부동산 임대차 계약 무효 시 원금 회수 및 손해배상 청구 방법

Question

2026년 2-3월경 보증금 천만원에 월세 120만원으로 용산구 용문동에서 공제증서를 끼고 임대차계약을 체결했습니다. 이후 철거와 바닥공사를 마치고 사업자등록을 하고 현재 국가지원사업으로 인테리어를 진행하려하니 사업자등록이 나오지 않을 뿐더러 계약한 공동토지주 분중 한분(B라고 하겠습니다)이 자신은 몰랐던 계약이고 이런 계약을 체결 못하겠다하여 인테리어관련 사업이 멈춘 상태입니다. 해당 계약은 공동토지주중 한분(A라고 하겠습니다)만 오셔서 계약한 데다가 위임장도 없이 B의 남편분이 전화상 승인한터라 계약자체가 무효로 보입니다. 이에 대해 보증금과 월세에 대해 반환을 요청하니 대답만 지연하면서 돈을 주고 있지않습니다. 한주더 기다려 보려하지만 마일 다음주도 돈이 들어오지 않을경우 손배소를 내려하는데 이경우 어떤 대비가 필요할까요?

유승윤 변호사 · Answer

2026년 2~3월 보증금 1,000만 원과 월세 120만 원을 납부하셨는데, 공동토지주 B의 동의 없이 체결된 계약으로 사업 자체가 멈춘 상황이니 지금 바로 법적 대응에 나서셔야 합니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 계약이 무효로 인정될 수 있는가.
둘째, 보증금·월세 전액과 손해배상을 청구할 수 있는가.

첫 번째 쟁점인 계약 무효 여부는 공동토지주 B의 위임 없이 체결된 계약이라는 점에서 무권대리 법리가 적용될 가능성이 높습니다. 민법상 공동소유 부동산의 임대차는 공유자 전원의 동의가 필요하며, 전화상 구두 승인만으로는 유효한 위임장 역할을 하기 어렵습니다. B가 계약 자체를 부인하고 있다면 무효 주장의 법적 근거가 상당히 강합니다.

두 번째 쟁점인 손해배상 청구 범위는 단순 보증금·월세 반환에 더해, 계약을 믿고 진행한 철거 공사비·바닥공사비·인테리어 지연 손해까지 포함할 수 있습니다. A를 상대로 채무불이행 또는 불법행위 손해배상 청구 소송을 제기하면 이 부분도 함께 다툴 수 있습니다.

다음 주까지도 반환이 없다면 즉시 내용증명을 발송하고 민사소송을 준비하셔야 합니다. 현실적으로는 계약서 원본, 철거·공사 관련 영수증, A와의 통화 기록·문자, 공제증서 사본을 지금 바로 정리해 두시기 바랍니다.

보유하신 계약서와 공사 관련 자료를 검토해 청구 범위와 소송 전략을 구체적으로 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차목적물의 공유자들 중에서 B로부터 임대차계약을 인정하지 못한다는 내용에 대한 증거자료부터 확보하시기 바랍니다.
2. 그런 후에 A와 중개사에게 그러한 증거자료를 토대로 계약해제를 통지하면서 향후 보증금반환청구와 손해배상청구소송 등 법적절차를 진행하겠다고 고지하시기 바랍니다. 물론, 중개사에게도(중개협회 포함) 구체적인 사정에 따라서는 B의 남편에게도 손해배상청구를 하겠다고 고지하시기 바랍니다.
3. 그럼에도 불구하고 A와 중개사가 본건문제를 해결하지 못할 경우에는 어쩔 수 없이 A, B의 남편, 중개사와 중개협회를 상대로 보증금반환청구소송과 손해배상청구소송을 제기하여 해결해야 할 것으로 보입니다. 사전에 임대차목적물에 대한 가압류절차도 병행하는 것이 유리할 것입니다.
4. 한편, A가 임대차계약서에 B의 명의를 마음대로 기재하여 계약서를 작성한 것이라면, 사문서위조 및 위조사문서행사혐의가 인정될 수 있을 것이므로 형사고소하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다. 
5. 문자나 카톡을 통하여 이러한 법적절차를 예고함으로써 상대방측을 압박해 보시기 바랍니다.

문탑승 변호사 · Answer

1. 우선 계약의 효력이 현재 당연무효(즉, 계약 자체상 하자로 인하여 그 효력을 인정하기 어려운 경우)인지 해지, 또는 취소하여 계약을 무로 돌려야 할 지 확정이 되어야 할 것 같습니다. 
2. 공동임대인 중 일부의 행위일지라도 일부의 지분이 과반수를 넘을 경우 그 공유 부동산의 관리권한은 다수 지분권자에게 있기에 A의 지분이 과반수 지분일 경우 계약 자체가 무효라고 보기 어렵고, 상대방의 귀책 사유 내지 취소사유를 들어 계약을 미래를 향해 소멸시켜야 하는 경우로 볼 수 있습니다. 
3. B의 배우자의 동의 역시 단순히 구두로 동의하였다고 할 지라도 계약서에 연명으로 되어 있는지 혹은 A만 기재가 되어 있는지 확인한 후 계약을 해소할 수 있는지 판단하여야 할 것입니다. 그 외 B의 배우자에게 외부적으로 B 를 대리할 권한이 있는 것과 같이 믿을 수 있는 상태였는지도 판단의 한 요소가 될 것입니다. 
4. 다만 질문 중 사업자 등록이 안되는 사유가 질문자님 특에 있다면, 그 이유를 들어 해지를 하기는 어려울 것으로 사료되며, 반대로 이유가 상대방 측의 위와 같은 문제로 말미암아 발생하였다면, 이 역시 귀책사유로 삼아 해지 가능할 것으로 보입니다. 
5. 해지 등을 할 경우 부당이득반환으로 보증금을 반환받을 수 있으나, 월세의 경우 부당이득이 아닌 손해배상항목으로 보이며, 그 외 그 간 투입된 인테리어 공사비 등에 대해 손해배상으로 구할 수 있을 것으로 보입니다. 
6. 다만 이행이익, 즉 사업 계옥을 통해 향후 예상하던 수익의 경우 신규 사업이며, 그 기준이 될 소득 관련 자료가 없다면 이를 별도로 청구하기는 어려울 것으로 보입니다. 
7. 한편 위와 같은 계약의 소멸 사유에 대해 중개인의 행위에 고의 과실이 있다고 판명될 경우 위 상대방에 대한 청구와 별도 또는 함께 손해배상을 구할 수 있고, 공제증서의 공제자에 대해 그 공제사고 발생을 이유로 공제금 청구를 할 수 있을 것입니다.

박도민 변호사 · Answer

해당 사실관계를 정리하여 내용증명 발송 등 절차 진행이 필요해보이는 사안으로 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 내용 확인 등을 통해 대응방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다, 감사합니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

공동토지주 문제로 사업 진행에 차질이 생겨 마음고생이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 공유지분 비율에 따라 계약의 유효성이 달라질 수 있으며, 무효일 경우 임대인 A와 중개사를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.

1. 공유지분 확인 및 계약의 유효성 검토
부동산의 임대차는 관리행위에 해당하여 공유지분의 과반수로 결정합니다. 만약 계약한 A의 지분이 50퍼센트를 초과한다면 B의 동의나 위임장이 없더라도 계약은 유효합니다. 이 경우 B는 일방적으로 파기를 주장할 수 없으므로 등기부등본을 통해 A의 정확한 지분을 먼저 확인하셔야 합니다.

2. 계약 무효 시 보증금 반환 및 손해배상 청구
A의 지분이 절반 이하라면 해당 계약은 과반수를 넘지 못해 무효가 됩니다. 이 경우 A를 상대로 보증금과 기납부한 월세 반환은 물론, 철거 및 바닥 공사 비용, 국가지원사업 지연으로 인한 손해배상을 모두 청구할 수 있습니다.

3. 공인중개사에 대한 책임 추궁
공제증서를 교부한 중개사는 공동소유자의 위임장 등 계약 대리권을 명확히 확인할 의무가 있습니다. 이를 통화만으로 안일하게 처리해 문제가 발생했다면 중개사법 위반이므로, 중개사와 한국공인중개사협회를 상대로도 손해배상을 함께 청구하여 피해액을 안전하게 보전받을 수 있습니다.

지금 상황에서는 등기부등본으로 지분을 확인한 뒤, A와 공인중개사를 상대로 보증금 반환 및 공사 비용 등에 대한 손해배상을 청구하는 내용증명을 발송하는 것이 가장 우선적으로 해야 할 행동입니다.

억울한 피해가 온전히 회복되어 사업이 정상화되기를 바라며, 구체적인 내용증명 발송이나 소송 준비에 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 1천만 원의 보증금과 120만 원의 월세로 임대차계약을 체결하고 공사를 진행하였으나 다른 공유자의 동의 누락으로 계약이 무효가 된 상황입니다.
■ 지급한 보증금과 월세 반환이 지연되고 있어 손해배상 청구 소송을 위한 대비책을 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 공동명의 상가의 임대차 계약은 과반수 지분권자의 동의가 필수적이므로 적법한 대리권 없는 계약은 무효를 주장하여 보증금 및 월세 전액에 대한 부당이득반환 청구가 가능합니다. 상대방의 재산 은닉을 막기 위해 소송 제기 전 임대인의 계좌나 부동산에 가압류 등 보전처분을 진행하시기 바랍니다.
■ 의뢰인님이 미처 생각하지 못하신 주요 쟁점으로 공인중개사 및 공제조합을 상대로 한 공동 불법행위 손해배상 청구가 있습니다. 공제증서를 교부한 중개사가 다른 공유자의 위임장이나 인감증명서를 확인하지 않은 것은 명백한 주의의무 위반이므로 임대인과 중개사를 공동 피고로 묶어 기투입된 공사 비용 등 확대된 손해까지 배상받는 것이 중요한 해결 방안입니다.
■ 소송에 돌입하기 전 변호사 명의의 내용증명을 발송하여 강력한 법적 조치를 예고함으로써 상대방과 중개사를 심리적으로 압박하여 자발적인 반환과 배상을 유도하는 과정이 선행되어야 합니다.
■ 얽혀있는 이해관계자들의 과실 비율을 산정하고 기투입된 공사 대금의 손해액을 법리적으로 객관성 있게 입증해야 하므로 변호사의 조력을 받아 권리를 구제받는 것이 선임의 실익입니다. 질문에 적지 못한 구체적인 지분 관계 등 추가적인 쟁점이 더 있을 것으로 사료되므로 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받으시길 권유합니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

이지은 변호사 · Answer

안녕하세요. 부동산•금융 전문 이지은 변호사입니다.

공제증서까지 확인하고 임대차계약을 체결했는데, 뒤늦게 공동소유자 동의 문제로 사업 진행이 멈춘 상황이라면 손해가 커질 수 있어 매우 답답하실 수 있습니다.

보증금, 지급한 월세, 공사비 등 손해배상청구를 검토해 볼 가능성이 있습니다. 다만 핵심은 해당 임대차계약이 공동소유자 전원의 적법한 동의 없이 체결되었는지, 그리고 임대인 측 또는 중개인의 설명·확인 의무 위반이 있었는지입니다.

불리한 점은 공동토지주 A가 실제 소유자 중 1인이고, B의 남편이 전화로 승인했다는 사정이 있다면 상대방이 “묵시적 동의가 있었다”고 주장할 수 있다는 점입니다. 또한 인테리어 중단 손해나 지원사업 지연 손해는 실제 발생액과 인과관계를 자료로 입증해야 합니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. B의 위임장이나 명확한 대리권 확인 없이 계약이 진행되었고, B가 계약 체결을 부인하고 있다면 계약의 효력 자체를 다투거나, 적어도 임대인 측의 책임을 주장해 볼 여지가 있습니다. 공제증서를 발급한 중개업자가 공동소유자 동의 여부를 제대로 확인하지 않았다면 중개사 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

지금은 임대차계약서, 등기부등본, 공제증서, 보증금·월세 송금내역, 철거·바닥공사 비용, 사업자등록 반려 또는 지연 자료, B의 계약 부인 내용, 중개인과의 대화내용을 정리하는 것이 좋습니다. 반환 요구는 문자보다 내용증명으로 기한을 정해 보내는 것이 필요합니다.

요약하면, 공동소유자 동의 없이 체결된 계약이라면 보증금 반환과 손해배상을 다퉈볼 수 있습니다. 핵심은 대리권 부존재, 중개인 확인 의무 위반, 실제 손해자료입니다.

사건의 유불리와 대응 방향은 구체적인 자료를 함께 검토할 때 더 명확해집니다.

문자·녹취·계약서·송금내역 등 관련 자료를 정리해 연락주시면 친절하게 도와드리겠습니다.

감사합니다.

이숭완 변호사 · Answer

안녕하세요, 이숭완 변호사입니다.

계약이 무효일 가능성까지 제기된 상황에서 보증금과 월세를 돌려받지 못하고 사업 진행도 막혀 있어 많이 답답하고 불안하셨을 것으로 보입니다.

1. 핵심 판단
결론적으로 계약이 당연히 무효라고 단정하기는 어렵지만, 임대인 측이 적법한 권한 없이 계약을 체결했다면 보증금과 지급한 월세의 반환을 청구할 가능성이 있습니다. 특히 공동소유 부동산인데 일부 소유자만 계약에 참여했고 적법한 위임 여부가 불분명하다면 임대인 측 책임이 문제될 수 있습니다. 손해배상도 가능하나 원금 회수가 우선입니다.

2. 판단 이유
결론적으로 핵심은 계약 체결 권한과 신뢰 유발 여부입니다. 공동소유 부동산의 임대에 필요한 권한이 없었는데도 계약을 체결했고 그 결과 사업자등록이나 영업 진행이 불가능해졌다면 계약금, 보증금, 월세뿐 아니라 일부 손해도 검토할 수 있습니다. 다만 인테리어 준비비, 철거비 등은 실제 지출과 임대인 측 책임의 인과관계를 입증해야 인정 가능성이 높아집니다.

3. 현실적 대응
결론적으로 반환청구와 재산보전 여부를 먼저 검토하시는 것이 중요합니다. 임대차계약서, 공제증서, 입금내역, 공동소유 사실이 확인되는 등기부, 사업자등록 관련 자료를 확보해 두시기 바랍니다. 상대방이 계속 지급을 미루고 있다면 보증금과 월세 반환청구를 우선 검토하고, 필요시 가압류 가능성까지 함께 상담받아 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다.

구체적인 사실관계와 자료를 함께 보면 보다 정확한 방향을 안내드릴 수 있으니, 필요하시면 편하게 문의주시기 바랍니다.

박영재 변호사 · Answer

다음 주에도 돈이 안 들어오면 바로 준비할 것
1. 증거모으기
계약서, 공제증서, 입금내역, 공사비·철거비·인테리어 계약서/영수증
A·B와의 통화녹음, 문자/카톡
사업자등록 불가/반려 안내, 공사 중단 사유 자료, 현장사진

​2. 내용증명으로 공식 통보하기​전화로만 재촉하면 시간을 끌기 쉽습니다.

3. ​소송에서 다툴 포인트를 미리 대비​상대가 “점유했으니 월세는 못 돌려준다”고 할 수 있어, ​실제로 영업을 못 했고 실익이 없었다​는 자료를 만들어 두시는 게 좋습니다. 또한 열쇠 반납/점유 종료 시점도 분명히 해두시는 편이 안전합니다.

이 사건은 “공동소유자 문제 + 계약 효력 + 반환금 계산 + 상대선택”이 얽혀서, 처음 단추를 잘못 끼우면 시간이 크게 늘어날 수 있습니다. 상담예약 해주시면, 가지고 계신 계약서/입금내역/대화자료를 바탕으로 ​내용증명 초안, 반환금 범위 정리, 소송에서 유리한 주장 포인트와 필요한 증거​를 질문자분 상황에 맞춰 더 자세히 안내해 드리겠습니다.

채민수 변호사 · Answer

안녕하세요. 사법시험 출신, 법률사무소 일로 채민수 대표변호사입니다.

임대차계약 후 공사와 사업 준비까지 진행했는데 공동소유자 중 1인이 계약을 부인하는 상황이라면 상당히 곤란하실 수 있습니다. 이 경우 계약의 효력과 손해배상 범위를 나누어 봐야 합니다.

우선 보증금과 이미 지급한 월세 반환은 청구해 볼 수 있습니다. 다만 계약이 무효인지, 일부 공유자의 동의 없는 임대차가 임차인에게 어떤 효력을 갖는지, 중개사와 임대인 측 책임이 어디까지인지가 핵심입니다.

불리한 점은 공동토지주 B의 위임장 없이 A만 계약에 참여했다는 점입니다. B가 임대차계약 체결 권한을 부여한 사실이 없다고 주장하면, 전체 부동산 사용에 관한 계약 효력이 문제 될 수 있습니다.

반대로 유리한 점도 있습니다. 공제증서를 끼고 중개를 통해 계약했고, B의 남편이 전화로 승인한 정황이 있으며, 임차인은 이를 믿고 철거·바닥공사·사업자등록 준비까지 진행했습니다. 이 경우 임대인 측이나 중개사의 설명의무·확인의무 위반을 주장해 볼 여지가 있습니다.

지금은 임대차계약서, 공제증서, 등기부등본, 공동소유자 관계, 통화녹음, 문자, 보증금·월세 송금내역, 철거·공사비 영수증, 사업 지연 자료를 모두 정리해야 합니다. 먼저 내용증명으로 계약 무효 또는 해제 의사, 보증금·월세 반환, 손해배상 예정 청구를 명확히 통지하는 것이 좋습니다.

요약하면, 계약이 정상적으로 이행될 수 없는 상태라면 보증금과 월세 반환은 물론, 공사비와 사업 지연 손해까지 검토할 수 있습니다. 다만 손해배상은 실제 지출자료와 상대방의 귀책사유 입증이 중요합니다.

현재 사안은 공동소유자 동의 여부와 중개 과정의 설명 내용이 핵심입니다.

자료를 가지고 상담을 받아보시면 반환청구, 손해배상, 중개사 공제청구 가능성을 나누어 보다 구체적으로 검토해 드릴 수 있습니다.

감사합니다.

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 공유물의 임대차는 원칙적으로 지분 과반수의 동의가 있어야 유효하며, 이를 결여한 상태에서 체결된 계약은 본인 추인 여부에 따라 효력이 결정됩니다. 현재 B가 계약을 부정하고 있고 적법한 위임 절차도 확인되지 않는바, 계약은 그 효력을 인정받기 어려운 상황입니다. 다만 A의 지분 비율에 따라 계약의 효력이 달라질 여지가 있으므로, 우선 등기부등본상의 지분 관계를 파악하는 것이 급선무입니다.

【②】 향후 보증금 및 월세 반환을 위해서는 계약 무효 또는 취소에 따른 원상회복 의무를 신속히 공식화해야 합니다. 특히 단순한 대화만으로는 상대방의 지연 행태를 막기 어렵습니다. 따라서 내용증명을 통해 계약 체결 과정의 하자 및 B의 거부 의사를 명시하고, 기한 내 반환이 없을 시 법적 조치에 착수할 것임을 분명히 고지하여 상대방을 압박해야 합니다.

【③】 인테리어 비용 등 손해배상 청구 시에는 상대방의 기망 또는 무권대리 행위로 인해 발생한 실질적 손해액을 입증하는 것이 관건입니다. 공사 계약서 및 지출 증빙을 지금 단계에서 체계적으로 정리해 두어야 향후 소송에서 유리한 고지를 점할 수 있습니다. 무권대리에 해당할 경우 A를 상대로 한 직접적인 손해배상 청구가 가능하므로, 이를 염두에 둔 증거 수집 전략이 필요합니다.

✅ 본 사안은 공유지분 과반수 미달로 인한 계약 무효 여부와 그에 따른 부당이득 반환 및 손해배상 범위가 핵심 쟁점입니다. A의 지분 비율 확인과 함께 내용증명 발송을 통해 보증금 반환 의무를 확정 짓고, 조속히 가압류 등 보전처분을 검토하여 실질적인 회수 통로를 확보하는 것이 가장 중요합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면 공유자 전원의 동의 없이 체결된 임대차계약은 효력에 문제가 생길 수 있으며, 보증금·월세 반환 및 인테리어 관련 손해배상 청구를 위해 지금 바로 증거를 확보하고 내용증명을 발송하시는 것이 적절합니다.

질문 내용을 보면, 공동토지주 A와 B 중 A만 참석하고 B의 남편이 전화상으로 승인한 상태에서 임대차계약이 체결되었습니다. 이후 B가 자신은 계약 사실을 몰랐다며 동의할 수 없다는 입장을 밝혔고, 사업자등록이 거부되어 국가지원 인테리어 사업도 멈춘 상황입니다. 보증금과 월세 반환을 요청하였으나 임대인 측이 대답만 지연하고 있습니다.

이 사안의 핵심은 공유 부동산에 대한 임대차계약의 유효성 여부입니다. 공유 부동산의 임대와 같은 관리행위는 원칙적으로 공유자 지분의 과반수 동의가 필요하며, 위임장 없는 전화 승인이 법적으로 유효한 동의로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다. B의 남편의 전화 승인이 적법한 대리권 없이 이루어진 것이라면 계약의 효력이 부정될 가능성이 있고, 이 경우 A는 무권대리 등을 이유로 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 철거·바닥공사 비용 등 계약 이행 과정에서 발생한 손해도 청구 범위에 포함될 수 있습니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면, 임대차계약서·보증금 및 월세 송금 내역·B의 동의 거부 정황·공사 비용 자료를 즉시 확보하시고, 계약 무효를 이유로 보증금·월세 반환 및 손해배상을 요구하는 내용증명을 A 앞으로 발송하시기 바랍니다. 반환이 이루어지지 않을 경우 A의 재산에 대한 가압류를 신청하고 민사소송으로 대응하시는 것이 효과적입니다. 이푸름 법률사무소에서는 내용증명 작성, 가압류 신청 및 임대차 손해배상 소송 대응을 도와드릴 수 있습니다. 다른 법률 문제나 업무 사례가 궁금하신 경우 이푸름 변호사 블로그(https://blog.naver.com/attorney_poo)를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

장휘일 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 장휘일 대표변호사입니다.

현재 사안은 임대차계약의 효력, 공동소유자 동의 여부, 이미 지급한 금전과 공사로 인한 손해 회수가 함께 문제 되는 부동산 분쟁입니다.

공동소유자 권한 없이 체결된 계약이라면 효력 다툼이 가능하고, 지급금은 민법 부당이득반환으로, 추가 손해는 민법 불법행위 성립 여부까지 검토할 수 있습니다.

우선 계약서, 공제증서, 입금내역, 월세 지급자료, 사업자등록 반려 또는 지연 자료, 공사계약서와 지출증빙, 공동소유자 동의 관련 통화나 문자 자료를 정리해야 합니다. 이후 내용증명으로 반환을 최고하고, 미이행 시 보증금 반환과 손해배상 청구를 병합해 소송을 준비하는 흐름이 적절합니다.

특히 계약 체결 권한과 손해액 입증이 핵심이므로 자료를 갖춘 뒤 상담을 통해 청구 범위와 상대방을 정확히 정리해드리겠습니다.

상담예약 주시면 바로 상담이 가능합니다.

김연주 변호사 · Answer

계약 체결 권한과 공동소유자 동의가 불명확한 사안이라면, 지금은 감정적으로 독촉하기보다 계약 무효 또는 추인 거절 정황을 문서로 정리하는 것이 우선입니다.

공동소유 부동산 임대차에서 권한 없는 대리나 일부 공유자의 단독 체결 문제가 있으면 민법에 따라 본인 추인이 없는 한 효력이 문제될 수 있고, 이미 지급한 보증금과 월세는 민법 부당이득반환으로 검토할 수 있습니다.

준비서류는 임대차계약서, 공제증서, 입금내역, 월세 지급자료, 사업자등록 관련 반려 또는 지연 자료, 인테리어 계약과 견적서, 공사비 지출증빙, A와 B 측 통화, 문자, 녹취, 반환요청 내용증명입니다.

다음 주까지 반환이 없으면 내용증명으로 해제 또는 무효 주장과 반환기한을 명확히 통지한 뒤, 보증금 반환과 손해배상 청구 가능성을 함께 검토하시기 바랍니다.

구체적 사안은 별도 상담을 통해 안내드리겠습니다.

국진호 변호사 · Answer

민사/행정 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사입니다.
상황이 많이 복잡하고 불안하실 것 같습니다. 현재 의뢰인께서는 임대차계약의 무효로 인해 보증금과 월세를 돌려받지 못할까 가장 염려하고 계신 상황으로 보입니다.
법적으로는 공동소유 토지의 임대차계약에서 모든 소유자의 동의가 필요합니다. A만의 동의로 계약이 체결되었다면, 계약의 효력에 문제가 있을 수 있습니다.
지금 당장 하셔야 할 일은 B와의 대화를 통해 합의점을 찾는 것입니다. 동시에, 계약 무효를 주장하며 보증금과 월세 반환을 공식적으로 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
1) 계약 체결 당시 모든 소유자의 동의 여부
2) B의 남편의 전화상 승인이 법적 효력을 가질 수 있는지 여부
3) 보증금 및 월세 반환을 위한 법적 절차
4) 손해배상 청구를 위한 증거 수집
이러한 요소들을 고려하여, 변호사와의 상담을 통해 구체적인 대응 방안을 마련하시는 것이 필요합니다.
혼자 고민하지 마시고 상담 신청해주세요 최선의 해결책을 찾아드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자님의 경우 공유 부동산에 대한 일부 공유자(A)와의 임대차계약이 다른 공유자(B)의 동의 없이 체결되어 그 효력이 문제되는 사안으로, 계약 무효 또는 해제에 따른 보증금·차임 반환 및 인테리어 비용 등 손해배상이 쟁점으로 판단됩니다.

2. 우선 내용증명을 통해 무효 또는 해제 의사를 명확히 하시고 반환을 촉구하신 뒤, 임대차계약서·공제증서·보증금 및 월세 송금내역·사업자등록 반려 통보·B 측의 동의 부존재를 입증할 자료(통화녹음, 문자, B 남편의 통화 경위 등)를 미리 확보하시는 것이 중요합니다. 다만 공유물 관리행위(과반수 지분 여부)에 해당하는지, 표현대리 성립 여지에 따라 접근 방향이 달라질 수 있습니다.

3. 특히 A의 지분 비율과 B 측 사전·사후 동의 정황 유무에 따라 계약이 전부 무효인지, 일부 유효인지, 또는 손해배상 청구 상대방·범위(원상복구비·인테리어 지출비 포함 여부)가 달라질 수 있습니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 특히 A의 지분 비율과 B 측 동의 정황은 등기부와 실제 자료를 직접 확인해야 정확한 판단이 가능한 부분입니다. 구체적인 대응 방향을 검토하시려면 상담 신청 주시기 바랍니다.