내용증명 받은 장기간 점유 토지, 내용증명 이후 소유권과 철거 대응은?

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다. 갑작스러운 내용증명으로 수십 년간 당연히 내 땅이라 여겨온 공간을 빼앗길 수 있는 상황이 얼마나 당혹스러우셨을지 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 말씀주신 내용으로 판단하건대, 상대방의 요구를 그대로 수용하기보다는 점유취득시효 주장과 하천구역 해당 여부 확인을 병행하여 의뢰인님 측에 유리한 방향으로 대응할 수 있습니다. 우선 민법상 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 취득시효를 주장할 수 있고, 선대부터 40년 이상 담장을 경계로 점유해 온 사실이 입증된다면 시효취득 요건을 충족할 가능성이 상당합니다. 다만 지목이 하천이라는 점이 핵심 변수인데, 해당 토지가 하천법상 하천구역으로 결정·고시된 국유 행정재산이라면 시효취득이 제한되고, 반대로 사인 소유의 일반 토지라면 취득시효 주장이 충분히 가능합니다. 따라서 지금 당장 취해야 할 조치는, 첫째 내용증명에 "소유권 및 점유취득시효를 다투며 철거·사용료 청구를 인정하지 않는다"는 취지의 서면 답변을 발송하고, 둘째 등기부등본·토지대장·하천구역 결정고시 여부를 확인하며, 셋째 40년 전 담장 설치를 입증할 사진·주민 진술 등 증거를 확보하는 것입니다. 다만 보다 정확한 결론을 말씀드리기 위하여는 해당 토지의 등기부상 소유자가 국가·지자체인지 사인인지, 하천구역 결정고시가 실제로 이루어진 시점이 언제인지, 그리고 선대의 점유 개시 시점과 경위를 입증할 자료가 어느 정도 갖추어져 있는지를 확인해야 할 것으로 보입니다. 저는 국내 10대 대형로펌에서 근무하며 수많은 고액의 부동산 사건을 진행했고, 상대방의 소유권 주장을 뒤집어 의뢰인의 점유권을 지켜낸 결과를 이끌어냈습니다. 이러한 사건은 자신 있는 분야인 만큼, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다. 의뢰인님의 터전을 지키기 위하여 끝까지 치열하게 싸워줄 변호사와 함께하신다면 분명 긍정적인 결과를 기대하실 수 있을 것입니다.

[문제 상황] ■ 의뢰인님의 부친께서 40년 전부터 담장을 설치하여 점유해 온 토지에 대해 최근 인접 토지 소유자가 철거 및 10년 치 지료를 청구하는 내용증명을 발송한 사안입니다. ■ 점유 중인 토지의 지목은 하천이며 2014년에 부친께서 상속받은 토지와 인접해 있는 상황으로 해당 토지의 소유권 주장 가능 여부 및 철거 의무 방어 가능성에 대해 질의하셨습니다. [해결 방법] ■ 민법상 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있으므로 의뢰인님 측의 점유취득시효 완성 주장이 본 사안의 주요 쟁점이 됩니다. ■ 다만 해당 토지의 지목이 하천이라는 점을 각별히 유의하셔야 합니다. 국유재산 중 행정재산은 취득시효의 대상이 되지 않으나 개인이 소유한 사유지이거나 행정재산이라도 공용폐지가 된 상태라면 취득시효 주장이 충분히 가능할 수 있습니다. ■ 상대방이 10년 치 사용료를 청구한 것은 부당이득반환청구권의 일반 소멸시효가 10년이라는 법리를 근거로 한 것으로 분석됩니다. 만약 의뢰인님의 점유취득시효가 인정된다면 소유권 취득의 효력이 점유 개시 시점으로 소급하므로 지료 지급 및 철거 의무를 방어할 수 있습니다. ■ 본 사안은 점유 개시 시점 및 자주점유 추정의 번복 여부 등 법리적 다툼이 치열하게 전개될 수밖에 없습니다. 소유권을 성공적으로 방어하며 재산상 손실을 예방하기 위해서는 법률 전문가인 변호사를 선임하여 논리적으로 대응하시는 실익이 매우 큽니다. ■ 한정된 정보만으로는 정확한 진단에 무리가 있으며 질문에 적지 못한 구체적 내용이 더 있을 것으로 판단되므로 관련 서류 일체를 지참하시어 세밀한 법률 조언을 받아보시기를 권유합니다. ■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내해 드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

안녕하세요. 조가연 변호사입니다. 말씀하신 사정이라면 상대방의 철거 및 10년치 사용료 요구에 바로 응하기보다, 점유취득시효가 완성되었는지를 우선 검토할 필요가 있습니다. 민법상 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 경우 점유취득시효를 주장하여 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 아버지뿐 아니라 선대부터 최소 40년 이상 담장을 설치하여 해당 부분을 자기 토지처럼 계속 점유해 왔다면 점유기간은 충분할 가능성이 있습니다. 특히 상속의 경우 종전 점유자의 점유를 승계하여 주장할 수 있으므로, 단순히 아버지가 2014년에 상속받았다는 이유만으로 그때부터 20년을 새로 계산하는 것은 아닙니다. 다만 과거 소유자의 허락을 받아 사용했거나 타인의 토지임을 인정하면서 사용해 온 사정이 있다면 자주점유가 부정될 수 있어 점유 경위를 확인해야 합니다. 점유자의 자주점유·평온·공연한 점유는 원칙적으로 추정됩니다. 또한 지목이 ‘하천’이라는 사실만으로 취득시효가 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 실제 하천구역에 편입된 국·공유재산인지, 단순히 지목만 하천인 사유지인지 등기부·토지대장·하천구역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 취득시효가 인정된다면 상대방의 철거 및 과거 사용료 청구에도 중요한 방어수단이 됩니다. 반대로 취득시효가 인정되지 않는다면 토지 소유자는 철거·인도 및 점유에 따른 부당이득 반환을 청구할 수 있으나, 상대방이 주장하는 ‘10년치 사용료’가 그대로 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 지금은 담장을 철거하거나 사용료 지급을 인정하는 답변을 하지 말고, 등기부·토지대장·지적도, 과거 항공사진, 오래된 담장 사진, 인근 주민 진술 등 40년 이상 점유를 입증할 자료부터 확보하시기 바랍니다. 내용증명과 위 자료를 함께 검토하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구까지 검토할 사안입니다. 관련하여 추가적인 궁금증이나 도움 필요하시면 편히 상담 요청 주세요.