전세사기 피해, 대출 상환과 소송 가능성은?

Question

4년전 은행에서 청년중소기업전세대출을 끼고 제 돈 4000만원과 함께 총 1억2천만원의 전세를 들어왔습니다. 이번달이 계약만기고요.
근데 이 건물이 근저당이 잡혀있고, 전세사기피해자라고 인정 받았습니다. 제가 알고싶은건 대출받을시 저는 제 통장에 대출금이 들어온게 아니라 바로 이집으로 간거고 이자를 납입하던 상황이였는데 제가 이 원금이랑 다 갚아야하는건가요? 
그리고 이 집주인이 명의만 빌려주고 실제 사람은 이미 작업대출사기로 감옥에 있다고 합니다.
이 경우 제가 소송을 명의자와 명의를 빌린자 둘다에게 소송을 걸수있는건가요?
명의자가 피해자라는건 저 둘이 친구 사이라는데 공범인지 아닌지 알도리도 없고 일단 제가 피해자인건 확실하니까요
전세사기는 돌려받기도 어렵다고하고 승소해도 못받는다던데 너무 억울합니다. 전세보험도 없는 상태여서 더 암담합니다.
다른쪽 상담에선 개인워크10년변제, 개인회생 2년 변제가 방법이라는데 제가 알기론 청년전세같은건 제가 변제 안해도 된다고 들어서요. 귀찮아서 두가지 방법으로 빨리 해치우려는거같고, 소송시에 피의자 재산상황도 대충 알아보고 응 너 못받아~할거같아서요.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

전세사기 피해로 소중한 재산을 잃을 위기에 처해 상심이 매우 크시겠습니다. 안타깝지만 보증보험이 없다면 대출금 상환 의무는 질문자님에게 있으며, 명의대여자와 실제 행위자 모두에게 법적 책임을 물을 수 있습니다.

1. 전세대출금의 상환 의무
은행에서 임대인에게 대출금을 바로 입금했더라도 대출 계약의 차주는 질문자님이므로 상환 의무는 본인에게 있습니다. 보증보험이 없는 상태에서 대출 면제가 자동으로 이루어지는 것은 아니며, 반환받지 못할 경우 차주가 갚아야 하는 것이 법적 현실입니다. 따라서 타 상담처에서 안내한 개인회생이나 채무조정 제도는 전세사기 피해자로서 과도한 채무 부담을 덜기 위해 현실적으로 검토해야 할 적법한 구제 절차입니다.

2. 공동피고를 상대로 한 소송 제기
명의를 빌려준 임대인은 임대차계약서상의 당사자이므로 당연히 보증금 반환 책임을 집니다. 또한 수사 결과에 따라 실제 사기 행위자와 명의대여자 두 사람 모두를 공동불법행위자로 묶어 민사상 손해배상 및 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 진행 중인 형사 사건 기록을 확보하여 민사 소송의 증거로 활용할 수 있습니다.

지금 상황에서는 전세사기피해자지원센터를 통해 대출금 상환 유예 제도를 신청하고, 가해자들을 상대로 한 민사소송 및 재산명시 절차를 준비하는 것이 가장 우선적으로 해야 할 행동입니다.

억울한 피해가 하루빨리 회복되기를 바라며, 구체적인 채무 대응과 소송 절차에 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

유승윤 변호사 · Answer

"4년 전 청년중소기업전세대출을 끼고 제 돈 4천만 원까지 합쳐 1억 2천만 원을 투입했는데 전세사기 피해자로 인정받으신 상황이니, 지금 어디서부터 손을 써야 할지 막막하셨을 것입니다.

이 사안의 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 전세대출 원금을 선생님이 직접 상환해야 하는가.
둘째, 명의자와 명의를 빌려준 실제 사기범 모두에게 소송을 걸 수 있는가.

첫 번째 쟁점인 대출 원금 상환 의무는 보증기관의 보증 여부에 따라 달라집니다. 청년중소기업전세대출에 보증기관 보증이 결합되어 있는 경우, 전세사기피해자법에 따른 피해자 인정을 받으셨다면 보증기관이 대신 상환하고 선생님에게 구상권을 청구하는 구조가 됩니다. 이 경우 구상금 감면이나 유예 신청이 가능하며, 전액 즉시 상환 의무가 생기지 않을 수 있습니다. 다만 각 은행·보증기관별로 조건이 상이하므로 해당 금융기관에 직접 확인이 필요합니다.

두 번째 쟁점인 명의자·실제 사기범에 대한 소송은 동시에 가능합니다. 명의를 빌려준 자가 공범 관계에 있다면 공동불법행위 책임을 물을 수 있고, 실제 사기범 정보를 모르더라도 수사 기관을 통해 피고인 특정 후 소송을 제기하는 방법이 있습니다.

지금 즉시 전세사기피해자 인정서류와 대출 보증 조건을 확인하시고, 현실적으로는 명의자의 공범 인정 진술을 확보해 두시기 바랍니다.

보유하고 계신 계약서 및 피해 인정 서류를 바탕으로 구체적인 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다."

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 임대인(등기부등본상 소유자이자 임대차계약서상 임대인)과 명의를 빌린 사람(이름을 모르더라도 성명불상자라고 기재하면 됨)을 전세사기혐의로 형사고소하시기 바랍니다.
2. 그러면, 수사절차에서 명의를 빌린 사람이 누구인지 드러날 것이고, 혐의가 인정될 경우에는 형사처벌을 피할 수 없을 것입니다.
3. 이러한 형사절차에서의 정보를 토대로 임대인을 상대로는 보증금반환청구소송을, 명의를 빌린 사람을 상대로는 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 함께 제기하여 승소판결을 확보한 후 두 사람의 재산내역을 파악하여(재산명시신청 등으로) 드러나는 재산에 대한 강제집행을 통하여 보증금을 회수해야 할 것입니다.
4. 한편, 중개사의 중개를 통하여 계약을 체결했던 경우이고 중개사에게 중개과실이 인정되는 경우라면, 중개사와 중개협회(공제에 가입한 경우)를 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 손해 중에서 일부라도 회수하는 방법도 고려해 보아야 할 것입니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다. 전세사기 피해를 입으신 상황에서 겪고 계신 불안과 억울함이 얼마나 크실지 충분히 이해됩니다.

1. 결론

전세사기피해자로 인정받은 만큼 대출 상환 부담 완화 지원을 먼저 확인하시고, 명의자와 실제 사기범 모두를 상대로 민사 손해배상 청구 및 형사 고소가 가능하므로 적극적인 권리 행사가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 대출 원금 상환 의무

청년중소기업전세대출은 본인 명의 대출이므로 원칙적으로 상환 의무가 있습니다. 다만 전세사기피해자로 인정된 경우 보증기관을 통해 상환 유예, 만기 연장, 금리 감면 등 금융 지원을 받을 수 있습니다. 개인회생이나 워크아웃은 최후 수단이며, 먼저 대출 은행에 피해자 결정문을 제출하고 지원 가능 여부를 확인해야 합니다.

나. 소송 대상

명의자와 실제 사기범 모두를 피고로 소송을 제기할 수 있습니다. 명의자는 계약 당사자로서 보증금 반환 책임이 있고, 실제 사기범은 불법행위 손해배상 책임이 있습니다. 명의자가 공범인지 여부는 계약 체결 경위, 자금 흐름, 두 사람의 관계 등을 종합해 입증해야 합니다.

다. 실효적 회수 방안

소송과 함께 가압류를 통해 상대방 재산을 보전하고, 임차권등기명령을 즉시 신청해 대항력을 유지해야 합니다. 경매 배당 예상액을 먼저 계산한 후 소송 전략을 세우는 것이 중요합니다.

구체적인 비용과 절차는 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

강원모 변호사 · Answer

정말 억울한 일을 겪으셨습니다.

▶ 대출 원금, “제가 다 갚아야 하나요?”
통장에 입금되지 않고 집주인에게 바로 송금됐더라도, 대출약정서상 채무자(대출명의자)가 임차인이라면 원칙적으로 은행에 ​원리금 상환의무는 임차인에게​ 있습니다.
다만 전세사기피해자 인정이 있으면, 해당 “전세 관련 대출”에 대해 ​상환유예·만기연장·대환 등 금융지원​이 붙는 경우가 있어(상품/보증기관/은행별 상이) ​즉시 연체·회생으로 가기 전​ 은행과 “피해자 지원 트랙”을 먼저 확인하시는 것이 우선입니다. “청년전세는 변제 안 해도 된다”는 식의 일반론은 보통 맞지 않습니다.

▶ 소송은 명의자+실제범인 둘 다 가능하나요?
​보증금 반환(계약책임)​: 임대차계약서의 임대인(명의자)이면, 실제로 명의만 빌려줬다고 해도 통상 ​임대인으로서 보증금 반환 책임​을 우선 집니다(계약당사자이기 때문).
​손해배상(불법행위)​: 실제로 사기 실행한 자(수감자)에게도 ​불법행위 손해배상​으로 함께 청구할 수 있습니다.
명의자가 “피해자”라고 주장하더라도, 공범/방조 여부는 ​증거로 다퉈야​ 하며, 법원이 항상 함께 책임을 인정하는 것은 아닙니다.

▶ “승소해도 못 받는다”를 줄이는 실무 포인트
소송과 함께 ​가압류(계좌·부동산·전세보증금반환채권 등)​ 가능성부터 타진해야 합니다.
경매/배당에서 회수될 금액(선순위 근저당·체납·다른 임차인)을 계산해 “소송 vs 배당참가” 전략을 세우는 게 핵심입니다.

▶ 회생·워크아웃은 언제 고려하나요?
금융지원/상환유예 가능성과, 경매 배당 예상 회수액을 확인한 뒤에도 상환이 불가능할 때 ​최후수단​으로 검토하는 흐름이 안전합니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

김영호 변호사 · Answer

전세사기피해자로 인정받은 만큼, 지금부터 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.

1. 대출 원금, 직접 갚아야 하나요
청년중소기업 전세대출은 본인 명의 대출이므로 원칙적으로 상환 의무는 본인에게 있습니다. 다만 전세사기피해자법에 따라 피해자로 결정된 경우 금융지원 및 상환 유예 등 특별 지원을 받을 수 있으므로, 대출 은행에 피해자 결정문을 제출하고 지원 가능 여부를 즉시 확인해야 합니다.

2. 명의자·실사용자 모두 소송 가능합니다
명의만 빌려준 자도 사기 범행에 가담한 정황이 있다면 공동불법행위자로 민사 손해배상 청구가 가능합니다. 판례상 명의 제공자가 사기 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우 책임이 인정됩니다. 명의자와 실행범 모두를 피고로 하여 소송을 제기하는 것이 유리합니다.

3. 임차권등기명령 신청이 급합니다
계약 만기가 이번 달인 만큼, 지금 당장 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 이를 하지 않으면 이사 후 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금 회수가 더욱 어려워집니다. 전세사기피해자법에 따라 등기 수수료도 면제됩니다.

4. 대응방안
개인워크아웃·개인회생은 본인의 채무 정리 수단이지, 전세보증금 회수와는 별개입니다. 가압류 등을 통해 명의자·실행범의 재산을 먼저 묶어두는 것이 핵심입니다. 사안이 복잡한 만큼 지금 바로 상담 주시면 소송 전략과 재산 보전 방법을 함께 안내해 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[형사전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 전세사기피해자로 인정된 상황에서 명의대여자(바지 임대인)와 실제 배후자에 대한 형사 고소 및 민사 보증금 반환 청구가 함께 검토되어야 하는 사안으로 판단됩니다.

2. 청년중소기업전세대출의 경우 보증기관(HUG·HF 등) 보증이 결합되어 있어 피해자 인정 시 대출원금 상환 부담 자체가 조정·유예될 여지가 있습니다. 다만 형사 측면에서는 명의대여자와 실제 행위자 모두를 사기 공범으로 고소 가능하며, 초기 진술 시 본인이 계약 체결 당시 인식한 정황을 구체적으로 정리해 두는 것이 결과를 좌우합니다.

3. 명의자가 단순히 명의만 빌려준 것인지, 사기 범행을 인식하고 가담한 공범인지에 따라 처벌 범위와 배상 책임 추궁 폭이 달라집니다. 계약 당시 대면 여부, 자금 흐름, 두 사람의 관계 정황을 어떻게 입증하느냐에 따라 공범 인정 여부가 갈릴 수 있습니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 형사 사건은 초기 진술과 조사 대응 시점에 따라 결과 차이가 크게 나타나는 영역이므로, 보유 자료와 진행 경위를 정확히 검토받고 싶으시다면 상담 신청 주시기 바랍니다.