지급명령 신청과 가압류, 보증금 반환 청구 소송 절차

Question

전세 계약 끝났고 (목적물 하자로 인한 계약 종료) 집주인도 이사가라 했는데 (구두 합의)
돈 없다고 보증금을 계속 안주거든요. 내용증명 보냈고 유예기간을 6월30일로 적어놨는데 그 안에 돈 줄 생각 없는것 같아서 7월달에 보증금 반환 청구 소송을 하려고 하는데 그전에 지급명령 신청과 가압류를 먼저 하라고 하던데 지급명령과 가압류부터 하고나서 반환 청구 소송을 하는게 나은가요?

유승윤 변호사 · Answer

목적물 하자로 계약이 종료되고 임대인도 이사를 인정했는데 보증금을 돌려주지 않아 6월 30일 유예기한을 담은 내용증명까지 보낸 상황이니, 기한 경과 직후 어떤 절차를 먼저 밟을지 지금 정해야 하는 단계입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 가압류·지급명령·반환청구소송을 어떤 순서로 진행하는가.
둘째, 임차권등기 등 권리 보전을 함께 해야 하는가.

첫 번째 쟁점인 진행 순서는 가압류를 먼저 검토하는 편이 유리합니다. 가압류는 판결 전 임대인의 부동산·예금을 묶어 재산 빼돌리기를 막는 보전처분으로, 실제 회수 가능성을 높입니다. 다툼이 크지 않다면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 얻을 수 있지만, 임대인이 이의하면 본안 소송으로 전환되므로 처음부터 보증금 반환청구소송으로 가는 편이 깔끔한 경우도 많습니다.

두 번째 쟁점인 권리 보전은 이사·전출 전이라면 임차권등기명령을 함께 챙겨야 합니다. 보증금을 받기 전에 주소를 옮기면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있어, 임차권등기를 마친 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

6월 30일 기한 경과 즉시 임대인 재산에 대한 가압류를 신청하시고, 이어 지급명령 또는 보증금 반환청구소송으로 집행권원을 확보하시기 바랍니다. 현실적으로는 계약서, 하자·종료 합의 정황, 내용증명과 송달 내역을 정리해 두십시오.

보유하신 계약서와 내용증명 자료를 바탕으로 가압류 대상과 소송 순서를 구체적으로 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 임대차 소송을 진행중인 보증금 반환 분야 전문 변호사입니다.

임대차 계약 종료 후 임대인의 자력 부족으로 보증금을 돌려받지 못해 지급명령 신청, 가압류, 그리고 보증금 반환 청구 소송의 효율적인 선후 관계와 절차가 궁금하신 상황이네요. 내용증명으로 통보한 유예기간이 다가옴에 따라 실효성 있는 압박 수단과 채권 회수를 위한 법적 조치의 우선순위를 고민하고 계십니다. 법률구조공단 상담 경험상, 보증금 미반환 분쟁은 무조건적인 소송 제기보다 상대방의 송달 수령 가능성과 은닉 재산 유무에 따라 초기 포지션을 분리하는 것에서 흐름이 자주 갈립니다.

본 사안은 목적물 하자와 구두 합의가 얽혀 있고 다수의 법적 절차가 경합하는 복합사안이므로 쟁점 분리가 필요합니다. 핵심은 지급명령과 본안 소송을 동시에 진행할 수 없다는 절차적 특성을 인지하고 시간과 비용 리스크를 줄이는 처신입니다. 상대방이 돈이 없다며 명시적으로 거부 의사를 밝힌 경우라면 지급명령 신청 후 이의신청으로 인해 시간만 낭비될 우려가 있습니다. 지금은 지급명령보다 재산 은닉을 막기 위한 가압류를 신속히 진행하면서 곧바로 보증금 반환 청구 소송이라는 확실한 라인부터 잡는 편이 안전합니다.

저의 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
임대인의 이의신청 가능성을 고려하여 지급명령과 본안 소송 중 실효성 있는 절차를 먼저 선택합니다.
부동산 또는 예금 계좌에 가압류를 선행하여 판결 이후의 집행 불능 리스크를 차단합니다.
임차권등기명령 등 대항력 유지 수단과 반환 소송의 시점을 조율하여 절차 충돌을 방지합니다.

상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못해 많이 답답하고 걱정되실 상황입니다. 결론부터 말씀드리면 지급명령과 반환 소송은 별개의 절차이며, 이사 계획이 있으시다면 가압류보다 임차권등기명령을 먼저 신청하시는 것이 법적으로 훨씬 안전합니다.

1. 지급명령과 소송의 차이 및 선택
지급명령은 소송을 거치지 않기 위한 절차이지 소송 전 필수 단계가 아닙니다. 만약 상대방이 법원의 지급명령 결정에 대해 2주 내로 이의신청을 하면 결국 정식 민사소송으로 넘어가게 됩니다. 임대인이 고의로 시간을 끌거나 핑계를 대며 이의를 제기할 가능성이 높다고 판단된다면, 처음부터 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 오히려 시간을 단축하는 길입니다.

2. 임차권등기명령과 가압류
보증금을 받지 못한 상태에서 무작정 이사를 가거나 짐을 빼면 집에 대한 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 따라서 가장 먼저 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등재된 것을 확인한 후 이사하셔야 합니다. 가압류는 임대인의 다른 은행 계좌나 별도 부동산을 파악해 묶어둘 때 추가로 진행해 볼 수 있습니다.

지금 상황에서는 6월 30일 경과 직후 관할 법원에 임차권등기명령부터 신청하시는 것이 가장 우선적으로 해야 할 행동입니다.

보증금 문제가 신속하고 원만하게 잘 해결되기를 바라며, 더 자세한 조언이 필요하시다면 언제든 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

박동민 변호사 · Answer

임대인으로부터 보증금 외 보증금에 대한 지연손해금(이자)까지 지급 받기 위해서는 임차권등기명령 신청, 이에 따른 임차권등기 후 퇴거하여 지급명령을 신청하거나 소송을 제기하시면 됩니다. 상대방 주소가 불분명하여 소송 서류 송달이 잘 되지 않거나 상대방이 다툴 가능성이 있다면 곧바로 소송을, 그렇지 않다면 지급명령을 신청하실 수 있습니다. 만약 임차권등기명령을 신청하는 데 어려움이 있다면 추가로 가압류 신청을 고려할 수 있습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론

집주인이 돈이 없다며 보증금 반환을 회피하고 있는 상황이라면, 지급명령을 거치지 않고 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 효율적입니다. 다만 소송 전 또는 동시에 집주인 명의 재산에 대한 가압류를 먼저 진행하여 승소 후 강제집행이 가능하도록 재산을 확보해 두는 것이 중요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 지급명령의 실효성
지급명령은 비용이 저렴하고 신속하다는 장점이 있으나, 집주인이 2주 내 이의신청을 하면 결국 정식 소송으로 전환됩니다. 현재 집주인이 보증금 반환을 계속 거부하고 있는 상황이라면 이의신청 가능성이 높아 시간만 지연될 수 있습니다. 따라서 처음부터 보증금 반환 청구 소송을 제기하시는 것이 더 확실하고 빠른 방법입니다.

나. 가압류의 필요성과 우선순위
가압류는 소송 중 집주인이 재산을 처분하거나 은닉하는 것을 막기 위한 보전처분입니다. 승소판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 실익이 없으므로, 소송 제기 전 또는 동시에 집주인 명의 부동산이나 예금 등에 대한 가압류를 신청하시는 것을 강력히 권장합니다. 다만 담보 제공이 요구될 수 있습니다.

다. 결론

7월에 가압류 신청을 먼저 진행하신 후 바로 보증금 반환 청구 소송을 제기하시는 것이 가장 합리적입니다. 만약 이사를 하셔야 한다면 대항력 유지를 위해 임차권등기명령도 함께 신청하셔야 합니다. 구체적인 진행 절차와 상담을 통해 자세히 이야기 나누어 보시기 바랍니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 지금 상황에서 가장 중요한 포인트

임대차가 종료됐는데 보증금을 못 받는다면, 핵심은 “빨리 집행권원을 만들기”와 “집주인 재산을 먼저 묶어두기”입니다. 특히 이사나 전출이 필요하다면 주택임차권등기명령을 통해 대항력·우선변제권을 유지하는 장치도 함께 챙기시는 게 안전합니다.주택임대차보호법_제3조의3(임차권등기명령)

📌 2. 지급명령을 먼저 할지 바로 소송을 할지

지급명령은 서류로 신속하게 진행되고, 집주인이 이의하지 않으면 확정되어 곧바로 강제집행의 근거가 됩니다. 다만 집주인이 이의하면 결국 보증금반환청구 소송으로 넘어가서(시간이 늘어나는 효과) 처음부터 소장을 내는 것과 큰 차이가 없어질 수 있습니다. 분쟁이 예상되면 바로 소송이 오히려 깔끔한 선택일 수 있습니다.

📌 3. 가압류는 지급명령과 별개로 서두를 가치가 있습니다

집주인이 “돈이 없다”고 하는 경우, 뒤늦게 재산을 빼돌리면 판결을 받아도 실익이 줄어듭니다. 그래서 지급명령이든 소송이든 시작과 동시에, 집주인 명의 부동산·통장채권 등을 가압류로 선제적으로 확보하는 전략이 자주 쓰입니다(다만 담보 제공이 요구될 수 있습니다).수원지방법원안양지원-2022가단120228

📌 4. 권해드리는 진행 순서와 상담이 필요한 지점

7월에는 통상 ① 가압류 신청 → ② 지급명령 또는 바로 소송 제기 → ③ 집행 진행 순으로 설계하되, 이사 계획이 있으면 임차권등기명령도 병행을 검토하시길 권합니다.주택임대차보호법_제3조의3(임차권등기명령) 집주인 재산 파악(등기, 계좌, 다른 임대차)과 명도 완료 여부에 따라 최적 해법이 달라지니, 지헌 임대환 변호사와 자료를 가지고 오시면 비용·기간·회수 가능성을 기준으로 가장 실익 있는 루트로 정리해드리겠습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

홍현필 변호사 · Answer

1. 지급명령 신청의 실효성 검토
지급명령은 상대방이 이의를 제기하지 않을 때 신속히 집행권원을 얻는 제도입니다. 하지만 임대인이 하자를 이유로 책임을 회피하거나 보증금 반환을 거부하는 상황이라면 지급명령에 대해 이의신청을 할 가능성이 높습니다. 임대인이 이의신청을 하면 결국 정식 소송으로 이행되므로 오히려 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인의 반박이 예상되는 상황에서는 지급명령을 거치지 않고 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 효율적입니다.

2. 가압류의 필요성과 주의사항
가압류는 소송 기간 동안 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 묶어두는 절차입니다. 임대인 명의의 다른 재산이 있다면 가압류를 해두는 것이 안전합니다. 다만 현재 거주 중인 임차주택 자체에 대해서는 대항력과 우선변제권을 유지하고 있다면 반드시 가압류를 할 필요는 없습니다. 대항력을 유지한 채 보증금 반환 청구 소송에서 승소한 후 해당 주택을 경매에 넘겨 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

3. 이사 시 필수 절차와 소송과의 관계
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 반드시 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청하여 등기가 마쳐진 것을 확인하고 이사해야 합니다. 주소지를 옮기거나 대항력을 상실하면 기존의 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 임차권등기명령은 가압류와 별개로 임차인의 권리를 공시하는 강력한 수단이므로 이사를 전제로 한다면 가압류보다 임차권등기명령을 우선적으로 검토해야 합니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담 가능한 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득변호사입니다.
1. 핵심 요약
임대인이 지급을 미루고 재산은닉 우려가 있다면 ​지급명령보다 가압류를 우선​ 검토하시는 편이 실익이 큰 경우가 많습니다(가압류는 금전채권 보전을 위한 제도입니다). 지급명령은 채무자가 2주 내 이의하면 효력을 잃고 통상소송으로 넘어가므로(이의 시점은 ‘지급명령 신청 시’ 소제기 간주) 분쟁형 사안에서는 지연될 수 있습니다.

2. 지급명령과 가압류의 비교
지급명령은 금전청구에 가능하나(보증금 반환청구 포함) 채무자에게 공시송달 외 방식으로 송달 가능해야 하고, 이의기간(2주) 내 이의하면 지급명령은 효력을 잃습니다. 반면 가압류는 본안 전이라도 재산처분을 막아 집행을 “묶는” 효과가 핵심입니다. 다만 통상 ​담보제공​이 필요하고, 채무자가 신청하면 법원이 ​본안소 제기 및 증명서 제출​을 명할 수 있으며(기간 2주 이상) 미준수 시 가압류가 취소될 수 있습니다.

3. 권장 진행 순서
(1) 집주인 명의 부동산/예금 등 재산이 있고 불안하시면 ​7월 본안소(보증금반환청구소송) 제기와 동시에 또는 그 직전에 가압류 신청​이 일반적으로 실무상 많이 선택됩니다.
(2) 집주인이 다투지 않을 가능성이 높고 신속한 집행권원이 목적이면 지급명령을 고려할 수 있으나, 이의 가능성이 크면 결국 소송으로 가는 점을 감안하셔야 합니다.
(3) 이미 이사(인도) 여부가 쟁점이면, 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계라 ​인도(열쇠·비밀번호 제공 등) 이행제공​이 중요합니다(지연이자 산정에도 영향)
(4) 이사 후 권리보전이 필요하면 ​임차권등기명령​도 함께 검토할 수 있습니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

지급명령과 보증금 반환 청구 소송은 같은 목적을 달성하기 위한 별개의 방법이므로, 이 둘을 모두 거칠 필요는 없고 상황에 맞게 선택하시는 것이 효율적입니다.

가압류에 관하여는, 본격적인 소송이나 지급명령에 앞서 가장 먼저 검토하시는 것이 좋습니다. 가압류는 집주인이 재산을 처분하거나 빼돌리지 못하도록 미리 묶어두는 보전처분입니다. 임차보증금 반환 사건에서는 통상 임차주택 자체에 대한 부동산가압류를 활용합니다. 집주인이 돈이 없다고 주장하는 상황이라면 추후 승소하더라도 집행할 재산이 없어 실제 회수가 어려워질 수 있으므로, 소송 전에 가압류로 책임재산을 확보해 두는 것이 실효성 확보의 핵심입니다.

지급명령에 관하여는, 채권의 존재가 비교적 명백하고 상대방이 다툴 여지가 적을 때 신속하고 비용이 적게 드는 절차입니다. 다만 지급명령은 상대방이 이의신청을 하면 곧바로 정식 소송으로 전환됩니다. 질문자님 사안처럼 집주인이 돈이 없다는 이유로 반환을 거부하고 있어 다툼의 소지가 예상된다면, 지급명령을 신청하더라도 이의신청으로 소송으로 넘어갈 가능성이 있어 시간만 지체될 수 있습니다.

따라서 정리하면, 우선 집주인의 재산을 대상으로 가압류를 신청하여 책임재산을 확보하신 뒤, 채권에 다툼이 없을 것으로 보이면 지급명령을, 다툼이 예상되면 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 제기하시는 것이 합리적인 순서입니다. 질문자님 상황에서는 가압류를 먼저 진행하고 반환 청구 소송으로 나아가는 방향이 안정적일 수 있습니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다. 
대한변호사협회 등록 형사전문 민사전문 오지영 변호사

서명기 변호사 · Answer

안녕하세요. 보증금 반환 문제는 지급명령 → 소송 순서로 반드시 진행해야 하는 것이 아니라, 상황에 따라 바로 보증금반환청구소송을 제기할 수도 있습니다.

질문 내용상 집주인은 이미 보증금 반환 의무를 인정하면서도 "돈이 없다"는 이유로 지급을 미루고 있는 것으로 보입니다. 이런 경우 지급명령을 신청하더라도 집주인이 2주 이내에 이의신청을 하면 결국 정식 소송으로 전환됩니다. 따라서 상대방이 다툴 가능성이 있거나 시간을 끌 것으로 예상된다면 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 오히려 신속할 수 있습니다.

반면 가압류는 성격이 다릅니다. 가압류는 승소판결을 받아도 집주인이 재산을 처분하거나 빼돌리는 것을 막기 위한 보전처분이므로, 집주인 명의의 부동산이나 예금 등 재산이 확인된다면 소송 전 또는 소송과 동시에 신청하는 것을 검토할 수 있습니다.

다만 현재 질문자님이 아직 해당 주택에 거주 중인지, 이미 이사를 나갔는지에 따라 대응이 달라집니다. 만약 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 가압류보다 임차권등기명령이 더 우선적으로 중요할 수 있습니다.

정리하면, 현재 사안에서는 지급명령보다는 곧바로 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 유리해 보이며, 집주인의 재산 처분 우려가 있다면 가압류를 소송과 함께 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다. 또한 아직 이사를 하지 않았다면 임차권등기명령 필요 여부도 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

정진열 변호사 · Answer

보증금을 돌려받지 못하셨다면 지급명령보다 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 진행하는 것이 훨씬 유리합니다/
집주인이 지급명령 결정을 받고 2주 안에 "돈 못 준다"며 이의신청을 하면 결국 일반 소송으로 넘어가게 됩니다. 
가압류 신청을 하는 것은 좋으나, 비용도 제법 들고 법원에 일부 현금을 담보로 맡겨야 할 가능헝도 있습니다. 임차인은 이미 해당 전셋집을 점유하고 있으므로, 가압류비용이 우려된다면 임차권등기명령만으로 족할 수도 있습니다. 가압류신청을 하시려면 시급히 본안소송과 함께 해야 겠습니다.

도움이 필요하시면 문의주세요

임호균 변호사 · Answer

안녕하세요, 디센트 법률사무소 임호균 변호사입니다.
임대차 분쟁 및 보증금 반환 소송 경험을 바탕으로 답변드립니다.

순서는 **가압류 먼저, 그 다음 지급명령 또는 소송** 진행을 권장합니다.

가압류를 먼저 해야 하는 이유는, 보증금 반환 소송에서 승소하더라도 집주인이 그 사이에 부동산을 처분하거나 예금을 빼돌리면 강제집행이 불가능해지기 때문입니다. 가압류는 소송과 별개로 즉시 신청할 수 있으며, 피보전권리(보증금 반환채권)와 보전의 필요성을 소명하면 됩니다. 소송 전 선제적으로 집주인 재산을 묶어두는 것이 핵심입니다.

지급명령과 소송 중 선택에 대해서는, 지급명령은 인지대가 소송의 10분의 1 수준으로 저렴하고 빠르다는 장점이 있습니다. 그러나 집주인이 이의신청하면 자동으로 소송으로 전환되므로, 집주인이 다툴 가능성이 높다면 처음부터 소송을 제기하는 것이 더 효율적입니다. 계약 종료 경위에 다툼이 있거나 집주인이 협조적이지 않은 상황이라면 소송이 안전합니다.

6월 30일 유예기간 내 미지급이 확실시된다면, 지금 바로 가압류 신청을 준비하시는 것을 권장합니다.

상담 신청해주시면 가압류 대상 재산 특정 방법과 소송 절차를 구체적으로 검토해드리겠습니다.

이규희 변호사 · Answer

[1] 지급명령은 소송보다 비용이 저렴하고 빠르게 끝난다는 장점이 있지만, 상대방이 서류를 받고 2주 이내에 이의신청을 하면 그동안의 절차가 전부 무효가 되고 결국 정식 소송으로 전환됩니다. 현재 집주인은 "돈이 없다"며 유예기간 내에 돈을 돌려줄 의사가 전혀 없어 보입니다. 이런 상태의 집주인은 어떻게든 시간을 끌기 위해 지급명령이 날아오면 이의신청을 가능성이 큽니다. 따라서 처음부터 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 효율적이고 확실한 방법입니다.

[2] 소송을 제기하기 직전 또는 동시에 해당 주택에 대해 가압류를 신청하시기 바랍니다. 내용증명 보낸 내역과 계약 종료 증빙을 증거로 제출하실 필요가 있습니다.

[3] 우선 가압류신청 먼저 진행하시고 곧바로 보증금반환청구 소송을 진행하시기를 권해드립니다.

가장 합리적인 비용으로 조력이 가능하니 언제든지 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 전세보증금을 돌려받지 못해 마음고생이 많으실 의뢰인님께 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 저는 관련된 임대차 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 지급명령과 반환 소송의 효율적 선택

지급명령은 소송의 전 단계가 아니라 소송을 대체하는 간이 절차입니다. 빠르다는 장점이 있습니다만, 목적물 하자나 구두 합의 내용에 대해 집주인이 이의를 제기할 경우 결국 정식 소송으로 전환됩니다. 상대방이 다툴 여지가 다분하다면 처음부터 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 시간 절약에 더 유리할 수 있습니다.

2. 가압류 및 임차권등기명령을 통한 채권 확보

소송 전 집주인의 부동산 등에 가압류를 신청해 두는 것은 향후 강제집행을 위해 매우 효과적인 방법이라고 생각합니다. 더불어, 보증금을 받기 전에 이사를 하셔야 하는 상황이라면 대항력 유지를 위해 이사 전 반드시 '임차권등기명령'도 함께 신청하셔야 할 것으로 보입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.