가계약금 반환 가능 여부와 계약 조건 분석

Question

집을안본 상태에서 가계약금을 보냈고 계약전 집을 보고 나서 계약서를 쓰기로 했어요 근데 집을 보는 과정에서 세입자가 배관 누수가 있어 수리를 했고 온수를 하루도안 못썼고 업자가 재발 가능성이 많다고 했다는 말을 들었어요 
--매매계약 체결문자 
2. 매매금액:(628,000,000)육억이천팔백만원
3. 계약금:매매금액의10%
4. 계약금의 일부금:일천만원(10,000,000).( 2026월 05월29일 금일 지정계좌 입금하기로 한다.)
5. 본 계약 작성일은 협의하에“일주일“안에 진행하기로 하며, 계약서 작성시 계약금(매매대금의10%)의 잔금을 지급한다.
6. 잔금일: 2026년 12월20일( 계약서 작성시 확정한다)
7.현재 근저당 없으며 잔금일까지 권리변동 없기로 한다  
7-1  본건은 매수인 실 입주 계획으로 입주에 차질 없는 조건유지를 잔금일 까지 매도인 은 유지한다
7-2. 계약일현재 임차인 보증금 3억6천6백에 거주중에 있으며 (만기 2026년12월20일 계약갱신권사용함) 매도인은 임차인을 퇴거시켜주는 조건임
9.- 기타규정-
* 매도인은 받은 금액의 배액을 상환하고 해지 가능. 
* 매수인은 보낸 금액을 포기하고 해지 가능.
* 중개사의 과실없이 해지될 경우 중개보수 청구될수 있습니다.
* 계약금 중 일부금 의 효력은 본계약이 체결될 때까지 유효하다.
* 기타 추가적 사항은 본계약서 작성시 기재한다.
* 본 아파트 건물 노후화 진행으로 세대내 빌트인 제품을 현 상태로 인수 한다.(고장시수리비 청구불가함). 
* 단 난방배관,수도배관 등 중대한 하자 (누수)는 잔금일로부터 6개월까지 매 도인 하자담보 책임규정에 따른다.
* 상기 외 미기재 사항은 주택매매에 관한 법률 및 부동산관례. 민법에 따른다.      
* 매수인은 실거래 조건으로 매수함으로 본거래 물건의 하자가 없는 조건임
도와주세요

강대현 변호사 · Accepted Answer

안녕하십니까. 법무법인 도모의 강대현 변호사입니다.

부동산 매매 과정에서 큰 금액이 오가는 만큼, 입주 전 발견된 중대한 하자로 인해 마음고생이 많으실 것으로 생각됩니다.

[1] 계약 조건 위반 확인
현재 확보하신 문자 내역에는 '하자가 없는 조건'으로 매수한다는 특약이 명시되어 있습니다. 계약 체결 전 세입자를 통해 누수 사실과 재발 가능성을 확인하셨다면, 이는 질문자님께서 계약의 전제로 삼았던 '하자 없는 물건'이라는 조건에 정면으로 위배됩니다. 단순 변심이 아닌 목적물의 중대한 하자를 이유로 한 계약 체결 거절은 정당한 권리 행사로 볼 수 있습니다.

[2] 입증 자료의 확보
법적 대응의 핵심은 객관적인 증거입니다. 세입자의 진술, 배관 수리 이력, 그리고 현장 방문 시 업자로부터 들은 재발 가능성에 대한 소견 등을 즉시 기록하거나 증빙 자료로 확보해 두시기 바랍니다. 이러한 자료들은 향후 가계약금 반환을 청구할 때 매도인의 하자 담보 책임과 고지 의무 위반을 입증하는 결정적인 근거가 됩니다.

[3] 대응 전략 수립
매도인 측에서 계약 유지를 주장하며 반환을 거부할 경우, 감정적인 대응보다는 법률적 논리를 갖춘 내용증명 발송이 우선되어야 합니다. 계약이 성립되지 않은 상태임을 강조하고, 하자 조건 불충족으로 인한 계약 체결 거절의사를 명확히 하여 금원 반환을 압박해야 합니다. 사안의 성격에 따라 부당이득 반환 청구 소송 등 구체적인 단계별 전략이 필요합니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
강대현 변호사 올림.

윤관열 변호사 · Accepted Answer

질문 내용과 같이 이미 가계약금을 송금하고 문자로 매매조건, 계약금, 해제 조건 등이 상당 부분 구체적으로 정해져 있다면 법적으로는 가계약이라 하더라도 일정한 계약의 효력이 인정될 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 마음이 바뀌었다는 이유만으로는 가계약금을 당연히 돌려받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

다만 중요한 점은 질문자께서 집을 실제 확인하는 과정에서 배관 누수 이력과 온수 사용 불가 사실, 재발 가능성에 관한 이야기를 처음 알게 되었다는 부분입니다. 만약 이러한 사정이 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사항인데도 사전에 고지되지 않았거나, 매도인이 알고도 설명하지 않았다면 상황이 달라질 수 있습니다.

특히 문자 내용에도 "매수인은 실거주 조건으로 매수하며 물건에 하자가 없는 조건"이라는 취지의 문구가 포함되어 있고, 누수는 일반적인 생활상 불편을 넘어 중대한 하자로 평가될 가능성이 있으므로 누수의 존재와 재발 가능성이 어느 정도였는지가 중요합니다. 실제로 세입자 진술, 수리 내역서, 누수 공사 자료, 업자의 설명 등을 확보할 수 있다면 가계약 해제 및 가계약금 반환 주장에 도움이 될 수 있습니다.

현재 단계에서는 먼저 중개사와 매도인에게 누수 사실을 사전에 고지받지 못했고, 실거주 목적의 매수 결정에 중대한 영향을 미치는 사항이라는 점을 명확히 전달하는 것이 좋겠습니다.

유승윤 변호사 · Answer

1천만 원 가계약금을 보내고 집을 봤더니 배관 누수 재발 가능성이 높다는 업자 소견까지 나온 상황이라, 계약을 포기하고 돌려받을 수 있는지 확인이 필요합니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 가계약금 1천만 원을 돌려받을 수 있는가. 둘째, 중개사의 고지의무 위반이 인정되는가.

첫 번째 쟁점인 가계약금 반환 가능 여부는, 반환 청구가 가능합니다. 가계약 문자 조건에 "수도배관 등 중대한 하자(누수)는 잔금일로부터 6개월까지 매도인 하자담보 책임"이라는 특약이 있다는 것 자체가 누수가 계약의 중요 전제조건임을 뒷받침합니다. 질문자께서 중개사에게 "누수만 아니면 된다"고 조건을 밝혔음에도 사전 고지가 없었으므로 본계약 진행을 거절하고 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

두 번째 쟁점인 중개사 고지의무 위반은, 인정될 가능성이 있습니다. 수리 사실을 알면서도 사전에 고지하지 않았고, 이후 보낸 문자에 실제 업자 진술(분배기 미교체)과 다른 내용(분배기 교체)이 기재된 것은 공인중개사법상 설명의무 위반에 해당할 수 있습니다.

지금 당장 중개사에게 가계약금 반환을 내용증명으로 요청하셔야 합니다. 현실적으로는 업자의 재발 가능성 발언, 중개사 문자의 허위 기재 부분, 가계약 문자 전체를 캡처하여 보존하시기 바랍니다.

보유하고 계신 가계약 조건과 문자 기록을 바탕으로 구체적인 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

집을 보지 않은 상태에서 가계약금을 지급한 후 중대한 하자를 발견하게 되어 당혹스러우실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면, 특약 사항과 고지의무 위반을 근거로 가계약금 반환을 청구해 볼 수 있습니다.

1. 가계약의 성립과 해약금 조항
문자메시지로 매매대금과 잔금일, 계약 해지 시의 위약금 조항까지 구체적으로 특정되었으므로 법률상 매매계약이 성립된 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 따라서 원칙적으로 매수인의 단순 변심에 의한 파기는 가계약금 포기 사유에 해당합니다.

2. 무하자 조건 및 고지의무 위반을 통한 취소 주장
그러나 수신하신 문자 내용 중 하자가 없는 조건이라는 특약이 분명히 명시되어 있습니다. 과거 누수 수리 이력과 높은 재발 가능성은 매수인의 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사실이므로 이를 사전에 숨긴 것은 매도인과 중개사의 고지의무 위반에 해당합니다. 따라서 착오 및 기망, 특약 위반을 이유로 계약 취소와 가계약금 전액 반환을 강하게 주장하셔야 합니다.

지금 상황에서는 중개사와 매도인에게 특약 위반 및 고지의무 위반을 이유로 계약 무효와 가계약금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송하여 명확한 법적 증거를 남기는 것을 우선적으로 진행하세요.

사건이 원만하고 합리적으로 잘 해결되기를 바라며, 도움이 필요하시다면 부담 갖지 마시고 편하게 문의하시기 바랍니다.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

문의 주신 내용 잘 살펴보았습니다.

✅1 가계약이 성립한 것으로 보일 가능성이 있습니다.
질문 내용상 매매대금, 계약금, 잔금일, 임차인 퇴거 조건 등 주요 계약 조건이 문자로 상당 부분 합의되었고, 가계약금 1,000만원도 지급된 상태입니다.

따라서 단순 예약 단계가 아니라 매매계약이 성립되었다고 주장될 가능성이 있습니다.

✅2 다만 누수 사실은 중요한 변수입니다.
질문자님은 계약 전 집을 확인하기로 했는데, 실제 확인 과정에서 세입자로부터 누수 이력과 재발 가능성에 대한 이야기를 들은 것으로 보입니다.

만약 매도인이나 중개사가 해당 사실을 알고도 설명하지 않았거나, 중대한 하자를 고지하지 않았다면 계약 취소 또는 해제 사유가 될 여지가 있습니다.

✅3 반환 가능성은 하자 입증 여부에 달려 있습니다.
현재 계약 조건에도 "매수인은 실거주 조건으로 매수하며 물건의 하자가 없는 조건"이라는 문구와 누수 관련 조항이 포함되어 있습니다.

실제로 누수가 존재하거나 재발 위험이 상당한 중대한 하자라면 단순 변심과는 다른 문제로 평가될 수 있습니다.

다만 업자의 진술이나 세입자 말만으로는 부족할 수 있으므로 수리내역서, 누수공사 자료, 하자 관련 증거 확보가 중요합니다.

✅4 지금 해야 할 일
우선 문자, 녹취, 세입자 진술, 수리 이력 등을 확보하시고 계약 진행 거절 의사를 서둘러 통지하는 것이 좋습니다.

현재 사안은 가계약 포기 문제가 아니라 중대한 하자 미고지 여부가 핵심 쟁점으로 보입니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

조기현 변호사 · Answer

1. 질문자님은 가계약금 전액을 돌려받고 계약을 취소할 수 있는 정당한 권리가 있습니다. 보내주신 문자 내용 중 매수인은 실거래 조건으로 매수함으로 본거래 물건의 하자가 없는 조건임이라는 조항이 명시되어 있습니다. 그러나 현장 방문 결과 배관 누수로 세입자가 온수를 쓰지 못했고 업자로부터 재발 가능성이 높다는 진단까지 받은 상태이므로, 이는 계약의 전제 조건인 하자가 없는 조건 조항을 매도인이 충족하지 못한 명백한 계약 위반에 해당합니다.

2. 기타규정에 있는 매수인은 보낸 금액을 포기하고 해지 가능하다는 조항은 질문자님의 단순 변심일 때만 적용됩니다. 현재 상황은 질문자님의 일방적인 변심이 아니라 매매 목적물에 중대한 하자가 발견되어 계약 진행이 불가능해진 상태이므로 위 해약금 조항의 구속을 받지 않습니다. 또한 문자에 명시된 하자담보 책임 규정은 정상적으로 잔금을 치르고 입주한 이후에 발생하는 하자에 관한 것이므로, 계약서 작성 전 이미 발견된 중대 하자에 대해서는 계약 체결 자체를 거부하고 원상복구를 요구할 수 있습니다.

3. 매도인과 중개인에게 문자 내용과 누수 사실을 근거로 가계약금 반환을 요구하셔야 합니다. 세입자와 수리 업자의 증언을 토대로 하자가 없는 물건을 인도하기로 한 약정이 불이행되었음을 지적하고 계약서 작성을 진행할 수 없으니 일천만 원을 즉시 돌려달라는 의사를 법무법인 명의의 내용증명 형태로 전달하십시오. 중개사의 과실 없이 해지될 경우 중개보수가 청구될 수 있다는 조항 역시 매도인의 물건 하자 책임으로 고지가 된 것이므로 질문자님에게는 중개보수 지급 의무도 발생하지 않습니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

의뢰인님은 집을 보지 않은 상태에서 가계약금 1,000만 원을 송금하셨고, 이후 실제 집을 확인하는 과정에서 세입자로부터 배관 누수 수리 이력과 재발 가능성이 높다는 업자의 말을 전해 들으셨습니다. 아직 정식 계약서는 작성되지 않은 상황입니다. 실거주를 계획하고 큰 금액을 결정하셨는데, 입주 전부터 중대 하자 가능성이 제기된 상황은 매우 불안하실 것입니다.

[의견]

이 사안에서 가계약금 반환 가능성은 충분히 있습니다. 문자 내용을 보면, 계약금 일부금의 효력은 본계약 체결 전까지만 유효하다고 명시되어 있고, 본계약 체결 의무를 강제하는 조항은 없습니다. 또한 문자에는 "매수인은 실거래 조건으로 매수하므로 본 거래 물건의 하자가 없는 조건임"이라고 명시되어 있어, 하자 없는 상태가 계약의 전제 조건임을 확인할 수 있습니다. 누수 재발 가능성이 있는 배관 문제는 이 조건에 반할 여지가 있으며, 본계약 거절의 근거가 될 수 있습니다.

다만 결론은 누수 하자의 구체적 내용, 업자 발언의 입증 가능성, 매도인의 인식 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 업자 소견서, 수리 내역, 세입자 진술 등 관련 자료를 지금 바로 확보해 두시는 것이 중요합니다.

관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면, 가계약 문자에 하자 없는 조건임이 명시되어 있고 배관 누수 이력과 재발 가능성이 확인된 이상, 가계약금 반환을 주장할 수 있는 법적 근거가 있습니다.

질문 내용을 보면, 질문자님은 집을 보지 않은 상태에서 가계약금 1,000만 원을 송금하였고, 이후 집을 확인하는 과정에서 세입자로부터 배관 누수 수리 사실과 업자의 재발 가능성 언급을 처음 듣게 되었습니다. 가계약 문자에는 본계약서 작성 기한, 해약금 조항, 하자 없는 조건 문구 등이 포함되어 있으며 아직 본계약서는 작성되지 않은 상태입니다.

이 사안의 핵심은 배관 누수가 가계약 문자상 하자 없는 조건에 위배되는지 여부입니다. 가계약 문자에는 매수인이 하자 없는 조건으로 매수한다는 취지가 명시되어 있으므로, 본계약 체결 전 누수라는 중대한 하자가 확인된 경우 질문자님은 본계약 체결을 거절할 정당한 사유가 생긴 것으로 볼 수 있습니다. 해약금 조항은 매수인의 단순 변심에 적용되는 것이고, 하자 조건 불충족을 이유로 한 거절은 이와 다르게 평가될 가능성이 있습니다. 또한 판례는 본계약의 본질적 사항에 관한 합의가 완성되지 않은 가계약의 경우 본계약이 무산되면 일부금을 반환해야 한다고 보는 경향이 있습니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면, 세입자 진술, 업자 소견서, 누수 수리 내역 등 증거를 즉시 확보하시고, 매도인과 중개사에게 하자 조건 불충족을 이유로 한 본계약 체결 거절 의사와 가계약금 반환 요구를 내용증명으로 통지하시기 바랍니다. 상대방이 반환을 거부하면 민사소송으로 대응하실 수 있습니다. 이푸름 법률사무소에서는 내용증명 작성, 증거 정리 및 부동산 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

박재휘 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 해송 박재휘 변호사 입니다.

집을 보지 않은 상태에서 가계약금 1,000만 원을 지급했고, 이후 현장 확인 과정에서 배관 누수 및 재발 가능성 이야기를 들었다면 가계약금 반환 여부는 “계약이 이미 성립했는지”와 “누수 문제가 계약 전 고지되어야 할 중대한 하자인지”가 핵심입니다.

Ⅰ. 가계약 성립 여부
문자에 매매대금, 계약금, 잔금일, 임차인 퇴거 조건, 해제 규정까지 기재되어 있어 단순 예약금이 아니라 매매계약의 주요 내용이 상당 부분 확정된 것으로 볼 여지가 있습니다. 이 경우 매수인이 단순 변심으로 해지하면 일부금을 포기해야 한다는 주장이 나올 수 있습니다.

Ⅱ. 누수 하자 문제
다만 계약 전 집을 보고 최종 계약서를 작성하기로 한 상황에서, 세입자로부터 배관 누수와 재발 가능성까지 들었다면 이는 매수 결정에 중요한 사정입니다. 특히 문자에도 “중대한 하자, 누수”와 “하자가 없는 조건”이 기재되어 있어 매수인은 하자 없는 물건임을 전제로 가계약했다고 주장할 수 있습니다.

Ⅲ. 반환 주장 가능성
누수 사실이 사전에 고지되지 않았고, 실제 중대한 하자나 재발 가능성이 있다면 착오, 고지의무 위반, 계약 조건 불충족을 이유로 가계약금 반환을 요구할 여지가 있습니다. 다만 상대방은 잔금 후 6개월 하자담보 조항이 있으므로 계약 유지가 가능하다고 다툴 수 있습니다.

Ⅳ. 대응 방향
계약서 작성 전이라면 바로 누수 관련 자료, 세입자 진술, 수리내역, 업체 의견, 사진·영상 확보가 필요합니다. 이후 매도인과 중개사에게 누수 사실 확인 및 재발 가능성에 대한 자료 제공을 요구하고, 중대한 하자 확인 시 계약 진행 의사가 없으며 가계약금 반환을 요구한다는 내용을 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

연락주시면 문자 내용과 누수 자료를 바탕으로 가계약금 반환 가능성과 내용증명 작성 방향을 자세히 상담드리겠습니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다.

문자에 ​목적물 특정(정확한 동·호수/주소), 중도금 유무·액수·지급기일, 인도시기, 하자·시설 인수 범위 등​이 충분히 확정되지 않았던 경우(중요사항 합의 부족) 
“​집을 본 뒤 계약서를 쓰기로​ 했다”는 사정처럼, 당사자 의사가 ​‘현장 확인 후 최종 확정’​에 있었다는 사정(즉, 아직 최종 승낙 전 단계) 대
문자에 “​계약금 일부금의 효력은 본계약 체결 때까지 유효​”처럼, 1,000만 원을 ​본계약 성립 전까지만 유지되는 금원​으로 취급하는 취지가 강한 경우(증거금 해석 쪽으로 기울 수 있음)

반대로, 문자 내용이 사실상 ​매매계약의 골격을 이미 완성​했고, 당사자도 그에 이의 없이 진행했다면, ​가계약 성립 및 ‘포기/배액’ 약정​이 인정되어 매수인(질문자) 측이 일방 철회할 때 ​1,000만 원 몰취​로 정리될 위험이 있습니다. 
특히 질문에 적어주신 내용 중에는 매매대금, 계약금 10%, 잔금일, 임차인 현황 및 “매도인이 임차인을 퇴거시켜주는 조건”, “매수인 실입주”, “포기/배액” 등 비교적 많은 조건이 포함되어 있어(목적물이 특정되어 있다는 전제하에) 상대방이 ​유형​으로 주장할 가능성은 있습니다.

문자에 목적물(정확한 주소/동·호)과 당사자(매도인 특정)가 기재되어 있는지​가 1차 분기점입니다. (없으면 반환 쪽으로 유리해지는 경우가 많습니다.) 
“집을 보기 전 송금” 경위, “본계약은 집을 본 후”라는 대화, 누수/온수 관련 설명을 들은 경위(세입자 진술, 수리내역, 업자 소견)를 증거화해두시기 바랍니다.
상대방에게는 (i) ​본계약 전 단계였고​ (ii) 중대한 하자/입주 차질 우려로 ​본계약 진행이 어렵다​, (iii) 따라서 ​1,000만 원 반환​을 구한다는 취지로, 가급적 ​문자/내용증명 등 기록이 남는 방식​으로 통지하시는 것이 안전합니다.

장휘일 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 장휘일 대표변호사입니다.

계약서 작성 전이라도 매매대금, 목적물, 지급 조건이 문자로 특정되고 일부금이 오간 경우에는 단순 예약이 아니라 계약 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

민법에 따라 해약금 약정이 인정되면 이행 착수 전까지 매수인은 포기, 매도인은 배액 상환 방식의 해제가 문제됩니다. 다만 배관 누수와 재발 가능성은 민법의 하자담보책임 검토 사안입니다.

우선 문자 내용, 입금 내역, 누수 고지 시점, 중개사의 설명 자료, 수리 이력 확인이 필요합니다. 하자가 계약 체결 전 중요하게 고지됐는지에 따라 반환 청구, 계약 해제, 손해배상 주장이 달라질 수 있습니다.

가계약금 반환 가능성은 문구만으로 단정하기 어렵습니다. 추가 지급이나 계약서 작성 전 내용증명으로 해제 의사와 반환 근거를 정리해 대응하시기 바랍니다.

상담예약 주시면 바로 상담이 가능합니다.

배성권 변호사 · Answer

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

가계약금 반환 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다. 다만 누수 사실이 계약 전 고지되었는지, 실제 중대한 하자인지, 이미 가계약이 성립한 상태인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

질문 내용만으로는 단정하기 어렵고, 이런 사건은 문자 내용 전체와 계약서 초안을 함께 봐야 합니다. 계약서와 관련 자료를 보내주시면 검토 후 반환 가능성을 보다 정확하게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

김태정 변호사 · Answer

[대한민국 3대로펌 출신 변호사] 형사전문변호사 김태정 변호사입니다. 이 사안은 가계약금 반환 여부가 아니라, 문자 내용만으로 이미 매매계약이 성립했는지와 누수 문제가 계약 전 알게 된 중대한 하자인지가 핵심입니다.

매매대금, 계약금, 일부금, 본계약 작성일, 잔금일, 임차인 퇴거조건, 하자담보 문구까지 정해져 있어 상대방은 계약 성립 및 매수인 해제 시 1,000만원 포기 약정을 주장할 수 있습니다. 민법상 계약금은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 포기, 수령자는 배액상환으로 해제할 수 있습니다.

다만 질문자님은 집을 보지 않은 상태였고, 실제 확인 과정에서 기존 누수 수리 및 재발 가능성이라는 중요한 사정을 알게 된 것으로 보입니다. 민법상 매매 목적물에 하자가 있으면 담보책임 문제가 될 수 있고, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 제한될 수 있습니다.

✅ 집을 보기 전 송금한 점
✅ 누수 사실 고지 시점
✅ 업자의 재발 가능성 발언 증거
✅ 문자상 “본거래 물건의 하자가 없는 조건”
✅ 누수가 중대한 하자인지 여부
✅ 매도인이 이를 알고도 숨겼는지 여부

현재는 바로 포기 의사를 밝히기보다, “계약 전 현장 확인 과정에서 중대한 누수 하자 및 재발 가능성을 알게 되었으므로 본계약 체결 전제조건이 충족되지 않았다”는 취지로 반환 요청을 해야 합니다.

세입자 진술 확보
누수 수리내역·사진·업자 의견 확보
중개사와 통화는 녹취
문자로 가계약금 반환 요구

상대가 거부하면 민사상 부당이득반환 또는 계약금 반환청구를 검토해야 합니다. 단, “그냥 마음이 바뀌었다”는 표현은 불리하니 피해야 합니다. 더욱 상세하고 구체적인 상담답변이 필요하신 경우 직접 연락주시면 친절히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

김영호 변호사 · Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.

가계약금 반환 가능성이 상당히 높은 사안으로, 핵심 쟁점을 정리해 드립니다.

1. 이 계약의 법적 성격
문자 내용을 보면 본계약서 작성 전 일부금 1,000만 원을 먼저 보낸 구조입니다. 판례는 매매의 본질적 사항에 대한 확정적 합의 없이 일부금만 오간 경우 이를 가계약으로 보고, 본계약 체결이 무산되면 가계약금을 반환해야 한다고 봅니다.

2. 누수 하자와 계약 거절 근거
문자 특약에 "매수인은 실거래 조건으로 매수함으로 본 거래 물건의 하자가 없는 조건임"이라고 명시되어 있습니다. 세입자가 배관 누수 수리를 했고 업자가 재발 가능성을 언급한 사실은 이 조건에 정면으로 반합니다. 이는 본계약 체결을 거절할 정당한 사유가 됩니다.

3. 가계약금 반환 가능성
본계약이 체결되지 않은 이상 1,000만 원은 증거금 성격으로 반환되어야 합니다. 특약상 해약금 조항("매수인은 보낸 금액을 포기하고 해지 가능")이 있으나, 이는 매수인의 단순 변심 시 적용되는 것이고, 하자 조건 불충족으로 인한 거절은 이와 다르게 평가될 수 있습니다.

4. 대응방안
매도인이 반환을 거부할 경우 소액사건 소송으로 1,000만 원 반환 청구가 가능하고, 매도인이 먼저 계약 해제를 주장하며 금액을 보유하려 한다면 배액 상환 청구도 검토할 수 있습니다. 누수 관련 증거(업자 소견, 세입자 진술 등)를 지금 바로 확보해 두는 것이 중요합니다. 구체적인 전략은 상담을 통해 안내해 드리겠습니다.