오피스텔 단기 임대 계약 사기, 어떻게 대처할까요?

Question

안녕하세요. 
급하게 직장때문에 6개월정도 단기로 거주를 해야해서 400/170 오피스텔을 계약하게 되었습니다.
부동산 측에서는 처음 매물에 대해 설명할때, 유치권 행사중이라 단기매물이며 확정일자는 받지 못하지만 전입신고까지는 가능하고 , 6개월정도 사는데에는 문제가없다고하여  입주하게 되었습니다.
또한 계약서에 나와있는 임대인은 관리소장님이라고 소개하셨고, 첫달 보증금과 선납월세만 부동산측으로 입금후 이후부터는 아래 임대임에게 월세납부하면 된다고 하셨습니다.

계약후 8/1에 입주하였고 
8/3 월요일 오전에 실제소유자라는분이 갑자기 집에 찾아오셨습니다. 
내용증명을 주시면서 하시는 말씀이 
현재 계약한 임대인은 이 건물과 아무 연관이 없는 사람이고 , 등기부등본에 나와있는것처럼 본인과 신탁회사의 소유라고 했습니다. (1년간 본인이 건물을 관리하지 못해서 다른사람이게 관리를 맡김 . 이후에 관리차원으로 와보니 ~~ 세입자가 있었다. ) 
그러면서 저는 선의의 피해자라고 생각하니 ,
현재 계약한 임대인과의 계약서와 중개인의 명함 서류제공 협조와, 퇴실날짜를 빨리 잡아서 본인에게 알려주고 퇴실일까지 실제소유자인 본인에게 월세를 입금해야한다고 하셨습니다.

그 이후에 통화를하니, 이 오피스텔에 11호수를 본인이 가지고있는데 6곳을 불법으로 임대중인것을 확인하고 모든 호수의 불법계약의 자료를 모아 민형사 고소및 신탁회사와 얘기를 할예정이라고 하셨습니다.

사실 빠른 퇴실을 하는게 좋지만, 현재 입주를 한지 며칠되지않았고.. 직장에서 프로젝트업무때문에 6개월간 단기임대계약을 한것이라 사실 이사를 다시하기에 시간이 부족한 상황입니다. 
우선 실제소유자분께서 퇴실일을 정해달라하여, 6개월간은 거주해야할것같다고 하니, 이부분은 신탁회사의 동의가 있어야하는데 쉽지가않다며 본인도 확실하게 
알겠다고 할수없는 입장이니 , 우선 신탁사와의 미팅까지 기다려보라고 하셨습니다. 
 ..
저는 떼인 보증금 400을 못받더라도 6개월정도 거주해야하는 상황인데, 어떻게 하는게 좋을까요

유승윤 변호사 · Answer

신탁 부동산의 처분·관리 권한이 없는 자와 체결한 임대차계약은 원칙적으로 소유자에게 대항할 수 없다는 점을 근거로, 앞으로의 거주와 보증금 회수 방향은 지금 정리해야 하는 사안입니다.
8월 1일 입주 직후인 8월 3일 실소유자가 찾아와 계약한 임대인이 무권한자임을 알렸고, 6개월 단기거주가 필요한 상황에서 보증금 400만 원 회수와 거주 지속 여부를 동시에 판단해야 하는 상황입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 실소유자의 퇴거 요구에 계속 맞설 수 있는가. 둘째, 보증금을 돌려받을 방법이 있는가.

첫 번째 쟁점인 퇴거 요구 대응은 법적으로 쉽지 않습니다. 신탁원부상 처분·관리 권한이 없는 자와 맺은 임대차계약은 진정한 소유자인 신탁회사에 효력을 주장하기 어려워, 퇴거 요구에 응하지 않을 명분을 만들기는 어려운 상황입니다.
두 번째 쟁점인 보증금 회수는 계약을 체결한 무권한 임대인과 이를 관리한 부동산 중개업자를 상대로 청구할 수 있습니다. 중개과정에서 설명의무 위반이 있었다면 중개업자에게도 손해배상을 함께 물을 수 있는 사안입니다.

법적으로는 무권한 임대인과 중개업자를 상대로 보증금 반환 및 손해배상 청구를 준비하시고, 신탁회사와는 퇴실 시점을 최대한 늦추는 방향으로 협의하시기 바랍니다. 현실적으로는 계약서, 중개인 명함, 실소유자로부터 받은 내용증명을 모두 보관해 두시고, 퇴실 시점 관련 대화도 문자로 남겨두시는 것이 좋습니다.

초기 대응이 보증금 회수와 거주 기간 확보에 큰 영향을 미치는 사안인 만큼, 지금 바로 로톡 채팅으로 상담 주시면 단계별 전략을 함께 검토해 드리겠습니다.

신지수 변호사 · Answer

정말 당혹스럽고 힘드신 상황이시겠습니다. 차근차근 정리해 드리겠습니다.

현재 상황의 법적 성격입니다. 임대 권한이 없는 자와 계약을 체결한 것이므로 무단 임대차 계약에 해당합니다. 귀하는 선의의 피해자이며, 보증금과 선납 월세를 편취당한 것으로 사기 피해에 해당할 수 있습니다.

지금 당장 하실 일입니다. 계약서, 부동산 명함, 입금 내역, 실제 소유자가 준 내용증명을 모두 보관하시기 바랍니다. 부동산 측과 가짜 임대인을 경찰에 사기죄로 형사 고소하시기 바랍니다. 고소를 통해 수사 과정에서 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

6개월 거주 문제입니다. 실제 소유자와 신탁회사가 귀하를 선의의 피해자로 인정하고 있는 만큼, 신탁회사 미팅 결과를 기다리면서 퇴실 일정을 협의하시는 것이 현실적입니다. 실제 소유자에게 월세를 납부하라는 요구는 신중하게 판단하셔야 하며, 신탁회사의 공식 동의 없이 월세를 지급하면 추후 분쟁이 생길 수 있습니다.

보증금 회수입니다. 가짜 임대인과 부동산을 형사 고소하시고, 민사로 보증금 반환 청구 소송도 병행하시기 바랍니다. 부동산의 중개 과실이 있다면 공제 청구도 검토하시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

강대현 변호사 · Answer

안녕하십니까. 법무법인 도모의 강대현 변호사입니다.

갑작스러운 소유권 분쟁과 보증금 손실 우려로 인해 정신적으로 무척 힘드실 것으로 사료됩니다. 특히 직장 업무 때문에 거주지 확보가 시급하신 상황이라 더욱 난감하실 텐데, 현재 상황에서 가장 현실적이고 안전한 대응 방안을 정리해 드립니다.

[1] 무리한 월세 지급 중단 및 자료 확보
현재 상황에서 가장 위험한 것은 가짜 임대인과 실제 소유자 사이에서 월세를 잘못 지급하여 이중 청구를 당하는 것입니다. 신탁회사나 실제 소유자의 명확한 지시나 합의가 있기 전까지는 월세 지급처를 임의로 변경하거나 기존 임대인에게 계속 입금하는 행위를 잠시 멈추고, 관련 증거(계약서, 중개대상물 확인설명서, 입금증, 부동산 명함, 통화 녹취 등)를 꼼꼼히 보존하십시오.

[2] 6개월 거주를 위한 신탁사 협상 전략
법적으로 신탁사 동의 없는 임대차는 대항력을 갖추기 어렵습니다. 따라서 강제 퇴거의 위험을 피하려면, 실소유자 및 신탁사 측과 정식으로 단기 사용 승낙이나 임대차 계약을 맺는 것이 최선입니다. 무단 점유로 간주되어 명도소송 등의 분쟁에 휘말리지 않도록, 6개월간의 거주 필요성을 적극 소명하고 적법한 거주권을 확보하는 방향으로 협상을 진행하시기 바랍니다.

[3] 보증금 회수를 위한 민형사상 조치
부동산 중개인과 가짜 임대인의 행위는 사기죄 성립 가능성이 매우 높습니다. 400만 원이라는 금액이 소송 비용 대비 부담스러울 수 있으나, 사기 피해액이 여러 호실에 걸쳐 있다면 공동 대응을 통해 형사 고소를 진행함으로써 압박 수단을 확보할 수 있습니다. 민사상으로는 중개인의 과실 책임을 물어 배상을 청구하는 절차를 병행하는 것이 효과적입니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
강대현 변호사 올림.

손웅 변호사 · Answer

안녕하세요? 법무법인 채비의 손 웅 변호사입니다.
남겨주신 글을 꼼꼼히 읽어보았습니다. 입주 직후 이런 통보를 받으셔서 많이 당황스러우셨을 것으로 짐작됩니다.

■ 질의의 요지
의뢰인님께서는 직장 사정으로 6개월 단기 거주를 위해 오피스텔을 계약하고 입주하셨는데, 직후 등기부상 실제 소유자가 찾아와 계약상 임대인은 건물과 무관한 사람이라며 퇴실과 본인 앞 월세 지급을 요구한 상황에서, 보증금을 떼이더라도 6개월은 거주해야 하는데 대응 방법을 문의하신 것으로 이해됩니다.

■ 검토 의견
등기부등본대로 실제 소유자와 신탁회사의 소유가 맞다면, 계약을 진행한 관리소장과 부동산은 적법한 임대 권한이 없는 자로서 월세를 수취할 아무런 권원이 없습니다. 따라서 이들에게는 앞으로 절대 월세를 지급하셔서는 안 되며, 지급하더라도 변제로 인정받지 못한 채 이중지급 위험만 부담하게 됩니다.

우선 관리소장과 부동산에 어떤 권한으로 임대차계약을 체결한 것인지 서면 소명을 요구하시고, 소명이 허위이거나 무권한 계약으로 드러나면 사기 고소와 보증금·손해배상 청구 등 민형사상 조치에 나설 것임을 분명하게 통지해 두셔야 합니다. 아울러 계약서, 입금내역, 확인설명서, 명함, 문자·통화녹음, 실소유자의 내용증명까지 모든 증거를 빠짐없이 채증·보존하시기 바랍니다. 6개월 거주는 신탁회사의 동의가 필요하므로, 월세 지급처를 포함해 실소유자·신탁회사와 서면으로 협의하셔야 합니다.

■ 결론
관리소장·부동산에 대한 월세 지급을 즉시 중단하고, 소명 요구와 민형사 대응 예고를 서면으로 통지하면서 증거를 확보해 두시기를 권해 드립니다.

■ 맺음말
저는 SKY 출신으로 7년간 로펌에서 쌓은 실전 경험을 바탕으로, 작은 사실관계 하나, 증거 하나도 놓치지 않고 살피겠습니다. 상담 예약을 남겨주시면 의뢰인님 사안에 맞는 대응 전략을 구체적으로 안내드리겠습니다.

"당신의 필요를 채우고, 걱정을 비웁니다"
법무법인 채비 파트너 변호사 손 웅 올림

김영호 변호사 · Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.

무권한자와의 임대차 계약으로 보증금과 거주 안정 모두 위협받는 상황입니다.

1. 계약의 법적 효력
계약한 임대인이 실제 소유자나 신탁회사로부터 임대 권한을 받지 않은 무권한자라면, 해당 임대차 계약은 실제 소유자에게 효력이 없습니다. 확정일자도 받지 못한 상태이므로 주택임대차보호법상 보호를 받기 어려운 구조입니다.

2. 보증금 회수 방법
보증금 400만 원은 실제 소유자가 아닌 계약 상대방(가짜 임대인)과 중개한 부동산에 책임을 물어야 합니다. 공인중개사법상 중개업자는 중개 과실로 인한 손해에 배상 책임이 있으므로, 부동산을 상대로 한 손해배상 청구가 핵심입니다.

3. 6개월 거주 가능성
실제 소유자가 즉시 퇴거를 강제하려면 법원의 명도소송 판결이 필요합니다. 소송 진행에는 통상 수개월이 소요되므로, 실제 소유자와 신탁사 미팅 결과를 지켜보면서 협의를 통해 거주 기간을 확보하는 것이 현실적입니다. 월세는 실제 소유자에게 납부하는 것이 안전합니다.

4. 대응방안
가짜 임대인의 재산에 대한 가압류를 신청해 보증금 회수를 보전하고, 부동산을 상대로 한 손해배상 청구를 병행하는 것이 효과적입니다. 피해 호수가 6곳에 달하는 조직적 사기 정황이 있으므로 형사 고소도 충분히 가능합니다. 상담 주시면 구체적인 절차를 바로 안내드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

입주 직후 사기 의심 정황을 마주하시어 매우 당혹스러우시겠습니다. 신탁회사 동의가 없는 계약은 무효이므로 중개사와 가짜 임대인을 상대로 신속한 조치를 취하셔야 합니다.

1. 거주 가능 여부 및 차임 지급 문제
신탁부동산은 신탁회사의 사전 동의가 없는 임대차 계약의 법적 효력이 없습니다. 따라서 신탁회사가 명도를 요구하면 퇴거하셔야 합니다. 6개월 거주를 원하신다면 신탁회사와 협의하여 적법한 계약을 다시 체결하셔야 하며, 무단 거주 시 법적 소유자에게 부당이득을 반환할 책임이 발생합니다.
2. 보증금 반환 및 손해배상 청구

중개사와 가짜 임대인에게 사기나 중개사고를 이유로 보증금 반환 및 손해배상을 청구해야 합니다. 다만 청구 금액이 400만 원으로 소송 비용 대비 실익이 매우 적을 수 있습니다. 이 경우 지급명령이나 소액사건심판을 활용하는 것이 유리하며, 민사 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수 있습니다. 단 상대방의 이의신청 시 본안소송으로 넘어갈 수 있음에 유의하세요.

우선 등기부등본과 신탁원부를 직접 발급받아 법적인 권리관계를 정확히 확인하는 조치가 필요합니다.

사건이 원만하고 안전하게 해결되기를 바라며, 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

남천우 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 쉴드의 남천우 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님께서는 직장 문제로 6개월 단기 거주를 위해 보증금 400만원, 월세 170만원에 오피스텔을 계약하셨는데, 부동산 측은 유치권 행사 중이라 확정일자는 받을 수 없지만 전입신고와 거주에는 문제가 없다고 안내하였고 계약서상 임대인은 관리소장이라고 소개받으셨습니다. 그런데 입주 며칠 후 등기부등본상 실소유자라는 사람이 찾아와 계약한 임대인은 건물과 무관한 사람이며 신탁회사와 본인이 실제 소유자라고 밝혔고, 다른 호실도 유사하게 불법 임대되고 있어 민형사 조치를 예정 중이라고 하였습니다. 이에 의뢰인님께서는 보증금을 돌려받지 못하더라도 계약 기간인 6개월은 거주하고 싶은 상황에서 어떻게 대응해야 할지 문의하신 것으로 이해됩니다.

■ 검토의견
말씀하신 사정만 보면 임대인이 아닌 자가 소유자 행세를 하거나 관리 권한을 사칭하여 임대차계약을 체결하고 보증금과 월세를 편취한 것으로 볼 여지가 있어, 계약 체결 당시 대금을 지급받은 자를 상대로 사기죄 성립 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만 사기죄가 인정되려면 계약 체결 당시 처음부터 소유권 없이 임대할 의사와 능력이 없었음에도 이를 속이고 보증금을 받았다는 점이 구체적으로 입증되어야 하므로, 부동산 중개인이 실제 소유관계를 알고 있었는지, 관리소장이라는 자가 어떤 경위로 계약을 체결했는지 등 경위 확인이 중요합니다. 한편 실소유자와의 거주 기간 협의는 별개의 민사적 문제이므로, 형사 고소 절차와 병행하여 신탁회사 및 실소유자와의 협의 과정에서 향후 거주 기간 보장이나 손해배상 청구 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다.

고소가 실제 처벌로 이어지려면 사실관계 나열만으로는 부족하고, 구성요건에 맞는 주장과 이를 뒷받침하는 증거가 고소장에 함께 담겨야 합니다. 혼자 고민하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다. 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.

채민수 변호사 · Answer

안녕하세요. 사법시험 출신, 법률사무소 일로 채민수 대표변호사입니다.

오피스텔을 6개월 단기임대로 계약했는데, 입주 직후 실제 소유자와 신탁회사가 따로 있고 계약상 임대인이 권한 없는 사람이라는 통지를 받은 상황이라면 임대차계약의 효력, 퇴거 요구, 보증금 회수 및 형사고소 가능성을 함께 검토해야 합니다.

우선 신탁등기가 된 부동산은 임대권한이 누구에게 있는지가 매우 중요합니다. 계약서상 임대인이나 관리소장이 실제 소유자 또는 신탁회사의 적법한 임대권한을 받지 않았다면, 임차인이 계약상 6개월 거주를 주장하는 데 제한이 생길 수 있습니다.

불리한 점은 계약 당시 확정일자를 받지 못한다고 안내받았고, 보증금과 월세를 부동산 측 또는 권한 불명확한 임대인에게 지급했다는 점입니다. 실제 소유자나 신탁회사가 임대차를 인정하지 않으면 퇴거 문제가 현실화될 수 있습니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. 의뢰인은 중개업소 설명을 믿고 계약한 선의의 임차인이고, 실제 입주까지 마친 상태입니다. 중개인의 명함, 계약서, 입금내역, 매물 설명, 유치권·전입신고 관련 안내 내용이 있다면 중개업소와 무권한 임대인을 상대로 손해배상 또는 사기 고소를 검토할 수 있습니다.

지금은 실제 소유자와 다투기보다 신탁회사 입장 확인을 기다리되, 6개월 거주 필요성, 월세 지급 의사, 퇴실 가능 시점 등을 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 추가 월세를 누구에게 지급할지는 신탁회사 또는 실제 권리자의 서면 확인을 받은 뒤 결정해야 합니다.

요약하면, 6개월 거주를 당연히 보장받는다고 단정하기는 어렵지만, 선의의 임차인으로서 일정 기간 사용 협의를 시도할 수 있습니다. 동시에 보증금 400만 원과 중개 책임에 대한 법적 조치를 준비해야 합니다.

현재 사안은 임대권한 확인과 손해배상 청구 상대 특정이 중요합니다. 자료를 가지고 상담을 받아보시면 신탁 부동산 임대차 효력, 퇴거 협의, 보증금 반환 및 무권한 임대·중개업소 책임을 나누어 보다 구체적으로 검토해 드릴 수 있습니다.

감사합니다.

김도현 변호사 · Answer

계약 내용을 보면 가장 중요한 문제는 계약한 상대방에게 임대권한이 있었는지입니다. 실제 소유자와 신탁회사 모두 계약한 사람은 아무 권한이 없다고 주장하는 것이 사실이라면 질문자님의 임대차계약은 법적으로 큰 문제가 생길 수 있습니다.

다만 실제 소유자가 찾아와 질문자님을 선의의 피해자로 보고 자료 협조를 요청한 상황이라면 당장 임의로 퇴거하거나 월세 지급처를 변경하는 것은 신중해야 합니다. 계약 상대방과 실제 소유자 중 누구에게 월세를 지급해야 하는지는 권한 관계를 확인한 후 결정해야 하며 한쪽 말만 믿고 지급처를 바꾸면 나중에 이중으로 청구받을 위험도 있습니다.

질문자님이 현재 가장 원하는 것은 6개월 거주인 만큼 신탁회사와 실제 소유자의 입장을 먼저 확인하는 것이 우선입니다. 신탁회사가 현재 점유를 인정하거나 일정 기간 거주를 허용하는지 확인해야 합니다. 반대로 신탁회사가 명도나 퇴거를 요구한다면 계속 거주하기는 어려울 수 있습니다.

또한 계약을 중개한 공인중개사에게도 즉시 현재 상황을 통보하고 계약 당시 임대권한을 어떻게 확인했는지 설명을 요구하는 것이 좋습니다. 실제로 무권한자와 계약을 중개했다면 중개사의 책임도 문제될 수 있습니다.

현재로서는 신탁회사와의 협의 결과가 가장 중요하므로 그 결과가 나오기 전까지는 임의로 월세 지급처를 변경하거나 퇴거를 결정하기보다는 관련 자료를 모두 확보하고 대응하는 것이 바람직합니다.

최우준 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도결 최우준 대표 변호사입니다.
갑작스러운 점유 분쟁과 보증금 손실 우려 속에서 당장 거주까지 불안하실 상황이라 많이 답답하셨겠습니다.

1. 현재 계약은 유효성이 매우 불안정해 보입니다
말씀만 보면 계약 상대방이 적법한 임대권한이 없는 사람일 가능성이 있어 보입니다. 신탁부동산은 수탁자나 위임받은 자만 임대할 수 있는데, 등기상 소유자와 계약서상 임대인이 다르면 권한 문제가 핵심입니다. 이 경우 6개월 거주를 당연히 보장받는다고 보기 어렵고, 무단점유 주장이나 퇴거 요구가 이어질 위험이 있습니다. 우선 등기부, 신탁원부, 계약서, 중개대상물 확인설명서, 입금내역을 즉시 확보하셔야 합니다.

2. 월세를 누구에게 낼지는 신중해야 합니다
실소유자 주장만 듣고 바로 그쪽에 지급하면 기존 상대방과의 관계가 더 꼬일 수 있고, 반대로 기존 임대인에게 계속 지급해도 추후 이중분쟁 위험이 있습니다. 따라서 신탁회사와 적법한 임대권한자 확인 전에는 임의 지급을 서두르지 말고, 내용증명으로 권한 증빙을 요구하면서 지급 보류 사유를 남기는 대응이 필요해 보입니다.

3. 보증금 반환과 민형사 대응을 함께 검토해야 합니다
보증금 400만 원은 임대인 명의자, 실질 수령자, 중개업소에 대해 반환청구를 검토할 수 있고, 처음부터 권한 없는 임대를 알면서 중개했다면 사기나 공인중개사법 위반 문제도 제기될 수 있습니다. 저는 유사한 무권한 임대, 신탁부동산 점유 분쟁 사건을 다뤄본 경험이 있어, 거주 유지 가능성 점검과 동시에 보증금 회수, 중개업소 책임추궁을 병행하는 방향을 권합니다. 변호인 조력 하에 신탁회사 확인, 증거보전, 내용증명 발송부터 서두르시는 것이 좋겠습니다.

추가적으로 문의 주시면(전화상담 포함) 제가 자세하게 상담드리겠습니다. 감사합니다.

이환진 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도결 이환진 대표 변호사입니다.
급하게 거주지를 마련하셨는데 계약 직후 실제 소유자 측이 나타나면 매우 당황스럽고 불안하실 수밖에 없습니다. 보증금과 거주 안정이 함께 걸려 있어 더욱 신중하게 대응하셔야 합니다.

1. 현재 계약은 무효 또는 대항력 문제로 다툼이 생길 가능성이 있습니다
말씀하신 사정만 보면, 계약 상대방이 적법한 임대권한이 없는 사람일 가능성이 있어 보입니다. 이 경우 계약 자체의 효력, 보증금 반환, 월세 지급 의무가 모두 문제될 수 있습니다. 특히 전입신고와 확정일자 여부, 실제 소유자와 신탁회사 관계가 핵심입니다. 잘못 대응하면 월세를 이중으로 지급하거나, 보증금 회수도 더 어려워질 수 있습니다.

2. 당장 퇴거를 서두르기보다 권리관계를 먼저 정리하셔야 합니다
현재는 실제 소유자 측이 퇴실을 요구하더라도, 신탁회사 동의와 적법한 권한 확인이 선행되어야 합니다. 섣불리 퇴거하면 보증금 반환 협상력이 약해질 수 있고, 반대로 계속 거주하더라도 점유가 문제될 수 있습니다. 따라서 계약서, 입금내역, 중개대상물 확인설명서, 안내 문자, 통화녹음, 내용증명을 모두 확보해 두셔야 합니다.

3. 실무적으로는 민사와 형사를 함께 대비하는 것이 좋습니다
우선 실제 소유자 측에는 서면으로 보증금 반환과 거주 허용 여부를 명확히 확인하고, 월세는 누구에게 지급해야 하는지 문서로 받으셔야 합니다. 동시에 기존 임대인과 중개인의 책임 여부를 검토해 손해배상이나 사기 고소 가능성도 살펴야 합니다. 보증금 400만 원을 포기하더라도 6개월 거주가 필요하다면, 적법한 사용승낙 확보가 가능한지부터 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 추가적으로 문의 주시면(전화상담 포함) 제가 자세하게 상담드리겠습니다. 감사합니다.

홍푸른 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 홍푸른 변호사입니다. 신탁 관리 중인 오피스텔을 무권한자로부터 임차한 것으로 확인되어, 보증금 반환 여부와 6개월간 거주를 계속할 수 있는지 문의하신 것으로 이해했습니다.

실제 소유권이 신탁회사에 있는 부동산의 경우, 신탁원부상 처분·관리 권한이 없는 자(가짜 임대인, 관리소장 등)와 체결한 임대차계약은 원칙적으로 소유자(신탁회사)에게 효력을 주장하기 어렵습니다. 따라서 안타깝게도 법적으로는 진정한 소유자의 퇴거 요구에 응하지 않을 명분을 만들기 쉽지 않은 상황이며, 계속 거주를 강행할 경우 오히려 불법점유로 간주되어 명도소송이나 부당이득반환청구를 당할 위험이 있습니다.

다만 6개월 거주가 꼭 필요하신 상황이라면, 진정한 소유자(신탁회사 또는 그 관리인) 측과 새로운 임대차계약을 정식으로 체결하는 방안을 협상해보실 수 있습니다. 이미 실제소유자가 신탁사와 미팅 후 퇴실일을 협의하겠다고 한 상태이므로, 그 미팅 결과를 기다리시되, 신탁사 동의하에 정식 계약(가급적 짧은 기간이라도 서면 계약과 확정일자·전입신고가 유효하게 인정되는 형태)을 체결할 수 있는지 적극적으로 타진해보시길 권합니다.

기존 보증금 400만원 회수를 위해서는 계약 체결 당시 임대인 행세를 한 자와 이를 중개한 부동산 중개업소를 상대로 사기죄 형사고소 및 보증금 반환 민사소송을 함께 진행하실 수 있습니다. 계약서, 중개인 명함, 입금내역, 대화내용을 모두 보관해 두시고, 신탁사와의 협상 결과 및 관련 자료를 가지고 전화 상담으로 부담 없이 연락 주세요. 감사합니다.