소유권이전등기 청구권 압류로 빌려준 돈 회수 가능할까?

Question

가로주택정비사업 시행사 대표에게 현금을 빌려주고 받지 못하고 있습니다. 이에 해당 사업장 내 시행사 명의로 된 부동산에 대해서 소유권이전등기 청구권에 압류를 해 놓은 상황입니다.

해당 내용은 제3채무자인 해당 사업장의 신탁업체에도 송달이 되었습니다. 이 상황 속에서 제가 현실적으로 빌려준 돈을 받을 수 있는 방법을 알고 싶습니다. 신탁업체에 방문해봐도 들여보내주지 않을 뿐더러 제가 보낸 서류 등에 대해 대답이 없고 신탁은 이해관계자가 아니라 답을 줄 수 없다는 내용만 반복 중입니다.

1. 실제로 신탁에서 조합원에게 소유권이 다시 이전되는 시점은 조합원 분양시점인가요? 아니면 사업장 개발 완료 후 이전고시 시점인가요 - 소유권이전등기 청구권에 압류를 걸어놓은 상태라 실질적인 소유권 이전 시점이 궁금합니다.

2. 소유권이전등기 청구권에 압류를 걸어도, 제3채무자인 신탁이 이를 무시하고 제게 돈을 빌린 시행사 대표에게 신탁계약 및 이와 관련된 특약 등을 근거로 소유권을 이전해줄 수 있나요? - 이럴 경우 제가 보유한 압류에 대한 가치는 사라지는 건가요?

3. 실제로 제가 이 소유권이전등기 청구권 압류를 가지고 돈을 돌려받을 수 있는 방법은 무엇인가요. 사기죄로 형사 고발한 상황이나 2심까지 무혐의 판결이 났습니다. 이제 마지막 남은 방법은 이 압류를 바탕으로 추심하는 방법 밖에 남지 않은 것 같은데 실질적인 대응 방법이 궁금합니다.

유승윤 변호사 · Answer

소유권이전등기 청구권에 압류를 마치고 제3채무자인 신탁업체에도 송달까지 완료된 상태라는 점을 근거로 보면, 압류의 효력을 유지하면서 추심 절차로 나아갈 수 있는 사안입니다. 시행사 대표에게 빌려준 돈을 받지 못해 소유권이전등기 청구권에 압류를 걸어두었고 사기 형사고발은 2심까지 무혐의로 종결된 상태이니, 지금 이 압류를 실제 채권 회수로 연결할 절차를 확정해야 하는 상황입니다.

쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 신탁이 시행사에 소유권을 넘기더라도 압류 효력이 그대로 유지되는가.
둘째, 이 압류를 바탕으로 실제 돈을 돌려받으려면 어떤 절차를 밟아야 하는가.

첫 번째 쟁점인 압류 효력은 원칙적으로 유지됩니다. 제3채무자에게 압류가 적법하게 송달된 이상 신탁이 이를 무시하고 시행사에 소유권을 이전하더라도 압류권자에게는 대항할 수 없고, 압류의 처분금지 효력은 그대로 살아 있습니다.

두 번째 쟁점인 회수 절차는 추심명령이나 전부명령을 통해 진행됩니다. 압류한 청구권에 대해 법원에 추심명령을 신청하면 직접 신탁을 상대로 소유권 이전 및 관련 절차 이행을 청구할 수 있고, 필요시 전부명령을 통해 청구권 자체를 확정적으로 이전받는 방법도 검토할 수 있습니다.

실무적으로는 압류 결정문과 송달증명원을 확보하시고, 법원에 추심명령을 신청하여 신탁을 상대로 이행청구 절차에 나서시기 바랍니다.

보유하신 압류 결정문과 송달 자료를 바탕으로 구체적인 회수 절차를 함께 검토해드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

신상의 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신의 편, 편율 법률사무소의 대표변호사 신상의입니다.

1. 소유권 이전 시점과 압류의 법적 효력 범위
가로주택정비사업에서 신탁사로부터 소유권이 이전되는 시점은 일반적으로 사업이 완전히 종료되고 이전고시가 이루어진 이후입니다. 적법하게 송달된 압류 명령이 존재한다면 제3채무자인 신탁사가 이를 임의로 무시하고 시행사 측에 소유권을 넘길 수는 없습니다. 만약 신탁사가 이를 위반하여 무단 이전을 진행할 경우 별도의 법적 책임을 지게 되므로, 가진 압류의 효력이 곧바로 소멸하는 것은 아닙니다.

2. 소유권이전등기청구권 압류를 통한 실질적 현금화 절차
압류 조치는 권리를 묶어두는 단계일 뿐 곧바로 금전으로 환가되지는 않습니다. 실질적인 회수를 위해서는 법원에 보관인 선임 및 권리이전명령을 신청하여 부동산을 시행사 명의로 등기 이전시킨 후, 해당 부동산에 강제경매를 신청하여 배당을 받아야 합니다.

3. 신탁 정산금 채권에 대한 추가 보전 조치
부동산 자체에 대한 집행 외에도 사업 종료 후 시행사가 신탁사로부터 지급받을 정산금이나 배당금 채권이 존재하는지 파악하는 것이 중요합니다. 이 신탁정산금 채권에 대해 추가적인 압류 및 추심 절차를 병행해 두는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 유용한 방안이 될 수 있습니다.

형사 절차가 원하는 방향으로 마무리되지 않은 상황에서도 채권 회수를 위해 홀로 대응해 오시느라 마음고생이 무척 크셨으리라 생각됩니다. 답답했던 마음이 조금이나마 해소되고, 막막하게 느껴졌던 상황에서 작은 희망을 찾으셨기를 바랍니다. 법률전문가의 도움을 받아 원하시는 결과를 얻으시고, 조속히 평온한 일상을 되찾으시기를 기원합니다.

추가적인 문의사항이나 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 첫 번째로 실질적인 소유권 이전 시점은 사업장 개발이 완료되고 관할 관청으로부터 준공 인가를 받은 후 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 이전고시 절차가 완료되는 시점입니다. 이때 조합원이나 시행사 명의로 보존등기나 이전등기가 이루어집니다. 두 번째로 제3채무자인 신탁업체가 귀하의 압류를 무시하고 시행사 대표에게 소유권을 임의로 이전해 줄 수는 없습니다. 법원의 압류 명령이 신탁사에 송달된 이상 신탁사는 시행사에게 소유권을 넘겨주어서는 안 될 의무를 부담합니다. 신탁사가 이를 어기고 소유권을 넘겨 귀하가 돈을 받지 못하는 손해를 입는다면 신탁사를 상대로 민사상 불법행위 손해배상 청구 소송을 제기하여 잃어버린 돈을 받아내실 수 있습니다.

2. 다만 신탁 계약의 특성상 사업비 대출을 해준 금융기관 등이 1순위 우선수익자로 지정되어 있을 확률이 높습니다. 1순위 수익자의 권리가 귀하의 압류보다 우선하기 때문에 사업 정산 후 남는 이익이 없다면 실제 추심이 어려울 수도 있습니다. 세 번째로 실질적인 추심 방법입니다. 부동산 소유권이전등기 청구권에 대한 압류만으로는 곧바로 돈이 나오지 않습니다. 법원에 보관인 선임 및 권리이전 명령을 신청하셔야 합니다. 법원이 보관인을 선임하면 신탁사는 시행사가 아닌 보관인에게 해당 부동산의 소유권을 이전하게 됩니다. 그 후 귀하가 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청하여 매각 대금에서 빌려준 돈을 배당받는 절차를 거치셔야 합니다.

3. 신탁사에 찾아가 항의하시기보다는 법원에 보관인 선임 신청 등 다음 단계의 강제집행 절차를 밟는 것에 집중하시기 바랍니다. 추가로 신탁원부를 발급받아 해당 사업장의 우선수익권자 현황과 수익권 증서의 규모를 미리 분석해 두신다면 향후 경매 절차에서 귀하에게 돌아올 배당 가능성을 어느 정도 예측하실 수 있을 것입니다. 신탁사의 태도에 감정적으로 대응하실 필요가 없으며 법적 절차에 따라 압류의 효력을 현실적인 돈으로 바꾸는 작업에 매진하셔야 할 시점입니다.

신지수 변호사 · Answer

복잡한 사안이지만 순서대로 정리해 드리겠습니다.

첫째, 소유권이 조합원에게 다시 이전되는 시점입니다. 가로주택정비사업의 경우 신탁에서 조합원에게 소유권이 이전되는 시점은 원칙적으로 사업 완료 후 이전고시 시점입니다. 분양 계약 시점은 소유권이 이전되는 것이 아니라 장래 소유권을 취득할 권리가 확정되는 시점입니다. 따라서 압류의 실질적 효력이 발생하는 시점도 이전고시 이후입니다.

둘째, 신탁이 압류를 무시하고 시행사에 소유권을 이전할 수 있는지입니다. 압류 통지가 제3채무자인 신탁에 적법하게 송달되었다면 신탁은 시행사에 대한 소유권이전등기 의무를 이행할 수 없습니다. 신탁이 이를 무시하고 이전해 준다면 귀하에 대한 불법행위가 되어 신탁도 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 다만 신탁계약상 특약이나 우선수익자 권리가 있다면 이 부분이 귀하의 압류보다 우선할 수 있어 구체적인 신탁 계약 내용 확인이 필요합니다.

셋째, 실질적으로 돈을 돌려받는 방법입니다. 현재 상황에서 가장 현실적인 방법을 정리해 드리겠습니다. 이전고시 시점까지 기다려 소유권이 이전될 때 추심명령을 통해 해당 부동산을 환가하는 방법이 있습니다. 또한 시행사 대표 개인을 상대로 민사 판결을 받아 다른 재산(예금, 차량, 다른 부동산)에 대한 강제집행을 병행하시기 바랍니다. 신탁이 계속 협조하지 않는다면 법원에 신탁에 대한 추심 소송을 제기하여 압류의 효력을 명확히 확인받으시는 방법도 검토하시기 바랍니다.

사업 진행 상황과 신탁 계약 내용을 면밀히 검토하신 후 구체적인 전략을 수립하시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

윤상현 변호사 · Answer

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 윤상현 입니다.
형사에서도 결론을 얻지 못하고 압류 하나에 기대야 하는 상황이라 많이 답답하실 듯합니다. 질문 순서대로 결론부터 말씀드리겠습니다.

먼저 소유권이 시행사에게 돌아오는 시점은 조합원 분양 시점도 이전고시 시점도 아니고, 신탁계약이 종료되어 정산이 이루어지는 때입니다. 통상 준공·이전고시 후 정산까지 마쳐야 하며, 정확한 조건은 신탁계약과 특약이 정하므로 그 원문 확인이 반드시 필요합니다.

다음으로, 압류결정이 신탁사에 송달된 이상 신탁사는 시행사에게 임의로 이전등기를 해 줄 수 없고, 이를 어기고 이행해 시행사가 처분해버리면 신탁사가 손해배상책임을 질 수 있습니다. 오히려 시행사 명의로 등기가 되는 순간 그 부동산 자체를 압류해 강제경매할 수 있으므로 압류 가치가 사라지는 것은 아닙니다. 진짜 위험은 따로 있습니다. 등기청구권 압류는 부동산 자체가 아닌 채권에 대한 것이라 제3자에게는 대항하지 못하므로(대법원 92다4680 전원합의체), 우선수익자 요청으로 공매 등 제3자 처분이 이루어지면 청구권 자체가 소멸해 압류가 공중에 뜹니다. 따라서 시행사가 받을 정산금(신탁수익금) 채권 압류를 지금 병행해 두셔야 안전합니다.

마지막으로 회수 구조는, 등기청구권은 돈처럼 추심·전부명령으로 현금화할 수 없고 민사집행법 제244조에 따라 보관인을 선임해 시행사 명의로 등기를 받은 뒤 그 부동산을 강제경매하여 배당받는 방식입니다. 한 가지 꼭 짚을 점은, 차주가 대표 개인인지 시행사 법인인지에 따라 압류 효력 자체가 문제될 수 있어 집행권원의 채무자와 청구권 귀속 주체의 일치 확인이 급선무입니다.

신탁계약서·압류결정문·집행권원을 맞춰 보면 회수 가능액과 다음 절차가 그 자리에서 나옵니다. 보다 자세한 내용은 상담 문의 주시면 빠르고 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.

▶ 법무법인 현림 윤상현 변호사 : 02-3487-1174

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

압류결정문까지 송달해 두고도 신탁회사에서는 문전에서 막히고 이해관계자가 아니라는 말만 반복해 들으셨으니 답답하셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 압류만으로는 돈이 나오지 않고 보관인 선임을 거쳐 채무자 명의로 등기를 옮긴 뒤 경매까지 가야 하는데, 그 전에 압류결정문의 채무자 표시부터 확인이 필요합니다.

1. 신탁 반환 시점은 법이 아니라 계약이 정합니다
분양시점이나 이전고시 시점으로 법에 정해져 있는 것이 아니라, 신탁계약에서 정한 종료 사유가 채워져야 위탁자에게 돌아옵니다. 대개 우선수익자인 대주단의 채권이 모두 변제되어야 하므로 순위상 뒤에 서게 됩니다.

2. 압류 뒤에 넘겨주더라도 압류가 사라지지는 않습니다
압류 송달 후에 제3채무자가 채무자에게 이전등기를 해주었더라도 그 처분을 압류채권자에게 주장할 수 없습니다. 신탁회사가 답을 주지 않는다면 직접 찾아가는 대신 법원에 제3채무자 진술최고를 신청하시면 서면으로 답할 의무가 생깁니다.

3. 압류를 돈으로 바꾸는 절차는 따로 있습니다
소유권이전등기청구권은 금전채권이 아니어서 추심명령이나 전부명령의 대상이 아니고, 법원에서 보관인을 선임받아 채무자 명의로 등기를 옮긴 뒤 그 부동산에 강제경매를 신청해야 배당을 받습니다. 압류만 걸어두고 기다리시면 시간만 흐릅니다.

4. 그런데 압류결정문의 채무자는 누구로 되어 있는지요
돈은 시행사 대표 개인에게 빌려주셨는데 부동산은 시행사 명의라고 하셨습니다. 채무자가 개인이라면 법인 재산에는 집행할 수 없어 압류가 무력해지니 결정문과 등기 명의를 먼저 대조해 보세요.

우선 압류결정문과 신탁원부를 놓고 채무자 표시와 신탁 종료 조건부터 확인하신 뒤 보관인 선임 신청으로 넘어가세요.

오래 끌어오신 만큼 이번에는 실제 회수로 이어지기를 바라며, 상담은 제가 직접 진행하니 편하게 문의하시기 바랍니다.

윤승진 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인(유) 에스제이파트너스 윤승진 변호사입니다.

1. 소유권 이전 시점 (조합원 분양 vs 이전고시)
• 가로주택정비사업 등 정비사업에서 신탁재산의 실질적인 소유권 귀속 및 이전은 일반적으로 분양시점이 아니라, 공사 완료 후 준공인가, 이전고시 및 그에 따른 소유권이전등기가 완료되는 시점에 이루어지는 것이 통상적입니다.
• 다만, 정확한 시점은 해당 사업장의 신탁계약서 및 사업시행계약 내용에 따라 다를 수 있으므로 구체적인 계약 구조를 확인해야 합니다.
2. 제3채무자(신탁사)의 무단 이전 위험 및 압류의 가치
• 압류명령이 신탁사에 적법하게 송달된 이후라면, 신탁사는 이를 무시하고 채무자(시행사)에게 임의로 소유권을 이전할 수 없습니다.
• 만약 압류 효력을 무시하고 소유권을 이전해 버릴 경우 신탁사는 채권자에 대해 손해배상 책임을 지게 되므로, 귀하가 가진 압류의 가치나 법적 지위가 곧바로 소멸하는 것은 아닙니다. 다만, 신탁은 이해관계인(제3자)이라는 이유로 개별 채권자에게 정보를 쉽게 공개하지 않으므로, 법적 절차(진술최고서 촉구 등)를 통해 대응해야 합니다.
3. 현실적인 채권 회수 방법
• 보관인 선임 및 강제경매: 소유권이전등기청구권 압류 상태에 머물러 있다면 돈으로 바뀌지 않습니다. 법원에 '보관인 선임 및 권리이전명령'을 신청하여 신탁사로부터 채무자 명의로 등기를 가져온 뒤, 해당 부동산에 강제경매를 진행하는 절차를 밟아야 합니다.
• 신탁수익권(정산금) 압류 병행: 부동산 자체를 경매하는 방법 외에도, 사업 완료 후 시행사가 신탁사로부터 지급받을 정산금이나 배당금 채권이 있다면 이에 대한 [신탁수익권 압류 및 추심(전부)명령]을 함께 진행하는 것이 실무적으로 훨씬 빠르고 실효성 있는 회수 방법이 될 수 있습니다.
• 형사 고소가 2심까지 무혐의로 종결되었다면, 이제는 민사집행 및 채권 보전·추심 절차에 역량을 집중하셔야 합니다.

보다 자세한 상담이 필요하시면 전화 상담을 예약해 주시기 바랍니다.

박영재 변호사 · Answer

지금 하신 소유권이전등기 청구권 압류는 상대방이 나중에 부동산을 넘겨받을 권리가 실제로 존재할 때 돈을 받는 데 도움이 됩니다. 그런데 정비사업+신탁 구조에서는 애초에 대표 개인에게 소유권이 넘어오는 구조가 아닐 수 있어 압류가 생각만큼 실익이 없을 수도 있습니다. 따라서 핵심은 소유권이 누구에게 언제 넘어가는지, 대표가 실제로 받을 ‘돈/권리’가 무엇인지부터 정확히 잡고, 그 “돈이 되는 지점”을 대상으로 추가 압류·추심으로 연결하는 것입니다.

질문에 대한 답변을 드리면
1. 일반적으로 조합원이“분양계약을 하는 날에 바로 소유권을 갖는 게 아니라, 공사가 끝나고 행정절차가 마무리된 뒤 이전고시가 나고, 그 다음 날 소유권이 넘어가는 흐름으로 이해하시면 안전합니다. 즉, 질문하신 실질적인 이전 시점은 대체로 개발 완료 후 이전고시 쪽에 가깝습니다.

2. 이 부분은 내가 압류한 권리가 무엇인지가 핵심입니다. 만약 대표 개인에게 실제로 넘어올 권리가 없다면, 신탁이 다른 절차로 소유권을 넘기더라도 내 압류가 돈으로 바뀌지 못하는 결과가 생길 수 있습니다. 반대로 대표가 받을 권리가 분명하면, 압류는 의미가 있습니다. 결국 신탁계약, 특약, 자금흐름을 봐야 판단이 됩니다.

3. 실질적인 대응은 먼저 민사에서 대여금 판결​을 확보/점검하시고 부동산이 아니라 대표가 실제로 받을 돈이 있으면 그 금전채권을 추가로 압류하시는 것이 좋습니다. 그리고 사업 진행 단계를 확인해 압류가 현금화되는 타이밍을 잡으셔야 합니다.

이 사건은 부동산(정비사업·신탁) + 채권회수(손해배상/추심)​가 결합된 유형이라, 초기에 구조를 잘못 잡으면 압류를 해도 회수가 안 되는 경우가 많습니다. 저는 부동산·손해배상 전문 변호사로서, 압류결정문/등기/신탁계약/대여금 자료를 기준으로 “대표에게 실제로 남는 권리·돈이 무엇인지”를 특정하고, 회수 가능성이 높은 집행 루트로 재구성해 드릴 수 있으니, 저에게 상담 신청 해주시면 현재 상황에서 가능한 대응방안을 더 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

이주한 변호사 · Answer

지금  가장 중요한 것은 압류한 소유권이전등기청구권이 실제로 존재하는 권리인지 그리고 어떤 조건에서 행사할 수 있는지를 확인하는 것입니다. 가로주택정비사업이라고 하여 반드시 조합원 분양시점이나 이전고시 시점에 일률적으로 소유권이 돌아오는 것은 아니고, 신탁계약의 유형, 신탁원부와 특약, 사업구조에 따라 시행사 측이 신탁회사에 대해 보유하는 이전등기청구권의 발생·행사시점이 달라질 수 있습니다.

압류명령이 제3채무자인 신탁회사에 적법하게 송달되었다면 신탁회사가 이를 전혀 무시하고 채무자에게 임의로 이행할 수 있는 문제는 아닙니다. 다만 압류는 채무자가 실제 가지고 있는 권리의 범위에서만 효력이 있으므로, 신탁계약상 우선 정산이나 다른 조건 때문에 애초 이전받을 권리가 없거나 제한되어 있다면 압류의 실질가치도 낮아질 수 있습니다.

지금 상황에서는 신탁회사에 직접 찾아가 답변을 요구하는 것보다 신탁원부와 특약, 사업 관련 등기자료를 확보하여 압류 대상 권리의 실체를 분석하는 것이 우선입니다. 집행권원이 있다면 압류 이후 추심·현금화 절차를 구체적으로 검토해야 하고, 단순한 금전채권 압류와 달리 이전등기청구권은 집행방법도 별도로 설계해야 합니다.

형사절차에서 해결되지 않았다면 민사집행이 사실상 핵심입니다. 압류결정문과 신탁계약 구조를 확인해야 실제 회수 가능성을 판단할 수 있으므로, 관련 자료를 바탕으로 변호사와의 구체적인 상담을 통해 현실적인 가능성과 부담을 함께 점검해 보고, 대응 방향과 전략을 종합적으로 검토해 보시길 권유드립니다. 방문·유선 상담 시 보다 상세히 안내해 드리겠습니다.

임호균 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 임호균 변호사입니다. 신용정보회사 및 채권관리 업무 경험을 바탕으로 답변드립니다.

소유권이전등기 청구권 압류는 시행사가 신탁사로부터 이전받을 권리를 묶어두는 보전 조치일 뿐, 그 자체로 현금화가 되는 것은 아닙니다. 압류가 적법하게 송달된 이상 신탁사가 이를 무시하고 시행사에 소유권을 이전하기는 어렵고, 만약 그렇게 처리한다면 신탁사에 별도 책임을 물을 여지가 생깁니다. 다만 조합원 분양이나 이전고시 시점은 사업진행 단계와 신탁계약 내용에 따라 달라지므로, 신탁계약서와 사업시행계획, 등기부를 확인해 실제 권리 발생 시점을 특정하는 작업이 먼저입니다.

실제 회수로 이어지려면 압류에서 한 단계 더 나아가야 합니다. 집행권원(판결, 지급명령, 공정증서 등)을 확보한 뒤 추심명령이나 전부명령을 신청해 채권을 현실화하고, 필요하면 법원에 보관인선임 및 권리이전명령을 신청해 등기가 완료되는 즉시 강제경매로 넘길 수 있습니다. 아울러 사업 종료 후 시행사가 신탁사로부터 받을 정산금(신탁수익권)이 있다면 이를 별도로 압류·추심해두는 것이 회수 가능성을 높이는 방법입니다.

형사 고발이 2심까지 무혐의로 종결되었다 하더라도, 민사상 채권 자체는 별개로 계속 회수를 진행할 수 있습니다. 다만 신탁 구조가 복잡해 절차마다 신중한 검토가 필요합니다.

상담 신청해주시면 대여 관련 자료와 신탁계약서, 사업진행 현황을 기준으로 집행권원 확보 여부와 추심명령·정산금 압류 등 구체적인 회수 전략을 검토해드리겠습니다.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
상황이 복잡하고 답답하실 수밖에 없으실 것 같습니다.
지금 가장 걱정하시는 부분은 압류를 해두었음에도 불구하고 실제로 돈을 돌려받을 수 있을지, 그리고 신탁회사 측에서 소유권 이전을 진행할 경우 압류의 효력이 사라지는지 여부로 보입니다.
먼저, 가로주택정비사업에서 신탁이 개입된 경우 소유권이 조합원에게 실제로 이전되는 시점은 일반적으로 사업이 모두 완료되고 이전고시가 난 이후로 보는 경우가 많습니다. 다만, 분양계약 체결 시점이나 신탁계약의 구체적 내용에 따라 달라질 수 있어 신탁계약서와 사업시행계획을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
압류를 해두셨더라도 신탁회사가 신탁계약 및 특약에 따라 소유권을 이전할 수 있는지 여부는 신탁계약의 내용, 압류 통지의 적법성, 그리고 신탁재산의 귀속 구조에 따라 달라집니다. 신탁회사가 압류를 무시하고 이전을 진행할 경우, 압류권자의 권리가 침해될 수 있으므로 이에 대한 법적 대응이 필요할 수 있습니다.
실제로 압류만으로 바로 현금 회수가 되는 것은 아니고, 소유권이전등기 청구권에 대한 집행권원을 확보한 뒤, 강제집행 절차를 통해 배당을 받거나 경매를 청구하는 방식으로 회수 절차를 진행해야 합니다. 신탁재산의 특수성 때문에 일반적인 부동산 집행과는 차이가 있을 수 있어, 신탁계약 구조와 압류의 효력 범위를 면밀히 따져봐야 합니다.
이 사건에서 중요한 판단 요소는 신탁계약의 구체적 내용, 압류 통지의 적법성, 신탁재산의 귀속 구조, 그리고 현재 압류된 권리의 집행 가능성 등입니다. 실제로 회수 가능성을 높이기 위해서는 신탁계약서와 관련 서류를 면밀히 검토하고, 신탁회사와의 법적 분쟁 가능성까지 염두에 두고 대응 전략을 세우는 것이 필요합니다. 추가 상담을 통해 서류를 직접 확인하고 구체적인 절차를 안내해드릴 수 있습니다.
상담 신청해주시면 진심을 다 해 함께 고민하고 해결해드리겠습니다.

안태욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 로어스 대표 변호사 안태욱입니다.

질문자님께서는 시행사 대표에게 빌려준 돈을 받지 못해 소유권이전등기청구권을 압류한 상태에서, 이를 통해 실제 채권을 회수할 수 있는 방법을 문의하신 것으로 보입니다.

우선 소유권이전등기청구권 압류는 장래 이전받을 권리를 보전하는 강제집행 절차입니다. 일반적으로 신탁 부동산은 사업 완료 후 이전고시, 소유권 이전절차, 분양 절차 등 사업 구조에 따라 권리가 이전되므로, 실제 이전 시점은 신탁계약과 사업 진행 단계에 따라 달라집니다. 따라서 일률적으로 조합원 분양 시점 또는 이전고시 시점이라고 단정하기는 어렵습니다.

또한 제3채무자인 신탁회사에 압류명령이 적법하게 송달되었다면 원칙적으로 그 효력이 발생합니다. 만약 이를 무시하고 압류 대상 권리를 이전하였다면 그 법적 효과와 제3채무자의 책임이 문제될 수 있으므로, 단순히 신탁계약을 이유로 압류의 효력이 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

다만 압류만으로 채권이 자동 회수되는 것은 아닙니다. 이후 추심명령이나 전부명령, 또는 권리 이전이 현실화된 시점에서 강제집행 절차를 진행해야 실제 변제를 받을 수 있습니다. 따라서 현재 가장 중요한 것은 신탁계약 내용과 압류 대상 권리의 범위, 사업 진행 현황을 확인하여 언제 권리가 현실화되는지를 파악하는 것입니다.

도움이 필요하시다면 법무법인 로어스로 문의해주세요.

압류명령, 신탁계약, 사업 진행 상황을 종합적으로 검토하여 압류의 효력을 유지하면서 실제 채권을 회수할 수 있는 집행 전략과 추가 법적 절차를 구체적으로 안내해 드리겠습니다. 감사합니다.

최우준 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도결 최우준 대표 변호사입니다.

채권을 확보하려고 압류까지 해두셨는데도 신탁사에서 사실상 답을 주지 않아 많이 답답하셨을 것으로 보입니다.

1. 소유권이전 시점은 사업 구조와 신탁계약에 따라 달라질 가능성이 큽니다.
가로주택정비사업에서 신탁 명의 부동산이 언제 시행사나 조합원 측으로 이전되는지는 분양시점으로 단정하기 어렵고, 준공·이전고시·정산절차와 연동되는 경우가 많습니다. 결국 관리처분, 신탁계약, 사업약정, 등기부와 사업인가 서류를 함께 봐야 합니다. 시점을 잘못 전제하면 압류의 집행 타이밍을 놓칠 수 있으므로, 우선 관련 서류를 확보해 권리 발생 시점을 특정하는 작업이 중요합니다.

2. 제3채무자가 압류를 무시하고 이전하면 별도 책임이 문제될 수 있습니다.
소유권이전등기청구권에 대한 압류가 적법하게 송달되었다면, 제3채무자는 통상 그 처분을 임의로 진행하기 어렵습니다. 다만 신탁계약상 권리 귀속 구조가 복잡하면 애초에 압류 대상 채권이 무엇인지 다툼이 생길 수 있습니다. 이 부분이 불명확하면 압류 효력이 비어 보일 위험이 있어, 제3채무자 진술최고, 사실조회, 필요시 처분금지가처분이나 손해배상 청구까지 검토해야 합니다.

3. 현실적 회수는 추심보다 전부명령·추심소송·사해행위 검토를 병행하는 방식이 많습니다.
지금 단계에서는 집행권원 보유 여부, 압류 대상 채권의 특정 정도, 신탁재산과 시행사 개인재산의 구분이 핵심입니다. 단순 방문이나 민원만으로는 회수가 잘 되지 않아, 제3채무자에 대한 추심금 청구 또는 전부명령 이후 이전등기청구권의 환가 가능성을 검토해야 합니다. 유사하게 재개발·신탁 구조에서 압류 후 회수전략을 세운 경험상, 민사집행과 신탁계약 분석을 함께 해야 실익이 생기는 경우가 많습니다. 변호인 조력 아래 민사집행과 관련자 상대 책임추궁을 병행해 보시길 권합니다.

추가적으로 문의 주시면(전화상담 포함) 제가 자세하게 상담드리겠습니다. 감사합니다.

정진열 변호사 · Answer

1. 가로주택정비사업에서 신탁사로부터 소유권이 이전되는 시점은 사업 완료 후 '이전고시' 및 그에 따른 소유권이전등기가 완료되는 시점입니다.신탁사가 압류를 무시하고 채무자(시행사 대표/시행사)에게 소유권을 무단으로 이전할 수는 없습니다. 만약 이를 위반하면 신탁사는 귀하에게 손해배상 책임을 지게 됩니다.

2. 현재 귀하가 하신 것은 등기청구권을 '묶어둔(압류)' 것에 불과합니다. 이를 돈으로 바꾸려면 추가적인 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 법원에 '보관인선임 및 권리이전명령' 신청을 해서, 보관인을 통해 부동산이 신탁사 -> 채무자(시행사) 명의로 등기가 완료되면, 귀하는 즉시 그 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다.
만약 해당 소유권이전등기청구권 압류 외에 사업 완료 후 시행사가 신탁사로부터 돌려받을 '신탁정산금(수익권)'이 남아있을 가능성이 큽니다.시행사가 사업 후 가져갈 배당금이나 정산금 채권이 있다면, [신탁수익권 압류 및 추심명령]을 추가로 진행해 두시는 것이 안전합니다. 부동산 자체를 경매 넘기는 것보다 돈으로 정산받는 배당금을 가로채는 것이 빠를 수 있기 때문입니다.

추가검토 등 도움이 필요하시면 문의주세요