재개발 구역 계약서 변경 시 확정일자 필요 여부

Question

재개발 구역에 살고 있고, 곧 이사를 가야 하는 상황입니다. 집주인이 계약서를 새로 쓰자고 해서 쓴 상황입니다. 
기존 계약서와 다를 건 하나도 없고, 기존 계약서의 주소가 지번으로 되어 있어 도로명으로 바꾸기 위해 새로 쓰는 거라고 했습니다.
확정일자 (우선순위권)에 영향 없는 게 맞을까요?
임대아파트 관련해서 중요한 문제라 걱정이 듭니다.
만약 확정일자를 새로 받아야 하는 상황이라면 순위가 뒤로 밀리지 않을까 해서 작성합니다.

유승윤 변호사 · Answer

재개발 구역에서 집주인이 주소 정정 목적으로 계약서를 새로 쓰자고 한 상황에서, 기존 확정일자 효력이 유지되는지 여부는 보증금 보호와 직결되는 중요한 문제입니다.

이 사안의 쟁점은 하나입니다.
새 계약서 작성이 기존 확정일자 순위에 영향을 미치는가.

새 계약서 작성으로 인한 확정일자 순위 변동 여부는, 계약 내용이 동일하더라도 새 계약서에 확정일자를 다시 받으면 그 날짜가 새로운 기준일이 됩니다. 즉, 기존 확정일자의 우선변제권은 원칙적으로 소멸하고, 새로운 확정일자 시점부터 순위가 재산정됩니다. 주택임대차보호법상 확정일자는 계약서 원본 단위로 부여되므로, 새 계약서를 작성한 이상 새로 확정일자를 받아야 합니다.

다만 전입신고 상태가 유지되어 있고 새 계약서 작성 직후 바로 확정일자를 받는다면, 실질적인 순위 공백 기간을 최소화할 수 있습니다. 단, 이 기간 사이에 새로운 근저당이나 권리가 설정되면 순위에서 밀릴 위험이 있으므로, 확정일자 재취득 전 등기부등본을 다시 확인하시는 것을 권합니다.

현실적으로는 지금 즉시 주민센터 또는 등기소에서 새 계약서에 확정일자를 받으시고, 전입신고 유지 여부도 함께 점검하시기 바랍니다.

구체적인 계약 내용과 현재 등기 상태를 바탕으로 정확한 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

장두식 변호사 · Answer

임대차계약 내용을 그대로 두고 ​목적물 표시(주소)를 지번에서 도로명주소로 정정하기 위해 계약서를 다시 작성​하는 것만으로는, 통상 ​기존에 받아 둔 확정일자에 따른 우선변제권의 순위가 당연히 뒤로 밀린다고 보기는 어렵습니다​(확정일자는 임대차 존재의 공시가 아니라 사후 보증금 변경 방지 취지이므로, 진정한 계약서라면 목적물 표시의 일부 누락·상이만으로 효력이 부정되지 않는다는 취지).

다만 실무적으로는 ​(i) 종전 확정일자 있는 계약서를 반드시 보관​하여 그 “확정일자 받은 날”을 입증할 수 있어야 하고, ​(ii) 전입신고(주민등록) 주소가 실제 목적물과 명백히 불일치​하면 대항력·우선변제권 취득 시점이 늦어질 수 있으므로 주소 정합성 점검이 중요합니다. 또한,  ​보증금 증액, 목적물 변경(호실 변경 등), 실질적 신규계약​이면 순위 판단이 달라질 수 있습니다.

추연철 변호사 · Answer

임대차의 실질이 동일하고(보증금·차임·목적물·임대차기간 등 동일), 계약서를 주소 표기만 지번→도로명으로 정정하기 위해 다시 작성한 것이라면, 통상 종전 확정일자에 기초한 우선변제권의 ‘순위(기준시점)’가 그대로 유지될 가능성이 높습니다. 대법원은 임대차계약서를 다시 작성하거나 종전 계약서가 폐기·멸실된 사정만으로 우선변제권이 소멸하지는 않는다고 보았습니다. 다만, “새 계약”으로 보일 정도의 실질 변경(특히 보증금 증액 등)이 있으면 그 변경분에 대해서는 새 확정일자가 필요할 수 있습니다.

추연철 변호사

부동산/형사 전문 추연철 변호사입니다. 사시 출신. 의뢰인과 직접 상담 소통합니다. 13년 경력의 다양한 해결 사례가 있습니다. 당신의 고민을 경청하고 함께 해결해 나가겠습니다.

16일 전 작성됨