수로부지로 인한 건축물 피해보상 가능할까요?

Question

안녕하세요.
제가 현재 거주중인 주택은 3년전에 매입한 건축물입니다.
기존에 해당 토지는 2015년쯤 임야로 이루어져있었고 그때 당시 개발행위허가를 받아 건축물을 전 소유자가 신축하였습니다.
문제 요지는 해당 토지는 임야를 형질변경 및 개발행위를 받아 지었는데 기존에 임야인지라 건축물 아래 5미터정도에 수로가 지나가고 있습니다.
그때 당시  토지소유자가 수로부지는 국유지로 저희 건축물과 경계에 전석쌓기를 하였던것같습니다.
수로부지가 경사면이 있다보니 흙이 쓸려내려가 전석쌓은 것이 무너질것같아 해당 관청에 문의를 하였는데 담당자가 확인해보니 건축물 신고 이전보다 수로가 먼저 형성돼어있었으며 건축물신고시 제출한 전석쌓기 5m로 되어있는데 2미터밖에 안되어 지반이 약한거라 저희보고 보수보강을 해야한다고 합니다.
3년전 이전소유자가 아무말도 없이 매도하였는데 이전 소유자한테 피해보상을 요구할수 있는지와 해당관청 말대로 제가 전석쌓기를 재시공해야하는게 맞는지 궁금합니다.

유승윤 변호사 · Answer

3년 전 매입 당시 아무 고지 없이 수로부지 전석쌓기가 2m 시공에 불과했고, 이제 관청이 선생님에게 보수·보강을 요구하고 있어 전 소유자 책임과 현 소유자 의무 두 가지를 동시에 정리해야 하는 상황입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 전 소유자에게 피해 보상을 청구할 수 있는지. 둘째, 관청의 보수·보강 요구에 지금 응해야 하는지.

첫 번째 쟁점인 전 소유자 책임은 매수 당시 상황에 따라 달라집니다. 허가도면상 5m로 계획되었음에도 실제 시공이 2m에 불과한 상태였고, 이를 전 소유자가 알면서 매도 시 고지하지 않았다면 민법상 하자담보책임 또는 고지의무 위반에 따른 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 매매 후 3년이 경과한 점, 전 소유자의 인지 여부를 입증해야 하는 점은 쉽지 않은 부분으로, 개발행위허가서·준공도면 등 서류를 통해 시공 당시 상황을 최대한 확인해야 합니다.

두 번째 쟁점인 관청 요구 대응은 현 소유자인 선생님이 일단 응할 의무가 있는 구조입니다. 현재 소유자의 안전관리 책임은 취득 경위와 관계없이 선생님에게 귀속되기 때문입니다. 다만 보수·보강 비용을 선 집행한 후 전 소유자에게 구상권을 행사하는 방법도 고려할 수 있습니다.

지금 당장 개발행위허가서와 준공도면을 관청에 정보공개 청구하여 확보하시고, 전 소유자와의 매매계약서 특약 내용도 다시 검토하십시오. 현실적으로는 측량 전문업체를 통해 현황 측량 자료를 먼저 받아 두시는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

전 소유자 책임 추궁 가능성과 절차는 확보하신 서류에 따라 크게 달라지므로, 로톡 채팅 상담을 통해 관련 자료를 공유해 주시면 구체적인 방향을 안내해 드리겠습니다.

강원모 변호사 · Answer

안녕하세요, 집 바로 아래 수로와 석축 문제로 관청에서 보수까지 요구받으셔서 당황스러우셨겠습니다.

1. 쟁점
핵심은 (1) 석축이 ​내 토지 시설​인지 ​국유지(수로부지) 시설​인지, (2) 허가(신고) 도면과 ​다르게 축소 시공​된 게 맞는지, (3) 매매 당시부터 위험이 있었는데도 설명이 없었는지입니다.

2. 관청 요구가 정당해질 수 있는 경우
석축이 대지 안정 목적의 허가도서상 시설인데 실제로 5m 계획이 2m만 시공되는 등 안전성이 부족하면, 시정·보강을 ​현 소유자에게 요구​하는 방식으로 진행될 수 있습니다. 다만 석축이 국유지 안에 있거나 수로 침식이 주원인이라면, 전부를 귀하 부담으로 보기 어렵고 ​설치자·관리주체·점용관계​를 나눠 따져야 합니다.

3. 전 소유자 책임
매매목적물에 통상 기대되는 안전성이 결여된 “하자”가 매매 당시부터 있었고, 매도인이 알았거나 알 수 있었는데 고지하지 않았다면 ​보수비 상당 손해배상·대금감액​을 주장할 여지가 있습니다(특약이 있어도 은폐 시 다툼 여지).

4. 다음 조치
토지경계측량으로 석축 위치를 확정하고, 인허가 도면·사용승인 자료와 현황을 대조한 뒤, 전문가(구조/토질) 의견서로 위험 원인과 보수범위를 잡으신 다음, 관청 요구는 ​공문으로 근거·범위​를 받으시고 매도인에게는 ​내용증명 통지​를 권합니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

박영재 변호사 · Answer

이 문제는 서류와 현장상태를 근거로 책임을 나누는 방식​으로 정리하셔야 합니다.

전 소유자에게 보상을 요구할 수 있는 가능성​은 있습니다. 핵심은 “집/토지에 중요한 문제가 있었는데도 전 소유자가 알고도 말하지 않았는지”입니다. 다만 시간이 지난 만큼, 단순히 “하자였다” 주장보다 ​숨겼다/제대로 설명하지 않았다​는 점을 증거로 잡는 게 중요합니다.

관청 말대로 무조건 내가 전부 재시공해야 하는지​는 아직 단정하기 어렵습니다. 담당자의 구두 안내인지, 기한이 적힌 ​정식 공문인지에 따라 대응이 달라집니다. 또 문제가 되는 부분이 우리 땅인지, ​국유지​ 쪽인지에 따라 함부로 공사하면 오히려 문제가 될 수도 있습니다.

이런 사건은 행정 대응과 민사 청구가 같이 가서, ​초기에 방향을 잘 잡는 게 시간과 비용을 줄입니다.​ 상담예약 해주시면 보유하신 계약서/설명서/도면/관청 답변/사진을 기준으로 더 궁금한 점과 대응방안을 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

지반 약화와 붕괴 위험으로 관청의 보수 지시까지 받아 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 관청 지시에 따라 질문자님이 먼저 보수 공사를 진행하셔야 하며 이후 전 소유자에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하실 수 있습니다.

1. 전 소유자에 대한 손해배상 청구
매매 목적물에 숨은 하자가 있다면 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 당초 도면인 5m가 아닌 2m로 부실 시공된 사실을 최근 관청을 통해 아셨으므로, 그 보수 비용을 전 소유자에게 청구할 수 있습니다.

2. 관청의 시정 요구와 현재 소유자의 의무
도면과 다르게 부실 시공되어 위험이 발생했다면 행정청은 현재 소유자에게 안전 조치를 요구할 수 있습니다. 수로가 먼저 존재했고 전 소유자의 위법 시공이 붕괴의 주된 원인이므로 관청에 피해보상을 요구하기는 어려우며, 질문자님이 직접 재시공을 이행하셔야 합니다.

지금 상황에서는 보수 공사 견적을 받아 안전 조치를 취함과 동시에, 전 소유자에게 하자 통보 및 비용을 청구하는 내용증명을 발송하는 것이 우선적으로 필요합니다.

가족의 안전이 직결된 문제인 만큼 조속히 조치가 이루어지고 억울한 손해를 온전히 보상받으시기를 바라며, 내용증명 발송이나 소송 진행에 조력이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

송인혁 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 헌정 파트너 변호사 송인혁입니다.

1. 전 소유자에 대한 피해보상 청구 가능 여부
전 소유자가 건축신고 시 전석쌓기를 5m로 신고하였음에도 실제로는 2m만 시공한 사실을 고지하지 않고 매도한 것은 매도인의 하자담보책임 또는 불법행위책임 문제가 됩니다.

민법 제580조에 따라 매수인은 매매 목적물의 하자를 안 날로부터 6개월 내에 손해배상 또는 계약해제를 청구할 수 있습니다. 다만 매입 후 3년이 경과하였으므로, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부를 면밀히 검토하여야 합니다.

하자담보책임과 별도로, 전 소유자가 하자를 알면서도 고지하지 않은 경우에는 불법행위(민법 제750조) 에 기한 손해배상청구도 가능하며, 이 경우 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년입니다. 하자를 최근에 인지하였다면 아직 시효가 남아 있을 수 있습니다.

2. 관청의 재시공 요구에 응해야 하는지 여부
건축신고 내용과 실제 시공 내용이 다른 경우, 관할 관청은 시정명령을 내릴 수 있고 현 소유자는 이에 응할 의무가 있습니다. 개발행위허가 조건을 위반한 상태가 유지되고 있다면 현 소유자도 위반 상태의 책임 주체가 될 수 있으므로, 관청의 보수·보강 요구를 무시하기는 어렵습니다. 다만 재시공 비용은 궁극적으로 하자를 야기한 전 소유자에게 구상할 수 있으므로, 재시공 후 전 소유자를 상대로 손해배상 청구하는 방향이 현실적입니다.

3. 결론 및 조언
우선 관청의 시정 요구에 응하여 전석쌓기를 보수하되, 공사 전후 현황을 사진·측량 등으로 철저히 기록하시기 바랍니다. 이후 전 소유자를 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구 소송을 검토하시고, 매매계약서·건축신고서류·관청 회신 등을 증거로 확보하시기 바랍니다. 추가적인 문의사항이 있거나 상담을 희망하시는 경우 언제든지 연락주시면 성실하게 답변드리겠습니다.

김영진 변호사 · Answer

안녕하세요. 서울대학교 출신, 제44회 사법시험 합격 김영진 변호사입니다.

매입한 주택 아래 수로부지와 경사면 문제로 전석쌓기 붕괴 우려가 생겼다면, 안전 문제와 비용 부담 때문에 많이 걱정되실 수 있습니다.

전 소유자에 대한 손해배상청구를 검토해 볼 여지는 있습니다. 다만 핵심은 매매 당시 전 소유자가 수로부지, 전석쌓기 미시공 또는 부실시공 사실을 알았거나 알 수 있었는지, 그리고 이를 고지하지 않았는지입니다.

불리한 점은 수로가 건축물 신축 전부터 존재했고, 개발행위허가 및 건축신고 과정에서 전석쌓기 계획이 포함되어 있었다면 관청은 현재 소유자인 질문자님에게 보수·보강을 요구할 가능성이 있다는 점입니다. 안전상 위험이 있으면 우선 현 소유자의 관리책임이 문제될 수 있습니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. 건축신고 당시 전석쌓기가 5m로 되어 있었는데 실제 2m만 시공되었고, 이 사실이 매매 당시 쉽게 확인하기 어려운 숨은 하자였다면 전 소유자 또는 시공 관련자에게 하자담보책임이나 손해배상 책임을 검토할 수 있습니다.

실무적으로는 건축허가·개발행위허가 도면, 준공서류, 전석쌓기 설계내용, 실제 시공 현황, 매매계약서, 중개대상물확인설명서, 관청 답변, 현장 사진, 안전진단 또는 토목기술자 의견을 먼저 확보해야 합니다.

요약하면, 관청의 보수 요구가 바로 부당하다고 단정하기는 어렵지만, 실제 시공이 허가도면과 다르고 전 소유자가 이를 고지하지 않았다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 핵심은 허가도면과 실제 시공 상태의 차이, 전 소유자의 고지의무 위반 여부입니다.

이 답변은 질문 내용만을 전제로 한 일반적인 법률 설명이며, 실제 대응 방향은 구체적인 자료 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
관련 자료를 가지고 저에게 연락 주시면 친절하게 검토해 드리겠습니다.

감사합니다.

정진열 변호사 · Answer

1. 전 소유자에 대한 피해보상 청구 가능 여부
전 소유자가 매도 시 전석쌓기가 허가 도면(5m)과 달리 실제로는 2m밖에 시공되지 않은 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았다면, 매도인의 하자담보책임 및 사기·불고지에 의한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다. 관청으로부터 이 사실을 확인한 시점이 기산점이 될 수 있습니다 신속히 내용증명을 보내야 합니다
다만 하자담보책임이 인정되려면 ① 해당 하자(전석쌓기 미달 시공)가 매매 목적물의 숨은 하자에 해당할 것, ② 매수인(의뢰인)이 매매 당시 이를 알지 못하였을 것이라는 요건을 충족해야 합니다. 건축 허가 도면과 실제 시공 현황이 다르다는 점은 일반 매수인이 쉽게 알기 어려운 사항이므로 숨은 하자에 해당할 가능성도 상당해 보입니다
불완전이행  손해배상책임도 검토해보아야 하겠습니다 
2. 관청의 보수보강 요구에 응해야 하는지 여부
관청이 현 소유자에게 보수보강을 요구하는 것은 건축물 및 대지의 관리 의무가 현재 소유자에게 있기 때문입니다. 법적으로는 현재 소유자인 의뢰인이 보수 의무를 부담하는 것이 원칙입니다.

추가검토 등 도움이 필요하시면 문의주세요

장휘일 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 장휘일 대표변호사입니다.

현재 사안은 단순 보수공사 문제가 아니라, 매매 당시 지반과 수로 인접 구조물의 하자가 매수인에게 제대로 고지되었는지가 핵심입니다.

민법에 따라 매매 목적물에 숨은 하자가 있었다면 이전 소유자에게 하자담보책임을 물을 여지가 있습니다. 고의로 위험을 알리지 않았다면 민법 불법행위 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

우선 매매계약서, 중개대상물 확인설명서, 개발행위허가 서류, 건축신고 도면, 전석쌓기 시공 자료, 관청 답변을 확보해야 합니다. 관청의 보수 요구가 법적 의무인지, 허가조건 위반인지도 별도로 확인해야 합니다.

이전 소유자와 관청 중 누구에게 어떤 책임을 물을지는 자료 확인 후 달라질 수 있습니다. 공사부터 진행하기 전 법적 책임 주체와 증거 확보 방향을 먼저 상담받으시기 바랍니다.

상담예약 주시면 바로 상담이 가능합니다.

남천우 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 쉴드의 남천우 변호사입니다.

■ 질의요지
의뢰인님은 3년 전 현재 주택을 매입하였습니다. 해당 건축물은 2015년경 임야를 형질변경하여 신축된 것으로, 건축물 하부 약 5미터 지점에 국유 수로가 지나가고 있습니다. 전 소유자는 수로부지와의 경계에 전석쌓기를 시공하였으나, 관청 확인 결과 당초 신고된 5미터 기준에 미치지 못하는 2미터 수준에 불과하였고, 이로 인해 지반이 약해진 상태입니다. 관청은 의뢰인님에게 보수·보강 책임이 있다고 안내하였으며, 의뢰인님은 전 소유자에 대한 피해보상 청구 가능성과 재시공 의무 여부를 질의하고 있습니다.

■ 검토의견
먼저 전 소유자에 대한 청구와 관련하여, 전 소유자가 신고 기준에 미달하는 전석쌓기를 시공하고도 이를 고지하지 않은 채 매도하였다면, 이는 매도인의 하자담보책임 또는 고지의무 위반에 따른 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 매수 당시 의뢰인님이 해당 하자를 알지 못하였고 알 수 없었던 사정이 인정된다면, 민법상 하자담보책임 규정에 따른 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 하자담보책임의 경우 그 행사기간이 제한되어 있어 시기를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 전 소유자의 고의나 과실이 인정되는 경우 불법행위 책임도 별도로 검토할 수 있습니다. 관청의 보수·보강 요구에 대해서는, 현재 소유자인 의뢰인님이 법령상 유지관리 의무를 부담하는 지위에 있기 때문에 관청이 의뢰인님에게 조치를 요구하는 것 자체는 일응 법적 근거가 있습니다. 다만 시공 하자의 원인이 전 소유자에게 있는 만큼, 관청의 요구에 응하여 비용을 지출하게 된다면 그 비용 전부 또는 일부를 전 소유자에게 구상하는 방향도 함께 검토할 수 있습니다.

대형로펌에서 쌓은 실전 경험을 바탕으로 작은 사실관계 하나, 증거 하나도 놓치지 않고 살피겠습니다. 혼자 고민하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다. 의뢰인의 편에서 끝까지 최선을 다하겠습니다.

이지은 변호사 · Answer

안녕하세요. 부동산•금융 전문 이지은 변호사입니다.

매입 후 3년이 지난 주택에서 수로부지 경사면과 전석쌓기 문제로 건축물 안전이 우려되는 상황이라면 매우 불안하실 수 있습니다.

이전 소유자에 대한 손해배상 또는 하자담보책임을 검토해 볼 가능성은 있습니다. 다만 핵심은 매매 당시 전석쌓기 높이 부족이나 지반 위험을 이전 소유자가 알고도 고지하지 않았는지, 그리고 현재 위험이 매매 당시 이미 존재한 숨은 하자였는지입니다.

불리한 점은 매수 후 3년이 지난 상태라는 부분입니다. 상대방은 매수 이후 자연적인 토사 유실이나 관리 문제로 발생한 것이라고 주장할 수 있고, 하자담보책임 기간이나 소멸시효가 다투어질 수 있습니다. 또한 수로가 건축물보다 먼저 존재했다면 관청은 사유지 건축물의 안전 확보 책임을 소유자에게 부담시키려 할 가능성이 있습니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. 건축물 신고 당시 전석쌓기 5m로 제출되었는데 실제 2m만 시공되었다면, 설계·허가 내용과 실제 시공이 다른 중대한 하자로 볼 여지가 있습니다. 이전 소유자가 직접 신축했거나 이를 알고 매도했다면 고지의무 위반을 주장해 볼 수 있습니다.

지금은 개발행위허가 서류, 건축신고 도면, 전석쌓기 시공자료, 매매계약서, 중개대상물확인설명서, 관청 답변, 현장 사진, 전문가 안전진단 의견을 확보하는 것이 좋습니다. 관청에는 보수 책임 주체와 행정상 근거를 서면으로 요청해 두는 것이 필요합니다.

요약하면, 보수 자체는 현 소유자로서 우선 검토해야 할 수 있으나, 허가도면과 다른 시공이나 고지 누락이 있었다면 이전 소유자에게 손해배상을 다퉈볼 여지가 있습니다. 핵심은 숨은 하자와 고지의무 위반 입증입니다.

사건의 유불리와 대응 방향은 구체적인 자료를 함께 검토할 때 더 명확해집니다.

문자·녹취·계약서·송금내역 등 관련 자료를 정리해 연락주시면 친절하게 도와드리겠습니다.

감사합니다.

김진아 변호사 · Answer

안녕하세요. 인천지방변호사협회 소속 법무법인 성진 김진아 대표변호사입니다.

사안의 핵심은 수로가 먼저 존재했고, 건축 당시 허가도면상 전석쌓기(옹벽 역할)가 5m로 계획되었는데 실제 시공은 2m 정도에 불과한지 여부입니다. 만약 실제로 허가도면과 다르게 시공된 상태라면, 관청이 건축물 소유자에게 보수·보강을 요구하는 것 자체는 충분히 가능할 수 있습니다. 현재 소유자가 누구인지와 관계없이 안전관리 책임은 현 소유자에게 있다고 보기 때문입니다.

다만 3년 전 매수 당시 이러한 하자나 위험성을 고지받지 못했고, 일반인이 쉽게 알 수 없는 상태였다면 전 소유자에 대해 하자담보책임, 계약상 고지의무 위반 또는 손해배상을 검토해볼 여지는 있습니다. 그러나 매매 후 3년이 경과한 점, 전 소유자가 해당 사실을 실제 알고 있었는지 입증해야 하는 점은 쉽지 않은 부분입니다.

우선은 개발행위허가서, 준공도면, 사용승인 관련 서류, 현재 측량자료를 확보하여 실제 시공이 허가 내용과 다른지부터 확인하는 것이 중요합니다. 만약 허가도면상 5m 전석쌓기가 승인되었는데 시공업체나 전 소유자가 임의로 축소 시공한 사실이 확인된다면 전 소유자, 시공사, 설계·감리 관계자에 대한 책임 검토도 가능합니다. 따라서 당장 전석쌓기 공사를 진행하기보다는 관련 서류를 확보하여 건설·부동산 분쟁 경험이 있는 변호사와 검토를 받아보시는 것을 권해드립니다.