법인 전세사고 시 직원에게 개인 가압류가 가능한가요?

Question

안녕하세요
전세금이 9000만원에서 8800만원으로
변동됐었고 퇴실시 200만원에 대한 금액을 주겠다며 변동 당시 받지 못하였습니다 (200만원에 대한 반환지급서 작성)

3월 임대인이 법인인 오피스텔 전세만기 
-> 보증금 돌려 받지 못해 5월 말까지 변제 
하겠다는 확약서 작성 (연이자 3프로/ 법인도장)
5월 중순 10채 이상의 전세사고를 인지후 변제 불가상황에 회사 이사와 상의후 임차권 등기명령 신청
5월 말 주택도시보증공사에 신청

다음주에 8800만원에 대한 금액을 주택도시보증공사에서 받기로 예정돼 있는데요

못받은 금액 200만원과, 지연이자금, 장기수선충당금, 임차권 등기명령 비용, 오피스텔 손상 보증금액 까지 약 300만원에 대한 금액이 남아있어
가압류를 걸려고 합니다.

다만, 법인이고 전세사고가 10채 이상 터진 상태라
가압류를 걸어도 파산이 될 가능성이 있는데
이사 (대표의 친동생)에게도 법적인 문제를 물 수 있을까요?
주택도시보증공사에 이사가 전세와 관련된 것을 위임했다는 위임장, 회사 명함, 명함 안의 문자와 주고받은 내용, 2주 이상 연락을 회피하는 증거가 모두 담겨 있습니다.

홍현필 변호사 · Answer

1. 법인격과 이사 개인 책임을 구별하는 원칙 
임대차 계약의 당사자는 법인이므로 보증금 반환 의무는 원칙적으로 법인에게 귀속됩니다. 법인의 사내이사나 직원이 대표이사의 친동생이라 하거나 위임을 받아 계약을 진행했다는 사실만으로는 법인의 채무를 개인이 대신 변제할 법적 의무가 발생하지 않습니다. 따라서 단순한 보증금 반환 청구권을 피보전권리로 하여 이사 개인의 재산에 가압류를 신청하는 것은 법원에서 기각될 확률이 높습니다.

2. 상법상 이사의 제3자에 대한 책임과 가압류 가능성 
다만 상법 제401조 제1항에 따르면 이사가 고의 또는 중대한 과실로 그 임무를 게을리하여 제3자에게 손해를 입힌 때에는 그 이사는 제3자에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 조직적인 전세사기 사건처럼 해당 이사가 법인의 채무초과 상태를 알면서도 가해 행위에 적극 가담했거나 사기 행위를 공모한 정황이 있다면 불법행위에 기한 손해배상청구권 행사가 가능합니다. 위임장과 문자 내역 등을 통해 이사의 고의나 악의적 가담을 입증할 수 있다면 이를 피보전권리로 삼아 이사 개인 재산에 가압류를 신청하는 방법이 존재합니다.

3. 증거 확보 및 형사 고소 연계 
이사의 개인 책임을 묻기 위해서는 단순한 연락 회피를 넘어 전세사기 범행에 직접 개입했음을 증명해야 합니다. 피해를 입은 임차인들과 공동으로 해당 이사를 형법 제347조 사기죄의 공동정범 내지 방조범으로 형사 고소를 진행하는 절차가 실효적입니다. 수사 과정에서 이사의 혐의가 처벌 대상으로 입증되면 이를 바탕으로 민사상 손해배상 청구 및 가압류 법원에 소명 자료로 제출하여 재판부를 설득하는 유용한 수단이 됩니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

보증금 대부분을 반환받으시나 남은 금액 문제로 속상하실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 법인 임원 개인에게 책임을 묻기 위해서는 엄격한 요건이 필요하며 소송 실익을 신중히 따져보셔야 합니다.

1. 임원 개인에 대한 법적 책임 청구
원칙적으로 법인의 채무를 임원 개인에게 물을 수는 없습니다. 다만 이사가 사기를 공모했거나 반환 의사와 능력 없이 계약을 주도한 기망행위가 입증되면 불법행위에 기한 손해배상 청구 및 개인 재산 가압류가 가능합니다. 확보하신 위임장과 회피 내역 등은 중요한 정황 증거가 됩니다.

2. 소송 제기의 실익 검토
현재 남은 청구 금액이 약 300만 원으로 정식 소송 진행 시 청구액보다 비용이 더 커져 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

3. 현실적인 대안 절차
소송 실익을 고려할 때 지급명령이나 소액사건심판 제도를 활용하시는 것이 현실적입니다. 또는 법인과 해당 임원을 상대로 법적 조치를 예고하는 내용증명을 먼저 발송하여 심리적으로 압박하는 것도 시도해 볼 수 있는 방법입니다.

지금 상황에서는 확보하신 증거들로 임원 개인의 기망행위 입증이 가능한지 법리적 검토를 진행하시는 것이 우선입니다.

남은 피해 금액도 원만하게 회복하여 사건이 잘 해결되기를 바라며, 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차계약과 관련하여 대리인의 역할을 담당하였던 임대법인의 담당이사가 계약체결과정에서 행한 불법행위에 대한 명확한 증거자료가 확보되어 있다면 불법해위에 기한 손해배상청구소송을 제기할 수는 있을 것입니다. 
2. 그러한 경우가 아니라면 대리인 개인에게 법적절차를 진행하기는 어렵습니다.
3. 한편, 보증공사로부터 보증금을 지급받은 후에는 나머지 금액에 대해서 부동산가압류신청과 약정금지급청구소송을 제기하여 승소판결을 확보한 후 가압류한 부동산에 대한 강제경매를 통하여 해당금액을 회수해야 할 것입니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다. 전세사고로 인해 많은 어려움을 겪고 계시는 상황, 충분히 이해하며 안타까운 마음을 전합니다.

1. 결론

법인 임대인의 전세사고 시 이사 개인에게 가압류를 하려면 이사 개인의 채무나 불법행위 책임이 별도로 인정되어야 하므로, 현재 보유하신 자료만으로는 이사 개인 가압류가 쉽지 않은 상황입니다. 우선 법인 재산에 대한 가압류를 진행하되, 이사 개인 책임을 추가 검토하시기를 권장합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 법인과 이사 개인의 책임 분리
임대차계약 당사자는 법인이므로 보증금 반환의무도 원칙적으로 법인에 있습니다. 이사는 법인의 업무를 대리 처리한 것이므로, 위임장·명함·문자내용만으로는 이사 개인의 채무가 성립하지 않습니다.

나. 이사 개인 책임이 인정되는 경우
확약서에 이사가 연대보증인으로 서명·날인했거나, 변제 불능을 알면서도 확약서를 작성해 기망한 사실, 보증금을 개인 계좌로 유용한 정황 등이 입증되면 이사 개인의 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 2주 이상 연락 회피 자료는 악의성을 뒷받침하는 증거가 될 수 있습니다.

다. 실무상 대응 방안
법인 명의 통장·임대수익채권 등에 대한 가압류를 우선 검토하시고, 다른 피해자들과 공동으로 형사고소를 병행하는 것이 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 잔여 금액 규모와 절차 비용을 비교하여 실익을 따져보시기 바랍니다.

구체적인 비용과 진행 방법은 상담을 통해 자세히 말씀드릴 수 있습니다.

강원모 변호사 · Answer

고생 많으셨고, 정리해서 대응하시는 방향은 적절합니다.

1. 핵심 쟁점
현재 임대인 채무자는 “법인”이므로, 원칙적으로 보증금 미반환·지연이자·부대비용(임차권등기 비용 등) 청구 및 가압류 대상도 법인 재산입니다. 이사(직원) 개인 재산을 가압류하려면, 그 이사에게 “개인 채무”가 성립한다는 별도 근거가 필요합니다.

2. 이사 개인 가압류가 가능한 경우
개인 가압류는 아래 중 하나가 소명될 때 가능합니다.

-이사가 개인 보증(연대보증, 개인 명의 확약, 개인 차용증 등)을 섰을 때
-이사가 임차인을 기망해 계약·증액을 유도하는 등 불법행위(사기 수준의 고의)가 인정될 때
-보증금을 개인 계좌로 수령·유용, 법인과 개인 재산을 혼용하는 등 “법인격 남용” 사정이 뚜렷할 때

3. 질문에 적어주신 자료의 평가
위임장, 명함, 문자·통화내역은 대체로 “법인을 대신해 업무 처리한 정황(대리)”을 보여주는 자료라서, 그 자체만으로 이사 개인 채무를 만들지는 못하는 경우가 많습니다. “개인이 갚겠다”, “개인 재산으로 책임지겠다” 같은 취지의 문구/서명이 있었는지가 핵심입니다.

4. 실무상 권장 대응
우선은 남은 약 300만원을 포함해 법인 상대로 지급명령/소액소송 + 법인 명의 통장·임대수익채권·보유 부동산 등에 대한 가압류를 검토하시고, 동시에 이사 개인 책임을 묻기 위한 단서(개인 보증 문구, 개인 수령·유용, 처음부터 변제 불능 인식 등)를 추가로 확보하시는 것이 안전합니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

이민철 변호사 · Answer

법인격 분리 원칙상 계약 주체는 법인이고 이사는 대리인에 그치므로, 보증금 반환의무 자체는 원칙적으로 법인에 귀속됩니다. 따라서 이사 개인 재산에 곧바로 책임을 묻기는 일반적으로 어렵습니다. 확약서에 이사가 연대보증인으로 별도 서명·날인하지 않고 법인도장만 찍혀 있다면, 그 문서만으로 이사 개인에게 청구하기는 쉽지 않은 편입니다.
다만 상법 제401조는 이사가 고의 또는 중대한 과실로 임무를 게을리해 제3자에게 손해를 입힌 경우 개인적으로 손해배상책임을 지도록 정하고 있습니다. 이사가 변제 불능을 알면서도 보증금을 계속 보유하거나 확약·연락 회피로 회수를 지연시킨 사정이 인정되면, 이 조항으로 이사 개인의 책임을 물을 여지가 있습니다. 보유하신 위임장, 명함, 문자, 2주 이상의 연락 회피 정황은 이사의 관여와 악의·중과실을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.
확약서 작성 시점에 이미 변제 불능을 알고 있었다면 기망 요소가 문제되어 사기 등 불법행위책임이 검토될 여지도 있습니다. 또한 법인이 형식만 갖춘 채 대표 일가가 도구처럼 운영한 사정이 드러나면 법인격 부인으로 배후 개인에게 책임을 확장하는 방안도 거론될 수 있으나, 인정 요건이 엄격해 입증 부담이 큰 편입니다.
현실적인 부분도 함께 보셔야 합니다. 법인이 다수 사고로 파산에 이르면 가압류의 실효성이 떨어지고 채권은 파산절차상 배당으로 처리되는 것이 일반적입니다. 다만 확약서상 연 3% 약정과 200만 원 반환지급서는 법인에 대한 청구를 뒷받침하는 자료이므로, 법인 명의 청구를 병행해 두는 것이 일반적입니다. 잔여액이 약 300만 원 규모인 점을 고려하면, 가압류만 단독 진행하기보다 이사 개인 책임 청구나 다른 피해자들과의 공동 형사고소를 병행하는 편이 회수 측면에서 유리할 가능성이 있습니다.

장휘일 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 장휘일 대표변호사입니다.

현재 사안은 법인 임대인의 보증금 미반환 이후 남은 금액을 누구에게 청구할 수 있는지가 핵심입니다.

원칙적으로 채무자는 임대차계약의 당사자인 법인입니다. 다만 이사가 고의 또는 중대한 과실로 허위 설명, 변제 회피, 손해 확대에 관여했다면 상법와 민법에 따라 개인 책임 검토가 가능합니다.

먼저 법인 계좌, 보증금반환채권, 임대목적물 관련 재산에 대한 가압류 가능성을 확인해야 합니다. 동시에 위임장, 명함, 문자, 연락 회피 자료를 정리해 이사의 관여 정도와 기망 정황을 소명자료로 구성해야 합니다.

이사 개인에 대한 가압류는 단순 친족관계만으로는 부족하므로, 개인 불법행위와 손해 사이의 연결을 촘촘히 세워야 합니다. 자료를 들고 상담을 통해 보전처분과 형사 고소 가능성을 함께 검토하시기 바랍니다.

상담예약 주시면 바로 상담이 가능합니다.

국진호 변호사 · Answer

민사/행정 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사입니다.
전세금 반환 문제로 많이 걱정되시겠습니다.
현재 의뢰인께서는 법인의 파산 가능성으로 인해 가압류가 실효성을 잃을까 염려하고 계신 상황으로 보입니다.
법적으로는, 임대인이 법인인 경우 법인의 재산에 대해 가압류를 진행할 수 있습니다.
다만, 법인이 파산할 경우 가압류의 실효성이 떨어질 수 있습니다.
이사의 개인 책임을 묻기 위해서는 이사가 법인의 불법행위에 직접 관여했음을 입증해야 합니다.
위임장, 명함, 문자 내용 등은 이사의 관여를 입증하는 데 도움이 될 수 있습니다.
지금 당장 해야 할 행동은 가압류 신청을 준비하는 것입니다.
이와 함께, 이사의 책임을 묻기 위한 추가 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
1) 법인의 파산 가능성
2) 이사의 법적 책임 여부
3) 가압류의 실효성
4) 추가 증거 확보 필요성
이 사건은 복잡한 법적 쟁점이 많으므로, 변호사와의 상담을 통해 구체적인 전략을 세우시는 것이 좋겠습니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

안경진 변호사 · Answer

안녕하세요, 부동산법 전문변호사 안경진입니다. HUG를 통해 큰 돈을 돌려받으시게 된 것은 다행이지만 남은 피해 금액으로 인해 고민이 많으실 것 같습니다.

1. 법인격 분리의 원칙에 따라 회사와 개인은 별개의 사람으로 봅니다. 따라서 위 계약의 주체는 법인과의 계약이며 이사는 그 대리인일 뿐입니다. 따라서 변제의무도 원칙적으로 법인에게 있으며 이사 개인의 재산으로 회사의 채무를 변제할 의무는 없습니다.

그 결과, 이사 개인에게 법적 책임을 묻는 것은 어려울 것으로 판단됩니다.

2. 그러나 예외적으로, 만약 이사가 "연대보증" 책임을 진다는 문구가 확약서 등에 포함되었고, 서명날인을 했다면 제한적으로나마 이사에게 책임을 물을 수 있을 것으로 판단됩니다.

3. 10채 이상의 전세사고가 발생한 경우로 질문자님 이외의 피해자들이 많기 때문에 현재 혼자서 움직이시는 것보다는 피해자분들과 연대하여 형사고소 등의 방법을 강구하시는 것을 권해드립니다. 피해금액이 비교적 소액인 상황으로 법적 절차를 통한 사건 해결 실익을 비교해보시는 것 또한 권해드립니다.

추가 문의가 있거나 자세한 상담이 필요한 경우, 연락주시면 친절히 안내해드리겠습니다. 감사합니다.