다가구주택 임차면적 기망으로 임차면적 차이 책임은 무엇인가요?

Question

다가구주택 호별 면적 대장상
실제면적은 35m²

전세임대차 계약서상 기재된 
임차면적은 45m² 입니다.

단순히 10m²차이의 서류상 오기입이 아니라
10m² 면적차이 만큼 전세 보증금을
해당 면적차 만큼 증액된 계약을 체결 했습니다.

임의경매중 건물내 동일구조,면적을 가진 
다른 호실은 임대차 보증금 7천만원으로 확인

예시
최우선 변제금 : 8500만원
35m² 보증금 시세 : 8000만원
45m² 보증금 시세 : 1억원

임대차 면적을 기망당하여 시세보다 비싸게
계약을 체결하게 되었고 임의경매 진행시
최우선 변제금도 못받게되어 보증금 전액을
손실할 상황에 직면하였습니다.

해당내용으로 공인중개사,공인중개사협회에
소를 제기하면 승소 가능성이 있을까요?

유승윤 변호사 · Answer

건축물대장상 실제면적 35㎡와 계약서상 45㎡ 사이의 10㎡ 차이만큼 보증금이 증액되었고, 그 증액분 때문에 임의경매에서 최우선변제금조차 받지 못하는 상황이 발생했다는 사실을 근거로 공인중개사와 협회를 상대로 한 손해배상 청구를 다퉈볼 수 있는 사안입니다.

동일 건물 내 같은 구조 호실이 7천만 원에 임대차된 사실이 확인된 상태에서, 지금 가장 급한 것은 경매 절차 내 배당 대응과 별도의 민사 책임 추궁을 동시에 진행하는 일입니다.

첫째, 공인중개사와 협회를 상대로 승소 가능성이 있는가.
둘째, 최우선변제금을 받지 못하는 손실 부분을 어떻게 회복할 것인가.

첫 번째 쟁점인 공인중개사 책임은 다퉈볼 여지가 있습니다. 중개대상물의 면적은 확인·설명의무의 핵심 사항인데, 건축물대장 조회로 쉽게 확인 가능한 35㎡를 45㎡로 기재해 보증금을 증액시켰다면 단순 오기가 아니라 의무 위반으로 평가될 소지가 큽니다. 다만 손해액은 1억 원 전액이 아니라 증액분과 실제 미배당 금액을 구분해 산정해야 승소 가능성이 높아집니다.

두 번째 쟁점인 최우선변제금 미수령 손실은 경매 절차 진행 상황에 따라 달라집니다. 배당요구 기한 내 채권신고 및 대항력·확정일자 요건 충족 여부가 우선 확인되어야 하며, 이를 놓치면 이후 손해배상 소송에서 승소하더라도 배당에서 배제될 수 있습니다.

35㎡와 45㎡ 사이 시세 차액이 2천만 원에 달하고, 동일 구조 호실의 7천만 원 계약이 비교 자료로 존재한다는 점은 인과관계 입증에 유리합니다. 관건은 경매 절차 대응 시점을 놓치지 않는 것과 손해액을 증액분 중심으로 산정하는 것입니다.

지금 배당요구 기한과 대항력 요건부터 즉시 점검하시고, 건축물대장, 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 동일 호실 계약자료, 시세 자료를 확보해 두시기 바랍니다. 이를 바탕으로 공인중개사 및 협회에 대한 손해배상 청구를 준비하시기 바랍니다.

관련 자료를 지참하여 로톡 채팅 상담을 통해 문의해 주시면 구체적인 대응 방향을 함께 검토해 드리겠습니다.

조현재 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 중개사가 건축물대장의 면적을 확인·설명하지 않았다면 손해배상 책임을 물을 수 있고, 협회 공제에도 청구할 수 있습니다. 다만 최우선변제를 받지 못한 손해 전부를 면적 차이 때문이라고 인정받기는 쉽지 않아, 인과관계와 손해액이 쟁점이 됩니다.

1. 개업공인중개사는 중개대상물의 상태·권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 건축물대장 등본 등 근거자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항). 확인·설명 사항에는 면적이 포함됩니다(같은 법 시행령 제21조 제1항 제1호).

2. 중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있고(같은 법 제30조 제1항), 이를 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다(같은 조 제3항). 협회 공제 청구는 공제계약의 보장 한도 안에서 가능합니다.

3. 손해는 두 가지로 구성할 수 있습니다. 하나는 면적 차이만큼 더 낸 보증금이고, 다른 하나는 보증금이 소액임차인 기준을 넘어 최우선변제를 받지 못한 손해입니다. 후자는 면적이 맞았다면 보증금이 기준 이하로 정해졌을 것이라는 점까지 증명해야 합니다.

4. 최우선변제 기준은 선순위 담보권 설정 당시 기준으로 정해지므로, 예시 금액이 아니라 실제 설정일 기준 금액으로 다시 계산해야 합니다(주택임대차보호법 제8조). 같은 구조 호실의 보증금 7천만 원은 시세를 보여 주는 자료가 됩니다.

5. 중개사는 임차인도 대장을 확인할 수 있었다며 과실상계를 주장할 것입니다. 임대인에게는 사기를 이유로 계약을 취소하고(민법 제110조 제1항) 반환을 구할 수 있지만, 경매 중이라 실효성은 낮습니다.

지금 하실 일은 ① 중개대상물 확인·설명서의 면적 기재와 서명 확인, ② 등기부로 담보권 설정일 확인, ③ 중개사에게 공제증서 사본 요청입니다.

배당 결과에 따라 손해액이 확정되므로 경매 진행과 함께 준비하셔야 합니다. 서류를 보시고 청구 구성을 정리해 드릴 수 있습니다.

감사합니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
대장상 35㎡인 호실을 45㎡로 기재해 보증금이 증액되었고 그로 인해 손해가 발생했다면, 공인중개사와 협회를 상대로 한 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 다만 면적 차이만으로 승소가 자동 인정되는 것은 아니며 입증이 관건입니다.

2. 쟁점별 검토

가. 중개사의 확인·설명의무 위반
공인중개사는 건축물대장 등 근거자료를 확인해 중개대상물의 면적을 정확히 설명할 의무가 있습니다. 대장상 35㎡인데 계약서·확인설명서에 45㎡로 기재하고 그만큼 보증금을 높였다면, 단순 오기가 아니라 확인·설명의무 위반으로 평가될 수 있습니다. 중개사의 고의·과실로 손해가 발생하면 배상책임이 인정될 수 있고, 공제에 가입되어 있다면 협회에 공제금 청구도 병행할 수 있습니다.

나. 손해액 산정
손해가 곧바로 보증금 전액으로 인정되는 것은 아닙니다. 면적을 정확히 알았다면 지급하지 않았을 증액분과, 경매 배당 후 실제 회수하지 못한 금액을 구분해 구성해야 합니다. 같은 건물 다른 호실 7,000만원 계약은 유력한 비교자료이나 층·시설·계약시기도 확인해야 합니다. 또한 8,500만원은 소액임차인 인정 상한이므로 실제 우선 배당액과 구분해 정리해야 하며, 임차인 확인 부족을 이유로 과실상계가 될 가능성도 있습니다.

다. 결론
건축물대장, 계약서, 확인설명서, 광고·문자, 다른 호실 계약자료, 경매 감정평가서·배당자료, 공제증서를 확보하시고, 경매 중이라면 배당요구 등 권리보전 절차도 함께 점검하십시오. 임대인에 대한 청구도 병행 검토가 유리합니다. 자료를 지참해 상담 주시면 청구 범위와 상대방을 구체적으로 잡아드리겠습니다.

조기현 변호사 · Answer

계약서에 기재된 임차면적 45㎡와 실제 면적 35㎡의 차이를 중개사가 알았거나 확인할 수 있었는데도 잘못 설명했고, 그 때문에 보증금을 더 지급했다면 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 다만 면적 차이만으로 중개사의 배상책임이나 승소가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

특히 다가구주택은 호실별 면적이 공적 장부에 독립적으로 기재되지 않는 경우가 있으므로, 말씀하신 35㎡가 어떤 대장에 어떻게 표시되어 있는지 확인해야 합니다. 계약서의 45㎡가 전용면적인지, 공용부분을 포함한 면적인지도 중요합니다.

공인중개사법 제25조는 중개대상물의 정확한 확인·설명을 요구하고, 제30조는 중개사의 고의·과실로 발생한 재산상 손해에 대한 배상책임을 규정합니다. 따라서 실제 면적, 잘못된 설명, 그 설명을 믿고 보증금을 증액한 경위, 발생한 손해를 입증하는 것이 중요합니다.

손해액은 보증금 전액으로 곧바로 인정되는 것이 아닙니다. 면적을 정확히 알았다면 체결했을 계약의 보증금 차액과 경매 배당 후 실제 회수하지 못한 금액 등을 구분해야 합니다. 같은 건물의 7천만원 계약은 비교자료가 되지만 계약 시기·층·시설 상태도 확인해야 합니다. 또한 8,500만원이 최우선변제 대상 보증금 기준인지, 실제 우선 배당받는 금액인지 구분해야 합니다.

계약서·확인설명서·면적 근거자료·광고 및 문자·인근 거래사례·경매 배당자료를 확보하십시오. 중개사가 한국공인중개사협회 공제에 가입했다면 공제증서를 확인한 뒤 중개사에 대한 손해배상청구와 공제금 청구를 함께 검토할 수 있습니다. 경매 중이라면 배당요구 등 권리보전 절차도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

전병욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 770억 원 손해배상사건 전부승소의 주역, 부동산 전문 전병욱 변호사입니다. 임대차분쟁과 손해배상 사건을 다수 수행해 온 경험에 비추어 말씀드리겠습니다.

먼저 숫자 하나를 바로잡겠습니다. 말씀하신 8,500만원은 소액임차인으로 인정되는 보증금 상한이고, 그 구간에서 실제로 먼저 받는 금액은 2,800만원입니다(주택임대차보호법 시행령 제11조 제3호, 제10조 제1항 제3호). 보증금이 8,000만원이었다면 근저당권자보다 앞서 2,800만원을 받는 자리인데, 면적 차이만큼 증액되어 1억 원이 되면서 그 지위가 통째로 사라졌습니다. 손해는 더 낸 보증금과 잃어버린 최우선변제 지위 둘로 나누어 구성하시는 편이 유리합니다.

아울러 다가구주택이라는 점에서 책임을 물을 자리가 하나 더 있습니다. 대법원은 개업공인중개사가 다가구주택을 중개할 때 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 건물 규모와 전체 세대수, 인근 보증금 시세로 선순위 임대차보증금이 얼마나 있을 수 있는지 조사하여 설명할 의무가 있다고 보았습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결 참조). 말씀하신 다른 호실의 7,000만원 계약은 중개사가 당시 확인할 수 있었던 보증금 수준을 그대로 보여주는 자료입니다. 이 의무 위반이 인정되면 회수하지 못한 보증금 전체가 배상 범위로 들어옵니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. 중개대상물 확인·설명서에서 면적란과 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란이 어떻게 적혔는지 확인해 두시고, 경매법원에서 사건기록을 열람·복사해 다른 호실 임차인들의 배당요구 내역을 확보해 두시면 좋겠습니다. 계약 당시 선순위 보증금이 얼마였는지가 그 서류로 복원됩니다.

확인·설명서 사본과 근저당권 설정일, 주택 소재지를 알려주시면 청구 범위와 상대방을 어떻게 세울지 구체적으로 잡아 드리겠습니다.

김동엽 변호사 · Answer

승소 가능성은 충분히 있습니다. 공인중개사는 건축물대장 등 근거자료를 확인해 중개대상물의 면적을 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 시행령에서도 면적을 명시적인 확인·설명사항으로 정하고 있습니다. 중개사의 고의·과실로 재산상 손해가 발생하면 손해배상책임이 인정될 수 있고, 공제가입이 되어 있다면 한국공인중개사협회에도 공제금 청구가 가능합니다.

특히 대장상 35㎡인데 계약서·확인설명서에 45㎡로 기재되어 있고, 그 때문에 보증금이 8천만 원 수준에서 1억 원으로 올라갔다는 점을 입증할 수 있다면 상당히 중요한 사정입니다. 계약 당시 기준으로 8천만 원이었다면 소액임차인 보호대상이었으나 1억 원 때문에 제외된 경우라면 손해와 중개사의 잘못 사이의 인과관계 주장도 강해질 수 있습니다.

다만 동일 건물 다른 호실이 7천만 원이라는 사실만으로 손해액이 바로 확정되는 것은 아니며, 층·시설·계약시기 등을 반영한 적정 보증금과 실제 경매 배당 부족액을 입증해야 합니다. 법원에서 임차인 측 확인 부족을 이유로 일부 과실상계를 할 가능성도 있습니다.

실무적으로는 건축물대장, 임대차계약서, 중개대상물 확인설명서, 당시 광고·문자, 동일 건물 다른 호실 계약자료, 경매 감정평가서·배당예상표, 중개사 공제증서를 확보해 두는 것이 중요합니다. 임대인에 대한 청구도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

자세한 건 자료를 가지고 상담주시면 말씀드리겠습니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 공인중개사와 협회 청구는 일부 인용 가능성이 있습니다

공인중개사가 건축물대장의 실제 임차면적 35m²를 확인하고도 계약서에 45m²로 기재하여 전세보증금을 높였다면, 단순 오기보다 중개대상물의 면적에 관한 확인·설명의무 위반으로 평가될 가능성이 있습니다. 공인중개사는 면적 등 기본사항을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시할 의무가 있습니다. 법원도 계약서상 면적을 실제보다 크게 기재하여 보증금 회수 위험을 높인 사안에서 중개사의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다.

📌 2. 1억원 전액보다 증액분과 회수불능 손해가 핵심입니다

35m²의 보증금 시세가 8,000만원, 45m²가 1억원이고 실제 계약 보증금이 그에 따라 증액되었다는 점은 인과관계 입증에 유리합니다. 다만 임의경매에서 발생한 손해는 계약 당시 35m² 조건이었다면 지급하지 않았을 금액, 실제 배당받지 못한 금액, 면적 기망과 무관한 선순위권리 부담을 구분하여 산정하므로 1억원 또는 전액 손실이 그대로 인정된다고 단정하기는 어렵습니다. 공인중개사협회는 중개사의 고의·과실로 발생한 손해에 대해 공제계약과 한도 내에서 책임질 수 있으나, 법원은 임차인의 확인 부족을 이유로 배상액을 감액하는 경우가 많습니다.

📌 3. 지금은 증거보전과 민사청구를 진행해야 합니다

먼저 건축물대장·현황도, 35m²와 45m²가 적힌 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서, 보증금 이체내역, 동일 구조 다른 호실의 7,000만원 계약자료, 35m² 시세 8,000만원과 45m² 시세 1억원 자료를 확보해야 합니다. 이어 임의경매의 매각대금·배당표가 확정되면 공인중개사를 주위적으로 상대로 손해배상청구를 하고, 공인중개사협회에는 공제금 청구를 병합하는 방식을 검토할 수 있습니다.

구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다.
꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

실제 면적이 35m²인 다가구주택에 대해 임대차계약서에 45m²로 기재된 상태로 계약이 체결되었고, 그 면적 차이만큼 보증금이 증액되어 시세보다 높은 금액으로 계약이 이루어진 상황입니다. 현재 임의경매가 진행 중이며, 증액된 보증금으로 인해 소액임차인 최우선변제 요건도 충족하지 못해 보증금 전액을 잃을 위기에 처해 계신 것으로 파악됩니다. 경매 절차가 진행되는 상황에서 보증금 전액 손실이라는 극단적 결과를 앞두고 계신 의뢰인님의 상황이 매우 절박하게 느껴집니다.

[의견]

공인중개사와 협회를 상대로 한 손해배상 청구는 충분히 검토할 수 있는 사안입니다. 공인중개사법상 중개업자는 중개대상물의 면적 등 기본 사항을 확인·설명할 의무가 있고, 이를 위반하여 손해가 발생하면 손해배상 책임을 집니다. 면적 허위 기재로 인해 보증금이 과다 책정된 것이라면 그 차액 상당의 손해가 인정될 여지가 있습니다. 협회 공제를 통한 배상도 병행 청구가 가능합니다.

다만 임대인을 상대로 한 계약 취소 또는 손해배상 청구도 반드시 병행하셔야 합니다. 면적 기망을 이유로 민법 제110조에 따른 사기에 의한 의사표시 취소를 주장할 수 있고, 이는 임대인 책임을 직접 추궁하는 경로입니다.

시급히 짚어드릴 점은 경매 절차입니다. 현재 경매가 진행 중이라면 배당요구 기한 내에 채권신고를 마치셨는지, 대항력과 확정일자 요건을 갖추셨는지 즉시 확인하셔야 합니다. 절차 기한을 놓치면 별도 소송에서 승소하더라도 배당에서 배제될 수 있습니다.

관련 계약서, 건축물대장, 경매 사건 기록을 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

정진욱 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 법무법인 쉴드 정진욱 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님께서는 다가구주택 전세계약 체결 당시 실제 면적대장상 35제곱미터인 호실을 45제곱미터로 기재된 계약서에 따라 그 면적 차이만큼 증액된 보증금으로 계약을 체결하셨고, 이후 동일 구조와 면적을 가진 다른 호실의 임대차 보증금이 훨씬 낮은 금액으로 확인되어 시세보다 과다한 보증금을 지급한 것으로 판단하고 계십니다. 현재 해당 건물이 임의경매에 들어가면서 최우선변제금조차 받지 못하고 보증금 전액을 손실할 위기에 처해 있어, 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 소송을 제기할 경우 승소 가능성이 있는지를 문의하고 계십니다.

■ 검토의견
공인중개사가 중개대상물의 면적을 실제와 다르게 확인·설명하여 의뢰인님이 시세보다 높은 보증금으로 계약을 체결하게 되었다면, 이는 공인중개사법상 중개대상물 확인설명의무 위반에 해당할 소지가 있고, 이로 인한 손해에 대해 공인중개사 및 공제를 담당하는 협회를 상대로 손해배상책임을 물을 수 있는 여지는 존재합니다. 다만 승소 가능성을 판단하려면 계약 당시 중개대상물 확인설명서에 면적이 어떻게 기재되었는지, 공인중개사가 면적 오류를 알았거나 알 수 있었는지, 동일 건물 내 다른 호실 계약 사례가 실제로 비교 가능한 자료로 활용될 수 있는지, 그리고 손해액을 어떻게 산정할 것인지가 핵심 쟁점이 될 것으로 보입니다. 또한 최우선변제금을 받지 못하게 된 부분과 관련하여서는 별도로 배당이의나 임대인에 대한 청구 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다.

형사사건은 수사 초기 대응 방식에 따라 사건의 방향이 크게 달라집니다. 수사 과정에서 한 진술과 제출한 증거는 나중에 바로잡거나 되돌리기 쉽지 않습니다. 혼자 고민하지 마시고 편히 상담을 받아보시기 바랍니다. 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.