건물 경매 후 월세 계약, 건물 경매 보증금은 어떻게 되나요?

안녕하세요. 김도영 변호사입니다. 집주인 잠적 후 건물이 경매로 넘어간 상황에서의 거주 및 경매 낙찰 이후 임대차 관계에 관해 답변드립니다. 먼저 계약서를 작성하지 못하셨더라도 임대차계약 자체는 무효가 아닙니다. 임대차는 당사자 간 의사 합치만으로 성립하는 낙성·불요식 계약이므로, 입주와 보증금·월세 지급이 이루어진 이상 계약관계는 유효하게 존재합니다. 다만 월세를 별도 통보 없이 보증금에서 임의로 차감하며 거주하시는 방식은 다소 위험할 수 있습니다. 그런 공제 방식이 사전에 합의된 것이 아니라면 이는 질문자님의 일방적 계산일 뿐이고, 추후 임대인의 채권자나 경매 매수인이 밀린 월세를 문제 삼을 여지가 있습니다. 집주인이 잠적해 월세를 받을 수 없는 상황이라면, 매달 월세 상당액을 변제공탁(민법 제487조)해 두시는 것이 나중에 차임 미지급을 이유로 한 분쟁을 피하는 더 안전한 방법입니다. 경매 낙찰 이후 관계는 질문자님이 대항력을 갖추었는지에 따라 크게 달라집니다. 주택의 인도와 전입신고를 마치셨다면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 이 대항력이 최초 근저당권 등 다른 권리보다 앞선다면 낙찰자는 임대인 지위를 그대로 승계해(같은 법 제3조 제4항) 기존 계약 조건대로 임대차가 유지됩니다. 다만 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하여 보증금을 배당받는 방법을 선택하면 그 범위에서 임대차 관계는 종료되고, 배당받지 못한 차액에 대해서만 낙찰자에게 반환을 구할 수 있게 됩니다. 보증금이 100만원으로 소액인 점에 비추어 소액임차인 최우선변제 대상에 해당할 가능성도 있어, 배당요구종기까지 배당요구 여부를 신중히 결정하실 필요가 있습니다. 온라인상담을 통해 전입신고 시기와 근저당권 설정일, 배당요구종기 등을 구체적으로 검토해 가장 유리한 대응 방향을 안내해 드리겠습니다.