전세보증금 반환 문제 해결 방법은 무엇인가요?

Question

1. 전세계약기간: 24.02.23.~26.02.22.
2. (26.02.20.) 전세계약 종료의사 통보
3. (26.04.22.) 집보러오는 사람이 전혀 없어 임대인에게 전세금반환 가능여부 최초문의. 이후 임대인은 대출실행하여 반환하겠다고 함.
4. (26.05.20.) 이사일자 6/19로 임대인에게 통보
5. (26.05.26.) 임차인 신규거주지 계약
6. (26.06.17.) 이사 이틀전 보증금 반환 리마인드를 위하여 임차인은 임대인에게 연락. 그동안 연락없던 임대인은 그때서야 보증금반환이 어렵다 답하였고, 열흘만 달라고함. 임차인은 전세금반환전까지 퇴거할 수 없음을 임대인에게 통보하고 이사 취소.
8. (26.06.26.) 현재까지 임대인이 전세보증금 반환을 위한 행위에 진전이 전혀 없음.

<참고사항>
1. 임차인의 이사해야 하는 사유
   - 자녀 통학의 어려움
   - 목돈이 필요한 경제적 상황으로 인하여 보증금 반환 필요, 또한 그때문에 신규거주지 월세로계약
2. 이사업체 위약금(해결), 신규거주지의 월세와 관리비는 현임대인이 배상하기로 협의
3. 상기 이사사유로 인해 꼭 이사를 해야하므로 신규거주지 계약 파기 못함. 신규 거주지에 새가구들 배송되고 있는 상황.
4. 퇴거지연으로 두집살림 발생으로 어려움 발생. 또한 보증금반환으로 해결하려 했던 금융문제가 해소되지 않아 어려움. 현거주지는 이사로 인해 에어컨 철거하여 하절기 생활 어려움.
5. 현재 소통하고 있는 사람은 실제 임대인(계약자)이 아닌 것으로 보임. 실 계약자명의는 부친으로 추정.

유승윤 변호사 · Answer

계약 종료일(26.02.22.) 이전에 종료 의사를 통보하셨고, 이사 이틀 전에야 보증금 반환이 어렵다는 통보를 받으신 상황으로, 이미 이사업체 위약금과 신규거주지 월세·관리비 배상까지 협의된 만큼 지금은 강제 집행 경로를 확정해야 하는 시점입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 현재 남아 있는 상태에서 임차권을 유지한 채 보증금 회수를 위해 취할 수 있는 법적 조치입니다. 둘째, 실 계약자가 부친 명의인 경우 상대방 특정과 청구 방법의 문제입니다.

첫 번째 쟁점인 보증금 회수 경로와 관련하여, 주택임대차보호법에 따르면 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 퇴거하지 않고 대항력을 유지하면서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 현재 퇴거를 취소하고 거주 중이시므로 대항력이 유지되고 있어 유리한 상황입니다. 내용증명을 통해 반환 기한을 확정한 뒤 이행 없을 시 즉시 보증금반환청구 소송 또는 지급명령을 진행하실 수 있습니다.

두 번째 쟁점인 실 계약자 확인 문제는, 등기부등본에서 소유자 및 계약 당사자를 확인하고, 소통 중인 상대방의 법적 지위를 명확히 해두어야 합니다. 실 계약자가 다르다면 계약서상 임대인을 상대로 청구하되, 소통 이력을 반드시 보존해 두셔야 합니다.

6월 26일 이후 무진전 상태에 대한 추가 내용증명을 발송하셔서 법적 조치 예고를 명확히 해두시고, 임대인과의 대화 내용과 신규거주지 배상 합의 내역도 문자로 정리해 보존하시기 바랍니다. 구체적인 계약 내용과 소통 이력에 따라 대응 방향이 달라질 수 있으므로, 로톡 채팅 상담을 통해 계약서와 대화 내역을 공유해 주시면 보다 정확한 조언을 드리겠습니다.

강원모 변호사 · Answer

상황이 급박한데 보증금이 막혀 일정과 생활이 꼬여 곤란하셨겠습니다.

Q1. 보증금 못 받으면 계속 살고 있어도 되나요?
A. 네. 원칙적으로 ​보증금 반환과 주택 인도는 맞교환(동시이행)​ 관계라, 보증금을 못 받으면 ​퇴거·열쇠인도·완전한 점유이전​을 미루는 대응이 가능합니다(무단점유로 보긴 어렵습니다).

Q2. 그런데 꼭 이사해야 합니다. 방법이 있나요?
A. ​임차권등기명령​을 신청해 등기를 마친 뒤 이사·전출하시는 방식이 실무상 가장 많이 씁니다. 이렇게 하면 이사하더라도 보증금 회수에 필요한 지위(대항력·우선변제 관련)를 유지하는 취지입니다.

Q3. 임대인이 시간을 끌면 바로 어떤 절차를 밟나요?
A. (1) ​내용증명​으로 “계약 종료, 반환기한, 미반환 시 법적조치” 통지
(2) ​지급명령​ 또는 ​전세금반환청구 소송​
(3) 병행하여 ​가압류(임대인 예금·부동산·보증금반환채권 등)​로 재산을 묶는 전략을 검토합니다.

Q4. 두 집 살림 비용·월세 손해는 청구할 수 있나요?
A. 지연이자가 기본이고, ​이중주거비·추가 월세 등은 임대인 귀책과 인과관계, 증빙​이 갖춰지면 일부 인정될 여지가 있어 계약서·이체내역·영수증을 모아두시는 게 좋습니다.

Q5. 연락 상대가 ‘진짜 임대인’이 아닌 것 같습니다
A. ​등기부등본상 소유자/계약서상 임대인​을 기준으로 청구·소송 상대를 정하셔야 합니다. 대리인이라면 ​위임 근거​를 요구하시고, 모든 통화·문자·카톡은 캡처로 보관하십시오.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

백지예 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 연우 백지예 변호사입니다.

이사까지 취소하고 두 집 살림을 감당하면서 보증금도 못 받고 계신 상황, 정말 힘드실 것 같습니다.
지금 상황은 임대인의 반환 지체가 명확하므로, 임차권등기명령 신청을 통해 권리를 보전하면서 법적 절차를 병행하는 것이 가장 현실적인 방향입니다.

1. 핵심 판단
계약 종료 의사를 통보하고 이사 일정까지 잡았으나 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상황입니다. 판례는 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않는 한 임차인이 퇴거하지 않더라도 이를 불법점유로 볼 수 없다고 보고 있어, 현재 거주를 유지하는 것 자체는 법적으로 문제가 없습니다.

2. 법적 판단 근거
임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 보증금을 받기 전에 퇴거할 의무는 없고, 임대인이 반환을 지체하는 동안 발생하는 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 이사업체 위약금, 신규거주지 월세·관리비 배상 협의 내용은 별도로 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다.

3. 주의할 점
현재 소통 상대가 실제 계약 명의인(부친)이 아닌 것으로 보이는 점이 변수입니다. 향후 소송이나 협상 시 계약 명의인을 상대로 진행해야 하므로, 등기부등본으로 실제 소유자와 계약 명의인을 반드시 확인해두어야 합니다. 구두 합의 내용도 증거로 남기지 않으면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

4. 대응 방안
지금 당장 가장 중요한 조치는 임차권등기명령 신청입니다. 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하려면 퇴거 전 임차권등기를 마쳐야 하고, 이를 통해 이후 경매 등 절차에서도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 임대차계약서, 전입세대 확인서, 임대인과의 문자 내역, 협의 내용 기록이 있으면 절차 진행에 실질적으로 도움이 됩니다. 구체적인 진행 방법은 유선 또는 방문 상담 시 자세히 안내해드리겠습니다.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 임대차 분쟁 및 민사 소송을 진행중인 전세금 반환 전문 변호사입니다.

만기 및 퇴거 의사 통보가 이루어졌음에도 임대인의 일방적인 변심으로 보증금을 돌려받지 못해 주거지와 경제적 측면에서 심각한 어려움을 겪으시는 상황이네요. 상대방은 대출 실행을 핑계로 반환을 미루며 실제 계약자가 아닌 가족이 전면에 나서서 시간을 끄는 포지션으로 보입니다. 매매 및 임대차 분쟁 상담 경험상, 이 유형은 계약 해지의 효력 발생 시점과 실질적인 임대인 명의자를 상대로 한 법적 압박 시기를 어떻게 설정하느냐에 따라 결론이 자주 갈립니다.

이번 사안은 보증금 미반환으로 인한 금융 문제, 신규 거주지 계약 유지, 그리고 실제 계약자 명의 미일치 문제가 복합적으로 얽혀 있는 복합사안입니다. 한쪽 대응이 다른 쪽의 권리관계를 흔들지 않게 하려면 철저한 쟁점 분리가 필요합니다. 실무상 놓치기 쉬운 함정은 현재 소통 중인 대리인의 말만 믿고 기다리다가 신규 거주지 계약 파기 위기나 월세 손해를 고스란히 떠안는 것입니다. 대리인과의 합의(월세 배상 등)가 문서나 녹취로 공고하지 않다면 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 지금은 실제 계약자인 부친을 피고로 지정하여 법적 절차를 밟는 우선순위 설정이 중요해 보입니다. 이사를 완전히 나가지 않더라도 대항력을 유지한 채 임차권등기명령을 신청할 수 있는 요건이 충족되었으므로, 이를 통해 임대인 명의의 자산과 대출 한도를 압박하는 편이 안전합니다.

저의 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
실제 계약자 명의인(부친)을 수신인으로 하여 계약 해지 사실과 미반환 시 발생할 구체적인 손해액을 명시한 내용증명을 즉시 발송합니다.
현재 거주지의 대항력과 우선변제권을 보존하면서 신규 거주지로의 이사 및 전입신고를 마칠 수 있도록 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
임대인의 변제 의사가 전혀 보이지 않는 변수를 차단하기 위해 보증금 반환 청구 소송과 함께 발생한 지연 손해금을 청구하는 라인을 구축합니다.

공선영 변호사 · Answer

기재해 주신 내용을 검토하면, 임차권등기명령 신청을 즉시 진행하고 이와 병행하여 보증금반환청구 소송 및 가압류를 설계하는 것이 현 상황에서 가장 효과적인 대응입니다.

임대차계약은 기간 만료로 이미 종료되었고, 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로 보증금을 받기 전까지 퇴거를 거부하는 것은 법적으로 정당합니다. 그러나 이사가 불가피한 상황이라면, 퇴거 전 반드시 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 기재된 것을 직접 확인한 뒤 전출·인도를 진행하셔야 합니다. 임차권등기가 완료되면 이후 전입신고를 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이와 동시에 임대인 소유 부동산에 대한 가압류 신청과 보증금반환청구 소송을 병행하여 집행권원을 조기에 확보하는 것이 보증금 회수의 핵심입니다. 임대인이 다른 채권자에게 먼저 잡히기 전에 선제적으로 움직이는 것이 결과를 가르는 변수가 됩니다.

한 가지 반드시 짚어야 할 사항이 있습니다. 현재 소통 상대가 계약서상 임대인(부친으로 추정)이 아닐 수 있으므로, 등기부등본과 계약서를 대조하여 실제 당사자를 특정한 뒤 내용증명 발송과 법적 절차를 진행하셔야 합니다. 협의된 월세·관리비 배상 약속도 그 상대방에게 대리권이 있는지 확인하여 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다.

비록 현재는 이사도 못 하고 두 집 살림의 부담이 가중되고 있으시겠으나, 임차권등기·가압류·소송의 순서와 타이밍을 정확히 설계한 경험이 많은 변호사의 조력을 받으신다면 분명 보증금을 온전히 회수하실 수 있을 것입니다.

초기 상담부터 증거 정리 및 재판까지 직접 수행하는 변호사로서, 상담 신청해 주시면 예약시간 이상의 충분한 답변과 함께 최적의 전략을 드리고자 합니다.

장두식 변호사 · Answer

전세계약이 기간만료로 종료된 이상, 임대인은 임차인이 ​목적물을 명도(인도)​ 하는 것과 ​동시에​ 전세보증금(임대차보증금)을 반환할 의무를 부담하는 것이 원칙입니다(동시이행). 임차인은 보증금 반환(또는 현실적 이행제공) 전까지 ​퇴거를 거절​할 수 있고, 그 점유가 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.

다만 “꼭 이사를 해야 하는” 사정이 있다면, ​주택임차권등기명령​을 통해 (등기 완료 후) 퇴거·전출을 하더라도 대항력·우선변제권을 유지하는 방식이 실무적으로 핵심 수단입니다. 보증금 미반환으로 인한 ​이중주거비(신규월세 등)​ 같은 손해배상은 가능성이 있으나, 통상적으로는 ​특별손해​로 평가될 여지가 커서 “임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지”에 대한 입증이 성패를 좌우합니다.

계약서상 임대인 명의자와 실제 교섭자가 다른 경우에도, 원칙적으로 ​계약서상 임대인(명의자)​을 보증금 반환의무자(피고)로 특정하는 방향이 일반적입니다(당사자 확정 법리).

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
임대차기간 만료 및 종료의사 통보가 있었고 보증금이 미반환된 이상, 통상 ​임차권등기명령 → (이사 가능) → 보증금반환 지급명령/소송 → 집행(경매 등)​ 순으로 진행하시는 것이 실효적입니다. 
임차권등기를 마치면 대항력·우선변제권을 유지/취득하여 이사하셔도 권리보전이 가능합니다) 
다만 ​임차권등기 전에 먼저 퇴거·점유상실​하면 대항력 문제가 생길 수 있어 순서가 중요합니다.

임대차 종료 후 보증금 미반환 시 임차인은 법원에 ​임차권등기명령​을 신청할 수 있고, 등기 완료 시 대항력·우선변제권이 취득/유지됩니다. 
신청서 기재사항·첨부서류도 규칙으로 정해져 있습니다.

즉시 임차권등기명령 신청​: 관할 법원에 신청(계약서, 등기사항증명서, 점유·전입 및 확정일자 소명자료 등 준비)하시고 등기까지 마치시는 것을 권합니다. 주
​이사 시점​: 원칙적으로 ​임차권등기 완료 후​ 전출·인도(열쇠/비번 인계 등)로 옮기시는 편이 안전합니다(선퇴거 시 대항력 리스크). 
​보증금 반환 청구​: 확정판결·지급명령 등 집행권원을 확보한 뒤 강제집행(경매 등)로 회수할 수 있습니다. 
지연손해금은 실무상 민법/소송촉진법 이율로 인정된 사례가 다수입니다. 
​연락 상대가 계약명의자(부친) 아닐 가능성​: 최종 상대방은 원칙적으로 ​계약서상 임대인 및 등기명의자​이므로, 등기부·계약서 기준으로 당사자를 확정해 통지·소송을 진행하시는 게 안전합니다(명의자/당사자 판단).

추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

송인혁 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 헌정의 파트너 변호사 송인혁입니다.

1. 법적 권리 관계
계약 종료 후 보증금을 반환하지 않는 임대인은 보증금 반환 의무를 위반한 상태입니다. 계약 만료일(26.02.22.) 이후 현재까지 약 4개월간 지연되고 있으며, 이 기간 전체에 대해 연 5%(민법 제379조) 또는 연 12%(소송 촉진 등에 관한 특례법)의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

2. 손해배상 청구 범위
임대인의 귀책으로 발생한 손해는 채무불이행 손해배상으로 청구 가능합니다. 구체적 청구 항목은 다음과 같습니다.
- 이사업체 위약금: 이미 협의 완료
- 신규거주지 월세·관리비: 협의 완료되었으나 반드시 문서화하십시오
- 금융 손해: 보증금 미반환으로 인한 대출 이자 등 추가 금융 비용
- 이중 생활 비용: 두 집 살림으로 인한 추가 지출
- 지연손해금: 계약 만료일부터 반환일까지 전액

3. 실 계약자 확인
소통 상대가 실제 계약자(부친)가 아닐 가능성이 있습니다. 등기부등본을 즉시 발급하여 소유자를 확인하십시오. 계약서상 임대인과 등기부 소유자가 다른 경우 무권대리 문제가 발생할 수 있으며, 소송 시 피고를 정확히 특정해야 합니다. 실 소유자를 확인한 후 내용증명을 소유자 앞으로 즉시 발송하십시오.

4. 즉시 취해야 할 법적 조치
① 임차권등기명령 신청
이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 퇴거 전 또는 퇴거 직후 즉시 신청해야 합니다. 관할 법원에 신청하며 등기 완료 후 이사해도 대항력이 보존됩니다.

② 보증금반환 소송 및 가압류
임대인 명의 부동산에 가압류 신청을 즉시 진행하십시오. 가압류가 된 이후 본안 소송으로 보증금반환을 청구하여 승소하면 곧바로 집행이 가능합니다.

③ 내용증명 발송
실 계약자(부친) 앞으로 반환 기한을 명시한 내용증명을 발송하여 법적 절차 개시 의사를 공식 통보하십시오.

추가 문의사항이 있거나 상담 희망하시는 경우 언제든지 연락주시기 바랍니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

2024년 2월 전세계약을 체결하셨고, 계약 만료 이틀 전인 2026년 2월 계약 종료 의사를 통보하셨습니다. 이후 임대인은 대출로 반환하겠다고 했으나 실질적 이행이 없었고, 6월 19일 이사 예정일 이틀 전에야 반환이 어렵다며 열흘을 요청했습니다. 현재 신규 거주지에는 새 가구까지 배송되고 있는데 보증금은 돌아오지 않아, 두 집 살림과 에어컨 없는 여름을 감당하시는 상황이 매우 고통스러우실 것입니다.

[의견]

지금 당장 임차권등기명령 신청과 보증금반환 소송을 병행 추진하는 것이 핵심 대응 방향입니다. 계약 만료 후 임대인이 반환을 지체하고 있으므로 지연손해금(연 5%) 청구도 가능합니다. 이사업체 위약금 외 신규 거주지 월세·관리비 배상을 임대인이 협의로 인정한 경우 이를 문자나 카톡 등으로 반드시 증거로 확보해 두셔야 합니다.

특히 유의할 점이 있습니다. 소통 상대가 실제 계약 명의자(부친 추정)가 아닌 경우, 그 협의 내용의 법적 구속력이 다툼이 될 수 있습니다. 계약서상 임대인이 누구인지 확인하고, 등기부등본으로 소유자와 계약 명의자 일치 여부를 즉시 확인하시기 바랍니다.

임차권등기명령은 퇴거 전후를 불문하고 신청 가능하며, 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

박영재 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, ​보증금을 받기 전에는 원칙적으로 집을 비워줄 의무가 약해지고​, 대신 ​권리를 지키면서 이사할 방법​도 있습니다.

1. 보증금 못 받으면 당장 나갈 필요는 없는 경우가 많습니다.​
일반적으로 집을 비워주는 것과 보증금 돌려주는 것은 서로 맞물려 있어서, 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인이 ​퇴거를 미루는 선택​을 할 수 있습니다.

2. 꼭 이사해야 한다면 임차권등기명령이 핵심 카드입니다.​
이 절차를 밟아두면, 이사해서 전입이 빠져도 ​내 보증금 받을 권리를 유지​하는 데 도움이 됩니다. 즉 이사하면 내 권리가 사라질까를 줄이는 장치입니다.

3. 두 집 살림 비용(월세·관리비 등)은 자동으로 다 배상받기 어렵습니다.​
법원은 보증금 지연에 대한 손해를 보통 ​지연이자로 정리하는 경향이 있어, 이중 월세 같은 추가비용은 “임대인이 구체적으로 지급하기로 약속했다”는 자료가 뚜렷해야 유리합니다. 지금 합의 내용은 ​문자/카톡으로라도 조건을 딱 정해​ 남겨두시는 게 안전합니다.

4. ​상대방이 ‘진짜 임대인’인지부터 정리하셔야 합니다.​
계약서상 임대인, 등기부 소유자, 보증금 받은 계좌 명의를 맞춰보고, 통지나 요구는 ​계약서상 임대인 명의​로 진행하시는 게 기본입니다.

지금 단계에서 보통의 진행은 ​(1) 내용증명으로 반환 최고 → (2) 임차권등기명령(이사 필요 시) → (3) 보증금 반환 청구(지급명령/소송) 및 필요하면 보전조치​ 순서로 잡습니다. 이런 사건은 서류 한 장, 문구 하나가 속도와 결과를 좌우하니 ​변호사 도움을 받아 더 빠르고 정확하게​ 진행하시는 것을 권합니다.
보다 자세한 상담 원하시면 언제든 상담예약 해주시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 26.05.20. 이사일 통보가 해지 통지로 인정된다면, 늦어도 26.08.20.경에는 계약이 종료되기에,  여러모로 임대인의 보증금 반환 의무는 명확합니다.

2. 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령 신청이 상담자가 취하셔야 할 조치입니다.

3. 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 보증금을 받기 전까지 퇴거를 거부하는 것은 법적으로 정당합니다. 또한 임대인이 신규 거주지 계약 사실과 이사 일정을 알고 있었던 이상, 보증금 미반환으로 인해 발생한 이중 월세·관리비 등 손해에 대해서도 채무불이행에 따른 손해배상(특별손해)을 청구할 수 있습니다.

4. 현재 소통 중인 분이 실제 계약 명의인(부친으로 추정)이 아닐 수 있으므로, 등기부등본과 계약서를 반드시 대조하여 계약상 임대인을 특정하신 후 내용증명 발송 및 법적 절차를 진행하시는 걸 추천드립니다.

5. ① 임차권등기명령 신청 → ② 등기 확인 후 이사·전입신고 → ③ 계약상 임대인 앞 내용증명 발송 → ④ 보증금반환청구소송 및 임대인 부동산 가압류 병행 순서로 사건 진행하는 것이 보증금 확실하게 받는 지름길입니다.

6. 유선 등으로 연락주시면 자세히 안내해 드리겠습니다.

신지수 변호사 · Answer

가장 먼저 하셔야 할 일은 임차권등기명령 신청입니다. 의뢰인은 계약 종료 의사를 적법하게 통보(2/20)했고 계약기간도 만료(2/22)되었으나 보증금을 못 받은 상태인데, 이사로 인해 전출·점유 이전을 하면 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있습니다. 임차권등기명령은 이를 막아주는 제도로, 등기가 완료되면 이사·전출 후에도 보증금 보호 지위가 유지됩니다. 의뢰인은 부득이 이사를 해야 하는 상황이므로, 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 퇴거하시는 것이 안전합니다. 이것을 해두면 신규 거주지로 이사하면서도 보증금을 지킬 수 있습니다.

다음으로 보증금 반환 청구입니다. 임대인이 반환을 미루고 진전이 없으므로, ①보증금 반환을 청구하는 내용증명을 보낸 뒤 ②반환 불응 시 전세보증금반환청구소송(또는 지급명령)으로 집행권원을 확보하고 ③필요시 임대인의 재산(해당 주택 포함)에 강제집행하는 절차로 갑니다. 보증금 미반환은 임대인의 명백한 채무불이행이므로 청구 자체는 어렵지 않습니다.

여기서 매우 중요한 점이 있습니다. 현재 소통하는 사람이 실제 계약자(임대인)가 아니고, 실 명의자는 부친으로 추정된다고 하셨습니다. 보증금 반환 청구와 소송·임차권등기명령은 모두 계약서상 임대인(실제 명의자)을 상대방으로 해야 하므로, 등기부등본과 계약서로 실제 소유자·임대인이 누구인지 정확히 확인하는 것이 선행되어야 합니다. 만약 부친이 명의자인데 자녀가 대신 협의하고 있다면, 그 협의(월세·관리비 배상 약속 등)가 본인을 구속하는지(대리권 유무)도 확인해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

손해배상에 관해서는, 보증금 미반환으로 ①신규 거주지 월세·관리비(이미 임대인이 배상 협의), ②퇴거 지연으로 인한 두 집 살림 비용, ③에어컨 철거로 인한 생활 불편 등 인과관계 있는 손해를 청구할 여지가 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면, 임대차계약이 적법하게 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있으므로 질문자님은 보증금 반환청구와 함께 지연손해금 및 손해배상을 청구할 수 있으며, 이사가 불가피한 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청하여 권리를 보전하는 것이 가장 중요합니다.
설명해 주신 상황을 보면, 질문자님은 2026년 2월 계약 만료 전 종료 의사를 통보하였고, 임대인은 대출로 반환하겠다는 입장을 밝혔으나 이후 아무런 조치 없이 이사 이틀 전에야 반환이 어렵다고 답하였습니다. 질문자님은 이미 신규 거주지 계약을 체결하고 이사업체도 예약하였으나 보증금을 받지 못한 채 이사를 취소한 상황이며, 현재 두 집 살림과 금융 문제가 동시에 발생하고 있습니다.
이 사안의 핵심은 임대인의 보증금 반환 지체와 그로 인한 손해배상 책임입니다. 임대차계약이 종료된 이상 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 지연손해금이 발생합니다. 질문자님은 보증금을 받기 전까지 동시이행항변권을 행사하여 퇴거를 거부할 수 있습니다. 이사비 위약금, 신규 거주지 월세, 이중 주거비 등 임대인 귀책으로 발생한 손해는 별도로 손해배상 청구가 가능한 여지가 있으며, 현재 소통 상대가 계약서상 임대인이 아닐 수 있으므로 등기부를 확인하여 실제 계약 당사자를 특정하는 것이 필요합니다.
향후 대응 방향을 말씀드리면, 이사가 반드시 필요하다면 퇴거 전에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하시고, 이와 동시에 임대인 소유 부동산에 가압류를 신청하여 채권을 보전하시는 것이 중요합니다. 이후 보증금 반환청구 소송과 손해배상청구를 병행하시는 방안을 검토하실 수 있습니다. 이푸름 법률사무소에서는 임차권등기명령 신청, 가압류, 보증금 반환청구 및 손해배상 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다.

조민성 변호사 · Answer

질문자님, 안녕하세요. 이사 일정까지 다 잡아두신 상황에서 보증금 반환이 막혀 두 집 살림에 금융 부담까지 겹치셨으니 많이 답답하셨을 것 같습니다.

１. 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요
계약 종료 의사를 적법하게 통지하셨고 기간도 만료되었으므로, 임대인은 보증금 반환 의무를 지체하고 있는 상태입니다. 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 통해 반환과 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

２. 실제 계약자가 부친이라면 누구를 상대로 해야 하나요
계약서상 임대인(부친)이 반환 의무의 당사자이므로, 실제 소통하는 사람과 무관하게 명의자를 상대로 절차를 진행해야 합니다. 명의 관계와 송달 방법은 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.

３. 전세보증금 반환 사건 경험이 많은 조민성 변호사의 진단
저는 전세보증금 반환 민사소송에서 약 2개월 만에 전부승소와 즉시 강제집행을 이끌어낸 경험이 있습니다. 이런 사건은 임차권등기와 소송, 집행을 신속하고 빈틈없이 연결하는 것이 회수의 핵심입니다. 민법 전문박사 과정의 이론적 기반을 바탕으로 가장 빠른 회수 방안을 함께 찾아보겠습니다. 언제든 상담 도와드리겠습니다.

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표변호사입니다.

임차인께서 이사 일정을 사전에 통보하고 이사 준비까지 마쳤음에도 임대인이 반환 의사를 밝히지 않다가 이사 이틀 전에야 어렵다고 한 것은 명백한 채무불이행에 해당합니다. 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 한 임차인께서 퇴거를 거부하시는 것은 법적으로 정당합니다.

먼저 내용증명을 통해 보증금 반환을 공식적으로 촉구하시고, 이행하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 의사를 명확히 전달하시는 것이 좋습니다. 이와 함께 임차권등기명령 신청을 적극 검토하시기 바랍니다. 이를 통해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 보증금을 안전하게 보호하면서 이사를 진행하실 수 있습니다.

한편, 임대인의 보증금 미반환으로 인해 발생한 신규 거주지 월세·관리비 손해는 이미 임대인과 협의가 된 것으로 보이나, 이를 서면으로 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다. 나아가 자녀 통학 문제, 경제적 어려움 등 이사가 불가피한 사정을 임대인이 알고 있었다면, 보증금 미반환으로 인해 발생하는 추가적인 특별손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 소통 상대방이 실제 계약 명의인(부친)이 아닌 것으로 보이는 점도 중요한데, 향후 법적 절차에서는 등기부상 소유자 겸 계약 명의인을 상대로 진행하셔야 합니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 임차권등기명령 신청을 통한 대항력 유지
주택임대차보호법 제6조의2에 의거하여 묵시적 갱신 중 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 경과한 2026년 5월 20일에 임대차 계약은 적법하게 종료되었습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있으므로 신규 거주지로 이사를 하거나 전입신고를 마치기 전에 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 주택 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 전입신고를 옮겨야 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 현재 에어컨 철거 등으로 생활이 어려우므로 신규 거주지에 가구를 배치하는 등 일부 점유를 개시하더라도 주민등록은 임차권등기 완료 전까지 현 거주지에 유지해야 안전합니다.

2. 실계약자 대상 내용증명 발송 및 민사소송 진행
현재 소통하는 사람이 아닌 계약서상 명의인인 부친을 수취인으로 하여 전세보증금 반환을 독촉하는 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명에는 계약 해지 사실과 함께 임대인이 배상하기로 협의한 신규 거주지의 월세 및 관리비 등 손해배상 청구 금액을 명시하여 강력한 법적 대응을 예고해야 합니다. 임대인의 자발적인 반환을 기대하기 어려운 상황이므로 법원에 보증금반환청구 소송을 제기하거나 지급명령을 신청하여 판결문과 같은 집행권원을 조속히 확보해야 합니다. 이를 바탕으로 해당 주택에 대한 강제경매를 진행하거나 임대인의 다른 재산을 압류하여 최종적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 본건의 경우에는 어쩔 수 없이 최대한 빨리 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 승소판결 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
2. 그리고 임차권등기가 되고 나면 바로 임대차목적물에 대한 명도절차를 모두 마치시고 주민등록이전과 함께 현관비밀번호도 임대인에게 고지함으로써 소송에서는 이사한 다음날부터 보증금에 대한 지연이자(소장부본송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)도 청구하여야 할 것입니다.
3. 따라서 임차인께서는 임대차계약서, 등기부등본, 해지통지 내역 등을 지참하여 대면상담을 받아 보시고 최대한 빨리 법적절차를 진행하도록 하시기 바랍니다. 임대인의 말을 더 이상 믿으시면 안됩니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

이사 일정 등 여러 사정으로 곤란한 상황에서 보증금 반환이 미뤄져 마음고생이 심하실 것 같습니다. 계약 해지 효력은 이미 발생하였으므로, 실계약자를 상대로 즉각적인 법적 조치를 취하셔야 합니다.

1. 묵시적 갱신과 계약 해지의 효력
만료 2일 전 해지 통보를 하셨기에 법적으로는 묵시적 갱신이 성립되었습니다. 다만 갱신 중 임차인의 해지 통보는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 발생하므로, 5월 20일경 이미 임대차 계약은 적법하게 종료되었습니다.

2. 임차권등기명령 신청
새로운 집으로 전입신고를 하시면 기존 집의 대항력과 우선변제권이 상실됩니다. 따라서 반드시 기존 집에 대해 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하시고, 등기부에 등재된 것을 직접 확인하신 후 완전한 이사와 전입신고를 진행하셔야 합니다.

3. 실계약자 상대 내용증명 및 손해배상
현재 소통 중인 가족이 아닌 계약서상의 실제 임대인에게 내용증명을 발송해야 법적 효력이 있습니다. 보증금 반환 지연으로 인한 이중 월세, 대출 문제 등 구체적인 손해액을 명시하여 실계약자에게 청구하시기 바랍니다.

지금 상황에서는 신속히 실제 임대인에게 내용증명을 발송하고 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것을 가장 먼저 진행하세요.

보증금 반환 문제가 원만하게 해결되기를 바라며, 절차 진행과 관련해 추가적인 조언이 필요하시다면 언제든 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

윤현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 태림 윤현수 변호사입니다.

작성해주신 내용을 보면 임차인으로서 계약 종료 의사를 적법하게 통보했고, 계약도 이미 종료된 만큼 임대인은 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다. 단순히 "돈이 없다"거나 "조금만 기다려 달라"는 사정만으로 반환을 미룰 수는 없습니다.

현재 가장 중요한 것은 더 이상 구두 약속만 믿고 기다리지 않는 것입니다. 임대인에게 반환 기한을 명확히 정한 내용증명을 보내고, 반환이 이루어지지 않으면 전세보증금반환청구소송과 함께 임차권등기명령을 검토하시는 것이 좋습니다. 계속 거주 중이라면 우선 점유와 전입은 유지하는 것이 중요합니다.

또한 이미 협의된 월세·관리비 외에도 보증금을 돌려받지 못해 발생한 추가 손해가 있다면, 그 부분 역시 손해배상 대상으로 주장해 볼 여지가 있습니다. 다만 실제 인정 범위는 임대인의 귀책사유와 손해 발생 사이의 인과관계 등을 따져 판단됩니다.

한 가지 더 확인해야 할 부분은 실제 임대인이 계약 명의자인지, 다른 가족이 대신 연락하고 있는지입니다. 소송은 원칙적으로 계약서상 임대인을 상대로 진행해야 하므로, 계약서와 등기부등본을 다시 한번 확인해 보시는 것을 권합니다.

현재 상황이라면 기다리기보다 법적 절차를 준비하는 것이 현실적인 대응으로 보입니다.

절대 선임을 강요하지 않습니다. 자세한 상담이 필요하시다면, 언제든지 문의 주시기 바랍니다.

이환진 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 도결 이환진 대표 변호사입니다.

전세보증금이 제때 반환되지 않아 이사도 못 하고, 두 집 살림과 금융 문제까지 겹치신 상황이라 매우 답답하고 불안하실 것으로 보입니다. 현재 사정이라면 단순한 지연으로 넘기기보다 법적 대응을 병행해 압박할 필요가 있습니다.

1. 보증금 반환 의무는 이미 상당 부분 지연된 상태로 보입니다  
계약 종료 통보를 했고, 종료 후에도 임대인이 반환 준비를 하지 못했다면 보증금 반환채무는 이행지체에 들어갔다고 볼 여지가 큽니다. 임대인이 대출로 주겠다고만 하고 실제 조치가 없다면, 말만으로는 책임이 면해지지 않습니다. 이 경우 지연손해금과 손해배상 문제도 함께 검토할 수 있습니다.

2. 현 상황에서는 퇴거와 반환을 분리해 대응하면 위험합니다  
보증금이 안 들어온 상태에서 무리하게 퇴거하면 점유와 인도 문제로 불리해질 수 있습니다. 반대로 계속 버티는 동안에도 임대인이 시간을 끌 가능성이 있어, 내용증명으로 최종 지급기한을 명확히 정하고, 그 기한까지 미지급 시 법적 조치를 하겠다고 통지하는 것이 필요합니다. 실제 계약자와 연락 주체가 다르다면, 누구에게 청구해야 하는지도 먼저 정리해야 합니다.

3. 실무적으로는 보전과 압박을 동시에 진행해야 합니다  
우선 계약서, 종료 통보, 문자·통화내역, 반환 약속, 이사 관련 손해 자료를 정리하시고, 임대인 명의와 등기부상 소유자를 확인해야 합니다. 이후 보증금반환청구 소송과 함께 가압류나 임차권등기명령, 필요하면 민사와 형사 문제를 병행 검토하는 것이 좋습니다. 신규 거주지 계약이 이미 진행된 만큼, 손해 확대를 막기 위해 신속히 조력받으시는 편이 안전합니다.

추가적으로 문의 주시면(전화상담 포함) 제가 자세하게 상담드리겠습니다. 감사합니다.

지성현 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 신실 지성현 변호사입니다.

보증금을 돌려받지 못해 이사도 못 하고 두 집 살림까지 하게 된 상황이라면 상당한 어려움이 있으실 것으로 보입니다.

1. 임차인은 계약 종료 의사를 적법하게 통지하였고, 계약이 종료된 이상 임대인은 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다. 보증금을 반환받기 전까지는 임차인이 주택을 계속 점유하며 동시이행항변권을 행사할 수 있으므로, 보증금을 받지 않은 상태에서 퇴거할 의무는 없습니다.

2. 임대인이 보증금 반환을 계속 지연한다면 임대인을 상대로 전세보증금반환청구소송 및 지급명령, 부동산에 대한 가압류 등을 검토할 수 있습니다. 또한 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

3. 임대인의 귀책으로 발생한 월세, 관리비, 추가 이사비, 이중 주거비 등 손해는 상당인과관계가 인정되는 범위에서 별도로 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다.

4. 계약서상 임대인이 아닌 제3자와만 연락하고 있다면 실제 계약상 임대인이 누구인지 등기부와 계약서를 확인하여 계약상 임대인을 상대로 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

정확한 사실관계를 검토하면 신속한 보증금 회수 방안과 함께 추가 손해배상 청구 가능성까지 구체적으로 안내드릴 수 있습니다.

정확한 답변을 위해서는 구체적인 사실관계를 기초로 상담이 필요할 수 있습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 핵심 쟁점
계약기간 만료(26.02.22.)로 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있는 전형적인 보증금반환청구 사안입니다. 종료의사 통보 시점이 만료 직전이었던 점에서 묵시적 갱신 여부도 짚어둘 필요가 있으나, 통보가 인정되면 임대인의 반환의무는 명확합니다.

2. 유리한 점과 불리한 점
임대인이 대출실행을 통한 반환을 약속하고 신규거주지 월세·관리비 배상까지 협의한 정황은 채무를 인정하는 유력한 증거로 작용합니다. 다만 보증금을 끝까지 확보하려면 임대인이 다른 채권자에게 먼저 잡히기 전에 선제적으로 움직여야 하는 점이 부담입니다.

3. 대응 방향
이사를 꼭 해야 하는 상황이라면 퇴거 전 반드시 임차권등기명령을 받아 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 이사하시고, 보증금반환 본안소송과 함께 임대인 부동산에 대한 가압류까지 종합적으로 설계하는 것이 핵심입니다. 대항력을 잃은 채 전출하는 실수가 가장 흔한데, 임차권등기·본안소송·가압류·강제집행을 어떤 순서로 진행하느냐가 회수 가능성을 좌우합니다.

4. 정확한 대응을 위해
위 의견은 기재해주신 내용만으로 본 일반적 검토입니다. 유리·불리는 사건마다 차이가 있어, 전후사정과 사건경위를 직접 들어봐야 이 사건의 현실적인 목표와 제가 도와드릴 수 있는 범위를 정확히 잡을 수 있습니다. 상담 신청 주시면 함께 정리해 드리겠습니다.