다가구주택 보증금 반환 소송, 변호사 대동 및 대응 전략

Question

안녕하세요. 임대인을 상대로 임대차보증금 반환 소송을 진행 중인 원고입니다. 다가구주택 건물입니다.
현재 6월 23일 변론기일을 앞두고 있으며, 피고로부터 청구취지와 원인을 모두 인정하지만 전세사기 의도는 없으며 현재 지급불능 상태라는 취지의 답변서를 받았습니다. 피고가 자백했으므로 승소는 확실한지, 현실적인 보증금 회수가 막막하여 변호사님들의 조언을 구합니다.
해당 주택에는 2023년에 설정된 선순위 근저당(대출)이 잡혀 있습니다. 저는 2024년에 계약 후 확정일자를 받았고, 건물 내 세입자는 저를 포함해 총 6명입니다. 서울시 소액임차인 요건(1억 6,500만 원 이하)에는 해당하여 경매 시 최우선변제금(최대 5,500만 원) 자격은 주어지는 걸까요?
이를 대비해 소송 중에 피고 명의의 신협, 카카오뱅크, 기업은행 계좌에 가압류를 신청했고, 카카오뱅크와 기업은행은 성공적으로 묶인 것을 확인했습니다. 신협은 진행 상황을 파악 중입니다.
변호사님들께 아래 3가지 핵심 질문을 드리고 싶습니다.
1. 변호사 대동 여부 및 법원 출석 시 주의사항
6월 23일 재판에 제가 직접 혼자 출석해도 문제가 없을지, 아니면 지금이라도 변호사님을 대동(선임)하여 출석해야 하는 상황인지 궁금합니다. 만약 혼자 간다면 법정에서 판사님 앞이나 변론 과정에서 특별히 강력하게 주장하거나 주의해야 할 점이 있을까요?
2. 판결문 확정 이후 구체적인 행동 지침
승소 판결문을 받은 직후, 현재 걸어둔 가압류를 본압류로 전환하여 돈을 찾는 절차와 비용이 궁금합니다. 또한 임대인이 신한·우리은행 등 다른 시중은행으로 돈을 빼돌리는 것을 막기 위해, 전 은행권 대상 재산조회 및 추가 압류를 하려면 언제 어떤 방식으로 시작해야 가장 효과적일까요?
3. 특별법 활용
 제 케이스가 전세사기 특별법상 피해자 지정 조력을 받을 수 있는 상황인지 진단 부탁드립니다.

유승윤 변호사 · Answer

6월 23일 변론기일까지 며칠 남지 않은 상황에서 보증금 회수 경로가 막혀 있으니 지금 즉각적인 판단이 필요합니다.

이 사안의 쟁점은 세 가지입니다.
첫째, 변론기일에 혼자 출석해도 되는가.
둘째, 판결 후 가압류 본압류 전환 및 추심 절차는 어떻게 진행하는가.
셋째, 소액임차인 최우선변제와 전세사기 특별법 적용 가능 여부는.

첫 번째 쟁점인 혼자 출석 여부는, 피고가 청구 사실을 자백하였으므로 이번 기일에서 변론이 종결되고 승소 판결이 날 가능성이 높습니다. 혼자 출석하더라도 판사의 확인 질문에 "청구 내용을 유지합니다"라는 입장만 명확히 밝히면 됩니다. 다만 피고 측이 기일에 입장을 번복하거나 추가 쟁점을 제기할 경우에 대비해, 계약서·확정일자 서류·가압류 결정문을 지참하고 출석하시기 바랍니다.

두 번째 쟁점인 판결 확정 후 추심 절차는, 승소 판결 후 가압류를 본압류로 전환하는 채권압류 및 추심명령을 법원에 신청해야 합니다. 이미 가압류된 카카오뱅크·기업은행 계좌를 본압류로 전환하면 금융기관에서 직접 추심이 가능합니다. 전 금융기관 재산조회는 판결 확정 후 금융감독원 금융정보조회 시스템을 통해 신청할 수 있습니다.

세 번째 쟁점인 소액임차인 최우선변제는, 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하면 경매 시 최대 5,500만 원까지 최우선변제 대상이 되나, 선순위 근저당이 설정된 상태이므로 배당 순위와 실수령액은 경매 감정가 및 타 임차인 현황에 따라 달라집니다.

초기 대응이 결과에 큰 영향을 미치는 사안인 만큼, 지금 바로 로톡 채팅으로 상담 주시면 기일 대응 전략과 판결 후 추심 절차를 단계별로 함께 검토해 드리겠습니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 변론기일 직접 출석 및 대응 
피고가 자백 취지의 답변서를 제출했으므로 재판부는 변론을 신속히 종결하고 선고기일을 지정할 가능성이 높습니다. 이번 기일에는 변호사를 반드시 대동하지 않고 원고 혼자 출석해도 무방합니다. 법정에서는 피고가 채무를 인정하면서도 변제를 회피하고 있다는 점을 분명히 하고 원고의 청구취지대로 조속히 판결을 내려달라고 요청하면 충분합니다. 피고의 자백이 있으므로 승소 자체는 확실시됩니다.

2. 판결 확정 후 채권회수 조치 
승소 판결문이 확정되면 기존 가압류를 본압류로 전이하는 채권압류 및 추심명령을 법원에 신청해야 합니다. 인지대와 송달료 등 수만 원의 비용이 소요됩니다. 타 시중은행으로의 자금 은닉을 막기 위해서는 판결문 송달 후 법원에 재산명시신청을 거친 후 재산조회절차를 밟아야 합니다. 신속한 조사를 원한다면 판결문을 토대로 합법적인 신용정보회사를 통해 채무자 명의의 개설 은행들을 파악한 후 추가 압류를 집행하는 방법이 효율적입니다.

3. 전세사기 특별법 피해자 신청 
전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조에 따른 피해자 지정은 임대인의 형사처벌 여부와 무관하게 청구할 수 있습니다. 다가구주택에 선순위 근저당이 존재하고 임대인이 지급불능 상태임을 자백하여 보증금 반환이 불가능한 상황이므로 특별법상 피해자 요건에 부합할 가능성이 매우 높습니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 피해자 결정 신청을 진행하여 경매 유예나 우선매수권 등 지원책을 확보해야 합니다.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

현재 상황을 보면 소송 자체보다 "승소 후 실제로 돈을 받을 수 있느냐"가 가장 큰 고민이실 것으로 보입니다.

이미 가압류까지 진행하신 점을 보면 상당히 적극적으로 대응하고 계신 것으로 보입니다.

✅1 재판은 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.
피고가 보증금 반환의무 자체를 인정하고 있다면 재판의 핵심 쟁점은 사실상 정리된 상태에 가깝습니다.

"전세사기 의도는 없었다"거나 "현재 돈이 없다"는 주장은 보증금 반환의무를 부정하는 내용은 아닙니다.

따라서 현재 자료대로라면 승소 가능성은 높아 보입니다.

✅2 오히려 중요한 것은 판결 이후입니다.
질문자님은 이미 카카오뱅크 가압류 기업은행 가압류를 해두셨습니다.

이 부분은 매우 중요합니다.

판결이 확정되면 가능한 한 빠르게 추심절차로 넘어가 실제 예금이 있는지 확인하는 것이 필요합니다.

✅3 변호사 선임은 회수 전략 때문에 검토할 수 있습니다.
이번 변론기일 자체만 놓고 보면 반드시 변호사가 필요한 상황으로 보이지는 않습니다.

다만 다가구주택 다수 임차인 선순위 근저당 경매 가능성이 함께 얽혀 있다면 판결 이후 배당·압류·추심 전략을 위해 상담을 받아보는 것은 도움이 될 수 있습니다.

✅4 특별법도 확인해보시기 바랍니다.
질문자님 사례는 단순 연체 임대차인지, 전세사기 특별법상 지원대상인지에 따라 받을 수 있는 지원이 달라질 수 있습니다.

특히 다수 임차인이 동시에 피해를 입고 있는 경우라면 관련 결정문이나 등기부를 가지고 별도 검토를 받아보시는 것이 좋겠습니다.

현재까지의 대응은 상당히 적절하게 진행되고 있는 것으로 보이며, 앞으로는 "승소"보다 "회수"에 집중하는 것이 중요해 보입니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

임대인의 자백으로 승소는 무난할 것이나 실제 회수가 막막하시어 걱정이 크실 듯합니다. 결론부터 말씀드리면 재판은 홀로 출석하셔도 되며, 판결 후 강제집행과 전세사기 피해자 신청을 병행하셔야 합니다.

1. 재판 출석 주의사항
피고가 인정했으므로 변호사 대동 없이 출석하셔도 괜찮습니다. 강하게 주장하실 필요 없이, 피고 자백을 확인하고 신속한 판결을 원한다는 취지로만 답변하세요.

2. 강제집행 및 재산조회
판결 확정 시 가압류를 본압류로 전이하는 채권압류 및 추심명령을 신청하여 회수할 수 있습니다. 은닉 방지를 위해 법원에 재산명시 및 조회를 신청해 추가 압류를 진행하세요. 진행 비용은 로톡 규정상 직접 안내가 어려우니 카카오톡 채널 등 편한 방법으로 연락주시면 안내하겠습니다.

3. 최우선변제 및 특별법 조력
2023년 근저당 기준 서울 소액임차인이면 5,500만 원까지 최우선변제 대상입니다. 단, 다가구주택은 건물 가액의 2분의 1 한도 내에서 다른 세입자들과 안분배당되므로 전액 보장이 어려울 수 있습니다. 임대인의 기망 등 요건 충족 시 위원회에 전세사기 피해자 결정을 신청해 조력을 받을 수 있습니다.

지금 상황에서는 예정된 변론기일에 출석하여 신속히 승소 판결을 확보하는 것이 우선입니다.

사건이 원만하게 해결되기를 바라며, 도움이 필요하시면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

조민성 변호사 · Answer

질문자님, 안녕하세요. 변론기일을 앞두고 보증금 회수가 막막하셔서 마음이 무거우셨을 것 같습니다.

１. 직접 출석해도 될까요, 변호사 선임이 필요할까요
피고가 청구를 인정했더라도 실제 회수는 별개의 문제라, 가압류의 본압류 전환과 배당 순위 검토가 함께 이뤄져야 합니다. 변론기일과 이후 집행을 함께 설계하려면 대리인의 조력이 도움이 될 수 있습니다.

２. 판결 이후 회수와 특별법 활용은
승소 후 재산조회·추가 압류 시점과 최우선변제 요건, 전세사기 피해자 지정 가능성을 함께 따져보는 것이 중요합니다. 선순위 근저당과의 배당 관계가 회수액을 좌우합니다.

３. 전세보증금 반환 사건 경험이 많은 조민성 변호사의 진단
저는 전세보증금 반환 민사소송에서 약 2개월 만에 전부승소와 즉시 강제집행을 이끌어낸 경험이 있습니다. 이런 사건은 판결 자체보다 집행과 배당 설계가 실제 회수를 가르므로, 초기부터 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 민법 전문박사 과정의 이론적 기반을 바탕으로 함께 최선의 방법을 찾아보겠습니다. 언제든 상담 도와드리겠습니다.

박영재 변호사 · Answer

​결론부터 말씀드리면 승소 가능성은 매우 높지만​, ​회수는 판결 이후 집행을 얼마나 빠르고 정확하게 하느냐​에 달려 있습니다.

질문에 대한 답변을 드리면,
1. ​피고가 청구취지·원인을 인정​했다면 법원은 보통 그 인정 내용을 바탕으로 원고 승소 판결을 합니다. 다만 재판부가 금액·이자·종료일 같은 부분을 확인할 수 있으니 ​6/23 기일에는 직접 출석​하시는 게 안전합니다. 혼자 가셔도 되며, 법정에서는 길게 다투기보다 “피고가 인정했으니 청구대로 판결해 달라”를 차분히 정리해 말씀하시면 됩니다.

2. 판결을 받아도 자동으로 돈이 들어오지 않습니다. 지금 해두신 ​가압류는 판결 후에 ​'압류 + 추심' 절차​로 이어가야 실제로 출금이 됩니다. 카카오뱅크·기업은행이 이미 묶였다면 좋은 출발입니다. 다른 은행으로 빼돌리는 문제는, 전 은행 일괄 압류가 쉬운 구조는 아니라서 ​추가 계좌 단서 확보 → 추가 압류​처럼 단계적으로 넓혀가는 방식이 현실적입니다.

3. ​소액임차인 최우선변제는 보증금 1억 6,500만 원 이하라면 가능성이 있습니다. 다만 다가구에 세입자가 여러 명이면 ​집값의 절반 한도​ 안에서 나눠 받게 될 수 있고, ​선순위 근저당(2023년)​과의 관계도 실제 배당에 큰 영향을 줍니다.

4. ​전세사기 특별법​은 요건을 충족하면 도움을 받을 여지가 있으나, 사기 의도를 말로 부인한다고 끝나지 않고 ​객관적 사정​으로 판단됩니다. 다만 ​전액을 자력 회수할 수 있으면 제외​될 수 있어, 예상 회수액 계산이 중요합니다.

이 단계는 소송보다 ​집행·배당 전략​이 성패를 가르는 경우가 많습니다. 상담예약 해주시면 ​소송 뿐 아니라 서류 준비, 압류 확대 방법​까지 더 구체적으로 설명드리겠습니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면, 피고의 청구 인낙으로 승소는 가능하지만 실질 회수는 별개 문제이므로 판결 확정 즉시 가압류를 본압류로 전환하고 전세사기피해자 결정 신청을 병행하는 것이 중요합니다.

질문 내용을 보면, 피고는 청구취지와 원인을 모두 인정하였으나 지급불능 상태임을 주장하고 있습니다. 2023년 선순위 근저당이 설정된 건물에 2024년 확정일자를 받았고, 건물 내 세입자는 총 6명입니다. 현재 카카오뱅크·기업은행 계좌에 가압류가 완료된 상태이며 6월 23일 변론기일이 예정되어 있습니다.

이 사안의 핵심은 승소 이후 실질적 보증금 회수 전략입니다. 피고가 청구를 인정했으므로 변론기일에는 임대차 계약서, 보증금 지급 내역, 미반환 사실을 차분히 정리하여 진술하면 되고 혼자 출석해도 무방합니다. 소액임차인 최우선변제는 대항요건과 확정일자를 갖추었을 때 경매 시 선순위 근저당보다 우선하여 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리이므로, 서울시 기준 요건 충족 여부를 확인하시면 경매 시 유리하게 활용할 수 있습니다. 전세사기 특별법 피해자 지정은 임대인의 기망 정황, 다수 임차인 피해, 보증금 미반환 사정이 인정될 경우 신청할 수 있으며 인정되면 경·공매 우선매수권 등 지원이 가능합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면, 판결 확정 후 즉시 가압류를 본압류 및 추심명령으로 전환하여 묶인 계좌에서 회수를 진행하시기 바랍니다. 재산명시 신청 또는 재산조회를 통해 다른 계좌나 재산을 파악하고 추가 압류를 검토하시기 바랍니다. 이푸름 법률사무소에서는 보증금 반환청구, 강제집행 신청 및 전세사기 관련 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

오희재 변호사 · Answer

현재 피고는 청구취지 및 청구원인을 모두 인정하면서도 현재 지급불능 상태라고 주장하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 승소 여부보다는 판결 이후 실제로 보증금을 회수할 수 있는지에 있다고 보입니다.

피고가 청구를 인정하고 있는 이상 특별한 사정이 없다면 보증금 반환청구 자체는 인용될 가능성이 높아 보입니다. 다만 판결을 받는 것과 실제로 돈을 회수하는 것은 별개의 문제이므로, 현재 진행 중인 가압류와 향후 강제집행 절차가 더욱 중요해 보입니다.

이미 카카오뱅크 및 기업은행 계좌에 대한 가압류를 진행하신 점은 유리한 사정으로 보입니다. 판결이 확정되면 해당 가압류를 기초로 채권압류 및 추심명령 절차를 진행할 수 있으며, 실제 회수 여부는 계좌 잔액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 판결 확정 이후에는 재산명시 및 재산조회 절차를 통해 추가 재산을 확인하는 방법도 검토할 수 있습니다. 다만 이러한 절차는 일정 기간이 소요될 수 있으므로, 이미 파악된 재산이 있다면 신속하게 집행 절차를 진행하는 것이 중요해 보입니다.

한편 질문자님이 서울 지역 소액임차인 요건에 해당하고 대항력 등을 갖추고 있다면 최우선변제 대상이 될 가능성은 있어 보입니다. 다만 다가구주택의 경우 다른 임차인들의 권리관계, 선순위 근저당권, 경매대금 규모 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 권리분석이 필요해 보입니다.

또한 전세사기 특별법상 피해자 인정 여부는 임대인의 보증금 반환 경위, 다수 임차인 피해 발생 여부, 계약 체결 과정의 사정 등을 종합적으로 검토하여 판단하게 되므로 현재 기재된 내용만으로 단정하기는 어려워 보입니다.

현재 단계에서는 변론기일 자체보다는 판결 이후 강제집행 및 배당 가능성을 중심으로 대응 방향을 준비하시는 것이 중요해 보입니다.

정진열 변호사 · Answer

1. 변론기일 
피고가 청구취지와 원인을 모두 인정하는 답변서를 제출한 이상. 혼자 출석하셔도 절차상 문제는 없습니다
다만 피고가 향후 강제집행 단계에서 재산을 은닉하거나 이의를 제기할 가능성에 대비하여, 판결 확정 이후 집행 단계부터는 변호사 조력을 받으시는 것을 권합니다.
2. 판결 확정 후 집행 절차
(1) 가압류의 본압류 전환
판결이 확정되면 집행권원을 바탕으로 기존 가압류를 **채권압류 및 추심명령(또는 전부명령)**으로 전환합니다 가압류 결정문·송달증명원을 첨부하여 관할 법원에 신청하며, 인용되면 제3채무자(은행)에게 직접 추심하거나 채권을 이전받아 회수할 수 있습니다.
(2) 추가 은행 계좌 압류 — 재산명시·재산조회 활용
판결 확정 후 피고가 자발적으로 지급하지 않으면 재산명시 신청을 통해 피고에게 재산 목록 제출을 강제할 수 있고, 이에 응하지 않으면 감치 대상이 됩니다. 이후 재산조회 신청으로 금융감독원·건강보험공단 등을 통해 전 금융기관 계좌·부동산·차량 등을 일괄 조회할 수 있습니다. 판결 확정 즉시 재산명시 신청을 병행하는 것이 피고의 재산 은닉을 막는 가장 효과적인 수단입니다.
3. 소액임차인 최우선변제 해당 여부
서울특별시 기준으로 보증금 1억 6,500만 원 이하 임차인은 소액임차인에 해당하며, 경매 배당 시 최대 5,500만 원을 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(
다만 중요한 주의사항이 있습니다. 최우선변제는 경매 개시 결정 당시 해당 주택에 대항요건(전입신고+점유)을 갖추고 있어야 하며, 동일 건물 내 소액임차인이 여러 명인 경우 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 안분하여 배당받게 됩니다.

4. 전세사기 피해자
귀하의 경우 선순위 근저당 존재, 동일 건물 세입자 6명, 임대인의 지급불능 자인이라는 사정이 있어 요건 충족 가능성이 있으나, 임대인의 '기망 의도' 인정 여부가 핵심 쟁점입니다

도움이 필요하시면 문의주세요

이숭완 변호사 · Answer

승소 가능성은 높지만 실제 보증금 회수까지는 넘어야 할 단계가 많아, 지금 어떻게 움직이느냐가 결과를 크게 좌우하는 상황이라 많이 막막하고 불안하셨을 것으로 보입니다.

1. 핵심 판단
피고가 청구 원인을 모두 인정했으므로 승소 판결은 거의 확실합니다. 다만 6월 23일 변론기일에는 가능하면 변호사를 선임하는 것이 유리합니다. 피고가 지급불능을 주장하는 상황에서 판결 이후 집행 전략까지 연결해 대응해야 하기 때문입니다. 혼자 출석하더라도 판사가 화해 권고를 하는 경우 즉답을 피하고 검토 후 결정하겠다고 말하는 것이 안전합니다.

2. 판단 이유
판결 확정 후 현재 가압류된 계좌는 채권압류 및 추심명령 신청으로 본압류로 전환할 수 있습니다. 이 절차는 판결문을 집행권원으로 법원에 신청하면 되고, 비용은 크지 않습니다. 다만 계좌 잔액이 소액이거나 이미 비어 있을 가능성이 있어, 판결 확정 즉시 재산명시 신청이나 금융거래정보 조회를 통해 다른 계좌와 부동산 등 추가 재산을 파악하는 것이 중요합니다. 소액임차인 최우선변제 자격은 경매 개시 전 대항요건을 갖춘 경우 인정되므로, 현재 전입신고와 점유 유지 여부를 반드시 확인해두셔야 합니다.

3. 현실적 대응
전세사기 특별법상 피해자 지정은 임대인의 기망 의도, 다수 피해자 요건 등 여러 조건을 충족해야 하므로 현재 정보만으로는 단정하기 어렵습니다. 임대인의 계약 당시 행위, 다른 세입자들의 피해 현황, 경매 진행 여부 등 자료를 모아두면 판단에 도움이 됩니다. 지금 가장 시급한 것은 판결 확정 후 즉시 집행에 들어갈 수 있도록 준비하는 것이며, 이 부분은 구체적인 자료를 함께 보면 더 정확한 방향을 잡을 수 있습니다.

구체적인 사실관계와 자료를 함께 보면 보다 정확한 방향을 안내드릴 수 있으니, 필요하시면 편하게 문의주시기 바랍니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담 가능한 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득변호사입니다.
1. 핵심 요약
피고가 청구원인 전부를 인정하면 법원은 변론 없이도 판결할 수 있어(무변론판결) 승소 가능성은 높습니다. 다만 회수는 별개로, 판결 후 강제집행(가압류→압류·추심/전부, 재산조회)로 가야 합니다. 서울 소액임차인 기준은 보증금 1억6,500만 원 이하, 최우선변제 “일정액” 5,500만 원 이하입니다. 최우선변제는 담보권자뿐 아니라 확정일자 임차인보다도 우선할 수 있으나, 담보권 설정시점별 기준 적용이 달라질 수 있습니다.

2. 변호사 대동 및 출석 주의
6/23 기일에 혼자 출석하셔도 절차상 문제는 통상 없습니다. 불출석 시에도 제출서면 기재는 진술한 것으로 보고 진행될 수 있으나, 양측 불출석이 반복되면 소취하 간주 위험이 있어 1회는 출석을 권합니다. 준비물은 임대차계약서, 확정일자/전입 증빙, 가압류 결정·송달 자료 등 “사실 확인 서류” 위주로 정리하시면 됩니다.

3. 판결 확정 후 행동 지침
판결(집행권원)로 은행 등 제3채무자에 대해 채권압류 후 추심명령 또는 전부명령을 신청합니다. 가압류가 이미 있으면, 가압류 결정서 사본과 송달증명을 첨부해 본압류로 이전하는 방식으로 진행하는 것이 일반적입니다. 다른 은행까지 넓히려면 재산명시 후 재산조회(금융기관 조회 포함)를 신청할 수 있고, 다수 금융기관은 협회 등을 통해 일괄 조회도 가능합니다.

4. 전세사기 특별법 활용 가능성
특별법상 “전세사기피해자”는 법 제3조 요건을 갖춘 뒤 위원회 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인입니다. 신청은 시·도지사에게 신청서와 계약서·경매/공매 개시 서류·판결정본 등으로 하게 되어 있습니다.전세피해지원센터에 법률상담·금융/주거지원 연계를 신청할 수 있고, 일정 범위에서는 제3조 요건 해당 여부와 관계없이 상담 신청이 가능합니다.지원 내용으로는 우선매수 관련 특례 및 공공주택사업자 매입·우선공급 등이 규정돼 있습니다.

김연주 변호사 · Answer

현재 사안은 승소 가능성과 실제 회수 가능성을 나누어 보셔야 합니다. 상대방이 청구를 인정해도 판결 확정, 집행, 배당 단계에서 회수 전략을 별도로 세워야 합니다.

주택임대차보호법에 따라 확정일자와 대항요건을 갖춘 임차인은 우선변제권을 검토할 수 있고, 같은 법에 따라 소액임차인 최우선변제도 문제 됩니다. 다만 선순위 근저당, 다른 임차인 수, 실제 배당재원에 따라 회수액은 달라질 수 있습니다.

기일에는 임대차계약, 보증금 지급, 미반환 사실, 상대방의 인정 내용, 가압류 진행 상황을 차분히 정리해 진술하시면 됩니다. 판결 확정 후에는 가압류를 본압류와 추심명령으로 전환하고, 필요하면 재산명시, 재산조회, 추가 채권압류를 순차적으로 검토해야 합니다.

전세사기피해자 결정 가능성은 기망 정황, 다수 피해, 보증금 미반환 사유, 임대인의 지급불능 자료를 함께 봐야 합니다. 경매와 집행이 맞물린 사안이므로 상담을 통해 압류 순서와 특별법 신청 가능성을 점검하시기 바랍니다.

구체적 사안은 별도 상담을 통해 안내드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[형사전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임대차보증금 반환청구 민사소송 진행 중 회수 가능성 확보가 쟁점인 사안으로 판단되며, 별도로 임대인의 전세사기 형사 고소 가능성도 검토될 수 있는 단계로 보입니다.

2. 피고가 청구취지·원인을 모두 인정한 답변서를 제출한 이상 본안 승소 자체는 무리가 없어 보이나, 실질 회수는 별개 문제입니다. 다만 임대인이 다수 임차인에게 보증금 미반환 상태라면 사기·임대차사기 혐의 형사 고소가 회수 압박 수단이 될 수 있고, 이때 초기 진술과 자료 정리가 결과를 좌우합니다.

3. 임대인의 보증금 편취 고의가 인정될지는 계약 당시 재정상태 인식, 선순위 근저당 고지 여부, 다른 임차인들과의 계약 패턴 등에 따라 갈립니다. 단순 지급불능 항변으로 끝날지, 사기죄 입건으로 이어질지가 이 지점에서 분기될 수 있습니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 형사 사건은 초기 진술과 조사 대응 시점에 따라 결과 차이가 크게 나타나는 영역이므로, 보유 자료와 진행 경위를 정확히 검토받고 싶으시다면 상담 신청 주시기 바랍니다.