월세계약 전 등기부등본과 특약사항 점검 방법

등기부등본에 근저당권이 존재한다는 사정만으로 월세계약이 곧바로 “불가능”해지는 것은 아니지만, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수 순위가 근저당권자보다 뒤로 밀릴 수 있어 위험이 커질 수 있습니다(대항력은 인도+전입신고 다음날 발생) . 임차인 보호는 크게 (i) 대항력(인도+전입신고) , (ii) 우선변제권(대항요건+확정일자) , (iii) 소액임차인 최우선변제(요건 충족 시 일정액을 담보물권자보다 우선)로 나뉘고 , 근저당이 있을수록 (iii) 해당 여부가 사실상 “안전장치”가 되는 경우가 많습니다 . 따라서 내일 정식계약 전에는 (1) 등기부의 선순위 권리 규모와 (2) 내 보증금이 소액임차인 보호범위에 들어오는지 (3) 임대인이 적법한 권한자(등기상 소유자/적법한 대리인)인지를 우선 확인하시는 게 핵심입니다 .