재산세 부담, 사용 못 하는 토지 재산세 구제 방법은 무엇일까요?

Question

땅은 저희꺼고 주택은 다른사람껀데 상속되서 누군지 알수없어요
주택이 계속 붕괴되고있고 거의 무너진상태인데 안전상의 이유로 시청에 민원을 넣었어요
주택의 소유주가 아니라 저희는 수리보수가 불가능하고 건물주인은 계속방치하고있는데 시청직권으로 멸실할수있는 법이있다해서 그렇게진행하려고 했는데
주인은 나타나지않았고 소유권관계로 땅을 팔수도없고 기부채납하려해도 이런물건은 안받아준다고그러던데 그럼 버릴수도없는거잖아요 ㅠ 붕괴된 건물이 있어서토지를 사용할수도없는 상황인데 재산세가 주택세에서 토지세로 변경되서 청구됐더라구요 ㅠ
2.5배로 늘어났는데 저희는 팔수도 버릴수도 이용할수도없는땅에 재산세만 더 커져버린상황이에요 ㅠ 세금구제방안은 없을까요

장두식 변호사 · Answer

현재 사실관계만으로는 “토지를 전혀 사용할 수 없으므로 재산세를 면제해 달라”는 주장이 그대로 받아들여질 가능성은 높지 않습니다. 재산세는 사용하지 못했다는 사정만으로 면제되지 않는다는 판례가 있기 때문입니다. 지방세법_제106조(과세대상의 구분 등), 대법원-99두110

그러나 세액이 2.5배 증가한 것이 다음 중 어느 하나 때문이라면 다툴 여지가 있습니다.

과세기준일 당시 건물이 이미 완전히 멸실되었는데 멸실 시점을 잘못 판단한 경우
멸실 후 1년 이내 또는 빈집정비사업에 따른 3년 이내의 별도합산 대상 토지를 종합합산으로 과세한 경우
건물의 재산적 가치가 완전히 소멸했는지에 대한 현장판단이 잘못된 경우
과세면적·시가표준액·세율 또는 세 부담 상한 계산이 잘못된 경우
시청의 빈집정비 또는 직권철거 절차가 진행 중인데도 관련 사실이 과세자료에 반영되지 않은 경우
따라서 우선은 세금 감면을 막연히 요청하기보다 “종합합산과세가 적법한지, 별도합산과세 대상인지, 과세기준일 당시 건물이 주택으로 존속했는지”를 구체적으로 다투는 방식이 가장 현실적인 대응입니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 토지 소유자이며 지상에는 상속인이 불분명한 타인 소유의 붕괴 직전 주택이 방치되어 있습니다.
■ 시청의 직권 멸실도 이루어지지 않고 토지 처분도 불가한 상태입니다.
■ 주택이 기능을 상실하여 토지분 재산세로 전환되면서 세금이 2.5배 증가하여 구제 방안을 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 지상 주택이 사실상 붕괴되어 주거 기능을 상실한 경우 주택분 재산세 특례가 적용되지 않고 종합합산과세대상 토지로 분류되어 재산세가 증가할 수 있습니다.
■ 관할 관청에 과세 대장 정비를 요청하거나 행정심판 등 조세 불복 절차를 검토할 수 있으나 사실상 멸실된 건물 부지라면 세금 구제에 한계가 있을 수 있습니다.
■ 본 사안의 주요 쟁점은 근본적인 토지 소유권 방해 배제입니다. 단순히 세금 문제를 넘어 상속인들을 상대로 건물철거 및 토지인도 청구 소송을 제기하셔야 합니다.
■ 상대방이 누군지 모른다 하더라도 소송 과정에서 법원의 사실조회명령 및 보정명령 등을 통하여 숨겨진 상속인들을 적법하게 특정할 수 있으며 과거부터 현재까지 발생한 부당이득인 지료 청구도 가능합니다.
■ 개인이 홀로 다수의 상속인을 추적하고 복잡한 철거 소송과 세금 문제를 동시에 진행하는 것은 법률적으로 매우 벅찬 일입니다.
■ 승소 판결이라는 집행권원을 확보한 후 대체 집행 절차를 통해 건물을 합법적으로 철거하여 온전한 재산권을 행사할 수 있으므로 변호사를 선임하여 적극 대응하시는 것이 경제적 실익이 큽니다.
■ 질문에 적어주신 내용 외에도 검토해야 할 사실관계가 더 있을 수 있으므로 관련 서류 일체를 지참하시어 세밀한 법률 조언을 받으시기를 권유합니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

김도영 변호사 · Answer

안녕하세요. 김도영 변호사입니다.

먼저 세액이 늘어난 원인부터 짚어드리겠습니다. 지방세법상 건축물의 부속토지는 원칙적으로 별도합산과세대상(상대적으로 낮은 세율)으로 분류되지만, 건물이 사실상 그 기능을 상실했다고 지자체가 판단하면 그 부속토지를 건축물의 부속토지가 아닌 것으로 보아 종합합산과세대상(더 높은 누진세율)으로 재분류합니다. 이번에 세금이 늘어난 것은 바로 이 재분류 때문으로 보입니다.

그렇다면 세액을 다투는 방향도 신중히 정하셔야 합니다. "건물이 붕괴되어 사실상 못쓰게 됐다"는 사실을 강조하는 것은 오히려 종합합산 재분류의 근거를 스스로 확인해 주는 셈이 되어 세액 감액에는 도움이 되지 않을 수 있습니다. 반대로 세액만 놓고 보면, 건축물대장상 건물이 아직 멸실 처리되지 않고 존재하는 이상 별도합산과세대상으로 보아야 한다는 점을 다투는 방향이 더 유리할 수 있으니, 실제 부과내역서에 적힌 재분류 사유부터 확인해 보시길 권합니다.

이의신청은 지방세기본법 제90조에 따라 처분을 안 날로부터 90일 이내에 해야 하므로 고지서 수령일을 반드시 확인하시고, 건물 철거는 부재자재산관리인 선임이나 소유자불명 상태에 맞는 절차를 통해 별도로 진행하시되, 철거·멸실이 완료되면 세율이 낮아지는 것이 아니라 순수 나대지로 종합합산 과세가 그대로 확정된다는 점도 미리 감안하시기 바랍니다. 부과내역서와 건축물대장, 시청 민원 접수내역을 준비하신 뒤 온라인상담을 통해 상담 요청해 주시기 바랍니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

내 땅임에도 타인의 붕괴 건물 때문에 사용도 처분도 못 하면서 세금만 늘어난 상황에 얼마나 답답하실지 깊이 공감합니다.

1. 결론
재산세에 대한 불복 절차를 밟는 동시에, 건물 철거를 통해 토지의 온전한 사용권을 회복하는 두 방향의 대응이 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 재산세 구제
재산세는 실질과세 원칙에 따라 부과되어야 하므로, 건물이 사실상 멸실되어 토지의 사용·수익이 불가능하다는 점을 입증하면 다툴 여지가 있습니다. 우선 관할 지자체에 토지 사용 불능 상황을 소명하여 세액 조정을 요청하고, 받아들여지지 않으면 이의신청 및 조세심판원 심판청구를 진행할 수 있습니다. 다만 불복에는 기간 제한이 있으므로 납세고지서를 받은 시점을 반드시 확인하여 기한을 놓치지 않아야 합니다. 시청 민원 접수 내역, 현장 사진, 안전진단 자료 등이 핵심 증거가 됩니다.

나. 붕괴 건물 처리
소유자를 알 수 없더라도 부재자 재산관리인 선임을 신청하거나, 공시송달 제도를 활용하여 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다. 승소 판결을 받으면 강제집행으로 건물을 합법적으로 멸실할 수 있고, 이후 토지의 매각이나 활용도 가능해집니다.

다. 전략
행정적 세금 구제는 부담이 적으나 인용이 확실하지 않고, 철거 소송은 시일이 걸리나 근본적 해결이 됩니다. 세액 조정을 우선 시도한 뒤 철거 절차를 병행하는 것이 효율적입니다.

관련 자료를 지참해 상담해 주시면 대응 방향과 비용 관련 사항까지 함께 자세히 정리해 드리겠습니다.

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 건물 소유자를 알 수 없더라도 민사소송법상 공시송달 제도를 활용하면 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다. 법원의 판결을 얻어 강제집행을 진행하는 것이 붕괴 위험이 있는 건물을 합법적으로 멸실하고 토지의 온전한 소유권을 회복하는 유일한 근본적 해결책입니다.

【②】 과세 당국을 상대로 한 재산세 경정 청구는 토지가 건축물의 대지로 사용되지 못하고 사실상 효용을 상실했다는 점을 입증해야 합니다. 지자체의 직권 멸실 처리가 지연되는 상황이라면, 현장 사진과 안전진단 자료 등 구체적 증거를 바탕으로 토지분 재산세 부과의 위법성을 다투는 전략이 필요합니다. 다만, 행정청의 처분에 대해서는 과세 실무상 다툼의 여지가 있으므로 논리적인 법적 접근이 선행되어야 합니다.

【③】 건물 철거 소송은 공시송달 절차로 인해 시일이 다소 소요되나, 승소 판결문이 확보되면 토지의 매각이나 기부채납을 위한 물리적 걸림돌을 제거할 수 있습니다. 소송 과정에서 재산세 과세의 부당함을 주장하는 전략을 병행하여 세금 부담과 재산권 행사 문제를 동시에 해결하는 방안을 모색해야 합니다.

✅ 결론
현 상황의 핵심 쟁점은 소유자 불명 건물로 인한 토지의 효용 상실과 이에 따른 부당한 조세 부담입니다. 지금은 공시송달을 통한 건물 철거 소송을 즉각 준비하여 토지의 재산적 가치를 회복하는 동시에, 행정청에 재산세 경정 청구를 시도하여 납세자의 권리를 방어하는 전략이 중요합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

의뢰인님 소유 토지 위에 타인 소유 주택이 존재하는데, 해당 건물은 상속 과정에서 소유자가 불명확해진 상태입니다. 건물은 붕괴 직전 상태이며, 의뢰인님은 시청에 민원을 넣어 직권 멸실 절차를 추진하였으나 소유자 불출석 등으로 진행이 막혀 있습니다. 토지를 매각하거나 기부채납하는 것도 현실적으로 불가능한 상황에서, 재산세마저 주택분에서 토지분으로 변경되어 약 2.5배 증가한 것입니다. 사용도, 처분도, 포기도 안 되는 토지에 세금만 늘어난 상황은 상당한 재산상·심리적 부담이 될 수밖에 없어 충분히 억울하실 것입니다.

[의견]

재산세 구제와 토지 활용 두 가지 측면 모두 법적 접근이 가능합니다.

재산세와 관련하여, 지방세법 제74조에 따른 이의신청 또는 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 다만 건물이 사실상 멸실 상태임을 입증하는 자료, 즉 시청 민원 접수 내역, 현장 사진, 안전진단 결과 등이 핵심 증거가 됩니다. 이를 갖추어 "건물이 사실상 효용을 상실하였으므로 토지 단독 과세는 부당하다"는 주장을 구성할 수 있습니다.

토지 활용과 관련하여, 소유자 불명 건물에 대해 법원에 부재자 재산관리인 선임을 신청하거나, 민법 제214조 소유권에 기한 방해배제청구 소송을 통해 건물 철거를 구하는 방법이 있습니다. 철거 판결을 받으면 강제집행으로 멸실 처리가 가능하고, 이후 토지 처분도 가능해집니다.

이의신청 기간은 납세고지서를 받은 날로부터 90일 이내이므로, 기한을 놓치지 않도록 지금 즉시 확인하시기 바랍니다.

관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 토지를 소유하고 계심에도 불구하고, 타인의 붕괴 위험 건물로 인해 재산권 행사가 불가능한 상황에서 재산세까지 가중되어 마음고생이 심하셨을 것으로 보입니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 지방세법상 재산세 감면 신청 및 이의제기

재산세는 실질 과세의 원칙에 따라 부과되어야 합니다. 건축물의 붕괴로 인해 토지의 사용·수익이 사실상 불가능하다는 점을 입증하여 관할 지자체에 재산세 감면 또는 조정 신청을 해볼 수 있습니다. 다만, 법령상 명확한 면제 규정이 없는 경우 세액 조정이 어려울 수도 있습니다.

2. 건물 철거 및 대지 사용권 확보를 위한 법적 절차

소유자를 알 수 없는 건물은 '민사소송법상 공시송달'을 활용하여 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다. 판결을 득한 후 강제집행 절차를 통해 건물을 철거함으로써 토지에 대한 온전한 사용권을 확보하는 것이 근본적인 해결책입니다. 이는 소유자 부재 시에도 절차적 정당성을 확보하여 진행할 수 있는 방법입니다.

3. 전략 비교 및 제언

행정적 구제(세금 감면 신청)는 비용이 적게 들지만 인용 가능성이 낮고, 법적 절차(철거 소송)는 비용과 시간이 소요되나 근본적인 재산권 행사가 가능합니다. 우선 지자체 세무과에 토지 사용 불능 상황을 소명하여 세액 조정을 먼저 시도하신 뒤, 순차적으로 건물 철거 소송을 고려하는 것이 효율적인 것으로 보입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 연락주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.