사실혼 관계 임차인의 무상거주확인서 요청 대응 방법

Question

1. 작성자는 남편과 작년부터 사실혼 관계. (결혼식. 청첩장 유)
2. 부동산 계약서 중 임대인은 부부 공동명의. 임차인인 저희 부부는 "남편 단독명의"로 계약서 작성.
3. 지난달 말 임대인이 추가 주택담보대출을 위하여 저(계약자와 사실혼관계)에게 무상거주확인서와 인감증명서. 신분증 사본을 요청하였습니다.
4. 전전대가 아님을 확인하려는 것은 인지하였으나,
제미나이에 문의결과 대법원 판례를 들며 절대 해주지 말라고 합니다. 
5. 저는 무상거주확인서 및 인감증명서. 신분증 사본을 내주어도 되는걸까요.

■ ​[대법원 판례 요약 (신의성실의 원칙)]
"세입자가 은행에 '보증금 없이 무상으로 거주하고 있다'는 확인서를 작성해 주어 은행이 이를 믿고 대출을 실행하게 했다면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 말을 바꿔 '내가 대출보다 먼저 전입신고를 했으니 보증금을 돌려달라(대항력)'고 주장하는 것은 허용되지 않는다. 이는 은행을 속인 것이므로 선순위 임차인이라 하더라도 보호받을 수 없다." (대법원 2016다226131 등 다수)
​즉, 아무리 전입신고가 빨랐어도 **"내가 공짜로 산다고 서명해놓고, 이제 와서 선순위 세입자라고 우기는 건 반칙이다"**라며 법원이 은행의 손을 들어주는 것입니다.

​■대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1708 판결 [건물명도]
​이 판례는 비록 계약서상 임차인은 남편이었으나, 함께 살던 아내가 은행 직원에게 무상거주확인서를 작성해 준 사건에서 **"부부는 특별한 사정이 없는 한 경제적 공동체"**라는 점을 분명히 하여 아내의 서류 제출 행위로 인해 남편의 대항력까지 상실하게 만든 대표적인 판결입니다.
​질문자님이 보여주신 1000033782.jpg 판례(2016다228215)가 '임차인 본인'의 책임을 묻는 대원칙이라면, 87다카1708 판례는 그 원칙이 '함께 사는 배우자(가족)'에게까지 어떻게 확장되어 적용되는지를 보여주는 명확한 근거가 됩니다.

윤세진 변호사 · Accepted Answer

결론부터 말씀드리면, 현재 질문자님 상황에서는 무상거주확인서를 신중하게 검토하시는 것이 좋으며, 내용을 정확히 확인하지 않은 채 작성하는 것은 권하기 어렵습니다.

질문 내용을 보면 임대차계약상 임차인은 남편 단독명의이고, 질문자님은 사실혼 배우자로 함께 거주 중입니다. 그런데 은행에 제출할 무상거주확인서는 일반적으로 "나는 임차인이 아니고 보증금이나 임차권을 주장하지 않겠다"는 취지로 활용되는 경우가 많습니다.

문제는 질문자님이 실제로 임대차보증금 형성에 관여했거나 남편과 경제공동체로 인정될 가능성이 있는 상황에서 무상거주확인서를 작성하면, 향후 경매나 담보권 실행 과정에서 은행이 해당 서류를 근거로 권리 주장을 할 여지가 생길 수 있다는 점입니다. 질문자님이 인용한 판례들 역시 서류 작성 경위와 당사자 관계를 종합해 신의칙 위반 여부를 판단한 사례로 볼 수 있습니다.

특히 인감증명서와 신분증 사본까지 함께 요구하는 경우라면 제출 목적과 문구를 반드시 확인해야 합니다. 단순 거주사실 확인인지, 임차권이나 점유권을 포기하는 취지인지에 따라 법적 의미가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 서류 원본을 먼저 받아 내용을 검토한 뒤 결정하시는 것이 안전합니다. 현재 정보만으로는 "그냥 제출해도 문제없다"고 말씀드리기 어렵고, 향후 보증금이나 대항력과 관련된 분쟁 가능성을 고려하면 임대차계약서와 확인서 문구를 함께 검토받아 보시는 것을 권해드립니다.

임은지 변호사 · Answer

안녕하세요. 갑작스러운 일련의 사건으로 심적 고통이 상당하실 것으로 사료됩니다.

1. 임대인이 요청한 무상거주확인서와 인감증명서, 신분증 사본은 절대로 넘겨주어서는 안 되며, 이를 제공할 경우 남편 명의의 전세보증금 전체를 한순간에 날릴 수 있습니다. 질문자님이 인용한 대법원 판례 그대로 부부는 경제적 공동체이므로 계약자가 아닌 사실혼 배우자가 무상거주확인서를 써주더라도 법원은 임차인인 남편의 전세 대항력까지 통째로 상실한 것으로 판단하며, 인감증명서와 신분증 사본까지 넘겨주면 임대인이 은행 대출을 받기 위해 임대차 계약 자체를 허위로 취소하거나 위조하는 대형 금융사고로 이어질 위험이 매우 크기 때문입니다.
2. 전세 사기나 경매 시 보증금을 단 1원도 돌려받지 못하는 최악의 파탄을 막으려면 임대인의 요구를 단호히 거절하셔야 하며, 거절하실 때는 "은행 대출 규정상 실제 임대차 계약이 존재하는데 무상거주확인서를 허위로 작성해 제출하는 것은 금융사기 및 명의도용 협조에 해당하여 법적 처벌을 받을 수 있어 서류 제출이 불가능하다"고 명확히 통보해 못을 박으셔야 합니다.

모쪼록 현재 상황이 원만히 해결되기를 바라며 추가적인 문의가 있으시다면 편하게 연락주시기 바랍니다

김형민 변호사 · Answer

1. 사실혼 아내가 작성한 무상거주확인서는 사실혼 남편인 임차인의 무상거주확인서처럼 해석될 위험이 있어 위험성이 존재합니다. 임대차가 없다거나 권리주장을 안한다거나 무상거주한다는 취지의 확인서를 가족관계에 있는 자가 작성해 주는 행위는 임차인의 무상거주를 확인한 것이 아니라도 신의성실의 원칙상 임차인의 무상거주로 오해할 수 있는 여지가 존재해 임차인측의 대항력이나 배당요구 등이 제한되는 판결이 선고되는 상황이 발생할 수 있습니다.

2. 우리 법원은 누가 임차인인지에 중점을 두기보다는 금융기관이나 매수인 등 제3자의 신뢰를 유발하는 적극적 확인을 할 경우, 이로 인해 담보설정이나 추후 발생할지 모르는 경매상황에서 의사결정에 반영되는 사정을 놓고 위험을 판단하고 있기 때문입니다.

3. 질의사안은 임차인이 사실혼 남편 단독 명의, 사실혼 아내가 동거인으로 거주중인데, 임대인이 요청하는 무상거주확인을 해줄 경우 동거인인 실점유 가구가 무상거주확인을 해주었다는 논리로 판단할 여지를 존재합니다. 또한, 담보가치 평가시 이를 바탕으로 평가가 이뤄진 후 추후 임차권 주장이 금반언 원칙에 어긋난다는 취지의 주장이 가능할 빌미를 제공하게 됩니다.

4. 이에 동거인에게 인감증명이나 신분증 사본까지 요구하며 무상거주확인을 요청하는 것은 제3자의 신뢰형성에 기여했다고 볼 여지가 있으므로 이에 대해 거부하는게 안전하며, 단순히 질의자님이 임차인이 아니고 사실혼 아내이며 전대차를 받은 자가 아니라는 정도의 사실확인을 해주는 정도가 안전합니다. 그 밖에 인감증명서 교부 등은 협조하지 않는 것을 권고드립니다.

최인영 변호사 · Answer

허위로 무상거주확인서를 작성하실 경우, 추후 경매절차 등에서 임차보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다. 실제로 보증금을 지급하고 거주하고 계신 상황이라면 임대인 요구에 응해 허위의 무상거주확인서를 작성해주실 필요가 없습니다. 더 궁금하신 점이 있으시면 문의해주시기 바랍니다.