토지거래허가 후 매도인 취소 통보, 토지거래허가 이행은 가능한가요?

안녕하세요, [서울대 로스쿨] 김강희 변호사입니다. 【▶: ①】 현재 취소 문자는 그 자체로 매매약정을 끝내는 효력은 약합니다. 다만 토지거래허가 전 계약은 확정적으로 효력이 발생한 상태가 아니므로, 지금 곧바로 소유권이전등기를 청구하기는 어렵고 허가신청 협력의무와 해제 가능성이 핵심 쟁점입니다. 매도인이 약정금의 배액을 실제 제공하거나 공탁하지 않았다면 단순 변심 통보만으로 해약이 완성되었다고 보기는 어렵습니다. 【▶: ②】 허가가 나면 계약은 유효한 계약으로 확정되어 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기청구를 검토할 수 있습니다. 다만 약정금 2천만 원이 해약금 성격이라면, 매도인은 매수인의 이행 착수 전 배액 제공으로 해제할 수 있다고 다툴 가능성이 있습니다. 공동 허가신청만으로 이행 착수라고 단정되지는 않으므로, 잔금 준비, 이행 최고, 등기절차 요구를 언제 어떻게 남겼는지가 중요합니다. 전세 위약금 5,800만 원은 특별손해에 가까워 매도인이 그 위험을 알았거나 알 수 있었다는 자료가 있어야 인정 가능성이 생깁니다. 【▶: ③】 9/18 전에는 내용증명으로 계약 이행 의사, 허가절차 유지 요구, 배액 제공 없는 취소 불수용, 전세 위약금 발생 가능성을 명확히 통지해두는 것이 좋겠습니다. 처분금지가처분은 허가 전에는 다툼이 있으나 이중매매 우려가 보이면 신청을 검토할 수 있고, 허가 후에는 이전등기청구권을 전제로 더 강해집니다. 약정서, 송금내역, 허가신청 접수증, 취소 문자, 전세계약서와 위약금 조항, 매도인에게 전세 사정을 알린 카카오톡이 판단의 핵심 자료입니다. 🛑 결론 배액 제공 없는 단순 취소 통보만으로 계약 종료를 단정하기는 어렵습니다. 우선 내용증명으로 이행 의사와 손해 발생 가능성을 남기고, 허가 전후로 가처분과 이전등기청구를 나누어 준비하는 방향이 현실적입니다. 당신의 이야기를 법이 들을 수 있도록 하겠습니다. 도움이 필요하시면 편하게 연락주세요. 김강희 올림

안녕하세요. 지헌의 임대환 변호사입니다. 📌 1. 매도인의 취소 통보만으로 매매가 끝나지는 않습니다 8/27 서울 노원구 아파트에 6.65억 매매약정을 체결하고 약정금 2천만 원을 지급한 뒤, 8/31 노원구청에 토지거래허가를 공동 신청한 경우 허가 전 계약은 유동적 무효 상태입니다. 따라서 매도인이 “이사 계획 변경”을 이유로 문자만 보낸다고 계약이 곧바로 확정적으로 무효가 되지는 않으며, 허가신청 협력의무는 남습니다. 다만 2천만 원이 계약금이고 해약금 약정이 적용된다면, 매도인은 배액 4천만 원을 실제 상환하거나 적법하게 제공해야 하므로 단순 통보만으로 해약이 완성되었다고 보기 어렵습니다. 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 총칙≫ 📌 2. 허가 후 이전청구는 가능하지만 전세위약금은 입증이 필요합니다 9/18 허가 전에는 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 매도인의 협력을 구하는 토지거래허가 신청절차 이행청구가 우선입니다. 대법원- 허가가 나면 약정은 소급하여 유효해져 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기소송을 제기할 수 있습니다. 처분금지가처분은 소유권이전청구권이 아니라 허가신청 협력청구권을 피보전권리로 하여 허가 전에도 신청할 수 있고, 매도인의 철회·이중처분 우려가 있으면 보전 필요성이 인정될 가능성이 있습니다. 대법원-98다44376 기존 전세계약의 위약금 약 5,800만 원은 특별손해이므로, 매도인이 전세계약 체결과 손실 위험을 알았거나 알 수 있었다는 자료가 있어야 하며, 그 사실을 입증하지 못하면 전액 인정은 어렵습니다. 예견가능성은 계약 당시뿐 아니라 이행기까지의 인식도 기준이 됩니다. 대법원-84다카1532 구체적 사실관계 및 자료를 확인하면 더 정확한 방향제시가 가능합니다. 꼭 사건을 맡기지 않으셔도 괜찮으니, 편하게 문의주세요!

[문제 상황] ■ 의뢰인님은 노원구 아파트 매매약정 후 약정금을 지급하고 토지거래허가를 공동 신청하였으나 매도인이 배액상환 없이 단순 변심으로 일방적 취소를 통보해 왔습니다. ■ 본 계약을 전제로 기존 거주지 전세계약을 체결하여 매매 무산 시 5,800만 원 상당의 전세 위약금을 부담할 위험에 처해 계십니다. [해결 방법] ■ 배액을 실제로 상환하지 않은 매도인의 일방적 취소 통보는 효력이 없으므로 매매약정은 여전히 유효합니다. 토지거래허가가 완료되면 소유권이전등기청구소송을 제기하여 강제 이행을 청구하실 수 있습니다. ■ 의뢰인님께서 간과하시기 쉬운 주요 쟁점은 허가 전 처분금지가처분의 인용 가능성입니다. 판례상 토지거래허가 전에는 소유권이전청구권을 피보전권리로 한 가처분이 제한되므로 9/18 허가 처분과 동시에 가처분을 집행할 수 있도록 사전에 신청서를 완비해 두는 것이 효과적인 해결 방안입니다. ■ 아울러 5,800만 원의 전세 위약금은 민법상 특별손해에 해당하므로 매도인이 이를 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 우선 조치로서 허가 처리 전 매도인에게 협력의무 이행을 최고함과 동시에 위약금 발생 사실을 명시한 내용증명을 발송하여 손해배상 책임을 명확히 해두시기 바랍니다. ■ 이처럼 유동적 무효 상태의 법리 구성과 가처분 타이밍 및 특별손해 입증은 고도의 전문성이 요구되므로 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 매매계약 관철과 채권 보전에 실질적인 실익이 됩니다. ■ 질의서에 미처 적지 못하신 구체적 정황이나 약정 당시의 세부 사실관계가 더 있을 것으로 보이므로 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받아보시기 바랍니다. 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.