담보물변경 신청, 토지로 가능한가요?

Question

약 2달 전, 구매대행 사기를 당해 상대방 가압류를 신청하고 담보제공명령을 받았습니다. 
사기를 당하는 과정에서 신용대출과 카드단기대출을 사용했고, 달마다 내야하는 대출이자와 생활비 때문에 하루에 12시간씩 공장에서 근무하고 있으며, 통장에는 현금이 전혀 남지 않는 상황입니다. 
당장 담보물 현금 약 300만원을 낼 처지가 되지 않아 담보물변경신청을 보증보험 100%로 요청하였고, 불허 되었습니다. 
현재 제가 가지고 있는 토지를 담보물로 요청가능한지 담당 변호사님에게 물어보니 안된다는 대답만 들었습니다. 
 담보물변경요청을 토지로 할 수 없는건지, 이유와 대안책이 있다면 알려주세요.
감사합니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 담보물변경이 원칙적으로 가능한지
가압류 사건에서 법원 공탁 담보를 이미 제출했더라도, 사정변경이 있다면 담보물변경신청 자체는 가능합니다. 다만 변경 여부는 법원이 상대방 보호 필요성과 회수 용이성 등을 종합해 재량으로 판단합니다. 100% 보증보험 신청이 불허되는 경우도 많습니다.

📌 2. 토지를 담보로 제출하기 어려운 이유
법원이 요구하는 담보는 현금공탁, 유가증권, 보증보험증권처럼 '지급보증위탁계약 문서 제출' 방식으로 한정됩니다. 토지(부동산)는 환가에 시간과 절차가 길고(감정, 경매, 우선순위 등), 가치 변동 및 신속한 회수 어려움으로 재판상 담보로 잘 받아주지 않습니다. 토지에 근저당 설정 방식은 당사자 간 약정이 있는 예외를 제외하고 법원이 쉽게 채택하지 않는 것이 실무입니다.

📌 3. 현실적인 대안
첫째, 담보액 감액(과다 산정 주장) 의견서를 내고 재신청하는 방법입니다. 둘째, 100% 보증보험 대신 '일부 현금 + 일부 보증보험' 혼합안을 제시하여 수용되는 경우도 있습니다. 셋째, 본인 자금 난항 시 가족 등 제3자가 대신 공탁하는 방법도 있습니다. 넷째, 보증보험 불허 사유가 서류 형식·조건 문제인지(법원 요구 요건 불충족) 점검 후 보완 제출하는 것입니다.

📌 4. 상담이 필요한 지점
담보 불허 사유는 결정문 문구, 사건 유형, 청구금액 대비 담보비율에 따라 전략이 달라집니다. 토지 담보 가능성을 단정하기보다, 담보액 조정, 보증보험 보완, 제3자 공탁 등 현실적 조합을 찾는 것이 안전합니다. 법률사무소 지헌 임대환 변호사가 결정문 및 사건기록 검토 후 가능성과 우선순위를 정리해 드리겠습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

한장헌 변호사 · Answer

가압류 담보는 현금 공탁이 원칙이지만, 법원은 사안에 따라 보증보험증권이나 기타 담보를 허용하기도 합니다. 다만 보증보험 100% 담보제공 신청이 이미 불허되었다면, 법원이 해당 사건의 위험성을 높게 본 것으로 추정됩니다.

이론적으로는 부동산을 담보로 제공하는 방법도 가능하지만, 토지의 가치 평가, 선순위 권리관계, 환가 가능성 등의 문제로 실무상 쉽게 인정되지 않는 경우가 많습니다. 특히 토지에 근저당권 등이 설정되어 있거나, 담보가치 산정이 복잡하면 법원이 선호하지 않을 수 있습니다.

현재로서는 토지의 등기부등본, 공시지가, 감정가액 등을 검토하여 부동산 담보제공이 가능한지 다시 확인해 볼 필요가 있습니다. 또한 담보액 감액 신청이나 보증보험과 현금 공탁을 병행하는 방식이 가능한지도 검토해 보시는 것이 좋습니다.

담당 변호사에게 단순히 "안 된다"는 답변만 듣기보다, 토지 담보가 불가능한 구체적 이유(가치 부족, 권리관계 문제, 법원 실무 등)를 확인해 보시길 권합니다. 그 이유에 따라 다른 담보 제공 방법을 찾을 수 있습니다.

더 상담 원하시면 연락주세요.