전세금 미반환과 무단 임대 상황, 전세금 반환은 가능할까요?

목적물이 반환되었다는 임대인의 설명은 받아들이기 어렵습니다. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있고, 매매를 위해 집을 보여주도록 비밀번호를 알려주신 것은 인도의 의사표시가 아닙니다. 보증금을 받지 못하신 상태에서 점유를 포기하셨다고 볼 수 없습니다. 형사 고소는 권리행사방해와 주거침입을 검토하실 수 있습니다. 형법은 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거하거나 은닉, 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 경우를 처벌하고 있는데, 임대인이 임차인의 점유가 계속되고 있는 주택에 제3자를 입주시켜 사용을 배제한 행위가 여기에 해당할 수 있습니다. 또한 형법은 사람의 주거에 침입한 행위를 처벌하고 있고, 판례는 소유자인 임대인이라 하더라도 임차인의 승낙 없이 들어가면 주거침입이 성립한다고 보고 있습니다. 남겨두셨던 짐을 임의로 치우거나 폐기하였다면 재물손괴도 함께 검토하실 수 있으므로 짐의 상태를 확인해 보시기 바랍니다. 민사로는 보증금 반환과 함께 점유를 침탈당하여 생긴 손해의 배상을 청구하실 수 있습니다. 민법은 점유자가 침탈을 당한 때에 그 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있도록 정하고 있고, 이 권리는 침탈을 당한 날부터 1년 안에 행사하여야 하므로 시기를 놓치지 않으셔야 합니다. 임차권등기명령도 서둘러 신청하시기 바랍니다. 주민등록을 그대로 두고 계시다면 대항요건 중 하나는 유지되고 있고, 점유는 귀하의 의사에 반하여 침탈당한 것이므로 그 경위를 소명하시면서 신청하시면 됩니다. 증거로는 제3자가 거주하고 있는 현재 상태를 보여주는 사진과 영상, 임대인과 주고받은 문자, 8월 15일 종료 합의 내용, 비밀번호를 알려준 경위가 담긴 대화를 확보해 두시기 바랍니다. 매매가 되어야 돌려주겠다는 것은 반환 의무와 무관한 사정이므로 기다리실 이유가 없습니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

안녕하세요, 법무법인 평안 형사팀 팀장 최봉균 변호사입니다. 임대차가 8월 15일 종료되기로 합의되었더라도, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 매매를 위해 비밀번호를 알려준 것만으로 최종적인 점유 이전에 동의했다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 실제로 집을 비운 시점, 열쇠나 비밀번호를 넘긴 경위, 임대인에게 인도 의사를 표시했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 임대인이 보증금을 “매매가 되면 돌려주겠다”고 하는 것은 반환을 일방적으로 미루는 것이므로, 이를 기다리기보다 내용증명으로 반환을 최고하고 전세보증금반환청구소송이나 지급명령을 검토해야 합니다. 이미 이사했다면 임차권등기명령을 신속히 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는지 확인하시기 바랍니다. 등기 전 전출·이사한 경우라면 권리 유지 여부를 별도로 점검해야 합니다. 집주인이 보증금을 반환하지 않은 채 명시적인 동의 없이 제3자를 입주시켰다면 민사상 점유권 침해와 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다. 주거침입죄나 권리행사방해죄가 성립하는지는 실제 점유 상태, 집주인과 신규 거주자의 행위, 비밀번호 사용 경위 등을 확인해야 하므로 보증금 미반환만으로 곧바로 형사범죄가 된다고 단정할 수는 없습니다. 계약서, 종료 합의 내용, 보증금·월세 송금내역, 비밀번호를 알려준 목적과 대화, 이사일 및 전입신고 자료, 제3자 입주를 보여주는 사진·문자를 보존하십시오. 집주인의 다른 재산이나 매매대금에 대한 가압류도 검토할 수 있습니다. 보증금 반환청구와 형사고소 가능성을 함께 상담받으시기 바랍니다. 전화상담을 포함해 편하신 방법으로 문의해 주시기 바랍니다. 구체적 상황 확인 후 자세히 안내드리겠습니다.

[문제 상황] ■ 의뢰인님은 8월 15일 전세 계약 종료를 합의하였으나 보증금을 반환받지 못하셨습니다. ■ 집을 비운 사이 집주인이 매매를 핑계로 비밀번호를 알아내어 무단으로 다른 사람을 입주하게 하였습니다. ■ 보증금 미반환 상태에서 목적물 점유를 침탈당한 억울한 상황입니다. [해결 방법] ■ 민사적 대응으로 전세보증금 반환 청구 소송을 진행하셔야 합니다. 보증금을 전액 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 보며 반환 지연에 따른 법정 이자도 함께 청구할 수 있습니다. ■ 현재 가장 주의하셔야 할 주요 쟁점은 점유 상실로 인한 대항력 및 우선변제권 훼손 가능성입니다. 임차권등기명령은 기존 점유가 유지된 상태에서 신청해야 안전하므로 현재 제3자가 거주하는 상황에서는 대항력 유지를 입증하기 위한 치열한 법리적 다툼이 예상됩니다. ■ 형사적 대응으로는 집주인을 주거침입죄 및 사기죄 등으로 고소하는 방안을 면밀히 검토할 수 있습니다. 매매를 목적으로 집을 보여준다는 기망 행위로 비밀번호를 얻어내어 의뢰인님의 허락 없이 제3자를 입주하게 한 행위는 불법적인 점유 침탈에 해당할 소지가 다분합니다. ■ 본 사안은 단순한 대금 미지급을 넘어 형법상 위법 행위가 결합된 복합적인 사안이므로 변호사를 선임하여 민사와 형사 절차를 동시에 진행하며 집주인을 다각도로 압박하는 것이 보증금 회수의 실익을 극대화하는 안전한 길입니다. ■ 질문에 적지 못하신 구체적인 사실관계가 더 있을 것으로 판단되므로 변호사를 통해 세밀한 법률 조언을 받으시기를 권유합니다. 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

돌아와 보니 다른 사람이 살고 있었다니 무척 당황스럽고 불안하셨을 것 같습니다. 가장 걱정되실 '보증금을 돌려받을 수 있는지'부터 말씀드리겠습니다. １. 보증금을 받지 못한 이상 반환이 끝났다고 보기 어렵습니다 보증금 반환과 목적물 반환은 서로 맞물려 이행되는 관계입니다. 돈을 받지 못한 상태에서 집을 비워주는 데 동의하신 적이 없다면, 반환이 완료되었다는 집주인의 설명을 그대로 받아들일 이유는 없습니다. 말씀하신 사실관계대로라면 보증금 반환청구와 함께 무단 사용에 따른 책임을 나란히 물어볼 여지가 있는 구조로 보입니다. ２. 지금 가장 급한 것은 대항력과 우선변제권을 지키는 일입니다 점유를 잃은 것으로 평가되면 순위가 흔들릴 수 있어, 임차권등기가 마쳐질 때까지의 공백을 줄여두는 것이 중요합니다. 매매가 되면 돌려주겠다는 말에는 법적 구속력이 없습니다. 비밀번호를 알려주신 경위와 그 전후의 대화가 어떻게 남아 있느냐에 따라 점유 상실 여부의 평가가 갈립니다. 이 확인이 첫 단추입니다. ３. 전세보증금 반환 사건 경험이 많은 조민성 변호사의 진단 형사 고소는 상황에 따라 검토할 수 있지만, 고소 자체로 보증금이 회수되지는 않습니다. 실제로 돈을 돌려받는 경로는 보증금 반환청구와 집행이고, 형사는 그 과정을 압박하는 수단으로 함께 설계할 때 힘을 발휘합니다. 어떤 죄명을 검토할 수 있는지도 제3자가 들어오게 된 경위와 집주인이 관여한 정도에 따라 달라집니다. 저는 전세보증금 반환 민사소송에서 약 2개월 만에 전부승소와 즉시 강제집행을 이끌어낸 경험이 있습니다. 민법 전문박사 과정의 이론적 기반을 토대로, 지금 무엇부터 해두어야 하는지 그 순서부터 함께 잡아드릴 수 있습니다. 언제든 상담 도와드리겠습니다.