청약 당첨 후 재건축 입주권 매매, 재건축 매매 제한은?

Question

안녕하세요
23년도 서울청약 당첨이 되었습니다. 
당시 투과지는 아니었던 비규제 지역이었습니다.

이후 갈아타기를 위해 내년 초 매도 후 관리처분인가 이후늬 재건축 입주권을 매매하려고 하는데 재당첨 제한이나 도정법에 어긋나는 이슈가 있을까요?

우선 알아본 바로 이전 청약당첨지역이 투기과열지구가 아니라면 문제가 없는 것으로 알고 있는데 혹시 몰라 확인하고자 합니다

윤희창 변호사 · Answer

1) 주택공급에 관한 규칙상 재당첨 제한은 규제지역에서 당첨된 경우에 일정 기간 다른 주택의 청약을 제한하는 제도입니다. 당첨 당시 투기과열지구가 아닌 지역의 일반분양이었다면 재당첨 제한이 적용되지 않을 가능성이 높고, 재당첨 제한은 청약 당첨에 관한 것이어서 입주권 매수 자체를 막는 규정도 아닙니다.

2) 도시정비법상 투기과열지구 정비사업에서 분양을 받은 사람이 5년간 다시 분양신청을 할 수 없는 제한도 있으나, 이는 직전 분양이 투기과열지구의 정비사업에서 이루어진 경우에 적용됩니다. 의뢰인분의 당첨이 비규제지역 일반분양이었다면 이 제한에도 해당하지 않을 것으로 보입니다.

3) 주의하셔야 할 부분은 매수하려는 입주권 쪽입니다. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되어, 매도인이 장기 보유·거주한 1세대 1주택자이거나 사업이 일정 기간 이상 지연된 경우 등 예외에 해당하지 않으면 매수인은 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

4) 따라서 매도인이 조합원 지위 양도 예외에 해당하는지를 조합을 통해 반드시 확인하시고, 예외 요건 미충족 시 계약을 해제하고 계약금을 반환받는다는 특약을 넣어두시기를 권고드립니다.

*정비사업 조합원 지위 승계 및 입주권 매매 관련 다수 자문 및 상담을 수행한 경험이 있습니다. 구체적인 조력이 필요하시면 편히 상담 신청해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

정덕 변호사 · Answer

안녕하세요, 정덕 변호사입니다. 갈아타기를 앞두고 규제 문제를 미리 점검하시는 신중함이 좋으십니다.

말씀하신 대로 과거 청약 당첨 주택이 비규제지역이었다면, 그 당첨으로 인한 재당첨 제한은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 매수하려는 재건축 단지가 현재 투기과열지구에 있다면 별도로 따져 보셔야 합니다. 도시정비법은 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 원칙적으로 제한하고 있어, 관리처분인가 후 입주권을 사더라도 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있기 때문입니다. 서울은 최근 규제지역 범위가 넓어져 대상 단지의 지정 현황 확인이 필수입니다.

계약 전에 해당 조합에 조합원 지위 승계 가능 여부와 양도 제한 예외 해당 여부를 서면으로 확인하시고, 토지거래허가 대상인지도 함께 점검하시기 바랍니다. 법무법인 게이트에서 정비사업 상담을 해 보면, 매도인의 보유기간 예외 요건 충족 여부가 거래 성패를 갈랐습니다.

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