전세 재연장청구권, 보증금 조건 합리적인가요?

Question

안녕하세요. 올해 11월이 2년 전세계약이 만료되는데요.
임대인이 법인회사이고 사는 건물이 보증보험 가입되는 건물입니다.
어제 계약 연장관련해서 연락이왔었는데요~
현재 보증금이 3억 입니다. 관리 실장이라는 분이 말씀하시길
정부 정책에 의해 공시가126%->112%로 변경되어서 보증금을 더 이상 못올린다며
두가지 옵션을 제시했습니다.

옵션1. 보증금 3억(기존대로) / 월 16만원
옵션2. 3억1천만원 / 월 13만원

이두가지를 제시해 주셨는데요~ 
이게 법적으로 과도한 조건인지 합리적인 조건인지 알고싶어서요.
답변부탁드립니다.

최동준 변호사 · Accepted Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
임대차 계약과 관련하여 혼란스러우실 수 있겠습니다. 현재 의뢰인께서는 임대인의 제안이 법적으로 과도한 조건인지 여부를 가장 염려하고 계신 상황으로 보입니다.
임대차 계약에서 보증금과 월세 조정은 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 법적으로 과도한 조건인지 여부는 여러 요소를 고려해야 합니다.
먼저, 제시된 두 가지 옵션은 보증금과 월세의 조합을 다르게 하여 임차인에게 선택권을 주는 방식입니다. 이는 일반적으로 임대차 계약에서 흔히 볼 수 있는 형태입니다.
보증금과 월세의 조정은 임대차 보호법의 범위 내에서 이루어져야 하며, 임대인이 제시한 조건이 법적 한도를 초과하지 않는지 확인이 필요합니다.
지금 당장 하셔야 할 일은 제시된 조건이 임대차 보호법에 부합하는지, 그리고 본인의 재정 상황에 맞는지를 검토하는 것입니다.
1) 임대차 보호법 상의 보증금 및 월세 상한선 확인 필요
2) 본인의 재정 상황과 조건의 적합성 검토
3) 임대인과의 협상 가능성 탐색
4) 법률 전문가와의 상담을 통해 법적 검토
이러한 요소들을 고려하여 결정하시는 것이 중요합니다. 추가적인 법적 검토가 필요하시다면 상담을 받아보시는 것이 좋겠습니다.
혼자 고민하지 마시고 상담 신청해주세요 최선의 해결책을 찾아드리겠습니다.

이진훈 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

사실관계

의뢰인님은 법인 임대인과 체결한 전세계약이 올해 11월에 만료를 앞두고 있으며, 임대인 측에서 보증금 유지 조건에 월 16만 원 추가 또는 보증금 1천만 원 인상에 월 13만 원 추가라는 두 가지 조건을 제시받으셨습니다. 예상치 못한 조건 변경 요구에 당혹스러우실 것으로 이해됩니다.

의견

핵심은 임대인이 제시한 조건이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 시 허용되는 인상 한도를 초과하는지 여부입니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 같은 법 제7조 및 시행령에 따르면 차임 또는 보증금 증액은 기존 금액의 5퍼센트를 초과할 수 없습니다. 현재 보증금 3억 원의 5퍼센트는 1천5백만 원이므로, 옵션2의 1천만 원 인상 자체는 한도 내에 있습니다. 다만 월 차임이 추가되는 구조는 보증금과 월세를 합산한 환산 보증금 기준으로 5퍼센트 한도를 따져야 하므로, 월 16만 원 또는 13만 원이 실질적으로 한도를 초과하는지는 환산 계산이 필요합니다.

의뢰인님이 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않으셨다면, 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하므로 지금이 바로 행사 시점입니다. 이 기한을 놓치면 권리가 소멸될 수 있어 시급한 확인이 필요합니다.

관련 계약서와 임대인 제시 조건 자료를 지참해 상담 주시면 환산 보증금 계산과 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

홍현필 변호사 · Answer

1. 계약갱신요구권 행사 시 법정 증액 제한
임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하는 경우 임대인은 기존 임대료의 5퍼센트를 초과하여 증액할 수 없습니다. 현재 전세보증금이 3억 원이므로 법적으로 허용되는 최대 증액 한도는 1,500만 원입니다. 따라서 순수 보증금으로만 증액할 경우 3억 1,500만 원이 법적 상한선이 됩니다. 임대인이 주택도시보증공사의 보증보험 가입 요건 변경을 이유로 보증금을 올리지 못한다고 하여 월세를 과도하게 요구하는 것은 명백한 법 위반입니다.

2. 법정 전환율 기준 월세 산정
전세보증금이나 증액분을 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 전환율 제한을 적용받습니다. 법정 전환율은 연 10퍼센트와 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽을 적용합니다. 현재 기준금리인 2.5퍼센트를 대입하면 법정 전환율 상한은 연 4.5퍼센트가 됩니다. 최대 증액 한도인 1,500만 원 전체를 월세로 바꿀 때 유효한 월세 상한선은 5만 6,250원입니다.

3. 제시된 옵션의 과도성 및 위법성 판단
임대인 측이 제시한 두 가지 대안은 모두 주택임대차보호법을 정면으로 위반한 과도한 조건입니다. 보증금을 기존대로 3억 원으로 유지하는 옵션 1의 경우 월세는 최대 5만 6,250원까지만 청구할 수 있으므로 16만 원은 법적 기준을 세 배 가까이 초과한 금액입니다. 보증금을 3억 1,000만 원으로 올리는 옵션 2의 경우 남은 증액 한도 500만 원에 대한 월세 상한선은 1만 8,750원이 되므로 13만 원 요구 역시 불법 증액에 해당합니다. 임차인은 이 조건을 수용할 의무가 없으며 법정 한도 내에서의 증액만을 요구할 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 전세대출을 받고 있고 보증보험에 가입된 경우라면,
2. 전세대출은행과 보증보험사에 문의하여 전세대출연장가능성과 보증보험갱신가능성을 판단해 보시기 바랍니다. 공시가 하락과 금융계의 정세변화 등에 따라서 기존 조건 그대로 재계약을 할 경우에는 전세대출연장도 불가할 수 있습니다.
3. 한편, 주변의 부동산 중개업소 3-4군데를 방문하는 등으로 동일 평형의 목적물에 대한 전세, 월세시세에 대한 정보를 확보해 보시기 바랍니다.
4. 해서, 임대법인측의 요구조건이 너무 과도하다면 계약종료통지 후 만기일에 다른 곳으로 이사가는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.

국진호 변호사 · Answer

민사/행정 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사입니다.
임대차 계약과 관련하여 혼란스러우실 것 같습니다. 특히, 임대인의 제안이 법적으로 문제가 없는지 걱정되실 텐데요.
현재 의뢰인께서는 임대인이 제시한 두 가지 옵션이 법적으로 과도한 조건인지 여부를 가장 염려하고 계신 상황으로 판단됩니다.
임대차 계약에서 임대인이 제시한 조건이 법적으로 문제가 되는지 여부는 여러 요소를 고려해야 합니다.
먼저, 임대차보호법에 따라 임대인은 임차인의 동의 없이 보증금을 과도하게 인상할 수 없습니다.
또한, 정부 정책에 따른 공시가 변경이 임대료 조정에 영향을 미칠 수 있으나, 이는 임대차 계약의 구체적인 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서, 제시된 옵션이 과도한지 여부는 계약서의 조항과 현재 시장 상황을 함께 검토해야 합니다.
지금 당장 하셔야 할 일은 계약서의 조항을 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것입니다.
계약서에 명시된 임대료 조정 조건, 정부 정책의 적용 여부, 그리고 시장 임대료 수준을 확인해 보셔야 합니다.
이 사건에서 중요한 판단 요소는 계약서의 구체적인 조항, 정부 정책의 적용 범위, 시장 임대료 수준, 그리고 임대인의 제안이 합리적인지 여부입니다.
더 구체적인 상담이 필요하시면 전문가와 직접 상담을 진행하시는 것이 좋습니다.
상담 신청해주시면 진심을 다 해 함께 고민하고 해결해드리겠습니다.

허훈무 변호사 · Answer

안녕하세요 허훈무 변호사입니다. 전세계약 만료를 앞두고 임대인의 갑작스러운 조건 변경 제시로 고민이 많으실 것 같습니다. 보증보험 가입 요건이 엄격해지면서 최근 이런 제안을 받는 세입자분들이 부쩍 늘었습니다. 그간의 유사한 임대차 분쟁 해결 경험을 바탕으로 말씀드리겠습니다.

핵심은 임대인이 주택임대사업자 법인인지 여부입니다. 만약 주택임대사업자로 등록된 법인이라면 임대료 인상률은 법정 한도인 5% 이내여야 합니다. 현재 보증금 3억 원을 기준으로 주택임대차보호법상 법정전환율(현재 5.5%)을 적용해 계산해 보면, 옵션 1과 옵션 2 모두 인상률이 약 4.2%에서 4.3% 수준으로 법정 한도인 5%를 넘지 않는 합리적인 범위에 있습니다. 법적으로 과도한 조건은 아닙니다.

다만 계약 갱신요청권을 사용할 수 있는 상황인지, 혹은 법인의 특성상 다른 리스크는 없는지 세부적인 검토가 필요합니다. 개별 사안은 면밀한 검토가 필요하며, 변호사와의 심층 상담을 통해 예상치 못한 불이익을 최소화하고 가장 유리한 선택을 하실 수 있습니다. 저의 로톡 프로필을 방문하시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있으니 언제든 편하게 문의주세요. 안심하고 거주하실 수 있도록 돕겠습니다.