아파트 월세 임차인 내보내기 위한 법적 절차는?

Question

2+2로 2년 계약 후 계약갱신청구권으로 2년 연장상태입니다. (종료일 : 27년 6월)

부동산법이 바뀌어 세끼고매매가 어려워져 지금 세입자를 내보내고 아파트를 판매하고싶지만 
방법을 알 수 없습니다.
제가 입주해야한다면 얼마나 입주를 해야하는지(위치문제로 실거주 못합니다), 내보내는 비용, 제가 물어줘야하는 비용, 이사비 지불을 얼마나 해야하는지, 언제 통지하고 얼마나 기다려줘야하는지가 궁금합니다.

25년 (2년 완료 후 2년 추가 전) 다른 임차인을 구한다고 말하여 현재 임차인은 제가 입주의사가 없음으로 알고있습니다.

세입자는 문제 없이 월세 잘 납부하고 계십니다. 제가 매매하고싶어서 방법을 문의하고자 로톡 상담글을 작성합니다.

최동준 변호사 · Accepted Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
현재 의뢰인께서는 세입자를 내보내고 아파트를 매매하고자 하시지만, 법적 절차와 비용 문제로 인해 혼란스러워하고 계신 상황으로 보입니다.
현재 임대차 계약은 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 상태입니다. 임대인은 임차인을 내보내기 위해서는 법적 절차를 따라야 합니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약을 종료하려면, 실제로 입주할 의사가 있어야 하고, 일정 기간 거주해야 합니다. 보통 2년 이상 거주가 요구됩니다.
임차인을 내보내기 위해서는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 합니다. 이사비용은 협의에 따라 결정되며, 법적 기준은 없습니다.
임차인이 월세를 잘 납부하고 있는 상황에서 임대인의 매매 목적만으로 계약을 종료하기는 어렵습니다. 법적 조언이 필요합니다.
1) 임대차 계약의 갱신 여부와 실거주 요건 2) 임차인에 대한 통지 시기와 방법 3) 이사비용 및 보상 문제 4) 매매를 위한 법적 절차
이러한 요소들을 고려하여, 구체적인 상황에 맞는 법적 조언을 받으시는 것이 중요합니다. 상담을 통해 더 자세한 안내를 받으시길 권합니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

유승윤 변호사 · Answer

2+2년 계약 후 계약갱신청구권으로 2년 추가 연장된 상태(종료일 2027년 6월)인데, 임대인이 임차인에게 "다른 임차인을 구한다"고 말해 실거주 의사가 없음을 이미 알린 상황에서 매각을 위해 세입자를 내보내려 하고 있습니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 계약갱신 기간 중 임차인을 조기 퇴거시킬 법적 방법이 있는가. 둘째, 조기 퇴거를 위한 현실적 협의 방법은 무엇인가입니다.

첫 번째 쟁점, 계약갱신청구권 행사로 연장된 기간 중 임대인은 주택임대차보호법에서 정한 제한된 사유가 아니면 일방적으로 계약을 종료할 수 없습니다. 이미 임차인에게 "다른 임차인을 구한다"고 말했기 때문에 실거주를 이유로 한 계약 해지 주장은 신의성실 원칙상 다툼의 소지가 큽니다. 매각 목적만으로 임차인을 내보내는 것은 현행법 체계에서 인정되지 않습니다.

두 번째 쟁점, 현실적인 해결 경로는 임차인과 협의하여 조기 퇴거에 합의하는 것입니다. 이사비 금액은 법적 기준이 없고 쌍방 합의로 정해지며, 통상 실비 이사비용과 새 거주지 보증금 마련 기간에 대한 보상 등을 포함하여 협의합니다. 임차인이 합의에 응하지 않는다면 2027년 6월 만기까지 기다리는 것이 원칙입니다.

실무적으로는 지금 임차인에게 조기 퇴거 의사를 타진하되, 구체적인 이사비 조건을 제시해 협의를 시작하십시오. 협의 내용은 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다. "다른 임차인을 구한다"고 말한 내용도 이미 기록으로 남아 있을 수 있으니 이 부분 대응도 함께 검토가 필요합니다.

구체적인 계약 내용과 경위에 따라 대응 방향이 달라질 수 있으므로, 로톡 채팅 상담을 통해 계약서와 관련 내용을 공유해 주시면 보다 정확한 조언을 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 만기일(27. 6.)까지는 기다리셔야만 합니다.
2. 월세연체 등 특별한 사정이 없는 한, 임차인의 조기퇴거에 대한 설득이 안된다면 어쩔 수가 없습니다.
3. 생각할 수 있는 방법으로는 상당한 보상을 제안해 보시기 바랍니다. 상당한 보상제안에도 불구하고 임차인이 명도를 거부할 경우에는 법적으로 명도를 강제할 수는 없습니다.

윤세진 변호사 · Answer

1. 합의를 통한 중도 퇴거 (가장 현실적)
임차인에게 매매 사정을 솔직히 설명하고, 이사비와 위로금을 조율하여 합의 하에 계약을 중도 해지하는 방법입니다.

이사비 및 위로금 수준: 법정 기준은 없으나 통상적으로 이사비(100~200만 원) + 중개보수(대필료) + 알파(합의금)를 지급합니다. 임차인이 동의해야만 성립하므로 감정적으로 접근하지 않는 것이 중요합니다.

2. 실거주 목적의 갱신거절 (불가능)
만약 2년 실거주 의무를 채우기 위해 허위로 입주했다가 매도할 경우, 이전 임차인에게 실제 손해액 또는 3개월 치 월세에 달하는 법정 손해배상금을 물어주어야 하므로 권장하지 않습니다.

3. 계약 만료 시점 처분 (통지 기한)
합의가 안 된다면 계약 종료일(27년 6월)로부터 6개월 전 ~ 2개 월 전까지 "더 이상 연장 없이 만기 퇴거해달라"고 명확히 통지한 후 만기 시점에 매도해야 합니다.

결론: 실거주가 어렵다면 현재로서는 임차인에게 정중히 양해를 구하고 적정 수준의 이사비·합의금을 제안하여 합의 퇴거를 이끌어내는 것이 유일한 해결책입니다.

김영오 변호사 · Answer

결론부터 말하면
현재 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용한 상태이고, 계약 종료일이 2027년 6월이라면 법적으로 강제로 내보낼 수 있는 방법은 사실상 없습니다.
실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 것은 갱신 요구 시점에 거절 의사를 통보해야 가능합니다.
문제는 이미 2025년에 "다른 임차인을 구한다"고 말씀하셨다는 점입니다. 
이는 실거주 의사가 없다는 것을 임차인에게 직접 고지한 것으로, 지금 와서 실거주를 주장하면 신의칙 위반 및 허위 실거주 주장으로 볼 수 있습니다. 
설령 실거주를 강행해도 임차인이 법적으로 다툴 근거가 충분합니다.
또한 말씀하신 대로 위치 문제로 실거주가 어려우시다면 실제 입주 후 거주 사실을 입증하기도 어렵습니다.

홍푸른 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 홍푸른 변호사입니다.

문의하신 내용에 답변드리겠습니다.

현재는 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 2년 연장된 상태이고 종료일이 2027년 6월이므로, 그 기간 중에는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없습니다. 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 임차인이 갱신을 요구하는 시점에 행사하는 것이어서, 이미 갱신된 이 사안에서 계약 기간 중 중도 퇴거를 강제하는 근거가 되지는 못합니다.

다만 임차인은 갱신요구권을 이미 한 차례 사용했으므로, 2027년 6월 계약이 만료되면 그 시점에는 추가 갱신요구권이 없습니다. 따라서 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절(종료) 의사를 통지하시면, 만료일에 계약을 종료시키고 집을 비워 매도하실 수 있으며 이때는 실거주 여부와 무관합니다.

만료 전에 미리 내보내려면 법적으로 강제할 수 없고 임차인과의 합의가 필요하며, 이사비·위로금 등은 법정 의무가 아니라 협의로 정하는 금액입니다.

또한 임차인이 있는 상태(세 안고)로도 매매 자체는 가능하고, 이 경우 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계합니다. 시장 상황상 매수자를 찾기 어려울 수는 있으나 법적으로 금지된 것은 아닙니다.

구체적인 통지 문구와 합의 전략은 전화 상담으로 도와드릴 수 있으니 부담 없이 연락 주시기 바랍니다.

김강희 변호사 · Answer

안녕하세요, [서울대로스쿨] 김강희 변호사입니다.

【▶: ①】 현재 갱신청구권 행사로 2027년 6월까지 임대차가 연장된 상태라면, 월세 연체나 중대한 계약위반이 없는 이상 매매 목적만으로 퇴거를 요구하기는 어렵습니다. 임대인의 실거주 사유는 갱신을 거절할 때 문제되는 사유이지, 이미 갱신되어 진행 중인 계약을 중간에 깨는 수단은 아닙니다. 실제 거주가 어렵다는 사정이 있다면 실거주를 내세우는 방식은 오히려 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

【▶: ②】 2025년에 다른 임차인을 구한다고 말한 사정은 실거주 의사가 없었다는 자료로 사용될 수 있어 특히 조심해야 합니다. 지금 단계에서 가능한 방법은 임차인과 합의해지를 하는 것이고, 이사비는 법정 금액이 정해져 있지 않습니다. 보통 이사 실비, 중개수수료, 새로운 주거지 확보에 필요한 기간, 조기퇴거에 따른 불편 보상까지 고려해 제안액을 정하게 됩니다.

【▶: ③】 합의가 된다면 구두 약속으로 끝내지 말고 퇴거일, 월세 정산일, 보증금 반환일, 이사비 지급 시점, 원상회복 범위를 합의서에 명확히 적어야 합니다. 매수인에게 임대차 승계 조건으로 매도하는 방법도 병행 검토할 수 있으나, 매매가나 잔금 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 2027년 만료로 정리하려면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 정확히 해두셔야 묵시적 연장을 피할 수 있습니다.

🛑 결론
강제퇴거보다는 합의해지와 임차인 승계 매매 중 어느 쪽이 손실이 적은지 계산하는 사안입니다. 임대차계약서, 갱신 당시 문자, 매매 예상가, 보증금·월세 조건을 보면 적정 제안액과 통지 문안을 구체적으로 잡아드릴 수 있습니다.

당신의 [이야기]를 [법]이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

안경진 변호사 · Answer

안녕하세요, 부동산법 전문변호사 안경진입니다.

1. 현재 계약갱신청구권을 행사하여 계약기간이 남았고 임차인이 월세 연체도 없는 상황이라면 임차인을 강제로 내보낼 수 있는 방법은 없습니다. 실거주를 하신다고 하더라도 2025년 계약기간이 만료될 당시 통지하셨어야 합니다.

2. 현실적으로 임차인을 내보낼 수 있는 방법은 임차인과의 원만한 합의로 보입니다. 임차인에게 양해를 구하며 일정 금액의 이사비를 지급하며 계약을 조기 종료하는 것에 합의하는 것입니다. 정해진 기간은 없지만 보통 임차인이 새로운 집을 구할 수 있는 넉넉한 기간(3개월 내외)을 보장해주셔야 합의에 도달할 수 있을 것으로 판단됩니다.

질문자님이 설명해주신 한정적인 내용을 토대로 답변을 작성하였으며, 추가 문의가 있거나 자세한 상담이 필요한 경우 연락주시면 같이 고민하여 해결에 도움을 드리겠습니다. 감사합니다.

김형민 변호사 · Answer

안녕하십니까 법무법인 한서의 변호사 김형민입니다.

현재로서는 임차인을 강제로 내보낼 수 있는 법적 방법이 없습니다.
계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차는 임차인이 2기 차임 연체 등 귀책사유가 없는 한 2027년 6월까지 보호됩니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제2항).

임대인(또는 직계존비속) 실거주를 이유로 한 갱신거절(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)은 다음 갱신 시점에 행사할 수 있는 권리입니다. 현재 갱신된 계약 기간 중에는 소급 적용이 불가합니다.

임차인과 합의 협의하시어, 이사비, 이사 지원금 등 상당한 보상을 제공하고 합의 해지하는 것이 가장 현실적입니다. 보상 금액은 법정 기준이 없으므로 당사자 간 협의로 결정합니다..

결론적으로, 2027년 6월 만료 시까지는 임차인의 동의(합의 해지) 없이는 퇴거를 강제할 수 없으며, 합의 해지 시 보상 조건은 임차인과 협의하여 결정하시기 바랍니다.

문준홍 변호사 · Answer

1. 질의하신 사안의 경우 임차인의 계약갱신청구권이 이미 행사되어 계약이 갱신된 것이라면, 비용 등 임차인과 합의가 이루어지지 않는 한, 실거주 등 어떠한 사유로도 임차인을 일방적으로 퇴거시킬 수는 없다는 점을 참조하시기 바랍니다.