증여와 무이자 차용으로 부동산 매매 가능한가요?

Question

집 가액 5억 이하 빌라

1. 혼인 신고 후 1억 5천 증여 진행 
어머님 부동산을 공동명의 진행

2. 어머님이 2억을 무이자로 빌려줌 (연 1000만원 미만이라 증여세 포함 X)

3. 그 2억을 가지고 다시 이미 증여한 어머님 집 일부 지분 추가 구매

4. 2억은 수년간 천천히 갚기

이렇게 증여와 무이자 매매로 하나의 집을 구매 가능한가요?

어머님 집을 이렇게 받으면 문제가 너무 생길거 같아서 한번 여쭤봅니다.

감사합니다.

홍현기 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 새양재 홍현기 변호사입니다.

부모 소유 부동산을 자녀 부부가 증여와 차용, 매매를 섞어 취득하는 구조는 가능 여부보다 과세관청이 실제 거래로 인정할지가 핵심입니다.

1. 핵심 쟁점
   혼인 후 1억 5천만 원을 증여받고, 추가로 2억 원을 차용한 뒤 그 돈으로 어머니 지분을 매수하는 방식 자체가 당연히 금지되는 것은 아닙니다. 다만 실질이 증여인데 형식만 차용·매매로 만든 것으로 보이면 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

2. 무이자 차용
   부모 자녀 간 무이자 차용도 가능하지만, 차용증만으로 충분하지 않습니다. 실제 원금 상환 능력, 정기적인 계좌이체, 변제기한, 상환 내역이 있어야 합니다. 이자 상당액이 일정 기준 이하라 하더라도 원금 상환이 형식적이면 전체를 증여로 볼 여지가 있습니다.

3. 지분 매매
   증여받은 돈과 빌린 돈으로 다시 어머니 지분을 매수하려면 매매가액이 시가에 맞는지, 실제 대금이 지급되었는지, 등기와 세금 신고가 정상적으로 이루어졌는지가 중요합니다. 가족 간 저가양도나 가장매매로 보이면 양도세·증여세가 함께 문제될 수 있습니다.

4. 대응방안
   진행 전 시가 산정, 증여계약서, 차용증, 매매계약서, 대금이체, 상환계획을 모두 갖추어야 합니다. 특히 “수년간 천천히 갚기”는 모호하므로 월별 상환액과 만기를 명확히 정하는 것이 좋습니다.

가족 간 부동산 거래는 세무와 법률 리스크가 함께 발생하므로, 연락주시면 거래구조와 자금흐름을 바탕으로 자세히 상담드리겠습니다.

한대섭 변호사 · Answer

1; 상속세 및 증여세법 제44조에 따라 직계존비속 간의 부동산 매매는 원칙적으로 증여로 추정합니다. 정상적으로 대금을 주고받았더라도 자금 출처와 흐름을 객관적으로 입증하지 못하면 거래 전체를 우회 증여로 보아 세금이 부과될 수 있습니다. 혼인 신고 후 1억 5,000만원의 지분을 증여받는 첫 번째 단계는 무리가 없습니다. 세법상 성인 자녀 기본 공제 5,000만원에 혼인에 따른 증여재산 공제 1억원을 더하면 최대 1억 5,000만원까지는 증여세 납부 없이 자금을 확보하실 수 있습니다.

2. 어머님께 2억원을 무이자로 빌리는 부분에 대해서도 세법상 기준이 있습니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따라 법정 이자율 연 4.6퍼센트를 적용한 이자가 연 1,000만원 미만이면 이자에 대한 증여세는 발생하지 않습니다. 2억원에 대한 연이자는 920만원이므로 이자 부분은 과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 주의하셔야 할 지점은 2억원을 빌려서 다시 어머님의 지분을 매수하는 과정입니다. 과세 당국은 매수 자금 2억원의 출처가 결국 매도인인 어머님이므로, 이를 정상적인 매매가 아닌 집 전체를 편법 증여한 것으로 의심하게 됩니다. 이 경우 빌린 2억원 전체가 증여로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.

3. 이를 방지하고 차용과 매매를 적법하게 인정받으려면 명확한 금융 기록이 필수적입니다. 먼저 2억원에 대해 금전소비대차계약서인 차용증을 작성하시고 우체국 내용증명이나 공증을 통해 확정일자를 받아두셔야 합니다. 또한 귀하 부부의 근로소득 등 객관적으로 입증 가능한 자금 출처를 바탕으로 매월 일정 금액의 원금을 어머님 계좌로 이체하여 상환하는 기록을 남기셔야 합니다. 원금을 갚아나가는 금융 거래 내역이 있어야만 정상 거래로 인정받아 세금 분쟁을 피할 수 있습니다.

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요

어머님 소유의 빌라 지분을 증여와 무이자 금전소비대차(돈을 빌리는 계약) 방식을 조합하여 취득하는 것은 법률 및 세무상 여러 쟁점이 발생할 여지가 있습니다.

계획하신 방식은 외관상 적법해 보일 수 있으나 과세관청(세무서)에서 이를 단순한 금전거래가 아닌 우회증여(지분을 직접 주지 않고 돈을 빌려준 것처럼 꾸며 증여세를 피하는 행위)나 대가 없는 증여로 처분할 가능성이 존재합니다. 특수관계인(부모와 자식 관계) 사이의 2억 원 무이자 대여는 연간 무상 이익이 1,000만 원 미만이므로 증여세 과세 대상에서 제외될 여지가 있지만, 그 빌린 돈으로 다시 어머님의 지분을 매매하는 형태는 전체 거래를 하나로 보아 실질과세원칙(실제 원인에 따라 세금을 부과하는 원칙)에 의해 증여세가 부과될 위험이 있습니다. 만약 세무조사에서 매매대금의 출처나 실제로 돈을 상환한 사실을 명확히 증명하지 못한다면, 빌린 2억 원 전체와 추후 갚아나가는 과정까지 모두 증여로 간주되어 무거운 세금과 가산세가 부과될 수 있습니다.

따라서 실제 실행에 옮기기 전 반드시 세무 전문가와 함께 자금출처조사에 대비하여 매달 원금을 상환할 구체적인 소득 증빙 계좌 내역과 공증을 받은 차용증을 준비하시는 편이 안전할 수 있습니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.