강제집행정지 상태에서 임대인의 공사 진행, 법적 대응은?

Question

지난번에 상담드렸는데 1심  백화점건물인도소송에서 패소한 임차인8명입니다
그후 강제집행정지가 진행되서 강제집행정지상태에서 백화점이 저희매장 지하2층만빼고 에스컬레이터 완전철거 다른합으한매장 철거로 저희매장이  먼지와 그런걸로 완전쓰레기장처럼 변하고 있고 임차인1명은 지하1층매장쪽에서도 완전끝쪽에 위치해있는데 그매장에 가벽을 설치하고 공사진행후 다른 임차인에게 임대까지하려고하는것 같은데 가능한가요? 가능하다면 저희 임차인이 해야할 조치는  항소에서 승소하는길 밖에 없나요?

유승윤 변호사 · Answer

강제집행정지 결정이 인용된 상태에서 에스컬레이터가 철거되고 가벽까지 설치되어 제3자 임대까지 추진되고 있다면, 지금 즉각 법적 조치를 취하셔야 합니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 강제집행정지 상태에서 임대인의 공사 강행과 제3자 임대가 허용되는가. 둘째, 항소 외에 지금 당장 취할 수 있는 조치가 있는가.

첫 번째 쟁점인 공사 강행과 제3자 임대 허용 여부는, 허용되지 않습니다. 강제집행이 정지된 상태에서 임대인이 건물을 실질적으로 변경하거나 제3자에게 임대하는 것은 정지 결정의 취지에 반하는 현상 변경 행위에 해당하며, 법원에 방해금지 가처분을 신청하여 즉시 저지할 수 있습니다.

두 번째 쟁점인 즉각 취할 조치는 항소 외에도 있습니다. 방해금지 가처분 또는 점유보조자 배제 가처분을 항소 진행과 별도로 신청할 수 있으며, 인용 시 공사와 제3자 임대를 즉시 중단시킬 수 있습니다.

지금 당장 법원에 가처분 신청을 준비하셔야 합니다. 현실적으로는 에스컬레이터 철거 상황, 가벽 설치 현장, 매장 먼지·훼손 상태를 사진과 동영상으로 즉시 촬영하여 증거를 보존하시기 바랍니다.

초기 대응이 결과에 큰 영향을 미치는 사안인 만큼, 지금 바로 로톡 채팅으로 상담 주시면 단계별 전략을 함께 검토해 드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

1심 패소 후 강제집행정지 결정을 받았음에도 임대인의 무리한 공사로 영업에 극심한 피해를 입고 계시어 상심이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면, 강제집행정지는 해당 매장에 대한 명도 집행만을 막을 뿐 건물 전체의 공사를 막는 효력은 없으나 임차인의 영업을 방해하는 행위에 대해서는 별도의 법적 조치가 가능합니다.

1. 공사 진행 및 가벽 설치의 적법성
강제집행정지 결정은 질문자님들의 점유 공간에 대한 강제 퇴거를 임시로 막아주는 효력만 가집니다. 따라서 임대인이 합의된 다른 매장을 철거하거나 새로운 공간에 임차인을 들이는 행위 자체를 법적으로 막을 수는 없습니다. 다만, 공사로 인해 과도한 분진이 발생하거나 매장 주변에 가벽을 설치하여 정상적인 통행과 영업을 사실상 불가능하게 만드는 것은 임대인의 사용수익 의무 위반 및 불법적인 영업방해에 해당할 소지가 큽니다.

2. 항소심 승소 외의 법적 대응 방안
항소심에서 승소하여 점유 권리를 인정받는 것이 근본적인 해결책이 맞지만, 당장의 물리적 피해를 막기 위한 조치도 가능합니다. 수인한도를 넘는 방해 행위에 대해서는 법원에 공사중지가처분이나 방해물 철거 가처분을 신청하여 제지할 수 있으며, 이로 인해 발생한 구체적인 영업 손실에 대해서는 민사상 손해배상을 청구하는 방법도 고려할 수 있습니다.

지금 상황에서는 심각한 먼지 발생 상태와 가벽 설치로 인해 영업 통로가 차단된 현장을 매일 사진과 영상으로 명확히 채증해 두는 것을 우선적으로 진행하세요.

부당한 피해 없이 사건이 원만하게 잘 해결되기를 바라며, 도움이 필요하시다면 부담 갖지 마시고 편하게 문의하시기 바랍니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 강제집행정지 상태에서 임대인이 할 수 있는 것과 없는 것
강제집행정지는 명도집행을 멈추는 절차일 뿐, 임대인이 공사로 내쫓는 자력구제는 불허됩니다. 에스컬레이터·점포 철거로 인한 과도한 분진·소음, 출입을 막는 가벽 설치 등 점유를 방해하는 조치 반복 시 ‘사용·수익 방해’ 또는 ‘점유방해’로 다툴 수 있습니다.

📌 2. 임대인이 가벽 세우고 타인에게 임대하려는 경우
임대인이 임차인의 점유·영업 구역을 임의로 쪼개 가벽을 세우고 제3자에게 임대하는 것은 분쟁을 키우는 행위입니다. 이는 임차인의 출입 동선, 환기·소방, 영업 환경을 악화시켜 위법성 판단에 불리하며, 제3자 입주 시 되돌리기 어려우므로 신속한 대응이 중요합니다.

📌 3. 지금 바로 할 수 있는 실질적 대응
첫째, 사진·영상(날짜 보이게), 분진/소음, 매출 하락, 고객 민원, 공사 안내문 등 피해 증거를 즉시 확보하십시오. 둘째, 임대인에게 내용증명으로 공사 범위·안전조치·분진차단·출입 보장 및 가벽 설치 중단을 요구하고, 피해 지속 시 차임 감액·손해배상 및 방해금지 가처분 진행 의사를 명확히 하십시오. 셋째, 필요시 법원에 공사(가벽·출입방해) 금지 가처분을 검토하고, 상황에 따라 영업방해·손괴 등 형사절차 병행 여부도 판단하십시오. 항소 승소만이 아닌, “현재 피해를 멈추는 절차”를 병행해야 합니다.

📌 4. 상담 오시면 바로 체크해드릴 자료
임대차계약서, 1심 판결문·집행정지 결정문, 공사 공문/안내문, 매장 위치 도면, 피해 사진·영상만 준비하시면 가처분 가능성과 청구 방향(차임 감액·손해배상·원상회복)을 빠르게 안내해 드릴 수 있습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]

1심 건물인도소송에서 패소한 임차인 8명이 강제집행정지 결정을 받아 현재 집행이 정지된 상태입니다. 그런데 임대인 측이 그 상태에서 에스컬레이터를 철거하고 인접 매장을 허물어 의뢰인님들 매장이 먼지와 공사 소음으로 극심한 피해를 입고 있으며, 지하 1층 끝 매장에는 가벽까지 설치해 제3자에게 재임대를 시도하는 것으로 보입니다. 정상적인 영업조차 불가능한 상황에서 항소심까지 버텨야 하는 부담이 매우 크실 것입니다.

[의견]

강제집행정지 중 임대인의 이러한 행위는 법적으로 문제가 될 수 있고, 즉각적인 대응 수단이 있습니다.

첫째, 강제집행정지는 현 상태를 유지하는 취지인데, 임대인이 에스컬레이터를 철거하고 제3자에게 임대까지 진행한다면 이는 현상변경으로 향후 집행 자체를 형해화하는 행위입니다. 점유방해금지 가처분 신청을 통해 공사 중단과 제3자 임대 차단을 법원에 구할 수 있습니다.

둘째, 공사로 인한 영업 손해는 임대인에 대한 손해배상청구 근거가 될 수 있으므로, 지금 당장 피해 상황을 사진·영상으로 촘촘히 기록해 두셔야 합니다. 증거는 시간이 지날수록 희석됩니다.

셋째, 항소심 승소만이 유일한 길은 아닙니다. 가처분으로 공사를 막고, 손해배상 소송을 병행하는 전략을 함께 검토할 수 있습니다. 관련 자료를 지참해 상담 주시면 대응 방향을 함께 정리해 드리겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
강제집행정지는 강제퇴거만 막는 것으로, 임대인의 공사 자체를 금지하지는 않습니다. 그러나 공사로 인해 정상 영업이 불가능할 정도라면 임대인의 사용수익 제공의무 위반 및 영업방해에 해당하므로, 항소 외에도 가처분 신청 등 즉각적인 법적 조치가 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 강제집행정지 중 공사 진행의 적법성
강제집행정지는 집행관의 강제인도 집행만 멈춘 상태입니다. 임대인이 다른 구역에서 리모델링이나 철거 공사를 하는 것 자체가 당연히 금지되는 것은 아닙니다. 다만 그 공사가 현재 점유 중인 임차인의 영업권과 점유권을 실질적으로 침해한다면 별도의 법적 문제가 됩니다.

나. 현재 상황의 위법성 판단
에스컬레이터 완전 철거, 대규모 먼지 발생, 가벽 설치로 출입 동선 차단 등은 임차인의 사용수익권을 침해하는 행위입니다. 특히 쓰레기장처럼 변할 정도로 정상 영업이 불가능하다면 영업방해에 해당할 여지가 큽니다. 또한 가벽으로 구역을 막고 제3자에게 임대하려는 행위는 기존 임차인의 필수 공용부분 이용권을 침해하는 것으로 허용되기 어렵습니다.

다. 결론
항소만 기다릴 것이 아니라 즉시 대응하셔야 합니다. 첫째, 현장 상황을 사진과 영상으로 지속 확보하고 매출 감소 자료도 정리하세요. 둘째, 임대인에게 내용증명으로 공사 중단, 방진조치, 출입 동선 보장을 요구하세요. 셋째, 공사금지 또는 영업방해금지 가처분 신청을 검토하세요. 넷째, 구청에 건축, 비산먼지, 소방 피난동선 관련 민원을 제기하면 공사 방식 조정이 가능할 수 있습니다. 구체적인 대응 방안과 관련 상담을 통해 자세히 이야기 나누시길 권합니다.

권장안 변호사 · Answer

강제집행정지는 1심 판결의 “강제집행만” 멈춘 상태일 뿐, 임대인(백화점)이 임차인의 점포 사용·영업을 방해해도 된다는 뜻은 아닙니다.

공사·철거로 먼지/오염이 심해 정상 영업이 어렵거나, 에스컬레이터 철거·동선 변경, 가벽 설치로 출입·가시성·이용이 실질적으로 막히면 임대인의 사용·수익 제공의무 위반(민법 623) 및 방해행위로 다툴 수 있습니다. 가벽 설치 후 제3자에게 임대하려는 것도, 그 과정에서 기존 임차인의 점포 이용이나 필수 공용부분 이용을 침해하면 허용되기 어렵습니다.

조치는 항소만이 아니라 (1) 사진·영상·안내문·매출감소 등 증거확보, (2) 내용증명으로 방해 중단/방진·청소/출입동선 보장 요구, (3) 공사중지·방해금지(가벽 설치/출입방해 금지 등) 가처분 신청을 병행할 수 있습니다.

월세는 임의로 전면 중단하면 역공 위험이 있어 공탁 또는 이의유보 지급+차임감액/손해배상 청구를 검토하세요. 필요하면 구청(건축, 비산먼지, 폐기물, 소방·피난동선) 민원도 병행하면 공사 방식이 조정되는 경우가 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담을 받아보시길 추천드립니다.
도움이 필요하시면 언제든지 편하게 상담요청해주십시오.

서명기 변호사 · Answer

질문자님 사안처럼 건물인도소송 1심 패소 후 강제집행정지 결정을 받아 항소심이 진행 중인 경우에도, 임대인이 다른 구역에 대한 리모델링이나 철거 공사를 진행하는 것 자체가 당연히 금지되는 것은 아닙니다. 다만 그 공사로 인해 아직 점유 중인 임차인들의 영업이나 점유권이 실질적으로 침해된다면 별도의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 질문자님 말씀처럼 에스컬레이터 철거, 대규모 공사로 인한 심한 먼지와 소음, 가벽 설치 등으로 정상적인 영업이 불가능한 수준이라면 이는 임차인의 사용·수익권을 침해하는 행위 또는 영업방해에 해당할 여지가 있습니다. 또한 점유 중인 구역을 사실상 고립시키거나 다른 임차인에게 임대하려는 행위 역시 구체적인 상황에 따라 권리침해 여부가 문제될 수 있습니다.

따라서 항소심 결과만 기다릴 것이 아니라, 현재 공사 현황과 피해 상황을 사진·영상으로 지속적으로 확보하고, 영업손실이 발생하고 있다면 매출자료 등도 함께 정리해 두시는 것이 중요합니다. 이러한 자료는 향후 손해배상청구나 가처분 신청에서 중요한 증거가 될 수 있습니다.

아울러 공사로 인해 현재의 점유 상태와 영업이 현저하게 침해되고 있다면 공사금지가처분 또는 영업방해금지가처분을 검토해 볼 여지도 있으며, 임대인에게 내용증명을 보내 현재 발생하는 피해와 책임을 명확히 통지하는 방법도 고려할 수 있습니다.

결국 이 사건은 항소심 승소 여부와 별개로, 강제집행정지 상태에서 임대인이 현재 점유 중인 임차인들의 권리를 침해하고 있는지가 중요한 쟁점입니다. 현장 상황과 공사 범위를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 최대한 확보하여 항소심과 별도로 임시적 권리구제 절차를 함께 검토해 보시는 것이 바람직해 보입니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 강제집행정지 중임에도 무리한 철거 공사와 먼지로 인해 의뢰인들께서 겪고 계신 어려움에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 임대차, 손해배상 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 강제집행정지 중 임대인의 사실상 공사 진행 여부

강제집행정지는 법원 집행관에 의한 법적인 강제 퇴거를 막는 절차이므로, 임대인이 합의된 다른 구역에서 자체적인 공사를 하는 것 자체를 당장 막기는 어려울 수도 있습니다. 하지만 의뢰인의 매장 주변에 가벽을 치고 쓰레기장처럼 먼지를 방치하여 실질적으로 영업을 불가능하게 하는 행위는 불법적인 영업방해에 해당할 여지가 있는 것으로 보입니다.

2. 항소심 진행 외에 의뢰인이 취할 수 있는 대응 방법

항소심 승소만 무작정 기다리실 필요는 없다고 생각합니다. 우선 먼지가 심각한 현장과 가벽이 설치된 상황 등을 사진과 영상으로 꼼꼼히 채증하시어 손해배상을 청구할 준비를 하시는 것이 좋습니다. 또한, 수집된 증거를 바탕으로 임대인에게 내용증명을 발송하거나, 법원에 '공사금지가처분' 또는 '영업방해금지가처분'을 신청하여 즉각적으로 공사 진행을 제지하는 방안을 고려해 볼 수도 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.