전세보증금 반환 소송, 사망 시 전세금 돌려받을 수 있을까?

Question

2024년 12월경 전세계약이 끝남에 따라 이사가기전 새입자를 구해달라 통보하고 이사준비를 해서 나감... 그러나 2026년 4월까지도 반환을 받지 못해 2026년 5월 7일 민사와 형사 병행 절차를 시작함... 피고와는 가끔 연락이 되는 상황인데 만약에 피고의 신변에 문제가 생겨 사망하게 된다면... 전세금은 돌려받을 수 있을까??
전세계약 : 2020년 4월 18일 1억3천만원
21년 1억 증액 22년 3천만원 증액
합계 : 2억 6천만원

유승윤 변호사 · Answer

2024년 12월 계약 종료 후 이사까지 나갔음에도 2억 6천만 원을 돌려받지 못해 2026년 5월 7일 민·형사 절차를 이미 시작하셨는데, 피고의 사망 시 회수 가능성이 지금 소송 전략에서 반드시 점검해야 할 핵심 변수입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 피고가 사망할 경우 2억 6천만 원의 보증금 채권을 실제로 회수할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 현재 민사 절차에서 집행력을 확보하기 위해 지금 당장 병행해야 할 조치가 있는지입니다.

첫 번째 쟁점인 피고 사망 시 회수 가능성에 대해서는, 민법상 채권은 채무자가 사망하더라도 소멸하지 않으며 상속인에게 그대로 승계됩니다. 따라서 상속인이 있다면 그 상속인을 상대로 판결금 집행을 계속할 수 있습니다. 다만 상속인이 상속 포기나 한정승인을 하면 상속재산 범위 내에서만 책임지므로, 피고 명의의 부동산이나 금융재산이 얼마나 있는지가 회수 가능성을 결정합니다.

두 번째 쟁점인 병행 조치와 관련하여, 소송이 진행 중이라도 피고의 재산에 대한 가압류를 지금 당장 신청하는 것이 중요합니다. 피고 명의의 부동산·예금·차량 등에 보전 처분을 걸어두면 피고가 재산을 처분하거나 사망하더라도 집행 기반을 유지할 수 있습니다.

피고의 등기 부동산 현황을 우선 파악하시고 즉시 가압류 신청을 검토하시기 바랍니다. 현재 소송 진행 상황과 피고 재산 현황을 공유해 주시면 구체적인 전략을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 문의해 주시기 바랍니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 임대인 사망 시 채무의 상속
민법 제1005조에 의하면 상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 따라서 임대인이 사망하더라도 전세보증금 반환 의무는 소멸하지 않고 임대인의 상속인들에게 그대로 승계됩니다. 상속인들은 각자의 상속 지분에 따라 보증금 반환 의무를 공동으로 부담하게 되므로 임대인의 신변에 문제가 생기더라도 전세금을 돌려받을 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

2. 민사소송 절차의 수계 분담
민사소송 진행 중 피고가 사망하면 민사소송법 제233조에 따라 소송 절차가 일시적으로 중단됩니다. 이 경우 원고는 사망한 임대인의 가족관계증명서 등을 조회하여 상속인들을 파악한 후 법원에 소송절차 수계신청을 해야 합니다. 상속인이 상속을 승인하거나 상속포기 기간이 통과할 때까지 재판이 잠시 멈출 수는 있으나 상속인들을 피고로 지정하여 소송을 계속 진행할 수 있으며 최종 판결을 받아 강제집행이 가능합니다.

3. 상속인 전원 상속포기 시의 집행
만약 임대인의 상속인들이 채무 과다를 이유로 모두 상속포기를 선택한다면 상속재산은 최종적으로 관리인을 통해 정리됩니다. 이러한 상황에서는 법원에 상속재산관리인 선임을 신청하고 해당 관리인을 상대로 소송을 계속 진행하여 판결문을 확보해야 합니다. 절차가 다소 지연될 수는 있으나 계약 목적물인 부동산이 그대로 존재하므로 판결문 또는 기존 권리를 바탕으로 경매 등 강제집행 절차를 밟아 보증금을 회수하는 법적 경로는 유효하게 유지됩니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임대인이 사망하더라도 전세보증금 반환채권은 소멸하지 않으며, 상속인들이 법정상속분에 따라 반환의무를 승계합니다. 따라서 상속인을 상대로 보증금을 돌려받을 수 있으나, 실제 회수를 위해서는 지금 당장 재산 보전조치가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 임대인 사망 시 채무 승계
임대인이 사망하면 배우자, 자녀 등 상속인들이 전세보증금 반환채무를 포괄 승계합니다. 현재 진행 중인 민사소송은 상속인들을 피고로 수계하여 계속 진행할 수 있습니다. 상속인이 상속포기나 한정승인을 하더라도 상속재산의 범위 내에서 청구가 가능하며, 상속인 전원이 포기하는 경우에도 법원에 상속재산관리인 선임을 신청하여 해당 부동산을 경매로 진행하고 배당받을 수 있습니다.

나. 실질적 회수 가능성 확보 방안
문제는 판결을 받더라도 실제로 돈을 받을 수 있느냐입니다. 임대인이 사망하기 전에 재산을 처분하거나 다른 채권자에게 선점당하면 회수가 어려워집니다. 지금 즉시 임대 목적물 부동산에 대한 가압류 신청을 하여 재산을 동결시켜야 합니다. 또한 이미 이사를 나가셨다면 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 매우 중요합니다.

다. 결론
승소 가능성보다 중요한 것은 실제 회수입니다. 소송과 병행하여 가압류, 임차권등기명령 등 보전처분을 즉시 확보하셔야 하며, 형사 절차에서 사기죄가 인정되면 개인회생이나 파산 시에도 면책되지 않는 채권이 되어 더욱 유리합니다. 구체적인 절차와 비용은 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

강원모 변호사 · Answer

오랜 기간 보증금을 못 돌려받아 이사와 생활이 모두 꼬여 정말 힘드셨겠습니다.

임대인(피고)이 사망하더라도 전세보증금 반환채권은 없어지지 않고, 원칙적으로 “상속재산의 채무”로 남아 상속인들이 상속 범위 안에서 부담하게 됩니다. 이미 소송을 제기하셨다면 법원에 사망 사실을 알리고 상속인(또는 상속재산관리인)으로 피고를 변경·승계시키면 절차를 이어갈 수 있습니다.

상속인들이 상속포기·한정승인을 하면 상대방이 복잡해질 수 있으나, 그 경우에도 상속재산관리인 선임을 통해 상속재산을 상대로 청구·집행하는 길이 열립니다. 또한 임차권등기명령, 가압류/가처분, (대항력·확정일자 등 요건을 갖춘 경우) 경매 배당을 통한 회수 등으로 실질 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 핵심은 “사망은 면책이 아니라 상대방이 바뀌는 문제”이므로, 상속인 특정과 송달, 보전조치가 관건입니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

김영호 변호사 · Answer

임대인 사망 시에도 전세보증금 2억 6천만원, 반드시 돌려받을 수 있습니다.

1. 사망해도 채무는 소멸하지 않습니다
임대인이 사망하더라도 전세보증금 반환채무는 상속인들에게 그대로 승계됩니다. 판례도 임대차보증금 반환채무는 상속인들이 법정상속분에 따라 분담한다고 보고 있습니다. 즉 배우자, 자녀 등 상속인 전원을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

2. 상속인이 상속포기를 하면?
상속인 전원이 상속을 포기하면 다음 순위 상속인에게 채무가 넘어갑니다. 상속인 전원이 포기하는 극단적인 경우에는 국가가 최종 상속인이 되므로, 이 경우에도 부동산 등 상속재산에 대한 강제집행은 가능합니다. 다만 상속재산이 없다면 회수가 어려울 수 있어 지금 당장 재산 보전 조치가 중요합니다.

3. 지금 당장 가압류가 핵심입니다
현재 민사 절차를 진행 중이라면, 임대인 명의의 부동산이나 금융재산에 대해 가압류를 신청해 두는 것이 매우 중요합니다. 임대인이 사망하기 전에 재산을 처분하거나 은닉하면 회수가 어려워질 수 있으므로, 지금 즉시 가압류로 재산을 동결해 두어야 합니다.

4. 대응방안
현재 민사·형사 절차가 진행 중인 만큼, 판결 확정 전이라도 가압류를 통해 임대인 재산을 미리 묶어두는 것이 가장 시급합니다. 상속 문제까지 대비한 전략적 대응이 필요한 상황이니, 구체적인 절차와 방법은 상담 문의 주시면 도움드리겠습니다.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 변호사 임현수 변호사입니다.

■ 사건의 개요
의뢰인님께서는 큰 금액의 전세보증금을 반환받지 못해 민사 및 형사 소송을 진행하고 계신 상황입니다. 오랜 기간 정당한 권리를 되찾기 위해 애쓰시며 겪으셨을 스트레스와 불안감에 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 현재 임대인과 간헐적으로 연락은 닿고 있으나, 만일 소송 중 임대인이 사망할 경우 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을지 우려하고 계신 것으로 파악됩니다.

■ 의견
결론부터 말씀드리면, 임대인이 사망하더라도 의뢰인님의 보증금 반환 채권이 사라지는 것은 아니므로 전세금을 돌려받으실 수 있습니다. 임대인의 재산과 채무는 모두 상속인들에게 승계되므로, 의뢰인님께서는 상속인들을 상대로 반환을 청구하실 수 있습니다. 만약 상속인들이 상속을 포기하더라도, 의뢰인님께서 대항력과 확정일자를 갖추고 계신다면 부동산 경매를 통해 매각대금에서 우선적으로 보증금을 배당받으실 수 있습니다.

다만, 소송 중 임대인이 사망하면 상속인을 파악하여 당사자를 변경해야 하고 경매 진행 시에도 철저한 권리 분석이 필요합니다. 이러한 과정은 복잡하고 까다로워 대처하기에 큰 무리가 따르므로, 돌발 변수에 빈틈없이 대응하기 위해서는 법률 전문가의 조력을 받아 체계적으로 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다. 의뢰인님의 소중한 재산을 온전히 되찾으실 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.

백지예 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 연우 백지예 변호사입니다.

2억 6천만 원을 1년 넘게 돌려받지 못하고 계신 상황, 얼마나 불안하고 답답하셨을지 충분히 이해됩니다.
피고가 사망하더라도 전세금 반환 청구권은 사라지지 않으며, 상속인들을 상대로 계속 권리를 행사할 수 있습니다.

1. 핵심 판단
전세금반환채무는 피고가 사망하면 그 상속인들에게 법정상속분에 따라 당연히 승계됩니다. 판례도 금전채무는 상속으로 공동상속인들에게 귀속된다고 보고 있습니다. 따라서 피고가 사망하더라도 채권 자체는 소멸하지 않고, 상속인들을 상대로 소송을 이어가거나 새로 제기할 수 있습니다.

2. 법적 판단 근거
민법상 금전채무는 상속재산에 포함되어 상속인들이 법정상속분 비율로 분담합니다. 다만 상속인이 상속을 포기하거나 한정승인을 하면 책임 범위가 달라질 수 있습니다. 상속포기 시 그 지분은 다음 순위 상속인에게 넘어가고, 한정승인 시에는 상속받은 재산 범위 내에서만 책임을 집니다. 피고의 재산 상황에 따라 실제 회수 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

3. 주의할 점
진행 중인 소송에서 피고가 사망하면 소송절차가 중단되고, 상속인이 수계신청을 해야 절차가 재개됩니다. 상속인이 수계를 하지 않으면 원고 측에서 수계신청을 할 수도 있습니다. 피고 사망 사실을 뒤늦게 알게 되면 절차 지연이 생길 수 있으므로, 상황 변화를 빠르게 파악하는 것이 중요합니다.

4. 대응 방안
현재 소송이 진행 중이라면 피고 명의 부동산이나 금융재산에 대한 가압류를 미리 검토해두는 것이 실질적인 보호 수단이 됩니다. 피고 사망 시 상속인 파악을 위한 가족관계증명서 등 자료 확보도 중요합니다. 증액 경위를 입증할 계약서, 이체 내역 등을 정리해두시면 상속인을 상대로 한 청구에서도 유리하게 작용합니다. 구체적인 가압류 대상 재산 파악 방법과 수계 절차는 유선 또는 방문 상담 시 자세히 안내해드리겠습니다.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 매매·임대차 분쟁 및 민사 소송을 진행중인 전세금 반환 전문 변호사입니다.

만기 후에도 전세금을 돌려받지 못해 민형사 절차를 시작하셨는데 임대인의 사망 가능성으로 인한 채권 회수 변수를 고민하시는 상황이네요. 피고는 연락은 원활하지 않으나 변제 책임을 회피하거나 지연시키는 포지션으로 보입니다. 매매 분쟁 상담 경험상, 이 유형은 주택 소유자의 사망 시 상속인의 승계 범위와 상속포기 여부에 따라 결론이 자주 갈립니다.

이번 사안은 이미 개시된 민형사 소송 절차와 장래의 상속 법리가 얽혀 있어 사실관계에 따라 달라질 수 있는 복합사안입니다. 실무상 놓치기 쉬운 함정은 임대인이 사망하면 전세금을 아예 못 받는다고 오해하여 소송을 중단하거나 방치하는 것입니다. 임대인이 사망하더라도 보증금 반환 채무는 상속인들에게 포괄 승계되므로 채권 회수 자체가 불가능해지지는 않으나, 철저한 쟁점 분리가 필요합니다. 만약 소송 중 사망하게 된다면 민사소송법에 따라 소송 절차를 중단하고 공동상속인들을 찾아내 소송수계 신청을 하는 라인으로 분리해 대응하는 편이 안전합니다. 상속인들이 전원 상속을 포기하는 극단적인 변수가 발생할 경우 법원에 상속재산관리인 선임을 신청하여 해당 주택의 경매 등을 통해 2억 6천만 원의 보증금을 회수하는 우선순위 설정이 중요해 보입니다.

저의 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
현재 진행 중인 민사소송의 피고 신변 변동 여부를 재판부를 통해 상시 모니터링합니다.
임대인의 주소지 등기부등본을 주기적으로 확인하여 소유권 변동이나 상속등기 여부를 파악합니다.
만약의 상황이 발생하면 임대인의 가족관계등록부를 채권자 자격으로 조회하여 공동상속인 전원을 수계인으로 지정합니다.

상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

2020년 4월 전세보증금 1억 3천만 원으로 계약을 시작해 이후 두 차례 증액을 거쳐 최종 보증금은 2억 6천만 원에 이릅니다. 2024년 12월 계약 종료 시점에 새입자를 구해달라 통보하고 적법하게 퇴거하셨으나, 현재 2026년 5월까지 보증금을 돌려받지 못한 상황입니다. 1년 반 가까이 목돈이 묶인 채 생활 불안정을 겪어 오셨을 심적, 경제적 부담이 상당히 크셨을 것으로 생각합니다.

[의견]

피고가 소송 도중 사망하더라도 채권은 소멸하지 않으므로 보증금 반환 청구권은 유지됩니다. 피고의 상속인이 민법 제1005조에 따라 채무를 포괄 승계하므로, 소송 중 사망이 발생하면 상속인을 상대로 소송 수계 신청을 하여 절차를 이어갈 수 있습니다. 핵심은 상속인이 누구인지 확인하고 신속히 수계 신청을 하는 것입니다.

다만 상속인이 상속포기 또는 한정승인을 하는 경우 회수 가능 금액이 달라집니다. 이 경우 결국 부동산 경매 등 담보 집행이 실질적 회수 수단이 되므로, 해당 부동산의 현재 담보 현황과 선순위 권리 여부를 지금 바로 확인하셔야 합니다.

또한 현재 소송과 별도로 가압류 등 보전처분이 되어 있지 않다면, 피고의 재산이 제3자에게 처분되거나 다른 채권자에게 선점당할 수 있습니다. 지금 즉시 피고 명의 부동산이나 금융재산에 대한 가압류 신청을 병행하시기를 권합니다. 유사한 전세보증금 반환 사건을 다수 진행해 온 경험이 있어 보전처분부터 집행까지 단계별로 안내드릴 수 있습니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

한병철 변호사 · Answer

I. 결론
임대인이 사망하더라도 전세보증금 반환청구권이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 반환 대상이 임대인의 상속인으로 변경되므로 상속재산의 범위와 절차를 신속히 확인하는 것이 중요합니다.

II. 법적 쟁점
민법상 임대인의 권리와 의무는 사망과 동시에 상속인에게 승계됩니다. 따라서 전세보증금 반환의무 역시 상속인들이 상속분에 따라 부담하게 됩니다. 다만 상속인들이 상속포기나 한정승인을 하는 경우에는 실제 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

III. 사안 분석
질문 내용을 보면 전세계약은 이미 종료되었고, 2026년 5월부터 전세보증금 반환소송과 형사절차를 진행 중인 것으로 보입니다. 이 경우 소송 중 임대인이 사망하면 소송은 상속인을 상대로 수계하여 계속 진행할 수 있습니다. 또한 임대인 명의 부동산에 가압류나 강제집행을 해두었다면 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 반대로 임대인에게 별다른 재산이 없거나 상속인 전원이 상속을 포기하면 실제 회수에는 어려움이 생길 수 있습니다.

IV. 대응 전략
현재 가장 중요한 것은 임대인 명의 부동산과 재산을 신속히 확보하는 것입니다. 아직 가압류나 강제집행 보전조치를 하지 않았다면 검토해 보시고, 소송을 계속 진행하여 집행권원을 확보하는 것이 우선입니다. 만약 임대인이 사망할 경우에는 상속인 조사와 상속재산 확인을 거쳐 소송 상대방을 변경하는 절차를 진행하면 됩니다.

장두식 변호사 · Answer

임대인(집주인)이 사망하더라도 임차인의 ​전세보증금 반환채권 자체가 사라지지는 않으며​, 원칙적으로는 ​상속인들이 임대인의 지위 및 보증금 반환의무를 승계​하게 됩니다.

다만 상속인들이 ​한정승인​을 하거나, 전원이 ​상속포기​하여 최종적으로 ​상속인 부존재​가 확정되는 경우에는, 청구 상대와 회수 가능 범위가 달라지고(상속재산 한도, 또는 청산절차 내 신고 필요 등) 그에 따라 회수 가능성도 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 “사망하면 무조건 못 받는다”는 구조는 아니지만, ​누가 상속인인지/상속을 어떻게 처리하는지/상속재산이 남아 있는지​에 따라 결과가 갈립니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 우선, 임대차목적물에 대해서 임차권등기신청 또는 부동산가압류신청을 하여 임대인이 임대차목적물을 처분하지 못하도록 조치를 하셔야 할 것입니다.
2. 민사소송에서 승소판결을 확보한 직후에는 임대차목적물 등 임대인이 보유한 재산을 대상으로 강제집행(경매)을 신청하여 배당을 받는 등으로 보증금을 회수하여야 할 것입니다.
3. 한편, 승소판결을 근거로 임대인을 상대로 재산명시신청을 하여 드러나는 재산이 있는지도 확인해 보아야 할 것이며, 드러나는 재산이 없고 임대차목적물에 대한 경매를 통해서도 회수하지 못한 보증금이 있을 경우에는 채무불이행자명부등재를 신청하여 신용상의 불이익이라도 부담시켜야 할 것입니다.
4. 그런데, 임대인이 도중에 사망하고 상속인들이 상속포기 등을 할 경우에는 임대차목적물 등 임대인 사망당시 소유한 재산만이 강제집행의 대상이 될 것이어서 보증금을 회수할 수 있는지 여부는 해당 재산의 잔존가치에 달려 있다고 보아야 할 것입니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

보증금 반환 지연으로 소송 중인 상황에서 임대인의 신변 문제까지 걱정하시게 되어 마음고생이 크실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 임대인이 사망하더라도 보증금 반환 의무는 상속인에게 승계되므로 돌려받으실 수 있습니다.

1. 채무 승계 및 소송수계
임대인이 사망하면 배우자나 자녀 등 상속인이 보증금 반환 채무를 물려받습니다. 현재 진행 중인 민사소송 역시 상속인들을 상대로 소송수계 절차를 거쳐 계속 진행하고 판결을 받을 수 있습니다.

2. 상속포기 시 대응
만약 임대인의 빚이 많아 상속인 전원이 상속을 포기한다면 법원에 상속재산관리인 선임을 청구해야 합니다. 이후 선임된 관리인을 통해 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 배당받는 절차를 밟게 됩니다.

3. 대항력 유지 여부 확인
이미 이사를 하셨기에 임차권등기명령 완료 여부가 가장 중요합니다. 임차권등기가 등기부에 기재되기 전에 이사하셨다면 대항력과 우선변제권이 상실되어 추후 경매 시 보증금 회수가 매우 어려워지므로 이를 철저히 점검하셔야 합니다.

지금 상황에서는 이사 전 임차권등기가 제대로 완료되었는지 등기부등본을 다시 확인하고 소송에 집중하시는 것을 가장 먼저 진행하세요.

보증금 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바라며, 절차 진행과 관련해 추가적인 조언이 필요하시다면 언제든 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
“임대인이 사망하면 보증금을 못 받는가”에 대해
전세보증금 반환채무는 임대인의 일신전속 의무가 아니라 통상의 금전채무이므로, 임대인이 사망하면 그 채무는 상속인에게 포괄승계되는 것이 원칙입니다. 
상속인이 단순승인을 하면 상속인은 제한 없이 채무를 부담하므로(채권자인 임차인 입장에서는 집행 대상이 넓어질 여지) 반환청구 및 집행이 가능해집니다. 
다만 상속인이 한정승인 또는 상속포기를 하면 책임이 제한되거나(한정승인), 해당 상속인은 원칙적으로 상속에서 이탈하게 되어(상속포기) 실제 회수는 “상속재산”을 대상으로 진행되는 양상이 될 수 있습니다. 이 선택은 상속개시를 안 날부터 3개월이라는 기간 규율 아래 이루어집니다.

정리하면, ​사망 자체가 채권(보증금)을 소멸시키지는 않으며​, 다만 ​누구를 상대로, 어떤 재산에서 회수할지(상속인 고유재산까지인지, 상속재산 한도인지)​가 달라질 수 있습니다.

회수 가능성을 높이는 권리보전 포인트(임차권등기명령 등)
질문 주신 기간 경과(2024.12 종료, 2026.4까지 미반환)와 “이사 준비 후 나감”이라는 사정을 고려하면, 현재는 ​점유·전입 유지 여부​가 매우 중요할 수 있습니다(이미 이탈했다면 대항요건 상실 우려). 이 경우 임차권등기명령이 핵심적인 보전 수단이 될 수 있습니다. 
주택임대차보호법은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기가 마쳐지면 대항력·우선변제권을 취득 또는 유지하며, 이후 점유 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않는다고 규정합니다.

따라서 임대인 사망 가능성과 별개로, ​실제 회수는 ‘임대인(또는 상속인)에게 줄 돈이 없을 때 결국 목적물 경매·배당으로 갈 수 있는지’​가 관건이므로, 본인 보증금의 ​대항력·우선변제권 유지/취득하셔야합니다.
추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
전세금을 돌려받지 못해 걱정이 많으시겠습니다.
현재 의뢰인께서는 임차인의 사망으로 인해 전세금을 돌려받지 못할 가능성을 가장 염려하고 계신 상황으로 보입니다.
임차인이 사망하더라도, 임차인의 상속인에게 반환 청구가 가능합니다.
상속인이 없다면, 국가가 상속재산을 관리하게 되며, 이 경우에도 청구할 수 있습니다.
지금 당장 해야 할 일은 임차인의 상속인 여부를 확인하는 것입니다.
상속인이 있다면, 그들에게 반환 청구를 준비하셔야 합니다.
핵심 판단 요소는 임차인의 상속인 존재 여부, 상속재산의 규모, 임차인의 재산 상태, 그리고 법적 절차의 진행 상황입니다.
이러한 부분에 대해 구체적인 상담이 필요합니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면, 임대인이 사망하더라도 보증금 반환 채무는 소멸하지 않고 상속인에게 그대로 승계되므로 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리는 유지됩니다.

질문 내용을 보면, 2024년 12월 전세계약 종료 후 이사를 나갔음에도 2억 6천만 원의 보증금을 반환받지 못하였고, 2026년 5월부터 민사 및 형사 절차를 병행하여 진행 중인 상황입니다. 피고와 간헐적으로 연락은 되고 있으나 피고의 신변에 문제가 생길 경우 보증금 회수가 가능한지를 우려하고 계십니다.

이 사안의 핵심은 임대인 사망 시 채무의 상속 여부와 실제 집행 가능성입니다. 임대인이 사망하면 보증금 반환 채무는 상속인에게 자동으로 승계되므로 상속인을 상대로 청구와 강제집행을 계속할 수 있습니다. 다만 상속인이 상속을 포기하거나 한정승인을 하면 회수 가능한 범위가 상속재산 한도로 제한될 수 있습니다. 이러한 상황에 대비하기 위해서는 소송 진행과 별개로 임대 목적물 부동산에 대한 가압류 등 보전처분을 신속히 확보해 두는 것이 매우 중요합니다. 판결을 받더라도 사전에 재산을 보전해 두지 않으면 실제 회수가 어려워질 수 있습니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면, 현재 소송과 병행하여 임대 목적물 부동산에 대한 가압류 신청을 서두르시는 것이 가장 중요한 조치입니다. 임대인의 다른 재산이 있다면 해당 재산에 대해서도 추가 보전처분을 검토하시기 바랍니다. 이푸름 법률사무소에서는 보증금 반환청구 소송, 가압류 신청 및 강제집행 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

임승빈 변호사 · Answer

[민사전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 핵심 쟁점
계약 종료 후에도 2억 6천만원의 보증금을 반환받지 못한 명백한 보증금반환청구 사건으로, 임대인의 반환의무는 이미 발생해 있습니다. 다만 질문자님이 우려하시는 핵심은 '판결을 받더라도 실제로 회수할 수 있느냐'는 집행 가능성에 있습니다.

2. 유리한 점과 불리한 점
계약서·이체내역으로 보증금 액수와 반환의무가 명확히 입증되는 점은 크게 유리합니다. 반면 임대인의 자력이 부족하거나, 우려하시듯 신변에 변고가 생길 경우 회수 실효성에 문제가 생길 수 있다는 점이 불리한 지점입니다.

3. 대응 방향
임대인이 사망해도 채무는 소멸하지 않고 상속인에게 그대로 승계되므로, 상속인을 상대로 청구·집행할 수 있습니다. 다만 그 전에 임대 목적물 부동산에 대한 가압류 등 보전처분을 서둘러 확보해 두는 것이 관건인데, 단순히 승소판결만 받아두고 보전처분을 놓치면 재산이 처분·은닉되어 판결이 휴지조각이 되기 쉽습니다. 또한 형사 고소를 병행해 사기 혐의가 인정되면 그 채권은 비면책채권이 되어, 임대인이 개인회생·파산을 진행하더라도 보증금을 변제받을 수 있는 길이 열립니다.

4. 정확한 대응을 위해
위 의견은 기재해주신 내용만으로 본 일반적 검토입니다. 유리·불리는 사건마다 차이가 있어, 전후사정과 사건경위를 직접 들어봐야 이 사건의 현실적인 목표와 제가 도와드릴 수 있는 범위를 정확히 잡을 수 있습니다. 상담 신청 주시면 함께 정리해 드리겠습니다.