전세 계약 시 근저당 말소와 전입 문제 해결 방법

Question

전세계약을 하였습니다.

시세 약 11억에 근저당은 3.5억 정도 있었고
중도금 입금 시 8천을 제외한 근저당 말소
특약을 적었습니다. 중도금 입금일 말소 진행.

중도금을 보내려고 은행 측 가상계좌를
요청하니 계약금 보냈던 집주인 계좌로
보내달라고 하여, 가상계좌나 은행 동행
일정을 확인해 달라고 했는데 아직 미답변 상태 입니다.

집준이 계속 개인계좌를 원하면 보내두는 방법 뿐인지요?

그리고 이사(잔금)일이 토요일 관계로
전날(금요일) 전입 하기로 특약 적었는데
집주인 동의가 있어야 하는걸로 아는데
동의를 안할 경우는 어떻게 해야 할까요?

권오훈 변호사 · Answer

전세 계약을 체결하신 뒤 근저당 말소 특약과 잔금일 전 전입 특약을 두셨는데, 집주인이 가상계좌나 은행 동행 일정 확인 요청에는 답하지 않고 개인계좌 입금만 요구하는 상황으로 보입니다. 임차인 입장에서는 보증금 보전이 가장 중요한데, 현재 상태는 위험 신호로 볼 여지가 있어 신중한 대응이 필요합니다.

핵심은 근저당 말소가 특약대로 이행되는지 확인하는 절차입니다. 말소를 위해서는 중도금이 대출 상환에 직접 쓰이도록 하는 것이 안전하므로, 은행 동행이나 상환용 계좌로의 입금 등 자금이 실제 대출 변제로 연결되는 방식을 확보할 필요가 있습니다. 집주인 개인계좌로 그대로 송금하면 자금이 다른 용도로 쓰여 말소가 이행되지 않을 위험이 있으므로, 특약 이행 방법을 서면으로 명확히 해두고 자금 지급과 말소가 동시에 진행되도록 설계하는 것이 바람직합니다.

또한 전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권 확보의 핵심입니다. 통상 전입신고 자체는 임차인이 단독으로 할 수 있으나, 잔금 전에 미리 점유하거나 전입하는 부분은 집주인의 협조가 필요한 경우가 있어 다툼의 소지가 있습니다. 동의를 받지 못한다면 가능한 일정과 대안을 문서로 정리해 두고, 약속이 지켜지지 않을 경우에 대비해 연락 내용을 보존해 두는 것이 안전합니다.

다만 계약서 문언과 그동안 오간 연락 내용에 따라 임차인이 주장할 수 있는 범위가 달라지므로, 현재 특약과 진행 경과를 함께 검토해 대응 방향을 잡는 것이 바람직합니다.

차앤권 법률사무소는 부동산·임대차 분쟁 경험을 바탕으로, 특약 해석과 안전한 자금 지급 방법 설계, 근저당 말소 이행 확보, 대항력 확보 전략 수립과 분쟁 발생 시 대응까지 함께 살펴 보증금을 안전하게 지켜 드릴 수 있습니다.

차앤권 법률사무소

홍현필 변호사 · Answer

1. 임대인 개인계좌 송금 시 주의사항과 대안
계약서상 중도금 지급과 근저당권 감액등기 약정이 명시되어 있으므로 임대인은 그 자금을 대출금 상환에 사용해야 할 의무가 있습니다. 임대인이 개인 계좌 수령만을 고집한다면 송금 자체를 거부하기는 어려우나 송금 직후 임대인에게 은행 상환 영수증과 상환증명서 서류를 즉시 요구하여 확인해야 합니다. 또한 송금 시 적요란에 중도금근저당상환과 같이 목적을 명시하고 임대인에게 해당 금액은 근저당 상환 용도임을 문자로 고지하여 증거를 확실히 남겨야 합니다.

2. 특약에 따른 금요일 전입신고 이행 요구
금요일에 전입신고를 하기로 약정한 특약은 당사자 간의 합의로 성립된 구속력 있는 계약 내용입니다. 임대인은 민법 제544조에 따라 이 특약 사항을 이행할 의무가 있으므로 정당한 사유 없이 협조하지 않는 행위는 채무불이행에 해당합니다. 계약서상 특약이 명시되어 있으므로 전입신고를 위해 주민센터에 방문할 때 임대차계약서 원본을 지참하면 임대인의 별도 동의가 없어도 전입신고 접수가 가능하므로 사전에 주민센터에 절차를 확인해야 합니다.

3. 임대인의 계약 위반 시 법적 책임
만약 임대인이 중도금을 받고도 근저당을 감액하지 않거나 금요일 전입신고 조항을 위반하여 임차인에게 손해를 입힌다면 이는 계약 해제 사유가 됩니다. 임차인은 임대인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 계약금 배액에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인에게 특약 미이행 시 발생할 법적 책임과 손해배상 의무를 명확히 고지하여 약정된 대로 계약이 이행되도록 압박하는 방법이 필요합니다.

유승윤 변호사 · Answer

시세 11억 아파트에 근저당 3.5억이 있고 중도금 입금 시 말소 특약을 적었는데, 집주인이 개인계좌로만 납부를 요구하고 전입 특약 이행도 불투명한 상황이니 전세사기 위험이 없는지 우려되셨을 것입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 집주인이 개인계좌만 고집할 경우 어떻게 대응해야 하는가.
둘째, 전입 전날 전입 특약은 집주인 동의 없이 이행이 가능한가.

첫 번째 쟁점인 개인계좌 납부 요구 대응은 은행 동행 없이 납부하는 것이 매우 위험합니다.
근저당 말소 특약이 있더라도, 중도금이 실제로 은행 대출 상환에 사용되는지를 직접 확인하지 않으면 말소 이행 여부를 보장받기 어렵습니다. 가능하다면 은행 동행을 통해 대출 창구에서 직접 상환하는 방식을 요구하시고, 이를 거부할 경우 계약을 재검토할 필요가 있습니다. 주택임대차보호법상 근저당 말소 전 전입 및 확정일자를 갖추더라도 근저당권자보다 후순위가 될 수 있어 보증금 보호에 한계가 있습니다.

두 번째 쟁점인 잔금일 전날 전입 특약은 계약서에 명시되어 있다면 집주인의 별도 동의 없이도 이행 가능합니다.
특약이 서면으로 기재되어 있다면 계약의 일부이므로 집주인이 사후에 거부할 수 없습니다. 다만 집주인이 실제 열쇠를 내주지 않는다면 별도 대응이 필요합니다.

지금 즉시 집주인에게 은행 동행 일정과 근저당 말소 확인 방법을 문자로 요청하고, 해당 대화 내역을 보관하시기 바랍니다.

계약서와 특약 내용을 공유해 주시면 보다 정확한 위험 진단과 대응 방향을 안내해 드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 근저당 말소 특약이 있을 때 중도금 송금 방법
말소 확인 방식으로 중도금을 송금하는 것이 안전합니다. 집주인 개인계좌 송금 시, 말소 지연 또는 추가 근저당으로 회수가 어려울 수 있습니다. 실무적 방법은 (1) 은행 동행, 대출 상환 및 말소서류(해지증서 등) 수령, (2) 법무사/중개사 보관금(에스크로)으로 말소 확인 후 지급, (3) “말소 접수증+말소서류 교부”와 중도금 지급을 동시 진행하는 것입니다. 집주인이 개인계좌를 고집하면, ‘말소 확인 전 지급 곤란’함을 문자로 남기고 일정 재조정이 분쟁 예방에 유리합니다.

📌 2. 전입을 잔금일 전날 하는 문제
전입신고는 ‘집주인 동의’보다 실제 주택 인도(열쇠/비밀번호 수령 등)를 통해 거주 가능한 상태가 중요합니다. 금요일 전입 시 금요일에 점유 가능해야 다음 날 대항력이 발생합니다. 집주인이 인도를 거부하면 전입 특약 이행이 불가능해집니다. (1) 금요일에 열쇠 인도 및 관리비·책임 범위를 정한 “사전 인도 합의서”를 받거나, (2) 잔금일을 금요일로 앞당겨 은행/등기 일정을 맞추거나, (3) 토요일 잔금이라도 금요일에 짐 일부 반입·출입 가능 상태를 명확히 하는 조정이 필요합니다.

📌 3. 지금 단계에서 체크할 것
중도금 전후 등기부등본을 재발급해 변동(추가 근저당/가압류)을 확인하십시오. 말소 진행은 ‘누가, 어디에, 언제 상환 및 접수하는지’를 일정표로 확정받아야 합니다. 11억 시세에 근저당 3.5억 사안은 구조 설계가 중요하니, 필요한 문구(지급보류, 동시이행, 위약·해제)를 정리해드리겠습니다. 계약서와 특약 문구를 지참하시면 단계별 안전 진행 방향을 제시해드리겠습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

김명수 변호사 · Answer

1. 중도금 지급계좌에 대해서 임대차계약서에서 정해진 대로 진행하시면 될 것입니다. 
2. 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계좌로 입금하도록 기재되어 있을 것으로 예상됩니다.
3. 특약에 잔금일 전날 전입신고하기로 약정하였다면 특약에 기재된 바와 같이 진행하시면 문제가 되지 않습니다. 특약을 작성하면서 이미 임대인은 동의한 것입니다. 해서, 재확인만 한 번 해보시고 진행하시면 될 것입니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면 중도금은 반드시 근저당 말소를 확인한 후 지급하셔야 하며, 개인계좌 단독 송금은 위험할 수 있으므로 은행 동행 또는 안전한 방법을 먼저 확보하시는 것이 중요합니다.

질문 내용을 보면 질문자님은 시세 약 11억 원 주택에 대해 근저당 3.5억 원이 있는 상태에서 전세계약을 체결하셨고, 중도금 입금 시 전세보증금 8천만 원을 제외한 근저당 말소 특약을 두었습니다. 중도금 지급을 위해 은행 가상계좌를 요청하였으나 임대인은 개인계좌로 송금해 달라는 입장이며 아직 답변이 없는 상황입니다. 또한 잔금일이 토요일이어서 전날 금요일에 전입신고를 하기로 특약을 기재하셨습니다.

이 사안의 핵심은 근저당 말소 확인 전 중도금을 안전하게 지급하는 방법입니다. 특약상 중도금 입금 시 근저당을 말소하기로 하였으므로 임대인의 개인계좌로 단순 송금하면 말소 여부를 즉시 확인하기 어렵고 위험이 따릅니다. 실무상 이런 경우에는 법무사 또는 은행을 통해 중도금 지급과 근저당 말소를 동시에 진행하는 방법이 안전합니다. 임대인이 계속 개인계좌 송금만을 고집한다면 이를 문자로 남기시고, 말소 확인 전에는 지급을 유보하는 것이 바람직합니다. 전입신고의 경우 특약에 명시된 이상 임대인의 별도 동의 없이도 금요일에 전입신고를 진행할 수 있으며, 임대인이 이를 거부하거나 방해할 경우 특약 위반으로 손해배상 청구가 가능합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 임대인에게 은행 동행 또는 법무사를 통한 동시 말소 진행을 문자로 요청하시고, 미답변 상태가 지속되면 내용증명을 발송하여 중도금 지급 조건과 전입신고 일정을 명확히 통보하시기 바랍니다. 이푸름 법률사무소에서는 전세 계약 특약 검토, 내용증명 작성 및 임대차 분쟁 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.