보증금 반환 문제와 경매 절차에 대한 궁금증

Question

보증금을 받지못해 임차등기걸고 지급명령 받아서 신용조회 후 부동산도 두개 있지만 (제가 살던 건물 포함3곳) 지금 제가 알기론 저 말고 4명이 (집주인 소유의 다른건물들) 보증금을 못 받는 상황입니다.집주인 계좌까지 압류했습니다 다른분도 하셨더라도요 그런데 계좌에 돈이 4000원...70만원...밖에 없습니다 .이제는 경매에 넘어가야하는 상황이 왔는데 
제가 살던 건물에 10세대가 삽니다 3세대 제외 월세로 살고 계신걸로 알고 있는데 월세가 들어오면 돈이 있을텐데 돈이 없더라고요 ㅠㅠ 세대 사람 만나서 물어봐도 되는걸까요? 관리비 어디로 내고 있는지,왜냐고 물어보면 경매 넘어갈 수도 있다고 말씀드려도 되는건가요? 세입자분들도 경매 넘어가면 피해를 볼 수 있나요?

집주인은 연락을 계속해서 받지 않는 상황입니다
부동상측 사람것도 받지 않는다고 합니다

경매로 넘어갔을때 지연이자도 같이 받을 수 있는걸까요? (배당금액이 남았을때)따로 또 소송해서 받아야하나요?

경매는 대략 기간은 어느정도 걸리고 비용은 대략 어느정도 들까요??

집주인한테 아무런 타격이 없는거같은데 뭘 해도 타격이 없을까요.....제 전재산입니다.....ㅠㅠㅠ

홍현필 변호사 · Answer

1. 타 세입자 면담 및 경매 시 피해 여부 
건물 내 다른 세입자들을 만나 월세 송금처를 확인하고 경매 위험을 공유하는 행동은 정당한 권리 행사입니다. 경매가 진행되면 월세 세입자들도 보증금 액수나 대항력 확정 시기에 따라 보증금을 전액 돌려받지 못하는 피해를 입을 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법에 따른 소액임차인 요건을 충족한다면 최우선변제권을 통해 일정 금액을 우선하여 보호받습니다.

2. 경매 절차에서의 지연이자 회수 
이미 확보한 지급명령 정본에는 원금과 지연이자가 명시되어 있으므로 별도의 소송을 다시 할 필요는 없습니다. 강제경매 신청 후 배당 시점까지 쌓인 지연이자를 포함하여 채권계산서를 법원에 제출하면 됩니다. 낙찰 대금에서 선순위 근저당이나 체납 세금 등을 제외하고 배당 금액이 남는다면 원금과 지연이자까지 한꺼번에 회수할 수 있습니다.

3. 강제경매의 기간 및 소요 비용 
부동산 강제경매는 신청 접수부터 매각 및 배당 완료까지 통상 10개월에서 1년 이상의 장기적인 시간이 소요됩니다. 법원에 초기에 납부해야 하는 경매 예납금은 부동산 감정평가비와 등록면허세 및 송달료 등으로 구성되며 약 200만 원에서 300만 원 내외의 비용이 발생합니다. 해당 비용은 선제적으로 부담하지만 경매 낙찰 대금에서 최우선 순위로 공제되어 환수되므로 전액 보전됩니다.

4. 채무자가 받게 되는 법적 타격 
채무자는 소유한 부동산들이 강제 매각되어 자산을 잃는 큰 타격을 입습니다. 이미 주거래 계좌들이 압류되어 금융 거래가 제한된 상태이며 법원에 채무불이행자명부등재를 신청하여 확정되면 신용불량자로 등록되어 모든 신용 활동이 차단됩니다. 만약 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 여러 세대의 보증금을 편취한 상황이라면 형사상 사기죄로 고소하여 구속 등 강력한 형사 처벌을 받게 할 수 있습니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

전재산이 묶인 상황에서 집주인과 연락조차 되지 않는다면 얼마나 막막하실지 충분히 이해합니다.

1. 결론

현 상황에서는 경매 신청을 통한 배당이 가장 현실적인 보증금 회수 방법이며, 다른 피해 임차인들과 공동 대응하는 것이 유리합니다. 지연이자는 별도 소송 없이 배당절차에서 함께 처리될 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토

가. 다른 세입자 접촉 가능 여부

다른 세입자분들께 사실 관계를 전달하는 것은 법적으로 금지되지 않습니다. 다만 집주인이 업무방해나 명예훼손을 주장할 여지가 있으니 사실만 차분히 전달해야 합니다. 월세 세입자들도 경매 진행 시 후순위일 경우 보증금 회수에 피해를 입을 수 있어 공동 대응이 오히려 도움이 될 수 있습니다.

나. 지연이자 수령 여부

지급명령에 이자율이 기재되어 있다면 별도 소송 없이 경매 배당 시 원금과 이자를 합산하여 배당받을 수 있습니다. 다만 배당금이 부족하면 그 범위 내에서만 수령 가능합니다.

다. 경매 절차

경매 신청부터 배당까지 통상 1년 내외 소요되며, 구체적인 비용은 상담을 통해 자세히 안내드릴 수 있습니다. 집주인 소유 부동산 3곳 모두 경매 대상이 될 수 있습니다.

라. 결론

다른 피해자들과 공동 대응하고 형사고소를 통한 압박도 병행할 수 있습니다. 중개사 과실이 있다면 중개사 및 중개협회를 상대로 손해배상 청구도 검토하시기 바랍니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

임차등기 설정 후 지급명령까지 받았고, 집주인 계좌를 압류했으나 잔액이 사실상 전무한 상황입니다. 집주인 소유 건물이 3곳이고 피해자가 의뢰인님 포함 5명 이상으로 파악됩니다. 전재산이 묶인 채 집주인과 연락조차 되지 않는 상황이 얼마나 막막하실지, 그 무게가 충분히 전해집니다.

[의견]

현 상황에서 경매 신청이 가장 현실적인 회수 수단이며, 몇 가지 쟁점을 함께 짚어 드립니다.

1. 다른 세입자 접촉 관련: 세입자분들께 월세 납부처나 경매 가능성을 알리는 것은 원칙적으로 법적으로 금지되지 않습니다. 다만 집주인이 이를 업무방해나 명예훼손으로 역주장할 여지가 있으니, 사실만 차분히 전달하는 것이 중요합니다. 다른 세입자 역시 경매가 진행되면 후순위일 경우 보증금 회수에 피해를 입을 수 있어, 공동 대응이 오히려 협력이 될 수 있습니다.

2. 경매 시 지연이자: 지급명령에 이자율이 기재되어 있다면, 배당 시 원금과 이자를 합산하여 배당받을 수 있습니다. 별도 소송 없이 경매 배당절차 안에서 처리됩니다. 단, 배당금이 부족하면 그 범위에서만 수령됩니다.

3. 비용과 기간: 로톡 규정상 비용 안내는 어려우나 상담 시 안내해 드릴 수 있고, 기간은 통상 경매 신청부터 배당까지 1년 내외가 소요됩니다.

집주인 명의 재산이 3곳 있다면 모두 경매 대상이 될 수 있어, 다른 피해자들과 공동으로 선순위를 확보하는 전략이 중요합니다. 관련 서류를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 임대인들 끼리 모임을 만들어서 공동으로 대응을 하셔야 유리합니다.
2. 임대차계약 당시 임대인이 보증금반환문제에 대해서 임차인을 기망한 증거자료를 토대로 형사고소하여 압박하는 방법,
3. 임대차목적물에 대한 강제경매를 신청하여 배당을 받는 등으로 보증금 중 일부라도 회수하는 방법이 있을 것입니다.
4. 이미 임대인을 상대로 지급명령을 신청하여 집행권원을 확보한 상황이므로 별도의 소송절차는 필요하지 않을 것입니다. 
5. 한편, 중개사의중개를 통하여 계약한 경우에는 중개사의 중개과실을 근거로 중개사와 중개협회를 상대로 손해배상을 청구하는 방법도 고려해 보아야 할 것입니다.