임대차 보증금 공제와 보증금 가집행 방어 절차를 확인하세요

Question

안녕하세요.

-판결 내용: 임차인이 합의해지 거짓 진술을 통해 공시송달로 보증금 반환 판결(가집행권 부여, 이유 미기재 및 원고 청구 인용)을 받았습니다.
-연체 차임: 6개월 월세를 연체한 채 짐을 뺐다며 월세 지급을 거부하고, 판결금(보증금) 전액을 줘야 열쇠를 주겠다고 합니다.

문의: 추완항소 없이 빨리 끝내려는데, 연체 월세를 받고 가집행도 막으려면 보증금에서 공제 후 잔액만 지급해도 되는지, 아니면 별도 소송이 필요한지요? (공제 후 지급하면 판결금액과 차이가 납니다)

감사합니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 임의 공제 후 잔액 지급의 집행 저지 한계
임차인이 공시송달을 통해 가집행선고부 판결을 이미 확보한 상태라면 집행관은 판결문에 적힌 금액 전액을 기준으로 집행을 개시합니다. 임대인이 6개월 연체 월세를 임의로 공제하고 남은 차액만 지급하거나 변제공탁하더라도 이는 채무의 일부 변제에 불과합니다. 집행기관은 당사자 간의 실체적 공제 관계를 직접 심사할 권한이 없으므로 임의 공제만으로는 상대방의 가집행 착수를 원천적으로 막을 수 없습니다.

2. 판결의 기판력과 추완항소 없는 대응의 위험성
추완항소 없이 청구이의의 소만으로 대응하는 방식은 실체법상 큰 위험이 따릅니다. 민사집행법 제44조 제2항에 따르면 청구이의의 소는 변론종결 뒤에 생긴 사유만을 이의 이유로 삼을 수 있습니다. 판결 변론종결 전에 이미 발생했던 6개월 연체 월세 채권은 판결의 기판력에 저촉되어 청구이의 소송에서 공제 항변으로 온전히 인정받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 공시송달 사실을 과실 없이 알지 못했다면 민사소송법 제173조에 따른 추완항소를 제기하여 원심 판결을 취소시키는 것이 타당합니다.

3. 가집행정지 절차와 열쇠 미인도에 따른 공제
상대방의 가집행을 정지시키려면 불복 소송을 접수함과 동시에 민사소송법 제500조에 따라 법원에 강제집행정지를 신청하여 정지결정 정본을 집행기관에 제출해야 합니다. 대법원 1977년 9월 28일 선고 77다1241 전원합의체 판결에 따르면 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있습니다. 임차인이 열쇠를 넘겨주지 않아 임대인의 배타적 지배를 방해하고 있다면 부동산 인도가 완료되지 않은 상태이므로 인도가 끝날 때까지 발생하는 월세 상당액은 보증금에서 계속 공제됩니다.

조현재 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 판결금에서 연체 월세를 임의로 빼고 잔액만 지급하면 차액에 대해 가집행이 들어올 수 있습니다. 판결이 확정되었고 추완항소 없이 끝내시려면, 상계의 의사표시를 한 뒤 청구이의의 소와 강제집행정지를 함께 신청하는 방식이 가능합니다.

1. 판결은 보증금 전액 반환을 명했으므로 판결과 다른 금액을 지급하면 채무 일부만 이행한 것이 됩니다. 변제공탁도 판결금 전액이 아니면 효력이 인정되지 않을 수 있고, 남은 차액에는 판결에서 정한 지연이자가 계속 붙습니다.

2. 판결 확정 전에 있던 사유는 원칙적으로 다시 주장할 수 없습니다. 다만 판례는 변론종결 전에 상계할 수 있었던 채권이라도 변론종결 후에 상계의 의사표시를 하면 청구이의 사유가 된다고 봅니다. 연체 월세 채권으로 판결금 채권과 상계한다는 뜻을 내용증명으로 보내십시오.

3. 그 뒤 청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지를 신청하면, 법원이 정하는 담보를 제공하는 조건으로 집행이 정지됩니다. 청구이의의 소는 판결을 한 1심 법원에 제기하며, 연체 월세를 입증할 계좌 기록이 필요합니다.

4. 추완항소는 판결 사실을 안 날부터 2주 안에만 할 수 있습니다. 합의해지 주장이 허위였다는 점까지 다투려면 이 기간이 가장 중요하므로 기간 계산부터 해 두십시오. 주소를 알면서 소재불명으로 공시송달을 받아 냈다면 재심 사유도 검토할 수 있습니다.

5. 열쇠를 반환받지 못했다면 목적물 인도가 끝나지 않은 것이므로, 보증금 반환과 인도가 동시이행 관계라는 점도 함께 주장할 수 있습니다. 열쇠를 넘길 날짜와 방법을 서면으로 제안해 두십시오.

지금 하실 일은 ① 판결을 처음 안 날짜와 경위를 기록하시고, ② 연체 월세 내역과 계좌 기록을 정리해 상계 통지를 발송하시며, ③ 청구이의의 소와 집행정지 신청서를 동시에 준비하시는 것입니다.

상계 통지 전에 가집행이 먼저 들어오면 대응이 어려워지므로 순서를 지키십시오.

감사합니다.

김강희 변호사 · Answer

안녕하세요, 서울대 로스쿨 김강희 변호사입니다.

【▶: ①】 보증금에서 연체 차임을 공제할 사정이 있더라도, 이미 보증금 전액 지급 판결에 가집행이 붙어 있다면 공제한 잔액만 지급하는 방식으로는 집행 위험을 막기 어렵습니다. 일부만 지급하면 실제 미지급 잔액에 관하여 판결금 전액을 기준으로 압류·추심 등 집행이 진행될 수 있습니다.

【▶: ②】 임대차보증금은 종료 시점까지의 연체 차임, 원상복구비 등 임차인의 채무를 담보하므로 정산 대상이 될 수 있습니다. 다만 판결에서 연체 차임 공제나 목적물 반환과의 동시이행 문제가 이미 판단되었거나 주장할 기회가 있었던 경우, 별도 청구이의 절차만으로 기존 판결의 집행력을 뒤집기는 쉽지 않습니다. 열쇠를 계속 보유하고 있다면 실제 점유 반환일, 열쇠 반환 요구와 거부 경위에 따라 차임 발생 기간도 달라질 수 있습니다.

【▶: ③】 추완항소를 하지 않는다면 우선 판결금 전액을 지급한 뒤 연체 차임을 별도로 청구하는 방법이 집행 위험은 가장 낮습니다. 다만 지급 전 임차인과 연체 차임 공제, 열쇠 인도, 명도 확인, 잔액 지급 및 강제집행 포기를 포함한 정산합의를 서면으로 하는 방안도 검토할 수 있겠습니다. 판결문 주문, 송달내역, 임대차계약서, 월세 지급내역, 열쇠 반환 관련 문자·녹취를 확인해야 합니다.

🛑 결론
잔액 지급만으로 판결금 집행을 막기는 어렵습니다. 추완항소 가능 기간과 연체 차임 자료를 먼저 확인한 뒤, 전액 지급 후 별도 청구 또는 서면 정산합의 중 어느 방식이 유리한지 판단하는 것이 좋겠습니다.

당신의 임대차 이야기를 법이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요, 김범석 변호사입니다.

알지도 못한 채 판결이 확정되어 가집행까지 걱정하셔야 하는 상황이라 당혹스러우실 것 같습니다.

공시송달로 진행된 판결이라도 그 판결에 기재된 금액은 집행권원으로서 효력을 갖습니다. 연체차임은 보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙이지만, 이미 보증금 전액 반환 판결이 난 이상 임의로 공제한 잔액만 지급하면 나머지에 대해 강제집행을 당할 수 있습니다. 따라서 공제 주장을 관철하려면 추완항소로 판결 자체를 다투거나, 청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지를 신청하는 방법을 검토해야 합니다. 별도로 연체차임 반환을 구하는 소를 제기하는 방법도 가능합니다.

문자와 계좌내역 등 연체 사실을 입증할 자료를 정리하시고, 판결 송달 경위를 확인해 추완항소 기간이 남았는지 먼저 살펴보시기 바랍니다. 저희 법무법인 게이트에서도 공시송달 판결의 추완항소를 다수 수행해 왔습니다.

저의 로톡 프로필을 방문하시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다. 언제든지 편하게 문의해 주세요.

배한진 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도진 배한진 대표변호사입니다.  
질문하신 상황과 관련하여 다음 사항을 참고하시기 바랍니다.

1. 연체 차임과 보증금 공제  
임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때까지 발생한 연체 차임 등은 특별한 사정이 없으면 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 다만 실제 공제액은 임대차계약의 내용, 연체 기간 및 목적물 반환 시점 등을 기준으로 산정해야 합니다.

2. 공시송달 판결과 강제집행  
공시송달로 판결이 확정되었더라도 가집행선고가 있다면 상대방이 판결금 전액을 기준으로 강제집행을 신청할 가능성이 있습니다. 따라서 임의로 일부 금액만 지급하기보다 판결문과 집행 진행 여부를 먼저 확인하시는 것이 안전합니다.

3. 추완항소 및 집행정지  
공시송달로 판결이 진행된 사실을 알지 못한 데 책임질 수 없는 사유가 있었다면 추완항소를 검토할 수 있습니다. 추완항소와 함께 강제집행정지를 신청할 수 있으나, 법원이 담보 제공을 조건으로 정지를 명할 수 있습니다.

추완항소 가능 여부는 판결문 및 공시송달·집행 사실을 알게 된 시점에 따라 달라지므로, 관련 자료를 지체 없이 확인하시기 바랍니다.
구체적인 대응이 필요하시면 프로필의 [빠른문의]로 편하게 남겨주시기 바랍니다.

김인규 변호사 · Answer

안녕하세요 정벽법률사무소 김인규 대표변호사입니다.
공시송달 판결의 집행력을 완벽히 제어하면서 연체 차임을 공제하기 위해서는 추완항소 및 강제집행정지 신청이 법적으로 가장 확실한 절차입니다.
임대차보증금은 임대차 관계 종료 후 임차물 인도 시까지 발생하는 연체 차임 등 임차인의 모든 채무를 당연히 담보하므로 별도 소송 없이 공제가 가능합니다. 하지만 상대방이 이미 공시송달 판결문(집행권원)을 확보한 상태이므로, 법원 절차를 거치지 않고 임의로 공제 금액만 지급하면 상대방이 판결문 전체 금액에 대해 강제집행을 단행할 위험이 큽니다.

이에 따른 대응 절차를 대략적으로 안내 드리자면
추완항소 제기: 판결 사실을 알게 된 날로부터 2주 이내에 공시송달 판결에 대한 추완항소를 제기하여 판결을 다툽니다.
강제집행정지 신청: 항소와 동시에 가집행 선고에 따른 강제집행정지를 신청하여 채권압류 및 경매 등을 차단합니다.
항소심 내 공제 주장 및 동시이행 항변: 연체 차임 공제 후 잔액 지급과 열쇠(임차목적물) 인도의 동시이행을 주장하여 판결 금액을 정산합니다.

정벽법률사무소에서는 신속한 추완항소와 강제집행정지 신청으로 가집행 위험을 즉시 차단하고, 연체 차임 공제 및 동시이행 항변을 통해 잔액만 정확히 정산되도록 끝까지 조력하겠습니다.
의뢰인님께서 간편문의 주시면 보다 세밀한 상담을 통해 대응방법을 도와드리도록 하겠습니다.