세입자 잔금 미납 시 퇴거조치 가능할까요?

Question

세입자가 잔금 총 3,650,000원 중 
1,900,000원이 미납되어 있고 입주한지 약 4일이 
지났습니다.

계약서 내용엔 잔금을 언제까지 지급하라는 식의 
내용은 기재되어 있지않고 문자로 바로 입금하겠단 
식의 내용이 남아있습니다. 
(특약에도 잔금 미납시 퇴거조치 하겠다는 내용도 
기재가 되어있지 않습니다)

세입자가 다음 달 말일에 입금가능하다고 하는데 
그냥 그 다음 달 말일을 기다리는게 가장 낫나요?

그 전에 퇴거조치 시키거나 그럴 순 없을까요?

한대섭 변호사 · Answer

1. 임대차계약서에 잔금 납부 기한이나 미납 시 즉시 퇴거한다는 특약이 기재되어 있지 않더라도, 약정한 보증금 전액을 지급하는 것은 세입자의 기본적인 의무입니다. 민법 제544조에 따라 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니할 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 문자 메시지로 바로 입금하겠다는 내용을 주고받았으나 약속이 지켜지지 않고 있습니다. 그렇다고 해서 임대인이 임의로 현관 비밀번호를 바꾸거나 세입자의 짐을 밖으로 빼내는 등의 실력 행사를 해서는 안 됩니다. 이러한 무단 진입이나 강제 퇴거 조치는 형법상 주거침입죄나 권리행사방해죄로 형사 처벌받을 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

3. 적법한 절차를 밟기 위해서는 세입자에게 이행을 촉구하는 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명에는 잔금 190만원이 미납된 사실을 적시하고, 수령 후 7일 등 일정한 유예기간 내에 입금할 것을 명시하십시오. 정해진 기한 내에 입금하지 않을 경우 해당 임대차계약을 해제하고 퇴거 및 명도소송을 진행하겠다는 내용을 기재하여 발송하시기 바랍니다.

4. 내용증명으로 통보한 기한이 지나면 계약은 적법하게 해제된 것으로 간주됩니다. 이후에도 세입자가 자진 퇴거를 거부한다면 관할 법원에 건물인도 명도 소송을 제기하여 판결을 받아 강제집행을 진행해야 합니다. 소송 과정에서 세입자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 부동산 점유이전금지가처분 신청을 병행하는 것이 필요합니다.

5. 명도소송은 최소 6개월 이상의 기간이 소요되고 비용이 발생하므로, 잔금 190만원을 받기 위해 소송을 제기하는 것은 경제적 실익이 떨어집니다. 따라서 세입자가 다음 달 말일에 입금하겠다고 한 일정을 한 번 더 기다려 주는 것이 현실적인 대안일 수 있습니다. 무작정 기다리기보다는 다음 달 말일까지 미입금 시 즉시 자진 퇴거하겠다는 확약서를 서면으로 작성받아 향후 발생할 법적 분쟁에 대비하는 것을 권해드립니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

잔금 미납과 약속 불이행으로 걱정이 크실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 당장 물리적인 강제 퇴거 조치는 불가능하며 소송을 진행하기에는 현실적인 실익이 부족합니다.

1. 잔금 미납에 따른 계약 해지 가부
특약이 없더라도 잔금 지급 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하므로 계약 해지를 통보할 수는 있습니다. 다만 세입자가 자발적으로 퇴거하지 않는다면 임의로 짐을 빼거나 내쫓을 수 없으며 반드시 명도소송 절차를 거쳐야 합니다.

2. 소송 진행의 현실적 실익
명도소송을 진행하려면 최소 수개월의 기간과 변호사 선임료 등 상당한 비용이 발생합니다. 미납액 190만 원을 위해 소송을 제기하는 것은 소송 비용이 청구 금액을 초과하게 되어 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나 현재로서는 원만한 유예와 합의가 유리합니다.

3. 합리적인 대응 방법
세입자의 요청대로 다음 달 말일까지 기한을 주시되 조건부 해지 통보를 미리 해두시는 것이 좋습니다. 약속한 기한까지 미지급할 경우 즉각 계약을 해지하고 법적 조치를 취하겠다는 내용을 문자로 명확히 남겨두셔야 합니다.

가장 먼저 다음 달 말일까지 잔금을 완납하지 않으면 임대차 계약을 해지하겠다는 명확한 메시지를 세입자에게 발송하세요.

현재 상황이 질문자님께 가장 유리한 방향으로 원만하게 해결되기를 바라며, 더 궁금한 점이 있으시거나 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

이충호 변호사 · Answer

잔금 지급 기일을 계약서에 명시하지 않았더라도 문자를 통해 바로 입금하기로 약정했다면 그 시기가 이행기가 됩니다. 상대방이 이행을 지체하고 있는 상황이므로 민법에 따라 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다.

현재 입주한 지 4일이 지났고 미납된 금액이 1,900,000원에 달하므로, 계약 해지를 통보하기 전에 문자나 내용증명으로 명확한 기한을 정해 이행을 촉구하는 과정이 필요합니다. 상대방이 다음 달 말일에 지급하겠다고 일방적으로 통보한 것만으로 귀하가 이를 무조건 기다려야 하는 법적 의무는 없습니다. 귀하가 정한 합리적인 기한 내에 잔금이 지급되지 않는다면 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.

다만 계약이 해지되었다고 하더라도 임차인이 임의로 나가지 않는다면 강제로 짐을 빼거나 문을 잠글 수는 없습니다. 임차인의 동의 없이 주거에 주거에 침입하거나 물건을 반출하면 형사처벌을 받을 수 있으므로 법적 절차를 밟아야 합니다. 상대방이 잔금 지급을 계속 미루고 퇴거도 거부한다면 건물인도소송을 제기하여 판결을 받아 강제집행을 진행할 수 있습니다.

동시이행 관계에 따라 임차인은 잔금을 모두 지급할 때까지 목적물의 온전한 사용을 주장하기 어려우므로 법적 절차 예고를 통해 상대방을 압박하여 조기에 자진 퇴거를 유도하거나 잔금을 회수하는 방향으로 진행할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

임호균 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 임호균 변호사입니다.
부동산 분쟁 및 계약 관련 사건을 다뤄온 경험을 바탕으로 답변드립니다.

계약서에 잔금 지급기한이나 미납 시 퇴거 조항이 없고, 이미 입주까지 마친 상태라면 임의로 퇴거조치를 하는 것은 위험합니다. 임차인의 점유를 강제로 배제하는 행위는 정당한 법적 절차 없이는 주거침입이나 자력구제 관련 문제로 오히려 임대인이 형사·민사 책임을 질 수 있습니다.

우선 미납된 190만원에 대해 구체적인 지급기한을 정해 내용증명으로 정식 요구하시고, 그 기한까지도 지급되지 않으면 계약 위반을 이유로 계약해지를 통지하는 것이 순서입니다. 그래도 임차인이 나가지 않으면 명도소송과 강제집행을 통해서만 적법하게 퇴거시킬 수 있습니다.

다음 달 말일까지 기다리는 것이 반드시 유리한 것은 아니지만, 지금 단계에서 무리하게 퇴거를 시도하면 오히려 임대인이 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 내용증명으로 명확한 기한을 제시해 임차인을 압박하면서, 불이행 시 다음 단계로 넘어갈 준비를 해두는 것이 현실적입니다.

상담 신청해주시면 계약서 내용과 지금까지의 문자 기록을 바탕으로 내용증명 문구와 이후 대응 절차를 구체적으로 안내해드리겠습니다.