은 검토할 수 있습니다.

3. 지금은 증거 확보와 병행 대응이 필요합니다
카카오톡, 문자, 통화녹음, 계좌이체 내역, 계약 관련 대화, 상대방이 집주인이라고 한 정황을 모두 모아두셔야 합니다. 이후 경찰에 사기 혐의로 고소를 검토하고, 별도로 내용증명이나 민사소송으로 남은 손해를 청구하는 방식이 현실적입니다. 상대방이 일부를 돌려준 점도 오히려 범행을 부인하는 자료가 될 수 있어, 초기에 정리해서 대응하시는 것이 중요합니다.

추가적으로 문의 주시면(전화상담 포함) 제가 자세하게 상담드리겠습니다. 감사합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

사실관계

의뢰인님은 친구가 집주인이라고 하여 믿고 계약금 일부를 먼저 지급하셨습니다. 계약 체결을 앞두고 그 약속을 믿은 채 인천 소재 대학교에 수시원서를 제출하고 재학 중이던 학교를 자퇴까지 하셨습니다. 이후 친구는 연락을 피하다 추가 계약금을 요구할 때만 응했고, 병원에 있다고 속이면서 실제로는 제주도에서 지내고 있었습니다. 계약금 80만 원은 돌려받으셨으나, 자퇴로 인한 등록금 손실과 원서 비용은 아직 회수하지 못하신 상황입니다. 대학 생활을 포기하고 미래 계획 전체가 틀어진 상황이 얼마나 막막하실지, 그 부담이 결코 가볍지 않다는 점을 잘 압니다.

의견

이 사안은 사기죄 형사고소와 민사상 손해배상 청구를 동시에 검토할 수 있습니다. 처음부터 집주인이 아니거나 계약 의사가 없으면서 돈을 받은 것이라면 형법상 사기죄가 성립할 수 있고, 민사로는 의뢰인님이 그 말을 믿고 취한 행동, 즉 자퇴와 원서 제출로 발생한 손해를 불법행위에 따른 손해배상으로 청구하는 방법이 있습니다. 다만 자퇴 등록금 환불액과 원서비 등 손해 항목을 구체적인 금액과 영수증으로 입증하는 것이 핵심입니다. 카카오톡 대화, 계약 관련 문자, 송금 내역 등 증거를 지금 바로 캡처해 보관해 두시기 바랍니다. 상대방이 이미 연락을 피하거나 재산을 처분할 우려가 있으면 가압류 보전조치도 병행할 필요가 있으니 이 부분을 빠르게 확인하셔야 합니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림