전세사기 후 경매개시결정, 고소 진행해야 할까요?

Question

안녕하세요 ! 집주인이 법인인 단독 주택에 21년 ~ 현재까지 전세로 거주하고 있습니다.
작년 말에 임대인 측에서 전세금 반환 능력이 없다는 것을 알게 되어,
바로 계약 종료 의사 밝히고 내용 증명까지 보낸 후 임차권 등기까지는 완료된 상황입니다.
세대원들과의 단체 형사 / 민사 고소에 참여하지 못하여 개인 형사 / 민사 고소를 생각 중이었는데,
( 현재 시점에서 계약 당시 실제 선순위 임차인들의 보증금 규모를 확인할 수 있는 방법이 있을까요? )
저번 주 건물 근저당 설정 은행에서 경매 신청을 하여 등기부 상 임의경매개시결정 내역이 추가되었습니다.
이 경우 어차피 임대인의 반환 능력이 없다면, 형사 / 민사 고소를 진행하는 것이 의미가 있을까요 ..?
피해자가 저희 건물 뿐만 아니라 몇 건물이 더 있지만, 어차피 반환 능력이 없는 임대인이라
서울시 최우선변제금액까지만 받고 나머지 포기하는 게 최선이 아닐까 생각이 듭니다 ..

유승윤 변호사 · Answer

임차권등기까지 완료한 상태에서 근저당 은행의 경매개시결정까지 들어와 보증금 회수 경로를 지금 확정해야 하는 상황입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 임대인에게 반환 능력이 없더라도 형사·민사 고소가 실익이 있는가.
둘째, 현재 시점에서 선순위 임차인의 보증금 규모를 어떻게 확인하는가.

첫 번째 쟁점인 고소 실익은 반환 능력 부재만으로 포기할 단계가 아닙니다. 계약 당시 선순위 보증금 규모나 채무 상태를 숨기고 계약을 체결한 정황이 있다면 사기죄 성립을 검토할 수 있습니다. 형사 고소는 전세사기피해자특별법상 피해자 결정 요건이 되어 각종 지원 제도를 활용하는 데 유리하며, 민사판결을 받아두면 향후 임대인 법인의 다른 재산 발견 시 강제집행 근거가 됩니다.

두 번째 쟁점인 선순위 보증금 확인은 경매 기록을 통해 가능합니다. 경매가 개시되면 현황조사보고서·매각물건명세서·배당요구 내역이 법원에 공개됩니다. 이해관계인 자격으로 법원 경매 기록을 열람·복사 신청하시면 선순위 임차인별 보증금과 확정일자를 파악할 수 있습니다.

지금 당장 배당요구 종기일을 확인하고 기한 내 배당요구를 접수하셔야 합니다. 현실적으로는 계약 당시 임대인이 선순위 채무를 고지하지 않은 정황을 담은 계약서와 등기부 이력을 즉시 정리해 두시기 바랍니다.

구체적인 계약 내용과 경위에 따라 고소 실익과 대응 방향이 달라질 수 있으므로, 로톡 채팅 상담을 통해 자료를 공유해 주시면 보다 정확한 조언을 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임의경매절차가 시작되었으므로 임차인으로서는 배당요구종기일까지 배당요구와 권리신고를 하도록 하시기 바랍니다.
2. 향후의 배당절차에서 배당표가 확정되면 배당받지 못하는 보증금이 결정되므로 그 때 임대법인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보하시기 바랍니다. 
3. 승소판결 확보 후에는 임대법인을 상대로 재산명시신청을 하여 드러나는 재산들 중에서 담보가치가 남아 있는 재산을 대상으로 강제집행을 진행하여 나머지 보증금 등을 회수해야 할 것입니다.
4. 한편, 임대법인과 대표자 등을 전세사기혐의로 형사고소하는 문제에 대해서는 다른 임차인들로부터 정보를 확보한 후에 진행하는 것이 나을 것으로 보입니다.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

전세보증금 반환 문제와 경매까지 진행되고 있어 많이 답답하실 것으로 생각됩니다.

✅1 형사고소와 보증금 회수는 별개입니다.
많은 분들이 형사고소를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하시지만, 형사고소의 목적은 임대인의 범죄 성립 여부를 판단하는 것입니다.

따라서 임대인에게 실제 재산이 없다면 형사고소가 곧바로 보증금 회수로 이어지지는 않습니다.

다만 계약 당시부터 반환 능력이 없었거나, 선순위 임차인·근저당 등을 숨기고 계약을 체결한 정황이 있다면 사기죄 성립 여부를 검토할 수 있습니다.

✅2 선순위 임차인 규모 확인
현재 시점에서는 임대차관계조사서, 배당요구 현황, 경매기록 열람 등을 통해 일부 확인이 가능합니다.

경매가 진행되면 법원 기록을 통해 배당관계와 선순위 권리관계를 보다 구체적으로 파악할 수 있습니다.

✅3 민사소송 실익
이미 임차권등기를 마쳤고, 임대인의 자력 부족이 명확하다면 단순 보증금 반환소송만으로는 실익이 크지 않을 수 있습니다.

다만 향후 임대인 명의 재산 발견 시 집행을 위한 집행권원 확보 목적은 있을 수 있습니다.

✅4 현재 가장 중요한 것
경매절차에서 배당요구 종기 확인 우선변제권 여부 확인 최우선변제금 적용 여부 확인이 우선입니다.

실제로는 형사고소보다 경매 배당절차 대응이 더 시급한 상황일 수 있습니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

김영진 변호사 · Answer

안녕하세요. 서울대학교 출신, 제44회 사법시험 합격 김영진 변호사입니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기까지 마쳤고, 은행의 임의경매개시결정까지 들어왔다면 매우 막막하실 수 있습니다. 다만 지금 단계에서도 민사·형사 대응의 실익은 따져볼 필요가 있습니다.

형사고소와 민사절차를 검토해 볼 여지는 있습니다. 다만 임대인에게 현재 변제능력이 없다는 사정만으로 곧바로 보증금 회수가 되는 것은 아니므로, 경매 배당 가능성과 형사책임 입증 가능성을 함께 봐야 합니다.

불리한 점은 근저당권자가 경매를 신청한 상황이라 배당순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다는 점입니다. 또한 형사고소도 단순히 돈을 못 돌려준 것만으로는 부족하고, 계약 당시 임대인이 선순위 보증금 규모나 변제능력을 속였다는 점이 필요합니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. 임차권등기를 완료했다면 이사를 하더라도 대항력·우선변제권 유지에 도움이 됩니다. 또한 계약 당시 이미 다수 임차인 보증금과 선순위 채무로 반환이 어려웠는데 이를 숨겼다면 전세사기 고소를 검토할 수 있습니다.

선순위 임차인 보증금 규모는 경매기록 열람, 배당요구 현황, 임대차현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 확인할 수 있습니다. 법원 경매계에서 사건기록 열람 가능 여부를 확인해 보시는 것이 좋습니다.

요약하면, 최우선변제금만 받고 포기할지 여부는 배당표와 선순위 권리를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 형사고소는 회수 수단이라기보다 임대인의 기망행위를 밝히는 절차이므로, 계약 당시 숨긴 선순위 채무와 보증금 규모를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

이 답변은 질문 내용만을 전제로 한 일반적인 법률 설명이며, 실제 대응 방향은 구체적인 자료 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

관련 자료를 가지고 저에게 연락 주시면 친절하게 검토해 드리겠습니다.

감사합니다.

이유림 변호사 · Answer

질문자님께서 이미 내용증명, 임차권등기까지 마치신 것은 현재 상황에서 가장 중요한 “권리 보전” 조치를 상당 부분 해두신 것으로 보입니다. 임의경매개시결정이 났다면, 이제는 ​경매절차에서 배당요구 종기까지 배당요구를 반드시 하셔야​ 실제로 배당을 받을 수 있는 길이 열립니다(법원에서도 임차인에게 “기한 내 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있다”는 취지로 통지하도록 운영됩니다).

선순위 임차인 보증금 규모는, 경매사건의 ​현황조사보고서·매각물건명세서·임차인들의 권리신고/배당요구 자료​에 임차인별 전입일, 확정일자, 보증금 등이 정리되어 드러나는 경우가 많습니다. 임차인은 경매기록 열람·복사를 통해 이런 자료를 확인할 수 있으니(사건번호 확인 후 법원에서 열람/복사 신청), “내가 후순위인지, 배당이 얼마나 가능한지”부터 숫자로 판단하시는 게 우선입니다.

형사·민사 고소(소송)가 “의미가 있느냐”는 질문에는, 임대인이 당장 무자력해 보이더라도 ​완전히 무의미하다고 보긴 어렵습니다.​ 민사는 판결을 통해 채권을 확정해 두면 향후 임대인(법인)의 다른 재산·채권이 확인될 때 집행을 시도할 근거가 되고, 형사는 기망 정황이 뚜렷할수록 수사 과정에서 자금흐름·관련자·다른 피해사실이 드러나 압박 및 합의·피해회복으로 이어지는 경우도 있습니다(다만 형사절차가 곧바로 보증금 회수를 보장하는 것은 아닙니다).

한편 질문자님이 서울 거주이시고 요건을 갖추셨다면, 일정 범위의 금액은 다른 담보권자보다 먼저 변제받는 구조가 적용될 수 있으니(소액 기준 및 최우선 범위), “최우선으로 얼마까지 가능한지”를 경매기록과 함께 바로 계산해 보셔야 합니다. 주결론적으로, 지금은 ‘고소 여부’보다 ​배당요구, 서류정리(전입·확정일자·임차권등기, 보증금, 점유/인도 계획)와 경매기록 확인​이 회수금액을 좌우합니다. 사안이 단독주택·법인임대인·다수 피해가 얽혀 있어 실무적으로 놓치기 쉬운 포인트가 많으니, 자료를 한 번에 정리해 전문가와 회수전략논의를 권합니다.

국진호 변호사 · Answer

민사/행정 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사입니다.
집주인의 전세금 반환 능력 부족으로 인해 걱정이 많으시겠습니다.
현재 의뢰인께서는 임대인의 반환 능력 부족으로 인해 형사/민사 고소의 실효성을 가장 우려하고 계신 상황으로 보입니다.
임대인이 전세금을 반환할 능력이 없다는 점은 민사 소송에서 중요한 요소가 될 수 있습니다.
형사 고소의 경우, 임대인의 사기나 횡령 등의 범죄 행위가 입증되어야 합니다.
민사 소송은 임대인의 재산을 대상으로 한 강제집행을 통해 전세금을 회수하는 절차입니다.
하지만 임대인의 재산이 없다면 실질적인 회수는 어려울 수 있습니다.
현재 임의경매가 진행 중이라면, 경매 절차를 통해 일부 변제를 받을 가능성이 있습니다.
계약 당시 선순위 임차인의 보증금 규모는 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
서울시 최우선변제금액을 받는 것이 현실적인 선택일 수 있습니다.
형사 고소의 실효성, 민사 소송의 가능성, 임대인의 재산 상태, 경매 절차의 진행 상황이 판단에 중요한 요소입니다.
상황이 복잡하니, 변호사와의 상담을 통해 구체적인 법적 조언을 받으시는 것이 좋겠습니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

정덕 변호사 · Answer

안녕하세요. 부동산·전세사기 사건을 다수 담당해 온 법무법인 게이트입니다.

먼저 임차권등기까지 마치신 점은 적절한 조치였습니다. 이는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지해 주기 때문입니다.

1) 선순위 임차인·우선변제권 규모 확인: 경매가 개시되면 해당 집행법원의 경매물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기일까지 접수된 채권자·임차인 목록(배당요구 내역)을 열람하시면 선순위 권리와 보증금 규모를 파악하실 수 있습니다. 또한 등기부등본의 근저당 설정 일자·채권최고액을 통해 은행 선순위 여부도 확인할 수 있습니다.

2) 배당 전략: 본인이 최우선변제권(소액임차인) 대상이라면 배당요구를 통해 일정액을 우선 배당받을 수 있습니다. 다만 설정일자·보증금 액수에 따라 최우선변제 한도가 다르고, 은행 근저당보다 대항력·확정일자가 앞선다면 일반 우선변제로 이상을 회수할 여지도 있습니다. 따라서 나머지를 포기하기 전에 본인의 대항력 구비 시점과 확정일자, 근저당 순위를 먼저 정확히 따져 보셔야 합니다.

3) 고소 실익: 배당으로 회수하지 못한 부분은 임대인(법인)을 상대로 보증금반환청구 등 민사적 청구가 가능하며, 또 처음부터 보증금을 돌려줄 의사·능력이 없었던 정황(이중임대·기존 채무 은폐 등)이 있다면 사기죄 형사고소도 실익이 있습니다. 단독으로 진행하셔도 무방합니다.

구체적인 회수 가능성과 전략은 등기부·계약서 등을 봐야 정확합니다. 저희 법무법인 게이트가 함께 검토해 드릴 수 있습니다. 저의 로톡 프로필을 방문하시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다. 언제든지 편하게 문의해 주세요.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

전세금 반환 능력이 없는 법인 임대인과 경매 개시 상황으로 인해 심려가 매우 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 임대인의 자력이 없더라도 전세사기 피해자 인정 및 실질적인 압박을 위해 형사 고소 및 민사 절차를 진행하시는 것이 유리하며 선순위 보증금 규모는 정해진 절차에 따라 확인하실 수 있습니다.

1. 선순위 임차인 보증금 규모 확인 방법
현재 임차권등기가 완료된 이해관계인이시므로 관할 주민센터에 방문하여 해당 건물의 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보 제공을 요청하시면 선순위 임차인들의 보증금 규모를 파악할 수 있습니다. 또한 경매가 개시되었으므로 향후 법원에 비치될 매각물건명세서를 통해서도 확인이 가능합니다.

2. 민사 소송 및 형사 고소의 의미
법인이 무자력 상태라도 민사 소송을 통해 판결문을 확보하는 것은 전세사기피해자특별법상 피해자 결정을 받거나 각종 구제 제도를 활용하기 위한 요건이 될 수 있습니다. 아울러 형사 고소는 법인 배후에 있는 실제 대표자를 처벌하여 합의를 압박하고 은닉 재산을 추적하는 의미가 있으므로 포기하기 이릅니다.

3. 최우선변제금 및 피해 최소화 방안
최우선변제금 수령 요건을 충족하는지 근저당 설정일 기준을 확인하는 것은 중요합니다. 다만 이에 만족하지 마시고 나머지 보증금에 대해서도 전세사기 특별법에 따른 피해자 구제 신청을 병행하시어 손실을 최소화하는 방안을 강구하셔야 합니다.

지금 상황에서는 관할 주민센터를 방문하여 선순위 임차인들의 확정일자 부여 현황을 발급받아 권리관계를 객관적으로 파악하는 것을 우선적으로 진행하세요.

어려운 전세사기 피해 상황이 최대한 유리하고 원만하게 잘 해결되기를 바라며, 구체적인 도움이 필요하시다면 부담 갖지 마시고 편하게 문의하시기 바랍니다.

조기현 변호사 · Answer

1. 선순위 임차인들의 실제 보증금 규모는 경매 법원의 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 가장 확실하게 확인할 수 있습니다. 경매가 개시되면 법원은 집행관을 보내 임차인 현황을 조사하고 배당요구를 통지합니다. 이후 배당요구 종기일이 지나면 모든 임차인의 보증금 액수와 대항력 유무가 취합된 매각물건명세서가 공개되므로 법원 경매정보 홈페이지에서 사건번호를 검색해 확인하시기 바랍니다.

2. 임대인의 반환 능력이 없더라도 형사 고소는 지체 없이 진행하시는 것이 좋습니다. 전세사기 사건에서 형사 고소는 단순히 돈을 받아내는 수단을 넘어 정부 지원을 받기 위한 필수 요건이 됩니다. 전세사기 피해자 특별법에 따른 저리 대환 대출, 우선매수권, LH 매입 임대 등의 지원 프로그램을 신청할 때 고소장 접수증이 있으면 피해자 결정 처분을 받는 데 매우 유리합니다. 또한 본격적인 수사가 시작되어 실형 위기에 처하면 임대인 측이 형량을 낮추기 위해 뒤늦게 합의금을 제시하며 일부 금액이라도 변제하는 경우가 실무적으로 빈번합니다.

3. 반면 민사 소송은 배당 규모를 파악한 뒤 신중히 결정하셔도 늦지 않습니다. 이미 임차권등기를 마쳤기 때문에 경매 절차에서 순위에 따라 배당을 받을 법적 지위는 이미 확보된 상태입니다. 경매 배당금으로 보증금 전액 회수가 불가능하고 법인 명의의 다른 재산이 전혀 없다면, 승소하더라도 집행 대상이 없어 소송 비용만 낭비될 수 있습니다. 따라서 민사는 경매 진행 추이를 지켜보시되, 형사 고소는 개인으로라도 즉시 착수하여 피해자로서의 권리와 정부 지원 자격을 확보하시는 것이 필요합니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

박재휘 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 해송 박재휘 변호사 입니다.

임차권등기까지 마친 상태에서 근저당권자의 임의경매개시결정이 들어왔다면, 우선은 경매절차에서 배당받을 권리를 정확히 확보하는 것이 가장 중요합니다. 형사·민사 고소는 별도 의미가 있을 수 있지만, 보증금 회수 가능성과는 구분해서 보셔야 합니다.

Ⅰ. 경매절차 대응
경매가 시작되면 배당요구 종기, 임차인 권리신고, 확정일자, 전입일, 점유 여부가 중요합니다. 임차권등기를 했더라도 배당요구 등 필요한 절차를 놓치면 불이익이 생길 수 있으므로 법원 경매기록을 계속 확인해야 합니다.

Ⅱ. 선순위 임차인 확인
계약 당시 실제 선순위 보증금 규모는 등기부만으로는 확인이 어렵습니다. 경매기록의 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 내역, 주민센터 확정일자 부여 현황 등을 통해 어느 정도 확인할 수 있습니다. 다만 개인정보 문제로 제한될 수 있습니다.

Ⅲ. 형사·민사 고소 의미
임대인에게 반환 능력이 없더라도 계약 당시 선순위 보증금, 채무, 반환 불능 상태를 숨겼다면 사기 고소를 검토할 수 있습니다. 형사절차는 처벌과 피해자 지위 확보에 의미가 있고, 민사소송은 판결을 받아 향후 재산 발견 시 강제집행할 수 있다는 의미가 있습니다.

Ⅳ. 대응 방향
최우선변제금만 받고 포기할지 여부는 예상 배당표를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 임대인의 다른 건물, 법인 재산, 대표자 책임, 사기 가능성까지 검토할 필요가 있습니다. 단체 고소에 늦게라도 합류하거나 개인 고소를 진행하는 방법도 가능합니다.

연락주시면 임대차계약서, 등기부, 임차권등기 자료를 바탕으로 경매 배당과 형사고소 실익을 자세히 상담드리겠습니다.

장휘일 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 장휘일 대표변호사입니다.

현재 사안은 단순한 보증금 미반환을 넘어, 계약 당시 반환 가능성과 선순위 부담을 속였는지까지 확인해야 하는 전세사기 의심 사안입니다.

임대인이 처음부터 보증금 반환 능력이나 선순위 임차보증금 규모를 숨겼다면 형법 사기죄가 문제될 수 있고, 보증금 반환청구는 민법 채무불이행 책임으로 검토됩니다.

이미 임차권등기를 마쳤다면 주택임대차보호법에 따른 권리보전은 진행된 상태입니다. 다만 경매가 개시된 이상 배당요구, 선순위 권리 확인, 최우선변제 가능액, 별도 민사소송과 형사고소의 실익을 함께 따져야 합니다.

반환 능력이 없다는 이유만으로 고소와 청구를 포기할 단계는 아닙니다. 계약 당시 자료, 등기부 변동, 임대인의 설명 내용을 정리해 상담에서 진행 여부를 빠르게 판단받으시기 바랍니다.

상담예약 주시면 바로 상담이 가능합니다.

이숭완 변호사 · Answer

안녕하세요, 이숭완 변호사입니다.

임차권등기까지 마쳤는데 경매가 진행되고 있어 보증금 회수 가능성과 추가 법적 조치의 실익 때문에 많이 불안하고 답답하셨을 것으로 보입니다.

1. 핵심 판단
형사·민사 절차를 무조건 포기할 상황은 아닙니다. 다만 현재 가장 중요한 것은 고소 여부보다 경매에서 실제로 얼마를 배당받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 임대인에게 재산이 전혀 없다면 민사판결만 받아도 회수가 어려울 수 있으나, 전세사기 정황이 있다면 형사고소는 별도로 검토할 가치가 있습니다.

2. 판단 이유
선순위 임차인 규모는 경매개시 후 법원 기록 열람이나 배당요구 현황 등을 통해 일부 확인이 가능합니다. 특히 계약 당시 이미 보증금 반환이 사실상 불가능한 상태였거나 다수 피해자가 발생한 구조라면 사기 성립 가능성을 검토할 수 있습니다. 반면 단순 채무불이행이라면 형사처벌까지 이어지지 않을 수 있어 계약 당시 상황 분석이 중요합니다.

3. 현실적 대응
우선 경매사건 기록을 확인해 예상 배당액과 선순위 권리관계를 파악하는 것이 가장 급합니다. 이후 임대차계약서, 등기부등본, 내용증명, 임차권등기결정문, 다른 피해자 존재 여부를 기준으로 형사고소 실익을 검토해 보시기 바랍니다. 최우선변제금만 받고 끝낼지 여부는 예상 배당액을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.

구체적인 사실관계와 자료를 함께 보면 보다 정확한 방향을 안내드릴 수 있으니, 필요하시면 편하게 문의주시기 바랍니다.

윤세진 변호사 · Answer

1. 고소 진행 여부
결론부터 말씀드리면, 경매개시결정이 났다고 해서 형사고소나 민사절차가 무의미해지는 것은 아닙니다. 경매는 현재 부동산에서 얼마나 배당받을 수 있는지를 정리하는 절차이고, 형사고소는 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 능력이나 의사 없이 계약을 체결했는지를 따지는 절차입니다.

2. 수사기관이 보는 부분
전세사기 사건에서는 단순히 돈을 못 돌려준 사정만으로 사기가 되는 것은 아니고, 계약 당시 이미 선순위 보증금이나 근저당이 과도했는지, 여러 건물에서 반복적으로 같은 문제가 있었는지, 임대인이 위험성을 알면서도 숨겼는지가 중요합니다. 법인 임대인의 경우 대표자나 실운영자의 관여 여부도 함께 보게 됩니다.

3. 선순위 임차인 확인 문제
계약 당시 선순위 임차인의 정확한 보증금 규모는 임차인이 혼자 확인하기 어려운 경우가 많습니다. 다만 확정일자 부여현황, 전입세대 관련 자료, 경매기록, 배당요구 내역 등을 통해 사후적으로 어느 정도 구조를 확인할 수 있습니다.

4. 현재 대응 방향
최우선변제금만 받고 포기할지 여부는 배당 가능액, 보증금 규모, 임대인의 다른 재산, 공동피해 규모를 본 뒤 판단해야 합니다. 지금은 임차권등기, 내용증명, 등기부, 계약서, 입금내역을 정리해 경매 배당 대응과 형사고소 가능성을 함께 검토받는 것이 안전합니다.

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임승빈 변호사 · Answer

[형사전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 법인 임대인을 상대로 한 전세금 미반환 사안에서 사기죄 성립 여부와 경매 배당 회수 가능성을 함께 검토해야 하는 단계로 판단됩니다.

2. 임대인의 변제 능력이 없다는 점만으로 형사 고소 실익이 없다고 보기는 어렵습니다. 계약 체결 당시 이미 선순위 채권·보증금 규모가 과다해 반환 의사·능력이 없었다는 점이 입증되면 사기죄로 의율 가능하고, 이는 추후 합의·구상·배당이의 등에서 지렛대가 될 수 있습니다.

3. 결국 계약 체결 시점의 임대인 재무 상태와 고지 내용, 선순위 임차보증금 규모를 어떻게 확보·소명하느냐에 따라 결과가 갈릴 수 있습니다. 선순위 보증금은 경매 진행 후 매각물건명세서·현황조사서를 통해 상당 부분 확인 가능합니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 형사 사건은 초기 진술과 조사 대응 시점에 따라 결과 차이가 크게 나타나는 영역이므로, 보유 자료와 진행 경위를 정확히 검토받고 싶으시다면 상담 신청 주시기 바랍니다.